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Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

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#1 27/12/2018 09h56

Membre (2016)
Réputation :   4  

Bonjour,
Me revoilà avec un nouveau projet sur les rails!

VOTRE PROFIL

- 26 ans, CDI 24K€ + revenu locatif d’un premier immeuble : 5K€

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Bonnes
- Fiscales : débutant
- Artisanales : aucune, mais j’ai un papa maçon au chômage
- Sociales : bof
- Temps disponible : le week-end

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble de deux studios et 6 garages
- Déjà occupé : seul l’un des appartements est vide, tout le reste est loué
- Chauffage individuel électrique
- Vieilles persiennes
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Décoration : antique! Le locataire est parti après 25 ans sur place, le logement vide a besoin d’un bon coup de jeune!

LOCALISATION DU BIEN

- 59, rue centrale de la ville, coin très pauvre, mais forte demande locative

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : vendu 109 000€, négocié 70 000€. Je devrais être à 77 000€ frais de notaire inclus
- Loyer déjà pratiqué : 40€/garage et 410€/ logement
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : Bonne question, gestion locative ou non?

- Travaux immédiats : un bon coup de neuf dans le logement vide + la création d’une cuisine (actuellement, la cuisine et la salle de douche formaient une seule et même pièce…)
- Coût des travaux à 2/3 ans : changer les portes de garage
- Coût des travaux à 10 ans : toiture à changer (amiante)

- Taxe foncière hors TEOM : 1000€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 30€

- Rentabilité brute : 16,5%

FINANCEMENT DU BIEN

- 0€, je garde mes quelques deniers pour les travaux
- Taux du crédit avec assurance : La banque m’a parlé d’un crédit à 1,7% sur 25 ans hors assurance

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (micro foncier) : pour le logement déjà loué et pour les garages
- location meublée (micro BIC) : pour celui que je vais rénover

Voila ou j’en suis : l’offre a été acceptée par le vendeur, j’ai discuté rapidement par mail de mon projet à la banque.
C’est la première fois que j’achète un bien déjà loué, j’ai noté dans mon offre d’achat que je voulais avoir la preuve que les loyers étaient payés en temps et en heure. Y a-t-il d’autres choses que je devrais vérifier?
La location des garages se declare-t-elle bien comme de la location nue? J’ai lu des articles parlant de TVA, je suis un peu perdue.
Concernant la délégation de gestion :  j’ai lu sur le forums que beaucoup d’entre vous étaient plutôt contre. Mais je vais me retrouver avec 8 locataires en plus de ceux de mon autre immeuble. D’un coté, je me dis que je paye et que je n’ai rien à gérer (tranquillité d’esprit!). D’un autre, je me dis qu’il faut que je trouve un très bon agent immobilier (et ça, c’est pas facile…)

Mots-clés : bien loué, garage, immobilier

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#2 27/12/2018 10h18

Membre (2017)
Réputation :   32  

INTJ

Bonjour,

Oui, la location de garage entre dans les Revenus Fonciers. Par contre, pourquoi vouloir déclarer en micro? Vous avez pas mal de travaux sur le court et moyen terme, si vous déclariez en réel vous pourriez les déduire fiscalement. Si vous vous y prenez bien vous pourriez ne pas avoir d’impôt à payer sur les revenus de ce bien pendant plusieurs années. Achetez-vous en nom propre?
De plus, si vous avez déjà opté pour le réel pour votre premier bien, vous n’avez plus le choix.
  J’ai deux biens en location nue, puis-je déclarer un bien au régime réel et l’autre au micro foncier ? | impots.gouv.fr

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#3 27/12/2018 10h39

Membre (2016)
Réputation :   4  

Non, je suis également en micro-foncier dans mon autre bien.
Ayant fait dans les 15 000€ de travaux, j’avais été voir un expert-comptable sur l’intérêt de passer en réel, il m’avait affirmé que je n’y gagnerai pas et qu’il valait mieux rester en micro.
Pour ce nouveau projet, à part la toiture, je vais faire les travaux avec mon père, il n’est donc pas possible de les déduire au réel.

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#4 27/12/2018 10h45

Membre (2015)
Réputation :   13  

ESTP

Bonjour, le calcul est plutôt facile et en cas de travaux il est pratiquement toujours préférable d’être au régime réel.
Concernant la gestion locative, cela ne prend pas beaucoup de temps, si la location se passe bien il suffit d’envoyer une fois par mois une quittance par email ou courrier. Quelle est la plus-value dans votre situation de déléguer ce service?

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#5 27/12/2018 11h24

Membre (2016)
Réputation :   4  

La réponse de l’expert-comptable m’avait étonnée, mais je n’avais pas insisté, puisqu’il doit quand même s’y connaitre plus que moi…

Je ne sais pas, peut-être l’appréhension d’avoir autant de locataires d’un coup? Et aussi, le temps de route: je suis à 1h30 de ce bien là, je ne connais pas le turn-over sur les garages, j’ai un peu peur de passer ma vie sur la route pour gérer tout ça.
Enfin, je devrais peut-être tenter l’expérience de gérer par moi même dans un premier temps et voir comment cela se passe!

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#6 27/12/2018 11h38

Membre (2017)
Réputation :   32  

INTJ

Si vous êtes en micro, vous pouvez toujours passer en réel. C’est l’inverse qui est impossible je crois. Faites les calculs mais à mon avis il n’y a pas photo.

Pour la gestion, je vous conseillerais de commencer par le faire vous même. Vous pourrez ensuite prendre une agence si vous n’avez pas le temps. Seriez-vous à l’aise de confier vos biens à une agence sans avoir fait vous même ce que vous leur demandez de faire? La confiance à ses limites…. Et puis, comme dit Osta, ça ne prend vraiment pas beaucoup de temps et fous ferez une sacrée économie.

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#7 27/12/2018 13h30

Membre (2014)
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Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   492  

Vous devriez vous former sur la fiscalité afin d’améliorer votre rentabilité. Après ce second achat, vous allez continuer à augmenter votre revenu immobilier taxable. Pour les garages, pas le choix, par contre, pour les appartements, vous avez plusieurs possibilités, notamment les passer en meublé. Ce n’est pas forcément la bonne solution, mais choisir c’est mieux que subir.


Faire et laisser dire

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[+2]    #8 27/12/2018 15h19

Membre (2018)
Top 20 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   315  

Bonjour,

Quelques remarques :

1 - Choix réel - micro-foncier :

Avez vous calculé le total des charges récurrentes non récupérables concernant le premier bien : Taxe foncière (hors ordures ménagères) + charges de copropriété non récupérables + assurance propriétaire non occupant… et du pourcentage que cela représente par rapport au loyer net… si vous êtes au dessus de 30 %, le micro-foncier est défavorable.. si vous êtes entre 20 et 30 %, il faut prendre en compte les travaux périodiques, en dessous de 20 % le micro-foncier peut être intéressant…

Avec 15 000 euros de travaux, l’option micro-foncier me semble défavorable. En effet, cela permettait d’avoir un revenu foncier nul l’année concernée et un report sur les autres revenus du surplus de charges…

2 - Bascule réel - micro foncier :

En cas d’option au réel, on peut revenir au micro-foncier au bout de 3 ans (source : bofip - cote 210 et suivantes )

Il me semble que vous allez dépasser le seuil de 15000 euros de revenus par an avec votre nouvel achat…sauf si les studios sont loués meublés…

3 - Travaux réalisés par le propriétaire :
Le coût des matériaux est déductible ( source : bofip - cote 140)

4 - Location de garage :
Mon expérience est que les locataires sont fidèles… quand ils ont un garage qui leur convient, ils le gardent…
Vous pouvez demander à consulter les baux et déterminer l’ancienneté des locataires pour vous faire une idée…
A mon avis, moins de 1 changement par an sur les 6 garages…

5 - Attention, si vous décidez de louer les studios en meublé, vous devrez répartir les charges entre les garages et les studio… à vous de bien définir les bases de répartition afin de pouvoir justifier vos imputations en cas de demande des services fiscaux…

6 - Concernant votre achat, avez vous obtenu la description du bien tel que figurant au fichier immobilier ? Les 2 studios et les 6 garages sont ils mentionnés ? La valeur locative qui sert de base aux impôts fonciers est elle basée sur la consistance actuelle ?

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (27/12/2018 23h01)

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#9 28/12/2018 08h38

Membre (2016)
Réputation :   4  

Lachignolecorse : Effectivement, le logement vide est prévu d’être meublé, pour celui dèja loué, pas le choix tant que le locataire est en place.

Canyonneur75 : J’avais commencé toutes les démarches pour passer en réel, mais lors de mon rendez-vous avec l’expert comptable, il a regardé toutes mes charges et m’a dit que ce n’était pas une bonne solution. Peut-être devrais-je aller voir un autre expert-comptable!
Intéressant ce point 3!
Concernant le point 6, je vais me renseigner auprès de l’agent immobilier.

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#10 28/12/2018 08h50

Membre (2013)
Réputation :   74  

INTJ

Pour les garages.
Je me déplace plus pour les visites je donne simplement l’adresse au potentiel nouveau locataire pour qu’il puisse visiter et je ferme pas la porte a clef.
Ensuite quand un locataire souhaite le prendre je me déplace pour faire les papiers. (vous pouvez aussi le faire a distance)

Je me demande combien une agence facture ce service.

PS: Vous devriez consulter un autre comptable.


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#11 09/01/2019 09h57

Membre (2016)
Réputation :   4  

Bonne année 2019 à tous, qu’elle soit fructueuse et pleine de bons placements!

Je me suis finalement décidée à ne pas faire appel à une agence pour la location : étant moi-même à la recherche d’un logement, le montant des honoraires me bloquent à chaque fois.

Je suis allée voir deux banques pour l’instant, qui me proposent toutes les deux un taux à 1,9% + 0.07% d’assurance sur 25 ans. J’ai également eu un courtier qui ne pense pas pouvoir me proposer mieux. J’avais pourtant l’impression que les taux étaient un peu plus bas actuellement, non?

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#12 09/01/2019 10h07

Membre (2014)
Réputation :   125  

Bonjour

difficile a dire pour les taux, ils ont legerement remonté , vous empruntez sur une durée tres longue , cela ne me choque pas. il est peut etre  un peu haut mais vous avez deja de l’endettement et peu d’avoirs il me semble

vous avez vu  sur 20 ans ? la difference peut etre importante.

Cdt

Dernière modification par Timinel (09/01/2019 10h14)

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#13 09/01/2019 10h13

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Je ne peux dire pour du 25 ans mais en nom propre sur 20 ans en 110%, on me parlait de
- 1.3% en décembre par un courtier
- 1.38% hier à ma banque

Bien à vous,


"Money is a tool to buy Time"

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#14 09/01/2019 10h15

Membre (2016)
Réputation :   4  

Les banques ne m’ont pas fait de simulation sur 20 ans et j’avoue ne pas avoir pensé à demander!
Je cherche à avoir le crédit le plus long pour avoir une mensualité plus petite, mais la différence de taux aurait pu valoir le coup.

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#15 09/01/2019 10h23

Membre (2015)
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Réputation :   130  

Je comprends vu votre jeune âge (26 ans) qu’un crédit sur 25 ans peut avoir du sens mais personnellement j’en ai 42 donc je ne veux pas aller sur plus de 20 ans (et donc je ne me renseigne que sur cette durée).

Pour avoir le meilleur taux possible, il faut aller voir un courtier. Certains sont mieux que d’autres… Privilégiez ceux qui minimise leur frais de dossier : ils sont rémunéré 1% du montant total par la banque et tous, quelque soit le réseau ou bien indépendant, ont accès à la même grille de taux (en tout cas dans ma banque principale).

Après un certain âge, ça devient pénible de changer de banque… Mais quand on est jeune, autant en profiter et tirer les taux vers le bas…


"Money is a tool to buy Time"

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#16 09/01/2019 10h30

Membre (2014)
Réputation :   125  

Je comprends mais la difference n’est pas neutre ( a mon avis le cout du credit a 25 ans est  6 7 k superieure a celui sur 20 ans vu les montants c’est important )

Ensuite il y a 2 composants a voir:
- le " cablage interne " je fais partie comme un certain nombre des personnes qui n’investissent pas avec du 25 ans ( longueur / cout ) mais plutot 15 / 20  =>c’est personnel
- votre projet a un large cash flow positif , vous pouvez augmenter vos mensualités  ( ne pas oublier que le credit n’est pas cher , vous deduisez les interets oui , mais c’est d’autant plus vrai avec un TMI tres elevé … et payer moins cher des interets .. c’est payer quand meme )
- vous etes jeune, sans enfant ( il me semble ) avec des parents disponible etc … plein d’energie pour un projet rentable … et a probleme.
d’ici quelques années ce genre de profil peut vous fatiguer , autant vendre avec un capital important a récuperer.
( et que vous remettrez dans la maison de maitre de la ville d’a coté smile)

cdt

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#17 10/01/2019 09h52

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Timinel a écrit :

autant vendre avec un capital important a récuperer.
( et que vous remettrez dans la maison de maitre de la ville d’a coté smile)

Effectivement, je n’avais vu ça comme ça. smile
Je peux peut-être rester sur 25 ans le temps de finir les travaux du logement vide et renégocier un crédit plus court plus tard.

J’ai conscience aussi d’avoir un profil assez mauvais en ce moment (peu d’épargne, pas d’apport, une RP avec une grosse mensualité) avec ce nouveau projet, je monte à 76% d’endettement, hors revenus locatifs.

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#18 10/01/2019 17h07

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Alors, peut-être vaut il mieux ne pas trop monter la mensualité, pour préserver votre capacité d’emprunt.

Un crédit à 2% sur 25 ans ne me choque pas. Vous n’avez pas le taux premium, mais l’assurance semble compétitive au niveau tarif. Si le courtier pense que vous êtes au meilleur taux, ne cherchez pas plus loin. Si les autres conditions vous conviennent, je trouve l’offre de votre banque correcte.

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#19 21/01/2019 10h22

Membre (2016)
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L’offre de prêt a pris un peu de retard, apparemment le cautionnement n’est pas possible, il faut passer par l’hypothèque, ce qui ne m’enchante pas tellement. Bref.
J’ai suivi vos conseils et j’ai pris rendez-vous dans un cabinet d’expert comptable qui se dit spécialiste du LMNP. On verra ce qu’ils en pensent!

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#20 21/01/2019 10h39

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Pour quelle raison le cautionnement est impossible ?


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#21 21/01/2019 10h56

Membre (2016)
Réputation :   4  

Si j’ai bien compris, le cautionnement ne serait pas possible puisque je fais un financement à 110%

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#22 26/07/2019 13h59

Membre (2016)
Réputation :   4  

Je reviens 6 mois plus tard, j’enchaine les refus de pret, c’est à pleurer.
Raison? Je suis trop endettée. Alors que je suis actuellement à 34%, ce projet me ferait passer à 35% d’endettement, tout en augmentant mon reste à vivre de 700€.

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#23 26/07/2019 14h16

Membre (2017)
Réputation :   32  

INTJ

C’est bien dommage.
Vous n’avez pas de cash à injecter pour avoir moins à emprunter?

En dernier recours, car peu probable que ça marche, retournez voir le vendeur et proposez-lui un prix encore plus bas tel que ça passe pour votre banque. Vous n’avez rien à perdre.

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[+1]    #24 26/07/2019 14h24

Membre (2013)
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Difficile de vous donner un conseil précis sans connaître absolument tous les critères de votre profil, cependant d’après mon expérience quelques pistes :

- Seules les 3 banques où vous trouverez un interlocuteur décisionnaire (CMutuel, CIC, CEpargne) seront susceptiblent de vous suivre. Il vous faut convaincre votre référent, au vu du montant du prêt quelque soit son niveau hiérarchique, il a le pouvoir de dire oui, tout de suite en vous rencontrant.
Vous pouvez allez dans plusieurs agences de ces 3 réseaux jusqu’à rencontrer la bonne personne.

Laissez tomber tous les autres réseaux où vous devrez convaincre un comité sans le rencontrer.

- Mettez en avant une exceptionnelle négociation qui vous permet d’obtenir une bonne rentabilité.

- Parlez de coûts opérationnels très réduits grâce à l’intervention de votre père professionnel du bâtiment qui vous aidera gracieusement.

- C’est stupide à dire, mais vous avez sans doute intérêt à minorer un peu le niveau de rentabilité. Le personnel dans les banques ne connait généralement pas grand chose à la finance, au locatif et à quoique ce soit en dehors des produits maison à vendre.

Grosse rentabilité signifie pour eux prise de risque. C’est souvent stupide mais c’est ainsi, un investissement à 10/12% de rentabilité leur paraîtra moins dangereux (quoiqu’un peu déjà) qu’un investissement à 16%. (rappelez vous qu’ils vendent toutes l’année du Pinel à 3% en disant que c’est une affaire)
Si vous insistez sur le rendement potentiel obtenu vous passerez pour un exalté. Il faut faire le modeste et venir les consulter comme l’oracle pour leur expertise.

Bon courage


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#25 26/07/2019 14h29

Membre (2014)
Réputation :   125  

Bonjour

Il faudrait poser le calcul de votre taux d’endettement , il semble varier entre 34 et 76% (  meme si je comprends que dans un cas il n’y a pas les loyers)
voyez avec les banques ( et surtout les banques mutualistes je dirais ) comment le taux est calcule.

Maintenant en 6 mois de recherche votre epargne de precaution a du monter raisonnablement, le conseil de Max est interessant.
Si votre compte bancaire n’est pas plus " positif" les banques auront beaucoup de mal.

cdt

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