MadameImmo [57] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

MadameImmo · #1

Bonjour à tous,

J’ai fait plusieurs visites d’immeubles de rapport et il y en a un qui a particulièrement retenue mon attention, j’aimerais donc avoir votre avis au sujet de cet investissement.

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VOTRE PROFIL

JF, comptable, 26 ans, salaire de 2 900€ net d’impôt/mois (imposé au Luxembourg, rien en France). J’ai déjà ma résidence principale (1 300€ de crédit/mois avec mon conjoint qui a un salaire de 3 200€ net d’impôt/mois, imposé au Luxembourg également)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

Je suis comptable de profession et je connais assez bien la fiscalité en général.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Immeuble de rapport de 5 appartements
- Construit en 1980 (rénové entièrement il y a 10 ans (toiture et charpente refaite entièrement, électricité mise aux normes et refaite entièrement dans tous les appartements etc…)
- L’immeuble est sur 2 étages, très lumineux, 258m² sans ascenseur, il y a en plus au sous-sol 4 caves.
- L’immeuble est entièrement loué et dégage un revenu locatif HC de 30 000€/an (bien en dessous des prix du marché)
- Chauffage individuel (3 appartements au gaz et deux appartements en électrique)
- Volets isolants et fenêtre PVC double vitrage
- Un jardin avec deux garages sur le côté et la possibilité de créer un espace de jardin privé pour l’appartement du rez-de chaussée + des places de parking supplémentaires.
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Décoration : Simple mais plutôt moderne
- Les appartements sont très propres et lumineux, pas de traces de moisissure ou d’infiltration, la structure est saine.
- Les portes de chaque appartements ont été changées récemment (serrure 3 points)

Les appartements sont refaits entre chaque locataire, l’immeuble est bien entretenu, il n’y a pas de gros travaux à faire, uniquement des travaux de rafraîchissement (peinture, salle de bain et cuisine un peu plus moderne)

L’appartement au dernier étage est entièrement neuf, il est vraiment très beau et très moderne, il a vraiment été rénové avec des produits de très bonne qualité.

Les locataires ont tous de bons dossiers (possibilité GLI)

LOCALISATION DU BIEN

Le bien se situe à Amnéville (proche du centre-ville et de toutes les commodités, proche autoroute et zone de loisirs (Amnéville-les-Thermes, Zoo d’Amnéville…)
L’immeuble de situe dans une rue calme à sens unique. Il y a la possibilité de stationner à proximité du bâtiment sans problème.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût d’achat 400 000€ (Frais de notaire inclus)
- Recettes : 30 000€/an (occupé entièrement)

Il n’y a pas de travaux immédiat à prévoir

- Coût des travaux à faire d’ici 5 à 10 ans : la façade (elle n’est pas fissuré mais elle mérite un bon rafraîchissement)

Taxe foncière : 1500€
Assurance PNO : 800€

CFE: 1000€ (SCI à l’IS)
CRL : 795€ (SCI à l’IS)
Comptable: 0€
Charges fixes non récup. : 500€

…Ai-je oublié quelque chose ?

- Rentabilité brute : 7,5%

FINANCEMENT DU BIEN

Crédit de 400 000€ (110%) amortissable sur 25 ans au taux de 1,60%
Épargne de précaution : 20 000€

RÉGIME D’EXPLOITATION

SCI à l’IS (je suis comptable donc je pourrais m’occuper de toutes les formalités administratives)

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Cash-flow positif d’environ 250€/mois

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Mon objectif n’est pas d’avoir des revenus immédiat mais de m’assurer une retraite confortable.

Qu’en pensez-vous ?

Je vous remercie d’avance pour vos avis

Mots-clés : immeuble, immobilier, moselle

Kundera · #2

Depuis le décès de son maire bâtisseur J.KIFFER, la Cour des Comptes a levé pas mal de lièvres quant à la gestion financière très délicate de certains sites d’Amnéville les thermes. (Galaxie - Snowhall…)

Il y a donc un risque non négligeable d’explosions des impôts locaux.

Bernard2K · #3

La rentabilité n’est pas extraordinaire, mais elle semble tout de même bonne, avec un investissement fiable et sans mauvaises surprises.

Compte tenu de l’achat d’un immeuble, à votre place je ferais une contre-visite avec un professionnel expérimenté du bâtiment.

Sur le choix SCI IS vs nom propre, je suppose que vous avez fait les calculs.

Sur Amnéville, je note que la population augmente sans cesse ce qui est très bon signe pour la demande locative.

La commune est certes fortement endettée, mais les nouvelles sont bonnes : excellents chiffres 2018 du centre thermal (8e place sur 110 centres thermaux en France !), piste Snowhall repris par une grosse société d’exploitation de stations de ski qui va pouvoir faire les investissements nécessaires…

Le pari de transformer une ancienne cité minière et industrielle en pôle touristique semble en passe d’être réussi…

Kundera · #4

Rectificatif pour B2K : Amnéville n’a jamais été une cité minière, tout au plus une cité sidérurgique. (attenant à Gandrange)
Et c’est sur un ancien crassier qu’a été construite le Centre Thermal.

MadameImmo · #5

Je vous remercie pour vos réponses.

Kundera a écrit :
Depuis le décès de son maire bâtisseur J.KIFFER, la Cour des Comptes a levé pas mal de lièvres quant à la gestion financière très délicate de certains sites d’Amnéville les thermes. (Galaxie - Snowhall…)

Il y a donc un risque non négligeable d’explosions des impôts locaux.

Effectivement, il y a eu des haut et des bas mais je vous invite à lire ce document sur la ville d’Amnéville ainsi que les autres documents sur l’économie de la ville disponible sur le site de la cour des comptes.

https://www.ccomptes.fr/sites/default/f … eville.pdf

Il y a également un article du républicain lorrain qui vient tout juste de sortir, qui fait le bilan 2018 du Pôle thermal en cinq chiffres. Ce qui est plutôt prometteur pour la suite…

https://urlz.fr/8ZYv

La commune a déjà engagé un plan de réduction de ses charges de gestion courante depuis plusieurs années, et notamment de ses charges de personnel. Il y a eu une hausse modérée des taux d’imposition des trois taxes, qui restent cependant inférieurs à ceux de la moyenne de la strate.

Bernard2K a écrit :
La rentabilité n’est pas extraordinaire, mais elle semble tout de même bonne, avec un investissement fiable et sans mauvaises surprises.

Compte tenu de l’achat d’un immeuble, à votre place je ferais une contre-visite avec un professionnel expérimenté du bâtiment.

Sur le choix SCI IS vs nom propre, je suppose que vous avez fait les calculs.

Sur Amnéville, je note que la population augmente sans cesse ce qui est très bon signe pour la demande locative.

La commune est certes fortement endettée, mais les nouvelles sont bonnes : excellents chiffres 2018 du centre thermal (8e place sur 110 centres thermaux en France !), piste Snowhall repris par une grosse société d’exploitation de stations de ski qui va pouvoir faire les investissements nécessaires…

Le pari de transformer une ancienne cité minière et industrielle en pôle touristique semble en passe d’être réussi…

Je vous remercie, votre avis me rassure beaucoup dans mes choix.

Je pense également qu’il faut faire une contre-visite avec un professionnel. Cependant j’ai du mal à trouver quelqu’un.
Dois-je faire appel à une société (par exemple) un électricien pour me faire un devis et vérifier que tout est en ordre ? Ou alors il faut que je fasse intervenir un expert qui me fera un diagnostic technique complet du bâtiment ?

Une société d’expertise comme SOCOTEC ?
Un architecte ?…

Dernière modification par MadameImmo (24/02/2019 16h20)

Bernard2K · #6

Pour une visite avec un pro, vous avez plusieurs possibilités :
- une entreprise "tous corps d’état"
- l’entreprise la plus concernée par les défauts repérés à la première visite (exemple : vous avez vu des trucs non conformes en élec -> un électricien ; si vous avez vu une grosse fissure, ça sera au contraire un maçon).
- un architecte.

Comme je l’écris souvent, le plus important est d’avoir quelqu’un d’expérimenté. Quelqu’un qui bosse depuis 10 ou 20 ans dans le bâtiment a un oeil hyper exercé, des choses lui sautent aux yeux alors qu’une personne normale ne remarque rien.

Par rapport au fait que l’immeuble ne semble pas avoir besoin de travaux, il me semble plus correct de dire la vérité au professionnel : vous lui dites qu’il vous semble peu probable qu’il puisse faire un devis puis des travaux, car il s’agit avant tout d’une visite avant achat visant à évaluer s’il y a des défauts et si des travaux sont nécessaires, mais que pour autant vous avez vraiment besoin de son expertise alors vous êtes prête à le dédommager pour le temps qu’il y passera.

NBInvest · #7

Bonjour,

Amnéville est une bonne piste pour l’investissement locatif. La proximité des axes autoroutiers est un sérieux atout, surtout quand on va travailler à Luxembourg.
Avez-vous pensé aussi à regarder du côté du Pays-Haut (qui ne cesse de se développer, avec une réelle volonté des élus…)?
Il y a aussi Thionville et Hayange où l’on peut trouver des biens intéressants.

Je suis installé sur Thionville car ma compagne est frontalière. Si vous avez besoin d’un conseil technique sur un appartement ou un immeuble, je peux vous donner un coup de main!

Courage dans vos recherches!

Pierrot31 · #8

Bonjour,

C’est prometteur sur le papier ! La seule chose qui me fait tiquer est :
« 110% en sci sur 25 ans »

Validez ce point avec un courtier ou un banquier.

Bien à vous,

MadameImmo · #9

Bernard2K a écrit :
Pour une visite avec un pro, vous avez plusieurs possibilités :
- une entreprise "tous corps d’état"
- l’entreprise la plus concernée par les défauts repérés à la première visite (exemple : vous avez vu des trucs non conformes en élec -> un électricien ; si vous avez vu une grosse fissure, ça sera au contraire un maçon).
- un architecte.

Comme je l’écris souvent, le plus important est d’avoir quelqu’un d’expérimenté. Quelqu’un qui bosse depuis 10 ou 20 ans dans le bâtiment a un oeil hyper exercé, des choses lui sautent aux yeux alors qu’une personne normale ne remarque rien.

Par rapport au fait que l’immeuble ne semble pas avoir besoin de travaux, il me semble plus correct de dire la vérité au professionnel : vous lui dites qu’il vous semble peu probable qu’il puisse faire un devis puis des travaux, car il s’agit avant tout d’une visite avant achat visant à évaluer s’il y a des défauts et si des travaux sont nécessaires, mais que pour autant vous avez vraiment besoin de son expertise alors vous êtes prête à le dédommager pour le temps qu’il y passera.

Beaucoup d’entreprises tous corps d’état ne se déplacent pas si on a pas signé de compromis (même contre dédommagement…)
J’ai quand même réussie à trouver un entrepreneur qui accepte de se déplacer pour faire la contre-visite avec moi. C’est quelqu’un de très expérimenté (plus de 30 ans dans le métier et à son compte maintenant.).

NBInvest a écrit :
Bonjour,

Amnéville est une bonne piste pour l’investissement locatif. La proximité des axes autoroutiers est un sérieux atout, surtout quand on va travailler à Luxembourg.
Avez-vous pensé aussi à regarder du côté du Pays-Haut (qui ne cesse de se développer, avec une réelle volonté des élus…)?
Il y a aussi Thionville et Hayange où l’on peut trouver des biens intéressants.

Je suis installé sur Thionville car ma compagne est frontalière. Si vous avez besoin d’un conseil technique sur un appartement ou un immeuble, je peux vous donner un coup de main!

Courage dans vos recherches!

J’ai déjà regardé du côté de Thionville, mais les immeubles sont hors de prix, généralement on dépasse le million pour les plus "propres", les autres se sont des biens vendus bien au dessus des prix du marché. En tout cas, personnellement, je n’ai pas encore trouvé la perle rare sur ce secteur. Par contre sur Manom et environ… il y a des choses pas mal effectivement.

Je vous remercie de votre aide en tout cas, c’est réciproque, si vous avez besoin d’un conseil en comptabilité / fiscalité…

Pierrot31 a écrit :
Bonjour,

C’est prometteur sur le papier ! La seule chose qui me fait tiquer est :
« 110% en sci sur 25 ans »

Validez ce point avec un courtier ou un banquier.

Bien à vous,

J’ai déjà envoyé le projet aux deux banques avec lesquelles j’ai déjà fait affaire auparavant, j’attends un retour de leurs parts. J’ai également pris un rendez-vous avec un courtier demain soir afin qu’il me donne son avis sur la faisabilité de ce projet.

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Kundera a écrit :

Bernard2K a écrit :

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Bernard2K a écrit :

NBInvest a écrit :

Pierrot31 a écrit :

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