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#1 29/12/2018 00h38

Membre (2012)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Nous venons d’àcheter l’appartement au dessous du notre.
Le projet final étant de créer un duplex.
Les accords de la copropriété ont déjà été voté en amont.

Il s’agit d’un 3 pieces en région parisienne acheté 230000€
taux 1.75 sur 25 ans
mensualité 870€
Loyer possible 1100€
27ke pour moi Tmi à 30%
Madame me délégué la gestion.

J’ai déjà un statut LMNP avec 3 biens.
Pour un soucis de budget travaux, nous allons le louer au moins 1 année.

D’autres scenarios ou durée serait envisageable si cela nous permet de déduire au maximum les travaux que nous effectuerons avant la location. (électricité, carrelage, cuisine, double vitrage etc..) seul les travaux de la trémie et de l’escalier ne pourront pas être déduits.

Selon vous qu’elle est la fiscalité la adaptée au projet ?

LMNP ?

Si LMNP dois ton faire une déclaration pour 2018 (nous avons eu un locataire pendant 1mois) ou vaut il mieux faire la déclaration LMNP pour 2019
Ne risquons nous  pas alors de ne pas pouvoir déduire les intérêts, frais de notaire car l’achat a  eu lieu en 2018.

Micro foncier au réel ?

Autres ?

Merci de vos retours.

Lorentz

Mots-clés : conseil, location, résidence principale

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#2 29/12/2018 19h06

Membre (2015)
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Réputation :   3297  

Sujet très proche de celui-ci : Tino : étude de cas immobilier (achat d’un T2 pour un enfant étudiant en LMNP)

Quelques différences quand même :
1) Déjà, il faut s’assurer qu’il va être légal de ne louer que un an. D’après ce que vous dites, il n’y aura pas d’événement justifiant de reprendre le logement ; c’est juste "parce que ça vous arrange". Donc,en location nue, un bail d’un an en vue d’un événement précis serait attaquable. Sauf si vous trouvez l’événement crédible et réaliste.
Si vous voulez le reprendre au bout d’un an, avec comme seule justification "pour habiter", le meublé est mieux adapté. Le bail arrivera à échéance à 1 an, il suffit de donner congé en respectant le délai et c’est bon.

Fiscalement :
2) si LMNP au réel : les travaux s’amortissent, donc faire des travaux puis cesser de louer rapidement ne permet pas de bénéficier des amortissements.
Si vous vouliez déduire ces travaux en charges (plutôt que les amortir) :
- ça n’est pas correct ; déduire une grosse quantité de charges pour créer du déficit, puis cesser la location, ça peut justifier un redressement fiscal.
- a priori, le déficit peut se reporter même si on ne loue plus le bien, pourvu qu’on ait d’autres biens en LMNP au réel ; donc cette manœuvre serait efficace (déficit "utile") mais scabreuse.

3) en location nue, revenus fonciers :
"micro au réel", ça n’existe pas. C’est soit micro, soit réel.
- Au micro, par définition il n’y a pas de déduction donc vous ne pouvez pas déduire des travaux.
- Au réel, vous ne pouvez déduire que dans la mesure où vous ne créez pas de déficit foncier imputable sur le revenu, sinon vous êtes engagé à louer nu jusqu’au 31/12 de l’année N+3 (exemple : 4000 € loyers HC, 2000 € de charges déductibles hors travaux : vous ne pouvez déduire que 2000 € de travaux, sinon votre revenu devient négatif et crée du déficit imputé sur le revenu global).

En bref :
- du point de vue de la légalité du bail, pour 1 an il faut faire du meublé.
- du point de vue fiscal, ni meublé ni nu ne sont très intéressants. En meublé, il serait tentant de passer beaucoup de charges (= ne pas amortir) pour créer du déficit que vous utiliserez sur les années suivantes sur les revenus LMNP au réel de vos autres biens ; mais je vous ai dit que je pensais que cette manœuvre est attaquable et peut vous valoir un redressement fiscal.

Enfin, sur la déclaration 2018 ou 2019 : à moins que le loyer 2018 n’ait été payé en liquide, il faut bien évidemment le déclarer. Vous ne pouvez pas vous permettre d’avoir un revenu visible mais non déclaré.

Dernière modification par Bernard2K (29/12/2018 19h09)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#3 01/01/2019 14h58

Membre (2012)
Réputation :   0  

Bonjour,

Meilleurs vœux pour cette nouvelle année. Merci de votre retour.
Au vu des éléments ce m’a semble plus compliqué que je ne le pensais.

Pour résumer je peux faire un meublé pour pouvoir le recuperer au terme chaque bail. Mais fiscalement je ne peux no amortir ni déduire de charges au risque d’avoir un redressement fiscal ?
1/ Si je pars pour deux ans de location en meublé et si j’opte pour une déclaration de charges/travaux me permettant de ne pas avoir de bénéfice.

2/au réel en location Nu.
Je dois donc louer 31/12 de l’année n+3 soit 31/12/2021.
Je déduis l’ensemble de mes charges et travaux pour trouver un équilibre me permettant de ne pas faire de bénéfice

Est ce possible, judicieux sans risquer un conflit avec l’administration fiscale ?

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