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#151 30/11/2018 22h38

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Bonsoir Florent,

Outre les excellentes remarques de Stinky, pour moi, vous allez trop vite.

Il est  probable que rapidement vous vous tourniez vers un (petit) immeuble de rapport. Les colocations, c’est rentables certes, mais, ça lasse vite amha…

Bref, stabilisez votre parc et visez plus haut (et plus stable) par la suite!

Bien à vous,


"Money is a tool to buy Time"

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#152 26/12/2018 15h47

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Bonjour

Je suis à la recherche de financement par emprunt pour faire du locatif.

J’ai déjà qq revenus fonciers + un peu de salaire (~1K€ par mois en ce moment) + du BNC (poker en ligne, la majorité de mes revenus).
Situation financière correcte (résidence payée et pas de crédit, revenus corrects+ etc…)

J’ai réessayé de contacter des banques récemment, en montrant le sérieux de mon projet et de ma situation, mais je me prends systématiquement un refus du fait de mon activité qui est pas très bien comprise et que les conseillers prennent pas en compte

J’en ai parlé à un ami qui m’a conseillé de mentir sur la nature de mon activité. Dire que mon BNC provient d’une autre activité que le poker en ligne. Et que les conseillers sont peut être pas trop regardants.

Dire par exemple que je suis comptable indépendant et que j’ai une clientèle composée de diverses TPE.

Les + :
- j’ai effectivement un bts compta
- "comptable" en tant qu’activité, ça fait plus sérieux que "joueur de poker"

Les - :
- en tout j’ai pas plus de 2 ans d’xp dans ce boulot, et des années que j’ai pas enregistré une ligne comptable
- pour faire ce travail, je suis censé avoir le diplome d’expertise-comptable (mais ça je sais pas si les banquiers le savent)

ça vous parait malin ou c’est complètement con comme idée ?
quels seraient les risques si par exemple une banque m’accorde le prêt, je boucle le projet immo, et que plus tard (un ou deux ans), la banque se rend compte que j’ai menti ?

Sinon quelques idées d’activités BNC que je pourrais raconter et qui sonnent mieux que joueur de poker ?

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[+1]    #153 26/12/2018 15h53

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ISTJ

Bonjour xFFx,

Il y a une file entière sur ce sujet.

Vous ne devez pas être le seul joueur de poker pro en France, comment se déclarent vos collègues (vous avez bien un forum sur ce sujet) ?


Parrain InteractiveBrokers Saxo Boursorama ETPL4810 Assurancevie.com ETPL49769 Fortuneo 12470190 Degiro Linxea iGraal RedSFR Magnolia BSDirect

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[+1]    #154 26/12/2018 16h00

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ISTJ

Ça me paraît complètement idiot. La file déjà mentionnée vous apportera certains éléments sur le risque encouru. Le plus important dans le cas présent est que vous n’arriverez pas à monter un dossier crédible sans faire de faux (au sens du code pénal), donc vous vous exposez au risque civil habituel (remboursement immédiat du crédit) mais également à un risque pénal. Et même en faisant un faux ça risque d’être compliqué de construire quelque chose de crédible.

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#155 26/12/2018 16h26

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Bonjour

Merci pour le lien, je vais regarder ça

Non je compte pas faire de faux.
Ma situation now vis à vis du poker est super clean, j’ai un numéro SIRET, je rempli une 2042 C Pro
Voilà je peux fournir des documents liés à mon activité, qui sont pas nombreux (microentrepreneur)

Au SIRET j’ai été inscrit au code 9319Z Autres activités liées au sport
… mouais

Voilà je suis pas fou je vais pas aller bidonner un bilan ou créer de faux papiers/diplomes etc…
L’idée c’était juste s’ils me demandent la nature de mon activité, je leur file les papiers (exacts et sans bricole) et je leur dis que je fais de la compta en indépendant.

pas l’idée du siècle j’en conviens, mais pas le risque de faire des faux non plus

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#156 26/12/2018 16h34

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Dans le 9319Z il y a aussi "l’exploitation de réserves pour la pêche et la chasse sportive", à la rigueur si c’est juste le poker qui effraie vous pourriez faire passer ces revenus comme une autre forme de rente immo ("J’ai une forêt") ? Comme ça pas de bilan à présenter, et un minimum d’arrangement avec la réalité (enfin bon si vous avez des gros virements avec écrit en gros POKER sur un compte chez eux, ça sera peut-être plus compliqué).


✯ Mangia bene, caca forte, e non aver paura della morte.

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#157 26/12/2018 16h48

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ESTJ

je ne peux que vous déconseiller très fortement de mentir d’une part, mais surtout d’autant plus  en usitant faussement de l’appellation comptable indépendant auprès d’une banque.

les banques de détail travaillant avec la clientèle entreprises savent depuis longtemps que cette appellation n’a aucun cadre légal et que l’ordre des experts comptables surveille cette chasse gardée en poursuivant en justice ceux qui s’y hasardent : vous allez être discrédité très vite avant même qu’ils étudient votre dossier.

il en est de même pour certaines activités de conseil en social ou les avocats cette fois sont très chatouilleux sur ce point.

si on vous apparente au sport, évoquez une activité de coach sportif, c’est tendance et cohérent sur le poker à mon sens.

Bonne chance en tout cas dans votre projet qui mérite certainement mieux que d’être rejeté sans être étudié.

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#158 26/12/2018 17h03

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bibike a écrit :

Bonjour xFFx,

Il y a une file entière sur ce sujet.

Bibike, cette file semble être pour une large part inadéquat dans le cas de xFFx, parce que trop soft (de mémoire, il s’agit surtout des risques encourus en enjolivant sa situation d’emprunteur, d’omission).

xFFx est plus hard, en voulant carrément mentir sur l’origine de ses revenus, qui plus est en prenant comme appui une profession réglementée…

xFFx, vous devriez peut être poser votre question plutôt sur un forum juridique. Parce que à mon sens, il s’agit ni plus ni moins que de faux et usage de faux (pas besoin de bidonner un diplôme pour ça), ce qui est du pénal. Voire par ex. ici(le 1er article) ou encore (L’altération peut être matérielle (fabrication d’un document, imitation de la signature) ou intellectuelle (énonciation d’éléments contraires à la réalité, ou inexacts).


Conclusion : la même que sven337 et serenitis…

Dernière modification par carignan99 (26/12/2018 17h04)

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#159 26/12/2018 17h08

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INTJ

Votre situation met en lumière le fait que les banquiers, en fait, sont des employés qui sont obligés de suivre bêtement les directives qu’on leur impose et qu’il voient rouge dès que la personne qu’ils ont en face ne rentre pas dans leurs petites cases. Je crois que leurs critères de sélection sont parfois juste absurdes.
Une seule chose à faire : persévérez!

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#160 26/12/2018 19h38

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xFFx a écrit :

Au SIRET j’ai été inscrit au code 9319Z Autres activités liées au sport

Je ne savais pas que le poker était un sport.
Pourquoi ne pas déclarer des "activités des sportifs professionnels, des arbitres, des juges, des chronométreurs" dans votre sport préféré ?
Plus prétentieux :  des activités des écuries de chevaux de course, des chenils de lévriers de course et des écuries de voitures de course.


Dif tor heh smusma

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#161 26/12/2018 19h43

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Macaxeira a écrit :

Votre situation met en lumière le fait que les banquiers, en fait, sont des employés qui sont obligés de suivre bêtement les directives qu’on leur impose et qu’il voient rouge dès que la personne qu’ils ont en face ne rentre pas dans leurs petites cases. Je crois que leurs critères de sélection sont parfois juste absurdes.
Une seule chose à faire : persévérez!

Soyez transparent avec votre banquier croyez-le ou non son but n’est que de vous financer et notre marge de manoeuvre est encore présente.

Par contre mentez à une banque et vous le regretterez amèrement, beaucoup s’y sont djà brûlé les doigts tout le corps.


"Dans une partie de poker il y a toujours un pigeon, si vous ne savez pas qui c'est, c'est certainement vous" Warren Buffett

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#162 26/12/2018 19h53

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Bonsoir,

En même temps, enjolivez un peu les choses.
J’ai connu une strip teaseuse qui se présentait comme danseuse-choregraphe…

Mafo

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[+1]    #163 19/01/2019 15h53

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Une jurisprudence récente confirme qu’est licite la clause du prêt disant que le crédit est immédiatement exigible en cas de faux renseignements ayant vicié l’accord du prêteur.

En l’occurrence, une personne avait obtenu un prêt immobilier avec un avis d’imposition indiquant des revenus doubles de la réalité, et des relevés de compte bidonnés pour correspondre à ces revenus surévalués.

La banque l’a attaqué au tribunal ; la personne s’est défendue. Elle a perdu en premier instance, elle a perdu en appel ; elle est allée jusqu’en cassation (avec un avocat qui lui a dit : "ne lâchez rien, M. Z, vous allez gagner"). Et cette personne a perdu.

Cette personne a sans doute tout perdu, sur toute la ligne : le prêt à rembourser immédiatement + condamnation aux dépens + tous les frais d’avocat pour sa pomme. Si elle ne peut pas payer tout cela, elle en a pour des années à payer ses dettes (et/ou saisie immobilière avec vente aux enchères et/ou procédure de surendettement).

Ce qui est intéressant, c’est que cette personne s’est défendue en disant que c’était un système de fraude qui a été condamné par ailleurs (si je comprends bien, un courtier véreux et un employé véreux de la banque se faisaient forts d’obtenir des emprunts bancaires pour des gens peu solvables, en bidonnant les documents justificatifs). 
La cour de cassation retient que, à partir du moment où c’est lui qui signe en bas, peu importe que d’autres personnes soient intervenues. Donc, pour ceux qui disent "c’est le banquier et/ou le courtier qui m’ont dit de gruger, donc c’est bon je suis couvert", eh bien ça ne marche pas comme ça. Le "banquier" n’est qu’un petit commercial qui court après sa commission, et le courtier itou. S’il vous invite à gruger pour qu’il puisse toucher une commission de plus, et que la fraude est ensuite découverte, il aura certes des ennuis, mais ça ne vous couvrira pour rien. Vous restez responsable, du fait que vous signez en bas.

Pour en savoir plus :
Crédit immobilier : la banque peut exiger le remboursement immédiat en cas de mensonge de son client - Boursorama
https://www.doctrine.fr/d/CASS/2019/C1F … BF2A4E96DC

Dernière modification par Bernard2K (19/01/2019 15h58)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#164 20/01/2019 18h10

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Ces informations remettent bien l’église au centre du village.

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#165 29/01/2019 15h50

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INTP

Dans le cas parfois mentionné d’un montage pour résidence principale qui se transforme finalement en investissement locatif meublé (que ce soit un mensonge volontaire auprès de sa banque, ou un réel changement au dernier moment), qu’en est-il des frais d’acquisition (notaire, caution…) ?

Plus concrètement, en supposant que le changement de situation ait lieu rapidement, disons la semaine suivant la signature de l’acte définitif, et donc que l’acheteur n’ait pas encore déménagé dans le nouveau logement.

Il se retrouve alors avec un nouveau logement dans lequel il n’a jamais habité : peut-il donc faire une déclaration LMNP via le formulaire P0i à la date d’acquisition (il est bien dans les 15 jours légaux) et mettre le bien en location meublée, pour pouvoir déduire les frais d’acquisition (notaire, crédit logement etc) alors que le prêt était initialement prévu pour une RP ?

La seule différence avec un investissement classique est donc ce qui est indiqué sur l’offre de prêt, la question est donc : est ce que ça a une incidence auprès du fisc ?

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#166 14/03/2019 18h15

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Entre le moment d’achat du bien, et la remise des clés, il se passe 2 à 3 mois.
Le changement de destination (résidence principale vers locatif) peut avoir évolué à ce moment là.

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#167 04/06/2020 18h49

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Le blog patrimoine a publié hier un billet intéressant, sur le sujet de cette file de discussion :
Crédit immobilier : Arnaquer le banquier pour obtenir un maximum de crédit immobilier locatif


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#168 04/06/2020 19h38

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INTJ

J’ai lu cet article sycophante en diagonale et mis à part la condescendance de l’auteur, il manque cruellement de substance. 

L’auteur pousse des cris d’orfraie en imaginant de malheureux banquiers arnaqués par des têtes brûlées sans foi ni loi qui les entraîneraient dans leur chute. C’est un pari audacieux que de vouloir apitoyer le lecteur avec de telles "victimes" alors même que des milliers de milliards sont créés ex nihilo et que l’artificialité de leur allocation apparaît de plus en plus évidente.

Mais passons outre cet argument épouvantail : craint-il vraiment la ruine de ces rares têtes brûlées qui sortent des sentiers battus, ou bien l’espère-t-il secrètement ? On pourrait croire à le lire qu’il s’agirait d’un juste châtiment pour avoir oser défier le système.

J’espère que l’auteur aura droit à une petite caresse sur le front pour sa peine.

En ces temps troublés et surtout d’irrespect total pour le petit épargant honnête, tant que le projet est bien ficelé et que l’investisseur a fait ses devoirs, il faut hisser le pavillon rouge et pas de quartier. Ce n’est même plus une course de rat, à la vitesse où tourne la planche à billets il faut courir ventre à terre simplement pour ne pas perdre de terrain.


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#169 04/06/2020 19h59

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L’auteur de l’article présente les choses comme étant très simples, alors qu’en réalité une majorité des banques travaille avec Crédit Logement, qui notifiera ces dernières du fait que plusieurs dossiers sont en cours… Il faut donc bien choisir les banques interrogées…

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#170 04/06/2020 20h03

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doubletrouble a écrit :

L’auteur pousse des cris d’orfraie en imaginant de malheureux banquiers arnaqués par des têtes brûlées sans foi ni loi qui les entraîneraient dans leur chute. C’est un pari audacieux que de vouloir apitoyer le lecteur avec de telles "victimes" alors même que des milliers de milliards sont créés ex nihilo et que l’artificialité de leur allocation apparaît de plus en plus évidente.

Je peux comprendre votre agacement mais attention aux procès d’intention : l’auteur ne parle pas des risques répercutés sur les banquiers mais bien ceux prix par investisseurs. Il n’y a pas de victimisation du banquier ici. De même dire que l’auteur "espère secrètement" leur ruine c’est de la pure interprétation.

Je suis convaincu comme vous qu’il faut prendre des risques, je trouve l’article aussi un peu alarmiste mais ça me paraît quand même sain de rappeler l’existence du risque lié à la contraction d’emprunts multiples.

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#171 04/06/2020 20h09

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Bernard2K a écrit :

Le blog patrimoine a publié hier un billet intéressant, sur le sujet de cette file de discussion :
Crédit immobilier : Arnaquer le banquier pour obtenir un maximum de crédit immobilier locatif

L’emprunteur n’a t-il pas obligation de déclarer ses crédits en cours lors de la signature d’un prêt ? De mémoire toute banque demande une attestation sur l’honneur en ce sens. Auquel cas souscrire un 2ème ou un ·3ème prêt sans déclarer le(s) précédent(s) ce n’est pas "arnaquer le banquier" (même si comme titre d’article c’est plus racoleur) c’est se rendre coupable de faux et usage de faux, punis de 3 ans d’emprisonnement et de 45k€ d’amende. (article 441-1 du Code pénal)

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#172 04/06/2020 20h13

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Chacun fait ce qui veut en son âme et conscience !

Dernière modification par rentier69 (04/06/2020 20h21)

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#173 04/06/2020 20h19

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@Henrikaya : c’est particulièrement ce paragraphe qui m’a fait rouler des yeux jusqu’à voir l’intérieur de mes orbites :

Sycophante a écrit :

Il faut aujourd’hui dénoncer ces pratiques honteuses qui ont pour conséquences une prise de risque disproportionnées de ces candidats à la fortune de l’immobilier locatif. Vous courez à la catastrophe ! Le surendettement est votre seule perspective !

Il est urgent de régler ce problème d’endettement excessif qui devient gravissime ! Se taire et nier l’évidence de la catastrophe qui se prépare n’est pas une bonne solution. Ce qui se passe n’est pas sain.

Je suis effrayé de toutes ces situations d’endettement locatif massif.

Demain, au moindre changement de loi, à la moindre augmentation de pression fiscale, ou simple dégradation de la conjoncture, vous êtes mort !

Ceux d’entre vous qui suivent ces stratégies sont condamnés au surendettement ! Comme je vous l’expliquais dans cet article « L’arnaque des rentiers de l’immobilier locatif ! Devenir riche sans travailler serait possible ?« , vous vouliez être rentier, vous allez finir comme un bagnard esclave de vos dettes.

Cette arnaque pour obtenir un maximum de crédit immobilier est excessivement dangereuse ! Vous mettez en danger votre famille, et votre cadre de vie futur ! Demain, lorsque vous devrez vendre pour rembourser vos dettes, vous vous rendrez compte que votre actif immobilier est invendable… vous serez ruiné !

L’auteur ne fait pas qu’avertir, il est catégorique et plutôt véhément.

Si son but est réellement de remettre sur le droit chemin une très petite minorité d’inconscient (qui par définition auront peu de chance de lire son blog…), il aurait pu condenser son article sur une étiquette de paquet de cigarettes :

*

LE SURENDETTEMENT TUE.

(*) stock photo trouvée en 2s sur Google.


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#174 16/06/2020 00h16

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Bonjour,

dans la mesure où il est extrêmement facile de récupérer la liste de tout le patrimoine immobilier d’une personne, n’est-ce pas terriblement risqué de s’adonner à ce genre de pratiques?

À lire Tristan Goulwenn, jongler entre les différents groupes bancaires, organismes de caution ou utiliser une garantie hypothécaire suffit à isoler totalement chaque opération.
Pourtant rien n’empêche une banque ou un organisme de caution de récupérer la liste de tout votre patrimoine immobilier en deux clics et un chèque de 12 euros adressé à l’administration fiscale, suite à quoi il vous faudra justifier à votre banque la situation financière des biens non déclarés lors de la demande de prêt…

Bien à vous,

Dr. Minimal


Bonjour, je suis Dr. Minimal, et je blogue mes progrès vers l'indépendance financière en Français et en Anglais.

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[+2]    #175 31/01/2021 06h35

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L’arrêt n°63 du 20 janvier 2021 de la Cour de Cassation, vient de débouter des clients qui avaient fourni de fausses informations à leur banque pour obtenir un prêt immobilier.

Arrêt n°63 du 20 janvier 2021 (18-24.297) - Cour de cassation - Première chambre civile-ECLI:FR:CCAS:2021:C100063 | Cour de cassation

Lorsque la banque a découvert les fausses informations elle a assigné les clients au remboursement immédiat du montant restant du prêt.


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

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