Immeuble avec une infiltration d'eau : quelles responsabilités des copropriétaires ?

Range19 · #26

Quelque chose a du m’échapper, je devrais tout relire sans doute.
Il manque pas mal d’infos pour se faire une idée claire

- pas plus qu’il n’y a eu recours à un juriste, il n’y a eu recours à une expertise du bâtiment, les causes sont donc diffuses (chéneaux ? toiture, façades, conduite intérieure ? évacuation bouchée ?)

- je crois avoir compris que la succession n’était pas réglée ; si tel était le cas, Bern est-il le seul hériter , Est-il en droit d’agir au nom de la succession et de conclure un accord effectivement "amateur" ?

Il y a des travaux urgents à faire et ce sont les tantièmes de copropriété qui devraient en définir la répartition à défaut d’assurance, non ?

Dernière modification par Range19 (18/02/2019 16h44)

Bernard2K · #27

Travaux urgents à faire, oui, mais aucun copropriétaire n’a le droit d’en ordonner seul l’exécution. Seul le syndic a le pouvoir de faire des travaux d’urgence, or il n’y a pas de syndic.

Donc il faut réunir une AG à effet de voter ces travaux, puisque seule l’AG a ce pouvoir. Tant qu’à réunir une AG, autant qu’elle élise le syndic par la même occasion.

A la place de Bern, je profiterais justement de l’urgence des travaux pour forcer les autres copropriétaires à revenir à un fonctionnement normal de copropriété, sur le mode "désolé, je n’y comprends pas grand chose, mais tout ce que je sais, c’est que seule une AG peut décider des travaux, et qu’une copro ne peut pas fonctionner sans syndic. Alors convoquons vite une AG pour délibérer sur ces travaux et pour élire un syndic. L’accord que nous devons trouver s’appelle un vote d’AG, et je ne conviendrai d’aucun autre accord et d’aucun autres travaux d’ici là. Il faut que l’un d’entre nous s’attelle à la tâche de convoquer une AG avec un ordre du jour et, le jour de l’AG, à comptabiliser les présents et les pouvoirs et leurs tantièmèes, et à établir un procès-verbal correct de cette AG. Ca ne fait pas de lui un syndic, c’est juste celui qui se colle à cette convocation compte tenu de la carence de syndic, en application de l’article 17-1-1 de la loi de 1965".

Face à cette urgence, il n’y a que deux façons de réagir :
- on bricole, on convient d’accords temporaires et mal ficelés par des échanges téléphoniques ou mail ou discussions sur un pas de porte. On donne alors le signal très clair qu’on accepte de continuer à bricoler et à faire n’importe quoi.
- on dit "point de salut en dehors d’une AG et d’un syndic régulièrement élu". On donne alors le signal très clair qu’on peut résoudre les problèmes, même en urgence, sans faire n’importe quoi pour autant.

Et à chaque fois que les autres copropriétaires essaient de renvoyer la balle sur vous, faites un beau revers dans leur direction pour leur renvoyer la balle : "dites, c’était bien vous qui étiez copropriétaires de mes parents, vous qui ne vous étonniez pas qu’il n’y ait jamais d’AG et jamais de dépenses d’entretien ; vous qui n’avez rien fait pour leur enlever le rôle de syndic qu’ils n’arrivaient manifestement pas à exercer correctement compte tenu de leur âge avancé. Moi je n’étais pas copropriétaire, donc je n’ai rien à voir avec ce qui s’est passé à l’époque. Alors, l’urgence actuelle, qui est entièrement de la faute de l’inaction des copropriétaires d’alors, dont vous monsieur, elle n’est pas de ma faute. On ne serait pas dans cette panade si vous n’aviez pas laissé faire cette carence de gestion et d’entretien. Alors maintenant, on ne persiste pas dans ces méthodes délétères, et on fait les choses comme il faut : réunions d’AG, votes. Pas de bricolages et de choses négociées par coups de fil, mails, ou discussions de 2-3 personnes au détour des couloirs."

Dernière modification par Bernard2K (18/02/2019 12h52)

Range19 · #28

J’entendais bien répartition des coûts de réparation au tantièmes suite à une décision en Ag impérative.
Je suis intégralement d’accord avec vous Bernard.
Il est urgent de régulariser.

Il subsiste toutefois les questions relatives à la légitimité de Bern dans cette affaire : est-il le seul bénéficiaire de la succession, l’a-t-il acceptée, est-il le seul et légitime propriétaire des 7 lots, sont-ils occupés ?

Bern · #29

Pierrot31 a écrit :
Les problèmes d’humidité peuvent avoir beaucoup de causes…

- Quelle est l’année de construction ? Avant ou après 1948?
- Quel est l’environnement extérieur (espace vert, trottoir)?
- Quel sont les matériaux de construction employés ? Poreux ou non (le liant est aussi important)
- Avez-vous une cave ? Si oui, avec des soupirails (ou une ventilation)?
- y a-t-il un drain?
- pour la toiture, avez-vous des gouttières ?
- quels sont les modifications faites par rapport à la construction d’origine (par exemple : coulage d’une chappe, remplacement de tomette par du carrelage, crépis ciment sur les murs extérieurs…)?
- quand la toiture a été remaniée ou changée?
- quand tous les robinets sont fermés, les compteurs d’eau tournent-ils?
- que disent les occupants ?
- où sont les marques d’humidité ?

Procurez-vous un détecteur d’humidité pour quelques dizaines d’euros et commencez votre enquête…

Pour vous répondre plus rapidement, une enquête menée sur le toit par des professionnels (pour un devis) a révélé que le toit était dans un état pitoyable et que l’eau n’aurait aucun problème à s’infiltrer.

Comme l’immeuble est très ancien (avant 1950), il est aussi possible que ça passe par les murs mais là je ne sais pas comment vérifier s’il y a des micro-fissures.

Range19 a écrit :
Un inventaire de la succession est-il fait ? Avez-vous intérêt à l’accepter ? Envisagez-vous une acceptation sous bénéfice d’inventaire ?

Les lots qui appartenaient à vos parents sont ils occupés (loués ) ?

Oui, j’ai tout intérêt à l’accepter étant donné que les dettes sont bien moins inférieures au patrimoine immobilier (ça ne veut pas dire que les dettes sont insignifiantes pour autant). Cependant, la difficulté se situe dans la trésorerie étant donné qu’investir autant d’un coup avec toutes les autres dettes m’est impossible pour le moment.

pierrejacques11 a écrit :
Bern a écrit :
Mes parents étaient syndic bénévoles, et comme dit plus haut il n’y avait pas vraiment de gestion.
Régulièrement (ré)élus en AG ?

D’ailleurs, à ce sujet :
- la responsabilité du syndic bénévole n’est pas la même que celle d’un pro (degré de faute) : à creuser.
- si vous devenez syndic, pensez à vous assurer.
- les dommages sont-ils intervenus après le décès du syndic bénévole ? Parce que dans ce cas il y avait vacance de syndic à ce moment.

Par ailleurs, en ce qui concerne l’assurance de la copro, et même si cela prête à interprétation, un immeuble non entretenu, à fortiori quand des désordres sont déjà connus (ou pire s’ils ont déjà donné lieu à des sinistres) génère une réticence compréhensible de l’assureur à intervenir. Donc si l’immeuble avait bel et bien été assuré, les dommages n’auraient pas forcément été couverts. Ce qui n’empêche qu’il est urgent de remédier à cette absence d’assurance.

Dernière chose : utilisez le terme "syndicat des propriétaires", qui regroupe l’ensemble des propriétaires. Il existe des garde fous contre l’abus de majorité d’un copropriétaire comme vous, majoritaire en tantièmes, mais de l’autre côté, vous n’avez pas à faire comme si vous étiez responsable pour l’ensemble des copropriétaires. Idem pour le syndic : on n’appelle "syndic" que celui dont on est sûr qu’il est régulièrement élu pour cette fonction et encore en fonction.

Les autres copropriétaires se sont manifestés quelques mois après le décès du syndic bénévole, en effet.

C’est exact, j’ai la mauvaise habitude de me considérer comme étant le propriétaire unique de l’immeuble, ce qui n’est pas le cas. Sûrement dû au fait qu’à l’époque je pensais que mes parents géraient l’immeuble entier.

Dernière modification par Bern (18/02/2019 23h20)

Pierrot31 · #30

A y repenser, l’intervention de B2k est très pertinente.

A votre place je changerai mon fusil d’épaule et je suivrai ses conseils à la lettre en "bluffant un peu" et en affirmant que je me suis rapproché de mon conseil qui m’a indiqué que…. Et vous reprenez les messages de B2k.

Le bon mindset est : vous n’êtes "qu’un" copropriétaire et vous êtes tout nouveau dans cette copropriété… Vous ne demandez qu’à trouver une solution avec les autres copropriétaires et ceci dans le respect de la loi.

Range19 · #31

Bonjour,
Bern, vous ne répondez pas à mes questions et j’en ajoute.
Les lots dont vous devez hériter sont ils occupés ? Des loyers ?
Êtes-vous le seul héritier ?
Où en est la dévolution successorale ?

Bern · #32

Range19 a écrit :
Bonjour,
Bern, vous ne répondez pas à mes questions et j’en ajoute.
Les lots dont vous devez hériter sont ils occupés ? Des loyers ?
Êtes-vous le seul héritier ?
Où en est la dévolution successorale ?

Bonjour,

Je m’excuse pour l’omission:

- Oui, tous occupés sauf un qui sera mis en vente pour payer une partie des droits de successions.
- Oui
- Bientôt terminé, tout devrait être bouclé pour mars.

Aussi, je prends note de tout ce que vous m’avez dit. Je consulterai également un avocat pour mieux cerner ma position dans toute cette histoire.

J’en profite pour vous remercier tous de votre aide !

Range19 · #33

Si vous avez des locataires, vous avez grandement intérêt à ne pas laisser traîner.
Bon courage.

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Pierrot31 a écrit :

Range19 a écrit :

pierrejacques11 a écrit :

Bern a écrit :

#30 19/02/2019 00h02

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Range19 a écrit :

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