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#1 10/01/2019 16h00

Membre (2018)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Après plusieurs semaines à me documenter sur un projet locatif sur LYON, un annonce pour un bien dans ma ville natale à attiré mon attention. Je me suis donc mis à rédiger un plan, évaluer les travaux et vous présente donc ce projet.
Encore quelques points flous comme le régime à adopter ainsi que le type de chauffage / raccordement EDF par appartement.

Merci à vous,

Situation personnelle :
-29 ans
-En couple
-1 enfant (3 ans)
-Expatrié en Afrique de l’Ouest

Approche en terme de flux :
-Salaire net annuel = 100 000€
-Primes annuelles = 20 000€
-Fiscalité = Non imposable sur le revenu

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Gestion de projet (c’est mon métier)
- Non présent en France

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Maison de ville - Bâtiment comportant une partie habitation (RDC de 120m² et 1 étage de 70m²) et un local commercial accolé de 300m² sur sous-sol
- Année 70 – Très bon état structurel
- L’intérieur est à rénover totalement (électricité, plomberie, isolation, menuiserie, peinture, façade extérieur)
- Chauffage collectif pour l’ensemble du bâtiment habitation – Chaudière au Fioul récente et performante. Arrivée de gaz de ville prête à côté de la chaudière.
- Jardin de 350m² clôturé pour la partie RDC de 120m² (à défricher)
- Un Compteur d’eau et électricité

LOCALISATION DU BIEN

- Saône-et-Loire – Bassin minier – Ville ouvrière
- Bien situé à 3 minutes à pied de la rue piétonne, gare SNCF, à 5 min en voiture de la voie express
- Forte demande locatif dans le secteur. Aucun bien de qualité n’est disponible à la location

PROJET

Rénovation totale de la partie habitation en créant un T3 sur le RDC et un T2 à l’étage. Possibilité de faire un petit T2 de 60m2 sur le devant de la partie local. Ce dernier servirait à de la location court durée pour des professionnels en déplacement ou en mission (forte demande) – Pour ma simulation j’ai pris un locataire longue durée à 450€/mois.

Le coût des travaux selon mon artisan approcherait les 800€/m² pour 250m² (120+70+60)
Une grosse question porte sur la répartition des charges (EDF / chauffage) avec 2 plans :
1)    Louer charges comprises (1 seul compteur + chauffage fioul) Ce que je ne souhaite pas car locataires non responsable et en plus chaudière fioul…

2 ) T3 du RDC > Chauffage fioul + 1 compteur EDF
     T2 étage > Chauffage électrique + 1 compteur EDF
     T2 RDC > Chauffage électrique + 1 compteur EDF commun avec le local et garage

Mon souci est qu’avec 3 compteurs EDF je passe en collectif et là, je suis perdu. Inconvénients? etc…

RENTABILITÉ DU BIEN

- 44 000€ fni
- Travaux = 250k€
- Loyer = 21k€ annuel (750€ pour le T3 / 550€ pour le T2 / 450€ pour le T2 RDC)
- Taux de vacance envisagé = 0
- Gestion par un proche
- Travaux immédiats dès la remise des clés pour 10 mois (4 + 3 + 3) Mise en location du T3 en premier puis du T2 étage puis T2 RDC.
- Taxe foncière = 2610€
- Rendement opérationnel brut : 7%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport = 0
- Type de crédit : amortissable sur 25 ou 30 ans rapportable sur 12 ou 24 mois pour laisser le temps d’effectuer les travaux.

RÉGIME EXPLOITATION

Pas encore validé ce point
- location nue (foncier réel, micro foncier)
- location meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC)

CASH FLOW

- Si crédit reporté de 24 mois
    25 430€ de cash dispo au début du crédit (loyers – Taxe foncière)
-Si crédit reporté de 12 mois
    7 040€ de cash dispo au début du crédit (loyers – Taxe foncière)
En fin de travaux avec les 3 appartements > Cash-flow positif de 449€/mois (99€/mois avec 80% du loyer)

Mots-clés : edf, fioul, immobilier, saone-et-loire

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#2 10/01/2019 17h06

Membre (2013)
Réputation :   74  

INTJ

Bonjour.

Pour le chauffage vous devez installer des compteurs calorifiques sur chaque radiateur si vous faites du chauffage collectif. Vous pouvez ainsi repartir la consommation dans les charges.
Je suis pas fan de la chaudière fioul en revanche surtout si vous avez le gaz juste a coté.

Pour les compteurs EDF, il est préférable d’installer dans chaque logement, surtout si vous avez l’intention de revendre un jour.
il y a un sujet sur le forum : Prix d’une division de compteurs d’électricité par Enedis (ex ERDF) ?

Concernant le financement je doute que vous obteniez un financement sur 30 ans pour du locatif déjà 25 c’est difficile.
Et au vu des travaux je vous préconise de faire un report sur 24 mois. J’ai fait une rénovation comme la votre au final au lieu de 12 mois le chantier à durée 18 mois.

Dans la globalité je trouve que le rendement est pas terrible pour un projet avec autant de boulot.
N’est il pas possible de faire 2 t2 au lieu de 1 t3 au rdc pour augmenter la rentabilité.
Et le local commercial pensez vous le louer par la suite?


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#3 10/01/2019 18h41

Membre (2018)
Réputation :   0  

JR a écrit :

Bonjour.

Pour le chauffage vous devez installer des compteurs calorifiques sur chaque radiateur si vous faites du chauffage collectif. Vous pouvez ainsi repartir la consommation dans les charges.
Je suis pas fan de la chaudière fioul en revanche surtout si vous avez le gaz juste a coté.

Bonjour,
Merci pour votre retour - Je ne connaissais pas ce système, je le garde précieusement dans un coin. Très intéressant! Je peux ainsi m’orienter vers un système de chauffage différent du fioul.

JR a écrit :

Pour les compteurs EDF, il est préférable d’installer dans chaque logement, surtout si vous avez l’intention de revendre un jour.
il y a un sujet sur le forum : Prix d’une division de compteurs d’électricité par Enedis (ex ERDF) ?

J’ai effectivement parcouru le forum et j’ai vu ce post pour les compteurs EDF. Par contre désolé mais mis à part les délais/coûts pour l’ajout de compteur, quel inconvénient apporte le fait d’être collectif ? On parle de collectif d’un point de vue fiscal et identification du bien?

JR a écrit :

Concernant le financement je doute que vous obteniez un financement sur 30 ans pour du locatif déjà 25 c’est difficile.
Et au vu des travaux je vous préconise de faire un report sur 24 mois. J’ai fait une rénovation comme la votre au final au lieu de 12 mois le chantier à durée 18 mois.

Dans la globalité je trouve que le rendement est pas terrible pour un projet avec autant de boulot.
N’est il pas possible de faire 2 t2 au lieu de 1 t3 au rdc pour augmenter la rentabilité.
Et le local commercial pensez vous le louer par la suite?

Effectivement, plus je creuse le projet et moins il devient rentable. Je dois quand même revoir le coût des travaux avec mon artisan. A vrai dire il ciblait 800€/m² et pour ma simulation j’ai pris 1000€/m² et couvre ainsi les imprévus, frais sur l’extérieur, autres.. (delta = 50k €)

En passant sur 4x T2 j’arrive à 9% de rendement (985€ de cash-flow mensuel) - Le souci est que j’augmente mon turn-over de locataire (T2=célibataire/jeune couple) - Je peux quand même creuser le sujet…

Merci d’avance,

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#4 10/01/2019 22h15

Membre (2018)
Réputation :   31  

Bonjour rem6,

Vous parlez d’un cash flow positif mais avec trop d’hypothèses.

Crédit: 25 ou 30?
Meublé, Nu?

Vous pouvez donner le détail?

Viviérois


"Un pessimiste voit la difficulté dans chaque opportunité, un optimiste l'opportunité dans chaque difficulté". Churchill

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#5 11/01/2019 09h12

Membre (2018)
Réputation :   0  

Vous avez raison - Il s’agit de datas importantes.
La simulation est bien en location nu pour le T3 et T2 de l’étage. Le T2 en RDC sera lui loué en meublé.
Etant, il faut le dire novice dans ce projet, vous me confirmerez peut-être qu’il vaut mieux louer les 3 appartements en meublés pour passer en régime LMNP.

La simulation était prise sur 30ans. C’est peut-être trop optimiste. Je ramène donc sur 25ans (taux 1.6% confirmé par ma banque) Et cela me donne donc :

Cash flow annuel 3908€ (-412€ avec 80% du loyer)

Et avec la proposition de JR de couper le T3 en deux T2 j’arrive à :

Cash flow annuel 6908€ (1990€ avec 80% du loyer)

Reste pour moi l’incertitude sur les compteurs EDF et l’aspect du collectif
Avec la solution de JR, je peut passer le chauffage en collectif et ajouter des compteurs calorifiques. Je peux me permettre de louer l’ensemble avec EDF inclus et avoir que 2 compteurs (l’un pour les Appartements et l’autre pour le local/garage)

Le point bloquant pour moi sur ce projet reste mon gros poste travaux de 250k€..
L’avantage est d’avoir encore le local de 300m² inexploité dans ce projet et qui peut, au fil du temps, se transformer en autre logement et gonfler la rentabilité.

Dernière modification par rem6 (11/01/2019 09h14)

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#6 11/01/2019 09h59

Membre (2013)
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INTJ

Bonjour rem6.

Pour les compteurs électriques, je vous encourage a le faire surtout vu le montant de vos travaux, vous le regretterez par la suite autrement.

Avez vous également pensé a faire deux studio au 2 eme étage et 3 t2 au rdc.
Car pour du saisonnier les studios seraient plus intéressant.
Au niveau du turn over si comme vous le dites il n’y a pas de biens de qualités dans el coin ca devrait pas être un soucis. A relouer/ garder les locataires.
Pour ma part j’ai 15 F2 et 3F1 et 1 studio.
Sur les F2 c’est en moyenne 2-3 ans d’occupation.
Et 1-2 ans sur les F1 et studios.
Et j’effectue les visites pendant le préavis du locataire pour pouvoir relouer des le départ du locataire.

Avez vous également vérifié au prêt de la mairie/ le PLU, pour vous assurer que c’est possible d’aménager des appartements?


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#7 11/01/2019 10h24

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Je vous propose l’approche suivante du problème :
Supposons qu’on vous donne le bien.
location : environ 7 €/m²/mois soit 84 €/an
travaux 1000 €/m²
Rentabilité brute : 84/1000 = 8,4 %
Ce qui n’est pas beaucoup et ne permet pas de dégager un cashflow positif avec les hypothèses habituelles, en tout cas en location nue à l’année.

Ce cas est typique des zones où les prix de l’immobilier sont bas : même sur un bien à prix d’achat très bas voire zéro, on ne peut pas se payer des travaux complets au tarif normal, car la rentabilité locative n’est pas suffisante pour les rentabiliser.

Voilà pourquoi il n’y a aucun bien en parfait état à louer dans ce coin ! Ce n’est juste pas rentable de fabriquer un bien en parfait état pour le louer ensuite.

Pistes pour sortir de ce cercle vicieux :
- faire les travaux à moindre coût ; mais ça n’est pas logique de les faire vous-même, car vous êtes bien plus efficient à gagner votre vie avec votre boulot d’expat très bien payé ; donc vous pouvez seulement essayer de tirer les prix des artisans.
- rentrer des loyers plus élevés : diviser en petits logements donc diviser le T3 en deux ;  bien aménager et entretenir le jardin (jolie pelouse, barbecue, salon de jardi : c’est très apprécié des locataires notamment ceux qui ont un peu de moyens) ; faire des meublés neuf et haut de gamme, à l’année et/ou en saisonnier, en vérifiant tout de même la demande au préalable.

Vous n’avez pas répondu sur le local commercial. Voilà un point sur lequel on retrouve le même cercle vicieux, en pire : pour le louer, il faudrait l’améliorer par des travaux ou y aménager des logements ; mais ce n’est juste pas rentable. Il faut réfléchir à comment optimiser au mieux l’usage et la rentabilité de ce local commercial.

Cela dit, ce n’est pas grave d’avoir un cashflow positif, pourvu que la rentabilité nette soit correcte.

Vous avez beaucoup de revenus, il faut les placer d’une façon ou d’une autre. Si vous arrivez à avoir du 4 à 5 % nets sur de l’immobilier locatif, c’est déjà très bien, c’est mieux que presque tous les autres placements que vous pourrez trouver. Tant pis pour le cashflow négatif, que vous pouvez largement vous permettre vu votre niveau de revenu. Mon conseil est donc : calculez votre rentabilité nette nette, c’est cela qui doit guider votre choix.
Pour calculer la rentabilité nette nette, vous devez affiner la fiscalité. Vous laissez en suspens entre meublé et nu, ça veut dire que vous n’avez pas assez approfondi votre projet et/ou que vous ne savez pas calculer la fiscalité. Ce sont des points à approfondir pour avoir vraiment fait le tour du projet, ce qui, dans votre cas, est une obligation de conscience professionnelle : vous n’allez pas gérer vos projets perso plus mal que vos projets pros, n’est-ce pas ? wink

Dernière modification par Bernard2K (11/01/2019 10h35)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#8 11/01/2019 15h19

Membre (2018)
Réputation :   0  

JR a écrit :

Bonjour rem6.

Pour les compteurs électriques, je vous encourage a le faire surtout vu le montant de vos travaux, vous le regretterez par la suite autrement.

Avez vous également pensé a faire deux studio au 2 eme étage et 3 t2 au rdc.
Car pour du saisonnier les studios seraient plus intéressant.
Au niveau du turn over si comme vous le dites il n’y a pas de biens de qualités dans el coin ca devrait pas être un soucis. A relouer/ garder les locataires.
Pour ma part j’ai 15 F2 et 3F1 et 1 studio.
Sur les F2 c’est en moyenne 2-3 ans d’occupation.
Et 1-2 ans sur les F1 et studios.
Et j’effectue les visites pendant le préavis du locataire pour pouvoir relouer des le départ du locataire.

Avez vous également vérifié au prêt de la mairie/ le PLU, pour vous assurer que c’est possible d’aménager des appartements?

Merci JR pour ce retour,
Effectivement pour un projet long terme, l’ajout de compteurs EDF me facilitera la gestion. Egalement celle des locataires.
Pour l’étage, ce sera compliqué de gérer l’accès à deux studios. Je reste sur un plan de 4x T2. J’ai épluché également le PLU, rien de bloquant sur ce point.

Bernard2K a écrit :

Vous n’avez pas répondu sur le local commercial. Voilà un point sur lequel on retrouve le même cercle vicieux, en pire : pour le louer, il faudrait l’améliorer par des travaux ou y aménager des logements ; mais ce n’est juste pas rentable. Il faut réfléchir à comment optimiser au mieux l’usage et la rentabilité de ce local commercial.

Effectivement sur le local, rien à en tirer sans rentrer dans des frais importants et donc pas rentable.
La seule option que je pourrai considérer est de faire ma résidence principale et je pourrai mettre ma maison actuelle en location. Pour cela, il faudra tout casser et partir d’un plateau vide.. un autre projet.
Je parts donc du principe de rien en faire, seulement profiter de la surface du sous-sol pour offrir des places de parking aux locataires et me réserver le fond du sous-sol comme garage personnel.

Bernard2K a écrit :

Pistes pour sortir de ce cercle vicieux :
- faire les travaux à moindre coût ; mais ça n’est pas logique de les faire vous-même, car vous êtes bien plus efficient à gagner votre vie avec votre boulot d’expat très bien payé ; donc vous pouvez seulement essayer de tirer les prix des artisans.
- rentrer des loyers plus élevés : diviser en petits logements donc diviser le T3 en deux ;  bien aménager et entretenir le jardin (jolie pelouse, barbecue, salon de jardi : c’est très apprécié des locataires notamment ceux qui ont un peu de moyens) ; faire des meublés neuf et haut de gamme, à l’année et/ou en saisonnier, en vérifiant tout de même la demande au préalable.

Il faut se donner un budget maximal pour l’ensemble des travaux et balayer point par point chaque poste travaux avec mon artisans et voir où on peut gagner.
La division du RDC en 2x T2 semble se confirmer et comme vous dites avec un jardin et intérieur refait avec goût, pas de doute il trouvera son locataire.

Bernard2K a écrit :

Mon conseil est donc : calculez votre rentabilité nette nette, c’est cela qui doit guider votre choix.
Pour calculer la rentabilité nette nette, vous devez affiner la fiscalité. Vous laissez en suspens entre meublé et nu, ça veut dire que vous n’avez pas assez approfondi votre projet et/ou que vous ne savez pas calculer la fiscalité. Ce sont des points à approfondir pour avoir vraiment fait le tour du projet, ce qui, dans votre cas, est une obligation de conscience professionnelle : vous n’allez pas gérer vos projets perso plus mal que vos projets pros, n’est-ce pas ? wink

Effectivement c’est le dernier point à valider et pas des moindres. Avec les simulations je m’oriente sur le LMNP réel. Reste la question global de l’imposition en tant qu’expatrié et exonéré d’impôt.
Je vais prendre contact avec un expart comptable et clore ce sujet,

>> Un exemple de ce que je comprend dans mon cas : Louer en meublé : quelle fiscalité pour un expatrié ?
Soit 0 d’impôts pour X année suivant le montant des charges.

Merci à vous en tout cas pour vos conseils et avis. C’est plaisant de tomber sur un bon forum de conseil,
Je vous tiens informé rapidement

Dernière modification par rem6 (11/01/2019 15h26)

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#9 15/01/2019 14h29

Membre (2018)
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Bonjour à tous,

J’ai refait tourner les scénarios et la moulinette EXCEL avec les hypothèses suivantes :

- RDC divisé en deux T2 de 60m²
- Location LMNP régime réel
- Travaux de 900€/m² pour 250m² divisé en quatre T2
- Achat ameublement sur fonds propre
- Prêt 24 ans
- Prêt rapportable de 12 mois minimum.

Revenus annuel = 25 800€
Prêt de 275 000€
Mensualité de prêt = 1 225€

Mes calculs me donne un rendement brut à 9.6%

J’ai effectué les calculs via le site RendementLocatif et j’arrive à un rendement de :
- Brut = 9.44%
- Net-Net = 7.63% la première année et 6.87% la deuxième année

Cash-flow positif =594€/mois (421€ la 2iem année)

Je pense donc compléter mon dossier d’étude pour la banque, revoir mon artisan et clore les points en suspens comme:
- Chiffrage détaillé des travaux avec dans l’idée descendre sous les 900€/m²
- Coût mise en place de 2 compteurs EDF
- Coût rénovation des extérieurs et du jardin de 350m²

Avez-vous d’expérience un budget pour une rénovation de jardin de cette taille ?

Merci,

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[+1]    #10 15/01/2019 15h09

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Spécifiquement sur le jardin : une rénovation complète d’un jardin peut coûter très cher si elle est confiée à un paysagiste. Ca dépend de la complexité de ce qu’on lui demande. De plus, si vous ou vos futurs locataires ont un minimum de sensibilité écolo, ce n’est pas toujours compatible avec le recours à un pro, car la première étape de travail d’un pro consiste souvent à tout passer au Roundup.

Je vous encouragerais plutôt à essayer des approches alternatives :
1) trouver des gens intéressés pour vous refaire le jardin à cout zéro ou à coût bas. Par exemple une école de paysagisme. Attention à ne pas leur laisser croire qu’ils vont ensuite avoir la jouissance gratuite et indéfinie du jardin.
2) vous contenter d’un ratiboisage mécanique, sans usage de produits chimiques, juste pour que ça ait l’air à peu près civilisé, et ensuite viser des locataires fortement intéressés par le jardin, et les laisser faire. Vous marquez dans l’annonce : "jardin à votre libre disposition, pour jardin d’agrément ou potager,en contrepartie d’un entretien par vos soins". Vous ne devriez pas avoir de mal à trouver des locataires à la main verte, qui seront d’autant plus heureux de partir d’une feuille blanche et de pouvoir donc faire à leur goût.

Vous pourriez même leur payer tout ou partie du matériel, en mettant tout de même des limites sinon vous allez finir par payer chaque paquet de graines ; j’aurais tendance à définir comme critère que vous prenez en charge les outils durables tels qu’une tondeuse, ainsi qu’une vingtaine d’outils manuels de jardin type bêche, râteau, seau, arrosoir, sécateur, binette, tuyau d’arrosage, etc. et qu’en revanche les outils complémentaires et les consommables sont à leur frais. Etant bien entendu que ce matériel vous appartient donc qu’il devra rester à leur départ. Ca vous coûtera toujours moins cher que de payer l’entretien par un pro.

Attention aussi à ce qu’un locataire ne s’attribue pas le jardin au détriment des autres, il faudra peut-être délimiter des parties communes (partie d’agrément avec salon de jardin, pelouse, barbecue), et des parties cultivées "privatives", où chacun pourra faire pousser ses fleurs et ses légumes selon ses goûts.
Attention aussi aux usages contradictoires (le chat d’un locataire qui va creuser dans les semis tout frais d’un autre locataire ; ou le gamin d’un locataire qui transforme le jardin en terrain de foot et autres activités destructrices des cultures des autres locataires).

D’après l’expérience de mes parents en tant que bailleurs, on trouve facilement des locataires pour qui le jardin est un très gros critère de choix, et qui seront très heureux de l’entretenir, pourvu que les choses soient bien définies au début.

Dernière modification par Bernard2K (15/01/2019 15h59)


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#11 15/01/2019 15h48

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Très bonnes idées !
Je vais effectivement m’orienter vers la solution "non-pro" pour le jardin.

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#12 15/01/2019 16h01

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J’ajoute quand même que déléguer le jardin au locataire peut marcher… ou non, et que ce qui marchait à une époque peut ne plus marcher à une autre :
- les outils négligés, cassés, perdus ou volés.
- le locataire super motivé au début mais qui ne fait plus rien suite à blessure, dépression, drogue ou autre.
- le locataire qui trouvait au début que c’était un super loisir trouve désormais que c’est un travail et demande une rémunération ou à tout le moins un dédommagement.
(etc. La liste de ce qui peut aller de travers est longue, comme dans toute relation bailleur-locataire !)

Dernière modification par Bernard2K (15/01/2019 16h05)


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