Ttfsm : étude de cas immobilier (premier T3)

Ttfsm · #1

Bonjour.

Voilà l’étude de cas d’un appartement dont je signe le compromis samedi.

VOTRE PROFIL

- Je suis chez mes parents (encore jusque septembre sûrement). Je suis en école d’ingénieurs informatiques en alternance à 1750€ non imposable (CDI entre 33k et 38k arrive en septembre).

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : En cours d’apprentissage
- Fiscales : En cours d’apprentissage
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : très très peu
- Sociales : excellentes
- Temps disponible : week-end et toutes mes soirées si besoin

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : T3 de 56m2 (220 lots, 17 étages en tout)
- Année de construction : 1970
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur : 11ème étage, 3 ascenseur dont 2 qui vont à mon étage. Lumineux.
- Déjà occupé ? Inhabité ? : C’est occupé par un couple. Madame était propriétaire avant et ils veulent acheter à deux maintenant.
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? : syndic pro (Sergic)
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? : chauffage au gaz, D en énergie.
- Volets isolants ou persiennes ? : double vitrage
- Espaces verts dans la copropriété ? : non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? : Commun avec 2 relevés par an pour régularisation de charges.
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes) : Il y a beaucoup de propriétaires différents. Il y a des dettes (50 000€) mais qui sont récupérés par des mises aux enchères des appartements débiteurs quand il y a trop de dettes.
- Concierge  : Il y a un gardien/concierge/homme à tout faire qui est là à temps plein au rdc
- Décoration : antique / vieillotte / moderne : moderne. Cuisine neuve, mur refait mais à refaire à certains endroit (on voit des grandes traces de rouleau) et sol, le lino est abîmé. Il faudra surement le refaire

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : Ville en transformation autour de Lille
- Centre-ville, périphérie : Périphérie de Lille
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? : au pied du métro (une rue à traverser). 15 min en voiture de Lille. 10 minutes en voiture de Lille 1 avec des bus directs pour y aller toutes les 10-15 min (à Lille 1 et Lille 3). Et il y a les commodités pas loin (supermarché à quelques minutes à pied).
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? : La périphérie de Lille prendra de la valeur au fur et à mesure des années je pense. Surtout que cet endroit est déjà pas cher (assez populaire comme endroit)

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : négocié à 71k FAI
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 1 chambres à 570€ HC mini (demande vérifiée)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 4%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 0

- Travaux immédiats : Un coup de peinture et reposé un lino ou parquet flottant. Je suis parti sur 1500€
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : j’ai demandé les PV. Rien de voté. Pas de gros chantiers dans les proches années
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : Je ne sais pas
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : Surement la façade

- Taxe foncière hors TEOM : 750€ (merci le métro)
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 60€/an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : non

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : environ 8,8%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : 8% environ

FINANCEMENT DU BIEN

Un courtier (qui s’est occupé du dossier compliqué de ma belle sœur) doit me rappeler aujourd’hui. Je pense emprunter le prix du bien soit 71 000€ et apporter le reste.

- Montant de l’apport : notaire + travaux + mobilier donc entre 10 000 et 15 000€
- Type de crédit : amortissable, in fine : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : non connu
- Durée du crédit : 20 ans surement
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année) : Comptable mis à 500€/an dans ma simulation
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 30k
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? : non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP réel.

Ce bien n’a pas une rentabilité extraordinaire mais comme je ne suis pas très manuel, il faut que j’évite les travaux (choix de vie). Du coup, il faut que je trouve des biens avec quasiment pas de travaux et les rentabilités tombent un peu. Mais je préfère mettre de ma poche ce qui manque (typiquement frais de notaires et travaux) pour avoir le cash-flow et avoir la tranquillité d’esprit vis-à-vis des travaux. Et surtout me dire que je ne suis pas bloqué pour la suite. De plus, comme je ne me sens pas encore prêt à mettre mon argent en PEA (psychologique, je travaille dessus), autant que j’en mette un peu sur un bien à 6% net (rendementlocatif) et qui ne me bloque pas pour la suite. La simulation me donne un cashflow d’environ 50€/mois les 10 premières années (tout compris). Je pense même essayer de le mettre à 590€ HC au début sachant que la cuisine est neuve et que je compte faire quelques chose de classe. J’ai compté entre 3000 et 5000€ de mobilier sans savoir.

Merci d’avance pour le temps que vous passerez à lire tout ça et à me faire vos retours

Cordialement

Mots-clés : immobilier, investissement, locatif

ArnvaldIngofson · #2

Ttfsm a écrit :
- Type : T3 de 56m2 (220 lots, 17 étages en tout)
- Année de construction : 1970
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur : 11ème étage, 3 ascenseur dont 2 qui vont à mon étage. Lumineux.
- Espaces verts dans la copropriété ? : non

Donc un grand ensemble, de grande hauteur, de 1970 :
. isolation thermique a priori médiocre (avant la crise pétrolière de 1973) ; d’ailleurs D en énergie avec double vitrage
. si bonne isolation thermique c’est à base d’amiante : le coût du désamiantage pourrait être énorme
. isolation phonique médiocre
. charges élevées (comme l’étage avec ascenseurs)
Pas sûr que ça se loue facilement et que ce soit rentable si gros travaux.

A Lille, il n’y a pas des beaux immeubles des années 1920/30 ou récents en centre ville ?

lemouz · #3

(Très grosse copro) + années 70 = frais de copro énormes et inflationnsistes.

Pierrot31 · #4

Quand on fait de l’immobilier physique, il faut être un minimum bricoleur amha.

Pourquoi pas des SCPI pour respecter votre "choix de vie"?

Ttfsm · #5

Pour l’isolation thermique, c’est le cas en effet (médiocre, pas d’amiante d’après ce que j’ai pu lire). Il y a depuis 3 ans des mesures de réduction des coûts avec des demandes de changements de chassis de porte (déjà fait sur cet appartement) et de double vitrage (c’est un chauffage commun).

Les charges sont en effet élevées : 180€/mois. Les actuels propriétaires disent qu’avec la régule, ils récupèrent entre 1 et 2 mois. Vu l’immeuble, on peut se dire que certains chauffent constamment leur appartement. Ces charges comprennent tout sauf l’électricité.

Surement. Mais mon but était de chercher dans un endroit qui va se valoriser. C’est-à-dire pas forcément bien côté aujourd’hui mais qui est en mutation (action de la mairie). Je vise de jeunes couples sans enfant. Après une annonce, la plupart était dans cette situation (7 mails en 2h)

Edit : 2 réponses entre temps :

- Effectivement de grosses charges mais qui sont passées de 195€/mois à 180€/mois en 3 ans. Il y a une réelle volonté d’économie car ces grosses charges font fuir (ce qui permet d’avoir un prix au m² par cher comparé aux villes autour)

- Pourquoi pas les SCPI? J’y ai pensé. Mais je ne suis pas bricoleur par manque d’opportunité. J’ai toujours vécu dans une maison où tout était fait par des professionnels et rien n’était fait de nous même. Donc je n’ai pas eu cette culture jeune. Cependant, aujourd’hui, ça m’intéresse. Par exemple, je comptais faire les peintures moi-même (voir même le sol?). Je pense que c’est un bon début et si je met 3 fois plus de temps que je devrais, ce n’est pas encore grave car j’ai les finances pour tenir pendant ce temps. Si je ne commence pas maintenant, je ne le ferais jamais alors qu’aujourd’hui, ça m’attire.

Dernière modification par Ttfsm (30/01/2019 09h28)

Trahcoh · #6

C’est la bonne ligne de métro pour aller aux facs? La demande locative est-elle présente à mons si c’est là?

Attention à ne pas vous laisser aveugler par la rentabilité brute, avec ces charges vous devez faire une simulation sur la durée du prêt. Un appartement à 12 % avec des charges importantes peut être moins rentable qu’une maison ou un immeuble à 9 %.

Letuche57 · #7

Attention si vous cherchez a valoriser votre bien
Même si le quartier prend de la valeur, ce genre d’appartement type barre se vend systématiquement 15 à 30% en dessous du marché et est en général très peu recherché.
Sauf a l’avoir à un super prix ou super renta net net, c’est pas un super plan

Ttfsm · #8

@Trahcoh : non ce n’est pas la bonne. Mais un bus met moins de 10 min pour aller à la fac (matin ou soir, quasiment aucun bouchon sur cette route). Je le prends moi-même.
Pour la demande ça ira je pense. Comme dit précédemment, une annonce m’a permis de vérifier. Je me demande si la proximité avec la gare ne donne pas des idées à des gens devant prendre le train pour travailler.

@Letuche57
En effet. Mais je l’achète à 1267€/m² ce qui est déjà peu cher. Ensuite, la raison pour que peu de gens achètent est l’état des appartements (pour beaucoup, il y a de gros travaux). Mais les beaux appartements partent d’après ce que je peux voir (suivi des annonces).

Le but, au-delà de la rentabilité même, est de placer un peu d’argent (dans les frais de notaire + travaux) car je n’arrive pas à m’en détacher. L’immobilier me semble le plus pertinent pour moi et c’est l’endroit où je me sens le plus à l’aise (peut-être à tort). Je me dis que même si je fais une erreur, cela me permettra de casser mes barrières psychologiques. De plus, dans un cas exceptionnel où je ne trouve pas de locataire convenable, je peux envisager de vivre dedans avec ma dame et en faire ma RP. Son positionnement et son agencement nous conviendraient très bien.

J’ai fait appel à un notaire pour me représenter. Il a fait corriger à l’agence plusieurs points. Je signe normalement demain. Le point d’interrogation sera alors le crédit avec ma situation d’alternant. Je vais passer par un courtier qui a l’habitude avec des profils atypiques comme intermittent du spectacle. Il me prend 700€ (soit 1%) et surtout me faire gagner beaucoup de temps+ accompagne et rassure dans mon projet. Il me dit qu’avec mon profil, il pense avoir 1,6% avec assurance

Par contre, il me dit que j’ai plus de chances de l’obtenir en faisant la demande en tant que RP. Y-a-t’il un risque si je loue derrière? Il me dit que non car vous avez le droit de changer d’avis une fois en possession du bien pour raison X ou Y. Qu’en pensez-vous?

Range19 · #9

Une remarque sur vos travaux immédiats : 1500 euros me paraît un budget très court pour faire disparaître des traces de rouleau d’un travail déjà bâclé et un revêtement de sol indigent.

Vous auto entretenez des arguments favorables à cet achat.
Les fondamentaux sont ils respectés avec qualités intrinsèques de l’immeuble (type de construction) et surtout emplacement, emplacement emplacement ?
Vous êtes convaincus et l’affaire est faite si j’ai bien compris.

Ttfsm · #10

J’ai prévu 2000€ pour les travaux. La peinture sera faite par un ami qui a l’habitude de refaire des maisons. Pour le sol, c’est principalement le lino dans le salon (le reste est ok). J’avais prévu entre 1000€ et 1500€ pour le lino (ça sera peut-être moins si mon ami peut s’en occuper, à voir).

Alors au niveau de l’immeuble, il est de 1970. Il est collé à un métro (une rue à traversée donc 30 secondes du métro littéralement). C’est à 4-5 arrêts (8 min) du centre de Lille et un bus fait le métro -> campus universitaire en 10 min. Il y a un Cora pas loin ainsi que du stationnement sans problème (vérifié par un ami qui habite dans cet immeuble depuis 6 mois).

Convaincu est un grand mot. Disons que j’ai mis tout bout à bout (je suis même allé voir la mairie pour savoir s’il y avait de gros projets en cours à proximité direct de l’immeuble et la réponse est non).

Donc je ne vais pas utiliser le mot convaincu mais confiant. J’ai signé le compris samedi. Mais j’avoue avoir posté pour voir tous les arguments contre (car je me projette donc j’ai tendance qu’à voir le +). Je voulais être sur de ne rien avoir laissé de côté ou oublié.

J’ai demandé une contre visite avant la fin du délai de rétractation pour détaillé un peu plus l’appartement et surtout y aller avec quelqu’un qui a l’habitude des travaux (ce qui n’est pas mon cas).

En tout cas, merci à tous pour vos retours. J’apprécie fortement.

Trahcoh · #11

Merci pour ce projet intéressant. Faites-nous un retour au printemps sur la demande locative dans ce secteur. Je suis curieux de savoir à combien vous arrivez à louer, surtout avec ce niveau de charges.

Puisque vous semblez apprécier les contradicteurs, voici une chose qui me chagrine: vous êtes dans la ville la moins chère de la banlieue proche de Lille, avec les appartements proches du métro les moins chers au m2. Il y a forcément un problème. Mais peut-être est-ce simplement le niveau des charges.

Si vous n’aviez pas déjà signé, j’aurai dit que c’était le secteur idéal pour négocier fortement les prix.

Dernière modification par Trahcoh (03/02/2019 16h36)

Ttfsm · #12

Des charges très élevées, une taxe foncière énorme pour le secteur (750€), 20 étages et je pense que ça fait déjà pas mal de défauts ^^

Je ferai éventuellement un retour, que ça soit un succès ou un fiasco

Trahcoh · #13

Ne traînez pas pour solliciter les banques, 3 mois passent vite.

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