PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

#1 30/01/2019 14h28

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Premier post sur ce forum, je vous remercie d’avance pour vos conseils.

Pour rappel ma stratégie est de me constituer un patrimoine en achetant des immeubles de rapport avec mon frère (en province), et éventuellement avec des amis investisseurs sur un autre marché (plus proche de Paris…a voir).
J’ai 25 ans, mon frère 30. Nos TMI sont de 30%.
Nous n’avons pas encore investi.
Je travaille dans l’immobilier (analyste financier) et mon frère est ingénieur chez Airbus.

J’aimerais faire valider par votre expérience le montage suivant : achat avec mon frère d’un immeuble de 5 lots loués nus via une sarl de famille à l’IS (créée pour l’occasion), passage des baux en meublé au fur et à mesure des départs (en espérant que cela se fasse en 3 /4 ans), puis activation de l’option à l’IR pour bénéficier du régime lmnp et de l’impôt sur la plus value des particuliers lors de la revente (au bout de 7 ou 8 ans à compter de la date d’achat).

Dans ce cadre là, je réfléchis également à la possibilité de mettre en copro l’immeuble et de revendre à la découpe rapidement les 2 plus grands lots (qui ne sont pas adaptés pour la location en meublé) tant que la sarl est à l’is.

Je me pose les questions suivantes :
_ quid du frottement fiscal lors du passage à l’ir ? Notamment le sors des amortissements pratiqués depuis l’achat : seront-ils réintégrés dans le calcul de la plus value future ? (il me semble qu’en comptabilité on ne constate pas les plus values latentes mais uniquement les moins values, cependant il se peut que l’option pour l’IR fasse entrer la Sarl dans une phase de cessation d’entreprise par laquelle les plus values latentes seraient imposées….. Vous confirmez ?).

_ une fois l’option à l’ir exercée, faut-il conserver le bien minimum 5 ans avant de le revendre (comme pour un achat classique pour ne pas être requalifié marchand de bien par le fisc) ou est-ce que les 5 ans sont calculées à partir de la date d’achat ?

J’espère avoir été assez clair tant sur ma situation que sur montage et mon projet.

Pour infos voici les principales caractéristiques du bien :
Immeuble de rapport, 250 m2, 1 studio, 2 T2, 2 T3.
Revenus locatifs annuels : 31200 €.
Rentabilité nette de taxe foncière : 8%.

Je vous remercie.
.

Mots-clés : amortissement, fiscalité, immobilier, imposition, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques), is (impôt sur les sociétés), sarl (société a responsabilité limitée)

Hors ligne Hors ligne

 

#2 31/01/2019 20h40

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3297  

De mémoire, le passage de l’IS à l’IR est bien considéré, fiscalement, comme une cessation d’activité, avec imposition des PV. A vérifier.

Par ailleurs, la présomption de ne pas être marchand de biens est pour une revente au bout de 15 ans. Je ne sais pas d’où vous sortez vos 5 ans, mais je ne les ai jamais vus nulle part (ni le bofip, ni la loi, ni la jurisprudence).

J’ai des doutes sur l’intérêt de l’opération telle que vous l’envisagez, car elle a un petit côté usine à gaz.

Je serais tenté de :
- convaincre les locataires de passer rapidement sur un bail meublé, en vous vendant leurs meubles (il faut trouver les bons arguments).
- faire du meublé même sur les grandes surfaces, quitte à avoir une annonce du type "les meubles peuvent être retirés si vous préférez utiliser les vôtres".
- passer ainsi directement en meublé, LMNP au réel ; sous forme d’indivision ou SARL de famille IR, à voir, les deux sont possibles.

Par ailleurs, vous envisagez la revente, assez rapidement ; à la découpe sans doute. Vérifiez bien les conditions d’une telle découpe, si l’immeuble n’est pas actuellement divisé en lots au cadastre, comme c’est probable.

Dernière modification par Bernard2K (31/01/2019 20h43)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

Hors ligne Hors ligne

 

#3 01/02/2019 14h28

Membre (2019)
Réputation :   0  

Merci pour votre réponse.

Bernard2K a écrit :

Par ailleurs, la présomption de ne pas être marchand de biens est pour une revente au bout de 15 ans. Je ne sais pas d’où vous sortez vos 5 ans, mais je ne les ai jamais vus nulle part (ni le bofip, ni la loi, ni la jurisprudence).

Comme vous le savez la requalification en marchand de biens se fait sur les caractères habituel et spéculatif de l’achat/revente. Il ne me semble donc pas que ce soit une question de temps. Simplement dans la jurisprudence et donc dans la pratique il faut éviter de diviser dès le début (caractère spéculatif) et de revendre trop et trop rapidement.
D’où mon raccourci, en parlant de la règle des 5 ans, que j’avais intégré en lisant cet article:

https://www.compta-online.com/requalifi … ble-t54612

Je ne sais pas d’où vous sortez les 15 ans de votre côté ?

Un recueil des jurisprudences à ce sujet est consultable ici:
http://investimmo-autrement.fr/mdb/

Bernard2K a écrit :

J’ai des doutes sur l’intérêt de l’opération telle que vous l’envisagez, car elle a un petit côté usine à gaz.

Sur quels points considérez-vous que ce montage est une usine à gaz ?

Il me semble au contraire qu’il permet, entre autres, de bénéficier d’une imposition allégée au début de l’activité (IS sans dividendes), là ou précisément le besoin de cash-flows positifs est crucial, tout en se laissant le temps de passer les baux en meublé au fur et à mesure et dans les normes, et avec l’option à l’IR qui permet de sortir de l’imposition à l’IS, confiscatoire pour ce qui est de la plus-value à la sortie.
De plus cela permet de revendre à la découpe rapidement les deux T3 (à l’IS donc sans avoir peur d’être requalifié marchand de biens, vous confirmez?) après mise en copropriété .

Le gros risque est de ne pas arriver à passer les baux en meublé et donc de ne pouvoir opter pour l’IR (une SARl de famille ne peut opter à l’IR que si l’ensemble des biens en location sont en meublé).
Mais la prise de risque est nécessaire à un moment ou à un autre…

Bernard2K a écrit :

De mémoire, le passage de l’IS à l’IR est bien considéré, fiscalement, comme une cessation d’activité, avec imposition des PV. A vérifier.

J’ai vérifié, et effectivement le changement de régime fiscal cause la cessation d’activité :
https://www.l-expert-comptable.com/a/53 … alite.html

Les amortissements constatés (et donc déduits sur les bénéfices des exercies précédents) seront donc imposés, selon la modalité des "bénéfices réels" lors de la cessation d’activité (Alinéa 40 de l’article BOI-BIC-PVMV-10):
"

La plus-value résultant de la cession d’un élément de l’actif immobilisé s’obtient en règle générale, en retranchant de la valeur de réalisation (prix de cession ou, le cas échéant, valeur réelle de l’élément lorsque celui-ci est transféré sans contrepartie dans un patrimoine autre que celui constituant l’actif de l’entreprise) le prix de revient dudit élément diminué, éventuellement, du montant des amortissements pratiqués et admis en déduction pour l’établissement de l’impôt.

"

A retrouver ici: http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/6605- … 0-20120912

Cher Bernard2K, il me semble que nous avons bouclé cette histoire, qu’en pensez-vous?

Il ne me reste qu’à modéliser financièrement toutes les différentes hypothèses avec mon modèle de cash-flows, afin de faire un choix éclairé et connaitre grosso-modo les conséquences dans le temps.

Toute remarque sera la bienvenue. Merci à vous !

Dernière modification par DepressusExtollor (01/02/2019 14h37)

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.


Pied de page des forums