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#1 16/02/2019 18h17

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Bonjour,

J’ai récemment hérité de mes parents de plusieurs biens immobiliers au sein d’un même immeuble dans le sud de la France (7 biens sur 10 m’appartiennent) et je me retrouve en position difficile.

En effet, suite à une mauvaise gestion de l’immeuble ces dernières années, aucun travaux n’a été effectué et ce qui devait arriver arriva : massive infiltration d’eau dans les appartements. Évidemment, les copropriétaires ne sont pas contents et demandent réparation car leurs appartements ont été bien affecté.

Je me retrouve dans une situation où faire refaire les façades m’est impossible car trop coûteux pour le moment (on ne décide pas de tout refaire du jour au lendemain), du coup bien que je veuille montrer de la bonne volonté, je ne suis pas en mesure de les aider.

Hors, il me semble que ’’nous’’ sommes en tort, surtout qu’il semblerait que l’immeuble ne soit aucunement assuré.

Ma première question serait :

- Légalement, quels sont leurs droits (aux copropriétaires) étant donné que ’’nous’’ sommes fautifs ?

et ma deuxième question:

- Sachant que ce sont mes parents qui ont commis cette erreur, est-ce que je peux être tenu pour responsable également maintenant que j’ai hérité ? Est-ce que la loi peut m’obliger à réparer les dégâts causés ?

Je suis dans une situation assez délicate comme vous le voyez, et je suis aussi tout nouveau dans le domaine. Qu’en pensez-vous ?

Dernière modification par Bern (16/02/2019 18h19)

Mots-clés : eau, immeuble, immobilier, responsabilité

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#2 16/02/2019 18h33

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Bonjour

Je me suis retrouvé,malgré moi, copropriétaire dans un immeuble que j’ai découvert non assuré : cette inconscience m’a permis via avocat d’obteniR en référé du TGI la révocation du syndic qui a du ensuite répondre pénalement de sa carence (le parquet nous disait que pas vu de cas similaire depuis les années 80 ici, ils étaient incrédules…)

Je ne comprends pas très bien votre imbrication dans ce schéma copropriétaire et syndic (?) , ce qui est certain est que celui qui cause un tort peut être évidemment appelé à le réparer … c’est le principe même de la justice….

Sauf à refuser leur héritage, je ne vois pas très bien ce qui vous permettrait de vous défausser du problème !

Après, tout dépend de vos rapports entre copropriétaires : prenez des engagements, négociez des délais, et tenez les pour mettre fin au prejudice qu’ils ne manqueront sans doute pas de vous demander d’indemniser.

Avec de la bonne foi en jouant cartes sur tables, rien d’impossible.

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#3 16/02/2019 18h45

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Bonjour Bern,
je vous réponds rapidement etd e façon un peu désordonnée avecd es question et une info sur la notion de majorité en copropriété.
Vous êtes bien évidemment responsables des erreurs éventuelles de vos parents. Mais pas obligatoirement des erreurs de gestion liées à cet immeuble.

Il s’agit d’une copropriété, il doit y avoir un syndic bénévole ou professionnel.
Qu’en est-il ? Qui gère ?
Quid des assemblées générales ?
Vous évoquez des négligences ; l’immeuble n’est plus géré ? Que font les trois autres copropriétaires ?

Normalement, les défauts d’entretien de la copropriété seraient liées aux décisions de la copropriété ; Vos parents seraient-ils majoritaires en tantièmes de copropriété qu’ils ne le seraient pas sur les votes. Un copropriétaire majoritaire ne peut s’imposer aux minoritaires.
La copropriété est-elle assurée ?

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#4 16/02/2019 18h55

Membre (2018)
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Bonsoir,

Le cas m’inspire deux commentaires:
- vos parents jouaient ils le rôle de syndic de cette copropriété ? La responsabilité de vos parents sera très différente s’ils assuraient le rôle de syndic ou s’ils ont uniquement bloqué des travaux…. D’autre part, les autres copropriétaires les ont ils demandés?
- le transfert de la responsabilité aux héritiers dans un tel cas ne me semble pas automatique…

Il me semble indispensable de vous adresser à un spécialiste afin de déterminer exactement l’étendue de vos responsabilités avant de négocier avec les autres copropriétaires….

Canyonneur

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#5 16/02/2019 19h01

Membre (2019)
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serenitis a écrit :

Bonjour

Je me suis retrouvé,malgré moi, copropriétaire dans un immeuble que j’ai découvert non assuré : cette inconscience m’a permis via avocat d’obteniR en référé du TGI la révocation du syndic qui a du ensuite répondre pénalement de sa carence (le parquet nous disait que pas vu de cas similaire depuis les années 80 ici, ils étaient incrédules…)

Je ne comprends pas très bien votre imbrication dans ce schéma copropriétaire et syndic (?) , ce qui est certain est que celui qui cause un tort peut être évidemment appelé à le réparer … c’est le principe même de la justice….

Sauf à refuser leur héritage, je ne vois pas très bien ce qui vous permettrait de vous défausser du problème !

Après, tout dépend de vos rapports entre copropriétaires : prenez des engagements, négociez des délais, et tenez les pour mettre fin au prejudice qu’ils ne manqueront sans doute pas de vous demander d’indemniser.

Avec de la bonne foi en jouant cartes sur tables, rien d’impossible.

Merci de votre réponse. C’est ce que j’essaie de faire, mais pas évident quand ils mettent constamment la pression.

Range19 a écrit :

Bonjour Bern,
je vous réponds rapidement etd e façon un peu désordonnée avecd es question et une info sur la notion de majorité en copropriété.
Vous êtes bien évidemment responsables des erreurs éventuelles de vos parents. Mais pas obligatoirement des erreurs de gestion liées à cet immeuble.

Il s’agit d’une copropriété, il doit y avoir un syndic bénévole ou professionnel.
Qu’en est-il ? Qui gère ?
Quid des assemblées générales ?
Vous évoquez des négligences ; l’immeuble n’est plus géré ? Que font les trois autres copropriétaires ?

Normalement, les défauts d’entretien de la copropriété seraient liées aux décisions de la copropriété ; Vos parents seraient-ils majoritaires en tantièmes de copropriété qu’ils ne le seraient pas sur les votes. Un copropriétaire majoritaire ne peut s’imposer aux minoritaires.
La copropriété est-elle assurée ?

Merci de votre réponse ! Pour vous répondre, mes parents étaient syndic bénévole. Depuis, les copropriétaires transitent avec moi directement, l’héritier. Par contre, il n’y a jamais eu de travail ’’officiel’’ de fait (j’entends par là les AG, etc..). Il n’y a jamais vraiment eu de contact avec les copropriétaires, chacun faisait un peu sa vie de son côté (sauf gros problème comme le cas présent). La copropriété n’est pas assurée.

Canyonneur75 a écrit :

Bonsoir,

Le cas m’inspire deux commentaires:
- vos parents jouaient ils le rôle de syndic de cette copropriété ? La responsabilité de vos parents sera très différente s’ils assuraient le rôle de syndic ou s’ils ont uniquement bloqué des travaux…. D’autre part, les autres copropriétaires les ont ils demandés?
- le transfert de la responsabilité aux héritiers dans un tel cas ne me semble pas automatique…

Il me semble indispensable de vous adresser à un spécialiste afin de déterminer exactement l’étendue de vos responsabilités avant de négocier avec les autres copropriétaires….

Canyonneur

Merci de votre réponse.

Mes parents étaient syndic bénévoles, et comme dit plus haut il n’y avait pas vraiment de gestion. Qu’entendez-vous par ’’les autres copropriétaires les ont ils demandés’’ ?

Par ailleurs, vers quel spécialiste précisément devrais-je m’adresser ? Un avocat ? Le notaire ?

Dernière modification par Bern (16/02/2019 19h05)

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[+1]    #6 16/02/2019 19h12

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@ Bern,

Votre présentation est plus que succincte et vous en êtes à votre deuxième post à demander des conseils et que nous trouvions les solutions à votre place.

J’ai essayé de vous répondre dans votre premier post de demande d’informations mais j’ai finalement laissé tomber car j’ai le sentiment que vous cherchez du "tout cuit" gratuitement et sans faire les démarches qui s’imposent.

Comme je l’ai dit dans un précédent post à votre attention, il y a des spécialistes et vu votre situation, il est plus que préférable que vous les consultiez et tout n’est pas gratuit.

A commencer par le notaire qui s’est occupé de la succession, puis un avocat qui pourra vous détailler vos responsabilités et devoirs par rapport à cet héritage et la gestion de vos parents, mais aussi des conseils gratuits, par le biais d’organismes publics tels que l’ADIL et/ou le CAUE de votre département.

Quand on accepte un héritage (car on a le droit de le refuser), on accepte les côtés positifs et les côtés négatifs, dont la gestion des manquements éventuels qui ont pu avoir lieu précédemment.

Vous sollicitez du forum des réponses sur des points distincts, mais votre cas nécessite une approche globale auprès de spécialistes qui analyseront votre situation de manière approfondie et personnalisée et vous apporteront les recommandations qui s’imposent.

De vos posts, il en ressort que par cette succession, vous pourriez vous retrouver face à des copropriétaires mécontents, lesquels pourraient déclencher des poursuites judiciaires et vous devrez finalement passer par la case conseils juridiques payants. Autant anticiper et trouver avec ces professionnels des solutions en amont.

Dernière modification par salaze (16/02/2019 19h13)


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

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#7 16/02/2019 19h14

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Si vous avez des rapports déjà tendus avec les autres copropriétaires et comme vous expliquez que vos parents étaient syndic (bénévoles) mais surtout sans un quelconque formalisme, je ne peux que vous conseiller de prendre conseil auprès d’un avocat spécialisé en immobilier très rapidement.

Si vous n’en connaissez pas, regardez le site web du barreau de votre immeuble et cherchez les spécialistes immo qui ne sont pas nombreux en général (3 dans mon coin sur un barreau de plus de 200 inscrits).

Vous passerez la consultation en charges sur votre bien, et cela me semble un bon placement au vu des risques encourus. Du moins, si vous avez des voisins procéduriers qui vous sentent en difficulté, cela vous permettra un peu de quiétude avant qu’il vous demandent ou exigent de transformer l’immeuble complet en palace à vos frais 😉 .

Avec les immeubles effondrés récemment à Marseille, ils pourraient même vous ramener un politique très rouge vous traitant de marchand de sommeil devant les caméras !

Bon courage et tenez au courant de la suite.

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#8 16/02/2019 20h00

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Bonsoir,

Il me semble indispensable, indépendamment du sinistre, de ne pas endosser le rôle de syndic de fait a votre tour….

Il faut convoquer une AG pour désigner un syndic au plus vite et qu’il souscrive une assurance copropriété ad hoc et lance les travaux nécessaires….

Compte tenu du cas, je pense que les candidats pour le poste ne seront pas nombreux, même du côté des professionnels…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (16/02/2019 20h01)

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#9 16/02/2019 23h17

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Je pense que votre responsabilité est engagée, qu’il faut consulter un avocat et régulariser la situation au plus vite (une AG de copropriété s’impose) quitte à prendre un syndic professionnel.

Certes, vos copropriétaires ont fait preuve de légéreté en ne forçant pas vos parents syndics bénévoles à gérer la copropriété correctement mais je crains que ca ne vous coute fort cher si vous n’agissez pas avec promptitude.

Bon courage.

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#10 16/02/2019 23h58

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serenitis a écrit :

Avec les immeubles effondrés récemment à Marseille, ils pourraient même vous ramener un politique très rouge vous traitant de marchand de sommeil devant les caméras !

C’est très malvenu comme remarque, chaque copropriétaire a la responsabilité de faire en sorte que son immeuble soit bien tenu et entretenu, ensuite la mairie peut déclarer un arrêté d’insalubrité ou demander des travaux face à une dégradation notamment des façades ou toiture.
Bern ne parle pas de l’origine des dégâts des eaux, c’est avant tout ceci qu’il faut solutionner, en dehors de toute considération politique.

A Marseille des politiques responsables et faisant correctement leur travail ont manqué, résultat, des morts et vies brisées, leur couleur politique n’a rien à voir là-dedans.


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

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#11 17/02/2019 01h03

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Bonsoir

1-Quelle est la chronologie des faits? Les infiltrations ont elles été constatées depuis que vous êtes propriétaire?

2-Les autres copropriétaires ont ils demandé la réalisation de  travaux avant le sinistre à vous ou à vos parents?
Dans l’affirmative,votre responsabilité me semble plus largement engagée…

2 bis - Vu la situation actuelle, vous pouvez difficilement refuser les travaux urgents … A vous de trouver le financement!

3-En tout état de cause une assurance copropriété ne couvrira que les réparations liées aux dégâts….et pas celles liées à la cause en l’occurrence le défaut d’étanchéité…qui restent à la charge de la copropriété.

4-les copropriétaires touchés par le sinistre vont se tourner vers leurs propres assurances habitation qui se tourneront vers la copropriété à défaut d’assurance si le sinistre provient des parties communes qui ne pourra pas se retourner contre le syndic sans votre accord…il ne restera que des actions individuelles des autres copropriétaires vers vous en tant héritier ou syndic de fait….

5-de votre coté avez vous une assurance propriétaire non occupant pour les 7 lots que vous possédez?

6 - Agissez vite et surtout ne vous improvisez pas syndic…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (17/02/2019 01h05)

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#12 17/02/2019 10h24

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Surin a écrit :

serenitis a écrit :

Avec les immeubles effondrés récemment à Marseille, ils pourraient même vous ramener un politique très rouge vous traitant de marchand de sommeil devant les caméras !

C’est très malvenu comme remarque, chaque copropriétaire a la responsabilité de faire en sorte que son immeuble soit bien tenu et entretenu, ensuite la mairie peut déclarer un arrêté d’insalubrité ou demander des travaux face à une dégradation notamment des façades ou toiture.
Bern ne parle pas de l’origine des dégâts des eaux, c’est avant tout ceci qu’il faut solutionner, en dehors de toute considération politique.

A Marseille des politiques responsables et faisant correctement leur travail ont manqué, résultat, des morts et vies brisées, leur couleur politique n’a rien à voir là-dedans.

A chacun ses opinions, mon propos étant simplement de souligner que l’immeuble étant situé dans le Sud sans plus de précisions, et Marseille également, On peut penser qu’un défaut d’assurance de syndic dans ce contexte n’ouvrira pas forcément la voie de la clémence dans un tribunal de la région.

Quant à la couleur, il s’agissait d’évoquer sans le citer un élu local très médiatique qui s’etait distingue par son interview devant les décombres avant de scander à Paris dans un autre dossier quelques semaines plus tard « la république c’est moi »

Pour la responsabilité partagée des autres copropriétaires, si le litige finit à la cour, ils auront beau jeu d’expliquer avoir été abusé par le syndic.

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#13 17/02/2019 10h52

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Bonjour,

Une fois un syndic désigné par une AG et la copropriété assurée, il va falloir lancer les travaux. Ne traînez pas et n’allez pas risquer la désignation d’un administrateur provisoire pour la copropriété.

Si vous ne pouvez réunir les fonds, une possibilité est de vendre des lots. Mais pour ne pas y perdre trop, il faut avoir remis la copropriété dans un état à peu près raisonnable.

Le mieux est de réaliser tout de suite que vous avez des pertes latentes à couper et que plus vous traînerez plus vous risquez gros. Au minimum votre quote part des travaux de copropriété: si vous vous en tirez à si bon compte, ce ne sera pas mal. Il faut commencer par les évaluer et comme ça dépend surtout du cout des travaux de la copropriété et de ce qui se passerait au TGI en cas d’assignation par les autres copropriétaires (ou leurs assureurs qui ne vous feront aucun cadeau)  il faut consulter un façadier et un avocat de toute urgence.

Désolé de vous le dire aussi brutalement. Les détails de chronologie et d’avancée de la procédure contentieuse avec les autres copropriétaires qui vous sont demandés servent à évaluer l’étendue des dégâts potentiels. Plus c’est ancien, pire c’est.

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#14 17/02/2019 11h03

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D’un point de vue « technique », quel est le souci?

Il y a l’origine du dégât qu’il faut résoudre au plus vite (par exemple, la toiture) et les conséquences (par exemple des murs trempés) qui peuvent, un peu, attendre.

De manière plus pragmatique, de quel montant  parlez-vous ?

Sans devis et avec des suppositions, vous allez tourner en rond…

Si vous savez de quoi et combien il en retourne, vous pouvez aller voir les autres copropriétaires et esquisser un début de résolution de conflit.

Pour finir, je vous conseille de dialoguer un maximum avec les autres copropriétaires. Aller au contentieux ne fera qu’envenimer la situation (et alourdir les frais).

Bon courage,


"Money is a tool to buy Time"

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[+2]    #15 17/02/2019 13h09

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Bonjour,

tout d’abord, je m’inscris absolument en faux contre ceux qui disent "vos parents ont fauté donc VOUS êtes responsable". NON !
- du point de vue pénal, la faute ne se reporte pas sur la famille du décédé, et heureusement ! De sinistre mémoire, l’URSS soviétique tenait la famille pour responsable des agissements d’une personne, et la famille pouvait donc subir emprisonnement, goulag etc. à la place du "fautif", afin de mieux tenir cette personne dans un carcan étouffant de responsabilité. Heureusement, ce n’est pas le cas dans les démocraties !
- du point de vue civil, une créance se reporte sur l’héritier, à condition déjà qu’elle soit bien établie avant le décès. Très concrètement, si vos parents devaient des sous, et que c’est établi par un document datant d’avant le décès, vous devez répondre de cette dette. En revanche, pour les conséquences pécuniaires actuelles d’une négligence datant d’avant le décès, je pense que c’est quasiment impossible de venir vous chercher des poux dans la tête.
Qui plus est "l’héritier peut être déchargé judiciairement du paiement de tout ou partie d’une dette successorale s’il avait des motifs légitimes de l’ignorer au moment de l’acceptation de la succession ou si le paiement de cette dette risque de porter gravement atteinte à son patrimoine". Donc, je dirais qu’il faut absolument refuser de payer quoi que ce soit résultant de l’action ou de l’inaction de vos parents concernant cette copro, tant que vous n’y êtes pas condamné par un tribunal, ou que votre avocat ne vous a pas dit "allez-y payez, car vous n’avez aucune chance de gagner". Le principe à retenir est la fermeture absolue de votre porte-monnaie, sauf si un tribunal ou votre avocat vous dit que vous devez payer.
- enfin, la faute de vos parents n’est pas forcément si flagrante. Ils ont été négligents, mais les autres copropriétaires aussi. Ca les arrangeait bien de n’avoir aucune charge de copro, aucune réunion, etc;.

Pour autant, si vous n’êtes pas redevable des fautes de vos parents, vous devez répondre de vos propres fautes. La loi fait obligation aux copropriétaires de prendre une assurance PNO. Alors, comme dit par d’autres intervenants, prenez une assurance PNO pour vos 7 lots. N’allez pas vous mettre dans l’illégalité sur ce point, ni sur aucun autre. Par contre, n’en attendez pas grand-chose concernant les infiltrations, car la règle est qu’une assurance ne couvre jamais les sinistres déjà avérés, déjà connus au jour de la souscription de l’assurance.

Par ailleurs, mon constat est que vous vous révélez, par vos messages, parfaitement incompétent sur ces sujets. Alors ne prétendez pas être compétent. Oubliez mon conseil de lire le guide du syndic bénévole. Au contraire, endossez jusqu’au bout votre rôle d’ignorant.

Mes conseils sont donc de vous positionner de la façon suivante :
1) vous êtes propriétaire des lots que vous avez hérité de vos parents, et c’est tout ce qu’il y a à reconnaître à ce sujet. Officiellement, vous ignorez tout de leur activité précédente de syndic ("ah bon, ils étaient syndic ?") et vous refusez absolument de prendre ce rôle ("je suis ignorant dans ces domaines, il faut vite convoquer une AG pour désigner un syndic, car la copropriété n’a pas le droit de rester sans syndic, vite, il nous faut un syndic, mais ça ne peut certainement pas être moi, et je ne suis absolument pas candidat !").
Dans les faits, il est certain qu’il faudra un syndic pro pour remettre cette copropriété à l’endroit. Car le syndic bénévole ne peut être que l’un des copropriétaires, or ils se tous illustrés dans le passé par leur incompétence et leur laisser-faire et leur radinerie, donc il n’y a rien de bon à attendre de ce côté. Si jamais l’un des copropriétaires était candidat à être syndic bénévole, vous devez vous démener pour obtenir la candidature d’un syndic pro et la soutenir, de façon à faire obstacle à cette candidature de syndic bénévole.
2) Ne reconnaissez absolument jamais une faute de vos parents ou de vous-même, surtout par écrit. C’est simple, n’écrivez jamais aux autres copropriétaires, ni à qui que ce soit, la moindre chose qui pourrait être une reconnaissance de faute, de responsabilité. Même à l’oral, restez sur le mode "je ne suis pas au courant, je ne sais pas".
3) allez voir un avocat spécialisé en immobilier, payez-le, suivez scrupuleusement ses conseils.

J’ajouterais volontiers un "4) vendre ces lots au plus vite". Donner mandat simple à 3 agents immobilier, en fixant un prix bas (le bas de la fourchette de leur évaluation). Ca devrait partir très vite.

Un optimiste dirait : "avant de vendre, attendons que la situation se soit normalisée, que les infiltrations d’eau soient réparées etc. "

Un très optimiste dirait "impliquez-vous à fond dans le redressement de cette copro (mais sans jamais payer pour ce qu’ont fait vos parents, car vous n’avez pas à le faire), et tout va rentrer dans l’ordre, donc vos lots vont valoir beaucoup plus car ils seront situés dans une copro bien gérée et sans infiltrations d’eau".

Mais comme je ne suis pas un optimiste, je me dis que ça va prendre très longtemps à se remettre dans le bon sens. Les autres copropriétaires, qui ont été si négligents et radins par le passé, ne vont pas payer de gaîté de coeur un syndic pro et des travaux coûteux. Donc ils vont freiner des 4 fers, l’ambiance dans la copro va être intenable, les charges de la copro vont s’envoler pendant plusieurs années, certains vont refuser de payer ces charges ce qui peut aller jusqu’à la procédure de saisie de leur lot… Et si vous vous impliquez "à fond", je doute qu’il en sorte rien de mieux, au vu de vos interventions jusqu’à présent.

En vendant à diverses personnes, vous recréez une copropriété avec de nombreux copropriétaires différents (potentiellement 10) qui vont bien être obligés de se réunir et de se mettre d’accord. Mais, ça sera sans vous.

Mes conseils, en résumé :
- jouer à l’ignorant et à idiot.
- ne reconnaissez aucune responsabilité, ne payez aucune dette prétendument résultante de l’action ou de l’inaction de vos parents.
- prenez un avocat spécialisé en immobilier et faites tout ce qu’il dit.
- en option, mais ça me semble quand même le meilleur choix : débarassez-vous des biens au plus vite.

Dernière modification par Bernard2K (17/02/2019 14h24)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#16 17/02/2019 16h02

Membre (2019)
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salaze a écrit :

@ Bern,

Votre présentation est plus que succincte et vous en êtes à votre deuxième post à demander des conseils et que nous trouvions les solutions à votre place.

J’ai essayé de vous répondre dans votre premier post de demande d’informations mais j’ai finalement laissé tomber car j’ai le sentiment que vous cherchez du "tout cuit" gratuitement et sans faire les démarches qui s’imposent.

Comme je l’ai dit dans un précédent post à votre attention, il y a des spécialistes et vu votre situation, il est plus que préférable que vous les consultiez et tout n’est pas gratuit.

A commencer par le notaire qui s’est occupé de la succession, puis un avocat qui pourra vous détailler vos responsabilités et devoirs par rapport à cet héritage et la gestion de vos parents, mais aussi des conseils gratuits, par le biais d’organismes publics tels que l’ADIL et/ou le CAUE de votre département.

Quand on accepte un héritage (car on a le droit de le refuser), on accepte les côtés positifs et les côtés négatifs, dont la gestion des manquements éventuels qui ont pu avoir lieu précédemment.

Vous sollicitez du forum des réponses sur des points distincts, mais votre cas nécessite une approche globale auprès de spécialistes qui analyseront votre situation de manière approfondie et personnalisée et vous apporteront les recommandations qui s’imposent.

De vos posts, il en ressort que par cette succession, vous pourriez vous retrouver face à des copropriétaires mécontents, lesquels pourraient déclencher des poursuites judiciaires et vous devrez finalement passer par la case conseils juridiques payants. Autant anticiper et trouver avec ces professionnels des solutions en amont.

Merci pour votre remarque. Je suis désolé de vous avoir laissé cette impression. Le fait est que je me retrouve dans cette situation malgré moi, et que je ne sais pas vers qui me diriger ce qui est pourquoi j’ai décidé de me diriger vers des personnes plus aptes à me fournir des réponses. Effectivement, vous avez raison, des démarches devront êtes faite.

Canyonneur75 a écrit :

Bonsoir

1-Quelle est la chronologie des faits? Les infiltrations ont elles été constatées depuis que vous êtes propriétaire?

2-Les autres copropriétaires ont ils demandé la réalisation de  travaux avant le sinistre à vous ou à vos parents?
Dans l’affirmative,votre responsabilité me semble plus largement engagée…

2 bis - Vu la situation actuelle, vous pouvez difficilement refuser les travaux urgents … A vous de trouver le financement!

3-En tout état de cause une assurance copropriété ne couvrira que les réparations liées aux dégâts….et pas celles liées à la cause en l’occurrence le défaut d’étanchéité…qui restent à la charge de la copropriété.

4-les copropriétaires touchés par le sinistre vont se tourner vers leurs propres assurances habitation qui se tourneront vers la copropriété à défaut d’assurance si le sinistre provient des parties communes qui ne pourra pas se retourner contre le syndic sans votre accord…il ne restera que des actions individuelles des autres copropriétaires vers vous en tant héritier ou syndic de fait….

5-de votre coté avez vous une assurance propriétaire non occupant pour les 7 lots que vous possédez?

6 - Agissez vite et surtout ne vous improvisez pas syndic…

Canyonneur

1 - Le constat a été effectué après le décès de mes parents et avant la déclaration de succession (qui n’a d’ailleurs toujours pas été établi à ce jour).
2- Non, ils n’ont rien demandé car aucun effet visible auparavant. Ils se sont manifestés récemment après le décès de mes parents.
5- Non, comme dit dans mon ancien sujet il n’y a aucune assurance pour le moment. Je prévois de faire les démarches nécessaires dès demain.

Pierrot31 a écrit :

D’un point de vue « technique », quel est le souci?

Il y a l’origine du dégât qu’il faut résoudre au plus vite (par exemple, la toiture) et les conséquences (par exemple des murs trempés) qui peuvent, un peu, attendre.

De manière plus pragmatique, de quel montant  parlez-vous ?

Sans devis et avec des suppositions, vous allez tourner en rond…

Si vous savez de quoi et combien il en retourne, vous pouvez aller voir les autres copropriétaires et esquisser un début de résolution de conflit.

Pour finir, je vous conseille de dialoguer un maximum avec les autres copropriétaires. Aller au contentieux ne fera qu’envenimer la situation (et alourdir les frais).

Bon courage,

Merci de votre réponse. Un devis de 30.000 euros a été établi.

Bernard2K a écrit :

Bonjour,

tout d’abord, je m’inscris absolument en faux contre ceux qui disent "vos parents ont fauté donc VOUS êtes responsable". NON !
- du point de vue pénal, la faute ne se reporte pas sur la famille du décédé, et heureusement ! De sinistre mémoire, l’URSS soviétique tenait la famille pour responsable des agissements d’une personne, et la famille pouvait donc subir emprisonnement, goulag etc. à la place du "fautif", afin de mieux tenir cette personne dans un carcan étouffant de responsabilité. Heureusement, ce n’est pas le cas dans les démocraties !
- du point de vue civil, une créance se reporte sur l’héritier, à condition déjà qu’elle soit bien établie avant le décès. Très concrètement, si vos parents devaient des sous, et que c’est établi par un document datant d’avant le décès, vous devez répondre de cette dette. En revanche, pour les conséquences pécuniaires actuelles d’une négligence datant d’avant le décès, je pense que c’est quasiment impossible de venir vous chercher des poux dans la tête.
Qui plus est "l’héritier peut être déchargé judiciairement du paiement de tout ou partie d’une dette successorale s’il avait des motifs légitimes de l’ignorer au moment de l’acceptation de la succession ou si le paiement de cette dette risque de porter gravement atteinte à son patrimoine". Donc, je dirais qu’il faut absolument refuser de payer quoi que ce soit résultant de l’action ou de l’inaction de vos parents concernant cette copro, tant que vous n’y êtes pas condamné par un tribunal, ou que votre avocat ne vous a pas dit "allez-y payez, car vous n’avez aucune chance de gagner". Le principe à retenir est la fermeture absolue de votre porte-monnaie, sauf si un tribunal ou votre avocat vous dit que vous devez payer.
- enfin, la faute de vos parents n’est pas forcément si flagrante. Ils ont été négligents, mais les autres copropriétaires aussi. Ca les arrangeait bien de n’avoir aucune charge de copro, aucune réunion, etc;.

Pour autant, si vous n’êtes pas redevable des fautes de vos parents, vous devez répondre de vos propres fautes. La loi fait obligation aux copropriétaires de prendre une assurance PNO. Alors, comme dit par d’autres intervenants, prenez une assurance PNO pour vos 7 lots. N’allez pas vous mettre dans l’illégalité sur ce point, ni sur aucun autre. Par contre, n’en attendez pas grand-chose concernant les infiltrations, car la règle est qu’une assurance ne couvre jamais les sinistres déjà avérés, déjà connus au jour de la souscription de l’assurance.

Par ailleurs, mon constat est que vous vous révélez, par vos messages, parfaitement incompétent sur ces sujets. Alors ne prétendez pas être compétent. Oubliez mon conseil de lire le guide du syndic bénévole. Au contraire, endossez jusqu’au bout votre rôle d’ignorant.

Mes conseils sont donc de vous positionner de la façon suivante :
1) vous êtes propriétaire des lots que vous avez hérité de vos parents, et c’est tout ce qu’il y a à reconnaître à ce sujet. Officiellement, vous ignorez tout de leur activité précédente de syndic ("ah bon, ils étaient syndic ?") et vous refusez absolument de prendre ce rôle ("je suis ignorant dans ces domaines, il faut vite convoquer une AG pour désigner un syndic, car la copropriété n’a pas le droit de rester sans syndic, vite, il nous faut un syndic, mais ça ne peut certainement pas être moi, et je ne suis absolument pas candidat !").
Dans les faits, il est certain qu’il faudra un syndic pro pour remettre cette copropriété à l’endroit. Car le syndic bénévole ne peut être que l’un des copropriétaires, or ils se tous illustrés dans le passé par leur incompétence et leur laisser-faire et leur radinerie, donc il n’y a rien de bon à attendre de ce côté. Si jamais l’un des copropriétaires était candidat à être syndic bénévole, vous devez vous démener pour obtenir la candidature d’un syndic pro et la soutenir, de façon à faire obstacle à cette candidature de syndic bénévole.
2) Ne reconnaissez absolument jamais une faute de vos parents ou de vous-même, surtout par écrit. C’est simple, n’écrivez jamais aux autres copropriétaires, ni à qui que ce soit, la moindre chose qui pourrait être une reconnaissance de faute, de responsabilité. Même à l’oral, restez sur le mode "je ne suis pas au courant, je ne sais pas".
3) allez voir un avocat spécialisé en immobilier, payez-le, suivez scrupuleusement ses conseils.

J’ajouterais volontiers un "4) vendre ces lots au plus vite". Donner mandat simple à 3 agents immobilier, en fixant un prix bas (le bas de la fourchette de leur évaluation). Ca devrait partir très vite.

Un optimiste dirait : "avant de vendre, attendons que la situation se soit normalisée, que les infiltrations d’eau soient réparées etc. "

Un très optimiste dirait "impliquez-vous à fond dans le redressement de cette copro (mais sans jamais payer pour ce qu’ont fait vos parents, car vous n’avez pas à le faire), et tout va rentrer dans l’ordre, donc vos lots vont valoir beaucoup plus car ils seront situés dans une copro bien gérée et sans infiltrations d’eau".

Mais comme je ne suis pas un optimiste, je me dis que ça va prendre très longtemps à se remettre dans le bon sens. Les autres copropriétaires, qui ont été si négligents et radins par le passé, ne vont pas payer de gaîté de coeur un syndic pro et des travaux coûteux. Donc ils vont freiner des 4 fers, l’ambiance dans la copro va être intenable, les charges de la copro vont s’envoler pendant plusieurs années, certains vont refuser de payer ces charges ce qui peut aller jusqu’à la procédure de saisie de leur lot… Et si vous vous impliquez "à fond", je doute qu’il en sorte rien de mieux, au vu de vos interventions jusqu’à présent.

En vendant à diverses personnes, vous recréez une copropriété avec de nombreux copropriétaires différents (potentiellement 10) qui vont bien être obligés de se réunir et de se mettre d’accord. Mais, ça sera sans vous.

Mes conseils, en résumé :
- jouer à l’ignorant et à idiot.
- ne reconnaissez aucune responsabilité, ne payez aucune dette prétendument résultante de l’action ou de l’inaction de vos parents.
- prenez un avocat spécialisé en immobilier et faites tout ce qu’il dit.
- en option, mais ça me semble quand même le meilleur choix : débarassez-vous des biens au plus vite.

Merci de m’avoir donné votre point de vue. En effet, je compte prendre une assurance PNO aussi vite que possible.

Dernière modification par Bern (17/02/2019 16h15)

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#17 17/02/2019 16h44

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Le point positif est que la déclaration de succession n’a pas été établie donc le décès de vos parents doit être récent. Vous allez devoir payer votre quote part des frais que la copropriété va devoir engager pour revenir sur de bons rails et remettre en état les parties communes et sans doute pas plus.

Il faut donc aller voir le notaire en charge de la succession aussi, puisque celle ci n’est pas close et qu’il a un devoir de conseil auprès de vous.

C’est très dur humainement de devoir gérer des affaires comme celles-ci après un deuil récent. Vos parents ont failli dans leur tâche de syndics bénévoles mais c’est difficile pour les personnes âgées de reconnaître qu’elles n’y arrivent plus.

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#18 17/02/2019 18h51

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Bernard2K a écrit :

- du point de vue pénal, la faute ne se reporte pas sur la famille du décédé, et heureusement ! […]
- du point de vue civil, une créance se reporte sur l’héritier, à condition déjà qu’elle soit bien établie avant le décès.

Bonjour
Au pénal c’est bien évidemment une certitude.
Sur le plan civil, si les biens considérés sont vecteurs de préjudices il est évident que les responsabilités civiles non recherchées auparavant seraient de fait reportées sur le propriétaires actuel des lots concernés.
La situations évoquées (signalement de désordres après ouverture de la succession il me semble) met en cause la succession.
Quelle est la réaction du notaire ?
Quelle est l’origine des désordres constatés (toitures, murs, sainitaires et en provenance de quels lots?
Parties communes ? Privatives ?)

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#19 17/02/2019 19h00

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Bern a écrit :

Un devis de 30.000 euros a été établi.

C’est une somme, certes, mais que représente ce montant par rapport à la valeur de vos 7 lots? de votre patrimoine? de vos liquidités?

Ps: vous devriez compléter votre présentation.


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#20 17/02/2019 20h05

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Bernard2K a écrit :

Dans les faits, il est certain qu’il faudra un syndic pro pour remettre cette copropriété à l’endroit. Car le syndic bénévole ne peut être que l’un des copropriétaires, or ils se tous illustrés dans le passé par leur incompétence et leur laisser-faire et leur radinerie, donc il n’y a rien de bon à attendre de ce côté. Si jamais l’un des copropriétaires était candidat à être syndic bénévole, vous devez vous démener pour obtenir la candidature d’un syndic pro et la soutenir, de façon à faire obstacle à cette candidature de syndic bénévole.

Un point important sur le fonctionnement des AG et, entre autres, la nomination du syndic :

Vous détenez probablement plus de 50% des tantièmes de la copropriété (à vérifier  dans le règlement de copropriété - si vous en disposez - ou auprès de votre notaire). Dans un tel cas, lors d’une AG de copropriété, vos droits de vote seront réduits pour être égaux à ceux des autres copropriétaires présents. Donc, sauf si vous êtes le seul copropriétaire présent ou représenté à l’AG, toute décision devra être approuvée par vous et au moins 1 des autres copropriétaires. Vous êtes donc incontournable (si vous êtes présent mais que vous vous opposez à une résolution, elle ne pourra pas être adoptée) mais pas seul maître à bord (il vous manque un droit de vote pour dépasser les 50%, il vous faut donc trouver un copropriétaire prêt à vous suivre pour qu’une résolution soit approuvée).

Plus globalement, réfléchissez à votre stratégie dans cet immeuble : racheter les lots restants, rester sur le statut-quo avec les risques de blocage exposés ci-dessus, devenir largement minoritaire. Renseignez-vous aussi sur l’historique de cet immeuble : d’où vient cette situation déséquilibrée et il y a t’il des contentieux anciens ?

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (17/02/2019 20h07)

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#21 17/02/2019 22h17

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Caratheodory a écrit :

Le point positif est que la déclaration de succession n’a pas été établie donc le décès de vos parents doit être récent. Vous allez devoir payer votre quote part des frais que la copropriété va devoir engager pour revenir sur de bons rails et remettre en état les parties communes et sans doute pas plus.

Il faut donc aller voir le notaire en charge de la succession aussi, puisque celle ci n’est pas close et qu’il a un devoir de conseil auprès de vous.

C’est très dur humainement de devoir gérer des affaires comme celles-ci après un deuil récent. Vos parents ont failli dans leur tâche de syndics bénévoles mais c’est difficile pour les personnes âgées de reconnaître qu’elles n’y arrivent plus.

Très bien, merci de votre conseil.

Range19 a écrit :

Bonjour
Au pénal c’est bien évidemment une certitude.
Sur le plan civil, si les biens considérés sont vecteurs de préjudices il est évident que les responsabilités civiles non recherchées auparavant seraient de fait reportées sur le propriétaires actuel des lots concernés.
La situations évoquées (signalement de désordres après ouverture de la succession il me semble) met en cause la succession.
Quelle est la réaction du notaire ?
Quelle est l’origine des désordres constatés (toitures, murs, sainitaires et en provenance de quels lots?
Parties communes ? Privatives ?)

Le gros problème, et pour répondre à Pierrot31, c’est que tout l’immeuble est très ancien (toit et façade) et qu’on ne sache pas exactement si c’est le toit, la façade ou les deux. Il y a des dégâts sur les parties communes mais principalement dans les appartements, et majoritairement chez les copropriétaires.

Investir 30,000 euros, déjà c’est compliqué car le montant des droits de successions s’avère énorme, et aussi car il y a des dettes du côté de mes parents… mais aussi car si j’investi dans l’un ou l’autre (mur ou toit), rien ne dit que ça règle le problème.

Pour vous informer, je suis en train de trouver un terrain d’entente avec les copropriétaires (solutions temporaires), mais l’idéal serait de localiser le problème exact pour le régler (rafistolage).

Dernière modification par Bern (17/02/2019 22h20)

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#22 17/02/2019 22h54

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Les problèmes d’humidité peuvent avoir beaucoup de causes…

- Quelle est l’année de construction ? Avant ou après 1948?
- Quel est l’environnement extérieur (espace vert, trottoir)?
- Quel sont les matériaux de construction employés ? Poreux ou non (le liant est aussi important)
- Avez-vous une cave ? Si oui, avec des soupirails (ou une ventilation)?
- y a-t-il un drain?
- pour la toiture, avez-vous des gouttières ?
- quels sont les modifications faites par rapport à la construction d’origine (par exemple : coulage d’une chappe, remplacement de tomette par du carrelage, crépis ciment sur les murs extérieurs…)?
- quand la toiture a été remaniée ou changée?
- quand tous les robinets sont fermés, les compteurs d’eau tournent-ils?
- que disent les occupants ?
- où sont les marques d’humidité ?

Procurez-vous un détecteur d’humidité pour quelques dizaines d’euros et commencez votre enquête…


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#23 18/02/2019 09h38

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Un inventaire de la succession est-il fait ? Avez-vous intérêt à l’accepter ? Envisagez-vous une acceptation sous bénéfice d’inventaire ?

Les lots qui appartenaient à vos parents sont ils occupés (loués ) ?

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#24 18/02/2019 10h13

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Bern a écrit :

Mes parents étaient syndic bénévoles, et comme dit plus haut il n’y avait pas vraiment de gestion.

Régulièrement (ré)élus en AG ?

D’ailleurs, à ce sujet :
- la responsabilité du syndic bénévole n’est pas la même que celle d’un pro (degré de faute) : à creuser.
- si vous devenez syndic, pensez à vous assurer.
- les dommages sont-ils intervenus après le décès du syndic bénévole ? Parce que dans ce cas il y avait vacance de syndic à ce moment.

Par ailleurs, en ce qui concerne l’assurance de la copro, et même si cela prête à interprétation, un immeuble non entretenu, à fortiori quand des désordres sont déjà connus (ou pire s’ils ont déjà donné lieu à des sinistres) génère une réticence compréhensible de l’assureur à intervenir. Donc si l’immeuble avait bel et bien été assuré, les dommages n’auraient pas forcément été couverts. Ce qui n’empêche qu’il est urgent de remédier à cette absence d’assurance.

Dernière chose : utilisez le terme "syndicat des propriétaires", qui regroupe l’ensemble des propriétaires. Il existe des garde fous contre l’abus de majorité d’un copropriétaire comme vous, majoritaire en tantièmes, mais de l’autre côté, vous n’avez pas à faire comme si vous étiez responsable pour l’ensemble des copropriétaires. Idem pour le syndic : on n’appelle "syndic" que celui dont on est sûr qu’il est régulièrement élu pour cette fonction et encore en fonction.

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#25 18/02/2019 12h20

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Range19 a écrit :

Sur le plan civil, si les biens considérés sont vecteurs de préjudices il est évident que les responsabilités civiles non recherchées auparavant seraient de fait reportées sur le propriétaires actuel des lots concernés.

Certes, mais, s’agissant d’infiltrations qui proviennent de la façade et/ou de la toiture qui sont des parties communes, qui est responsable ? Le syndicat de copropriétaires, collectivement, pour le manque d’entretien de ces parties communes.
Le syndic a-t-il fait ce qu’il fallait ? Probablement pas, mais comme il est mort…
Indépendamment de cette responsabilité collective du syndicat, chaque copropriétaire ne peut être responsable que pour les dommages qui proviendraient de ses lots à lui ; or ils viennent des parties communes.

Je vais plus loin dans ma recherche de responsabilité : qui est responsable de n’avoir rien fait face à un syndic défaillant ? Le syndicat de copropriété d’alors, donc les copropriétaires d’alors, qui sont aussi les copropriétaires d’aujourd’hui, sauf Bern qui n’était pas copropriétaire à l’époque. Donc, je me permets d’inverser complètement la présomption de culpabilité que certains voulaient faire porter à Bern : loin de devoir porter la faute de l’inaction de ses parents, c’est au contraire le seul qui n’était pas partie à l’affaire lorsque le syndic a été négligent.
Ce sont donc les autres copropriétaires qui sont coupables d’avoir été inactifs face à un syndic défaillant
: ils n’ont pas révoqué le syndic, ils n’ont pas provoqué d’AG, bref ils ont laissé faire, et ce sont eux qui sont coupables d’inaction (et le copropriétaire-syndic bénévole aussi bien sûr, mais lui il est mort donc on ne peut plus rien lui reprocher).

Pour vous informer, je suis en train de trouver un terrain d’entente avec les copropriétaires (solutions temporaires)

Cette phrase montre trois problèmes :

1) Mauvaise compréhension de votre rôle et de vos responsabilités.
Arrêtez de dire "les copropriétaires" comme si vous n’en faisiez pas partie. Vous êtes un copropriétaire comme les autres.
Il faut dire des choses comme :
- nous, les copropriétaires, qui constitutions le syndicat de copropriété, constatons des dégâts des eaux provenant de parties communes (façade, toiture) pour lesquelles nous devons trouver collectivement une solution.
- nous, les copropriétaires, qui constitutions le syndicat de copropriété, constatons une carence de syndic, ce qui est encore plus urgent que les infiltrations : il faut absolument que l’un des copropriétaires convoque une assemblée générale à effet d’élire un syndic, en application de l’article 17-1-1 de la loi de 1965 ; après, la copropriété aura à nouveau un fonctionnement normal et pourra, seulement alors, traiter les problèmes les uns après les autres, à commencer par ces infiltrations. Evidemment, cette AG d’élection fera l’objet d’une convocation écrite avec ordre du jour "élection du syndic", d’un décompte des présents et de leurs tantièmes de vote, et d’un compte-rendu. Il faut donc qu’un copropriétaire prenne ce rôle là le temps d’une seul réunion ; rôle qui sera ensuite dévolu au syndic régulièrement élu.

2) vous êtes déjà en négociations avancées avec les autres copropriétaires et vous êtes sur le point de conclure un accord, ce que vous ne nous aviez pas dit. Comment voulez-vous qu’on vous conseille utilement, avec votre présentation qui n’en est pas une et en nous cachant des informations essentielles sur ce cas ?

3) vous êtes sur le point de conclure un accord avec les autres copropriétaires, ce qui est du "bricolage" amateur totalement irresponsable (bricolage au sens juridique, c’est à dire un accord fait par des gens qui ne connaissent pas suffisamment le cadre légal concernant la copropriété, les lois qui déterminent les responsabilités pénales, civiles, pécuniaires, de chacun, etc.). Et vous faites cela alors que vous vous avons conseillé de prendre impérativement le conseil de professionnels du droit (notaire, avocat) avant toute chose ; alors aussi que nous vous avons dit que l’urgence était que l’AG du syndicat se réunisse pour désigner un syndic compétent, professionnel de préférence, de façon à remettre les choses dans l’ordre. Donc, vous ignorez ces conseils qui sont pourtant d’une évidence criante ; très bien, mais alors ne vous étonnez pas si vous tombez ensuite sur d’autres problèmes qui résulteront directement de cet amateurisme.

Dernière modification par Bernard2K (18/02/2019 12h31)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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