Tino : étude de cas immobilier (achat d'un T2 pour un enfant étudiant en LMNP)

Tino · #1

Bonjour à tous,

Voici les données:
Achat d’un appartement de63M2 type T2, montant 105000€
mon profil: tmi 30% avec 6500€ de revenus fonciers

But:location pendant 1an et demi puis le mettre à disposition de mes enfants pour leurs études

Cas envisagé N°1:
achat en direct via crédit, déduction des travaux (10 à 15k) de mes revenus fonciers
le pb, c’est que j’ai vu qu’il faut mettre en location 3 ans le bien pour que le déficit soit validé donc ca prend du plomb dans l’aile..

Cas envisagé n°2:
SCi à l’ir. même problème que cas N°1

Cas envisagé n°3:
passer le bien en meublé et le loué pendant 1an et demi en lmnp. cela permet de stocker le déficit des travaux et des amortissements non consommés. De plus, on envisage d’investir dans un autre bien qui serait sur ce statut type location vacances.
le problème, c’est que j’ai lu que si on a plus de loyer durant une période, pour continuer à bénéficier des imputations de charges, il faut compter un loyer fictif que l’on a pas a payer mais qui sert de base au calcul de l’impôt…..

Cas envisagé 4: SCi à l’is, là , j’ai un doute, mais je pense que l’on rentre dans le problème du cas1.

Donc la moins mauvaise solution semble le cas3. qu’en pensez vous et avez vous d’autres solutions pour loger ses enfants dans un investissement durant les études.

Mots-clés : déficit, immobilier, lmnp

Trahcoh · #2

Cas 5: vous achetez un logement, vous le louez, et vous lui louez un logement pendant ses études, pour qu’il bénéficie des aides au logement étudiant.

Avantage de cette solution: flexibilité.

JR · #3

Dans votre situation comment allez vous faire pour que votre locataire reste juste un an et demi pour ensuite mettre votre enfant.
Vous ne pouvez pas juste résilier le bail comme vous souhaitez.
Vous risquez d’être dans le cas 5 de Tracoh de toute façon, si votre locataire souhaite rester 2,3 ans.

Tino · #4

Dans le cas 1, si on passe pas tous les travaux sur le première année et que cela ne vient pas générer de déficit mais juste le minorer, il n’y a plus l’obligation de louer trois ans?

Exemple:
On imagine un locataire avec bail précaire d’un an et demi.

15000€ travaux->7000€ revenus existants + 3000€ nouveaux-> cela ferait un déficit de 5000€, donc ne marche pas,
or si on fait:
9000€ travaux année 1 ->7000€ revenus existants + 3000€ nouveaux->résultat de 1000€ année1
6000€ travaux année 2->7000€ revenus existants + 5000€ nouveaux->résultat de 6000€ année2

Bien sûr, ceci est une présentation grossière qui n’intègre pas les autres frais (intérêts…). seul la démarche intellectuelle était démontrée.

En fin d’année 2, le locataire libère le bien et mon fils s’y installe.

vos avis? ou autre solution

Bernard2K · #5

C’est effectivement possible de louer en nu avec un bail plus court. Cf article 11 de la loi de 1989. Ca ne s’appelle pas un bail précaire pour autant. Il faut que le propriétaire soit un particulier en nom propre (pas une SCI).

Quelques remarques :
- pour ne pas avoir l’engagement pour 3 ans, le point important est de ne pas créer de déficit imputable sur le revenu général ; c’est à dire que le revenu foncier net global, sur l’ensemble de vos biens imposés en revenus fonciers, doit rester positif.
- pour scinder les travaux sur 2 années, ce qui compte est la date de paiement. Par exemple des travaux réalisés fin 2018 mais payés début 2019 comptent sur l’IR au titre des revenus 2019.
- vous aurez du mal à scinder sur 2 années si l’essentiel des travaux est à l’intérieur du logement, car il est délicat de faire plusieurs milliers d’euros dans un appartement occupé. Les travaux,ça fait de la poussière, des odeurs, des dérangements…
- Vous avez exposé le fait de répartir les travaux sur 2 années, mais il y a une autre solution encore plus simple : ne présenter des factures que jusqu’à presque annuler les revenus fonciers. Si vous avez d’autres factures, vous ne les déduisez pas, et vous êtes en règle !

Dernière modification par Bernard2K (28/12/2018 22h30)

Tino · #6

Très bonne analyse bernard,

Pour les travaux, l’idée est de faire une partie en 2019 jusqu’au seuil mini (pour ne pas être en déficit) puis en 2020, lors de la fin du bail précédent, finir les travaux et loger mon fils sans de loyer.

Sinon, en meublé, il y avait l’avantage de l’amortissement plus la déduction des frais notaire.

j’ai encore du mal à savoir quel sera la meilleure solution

Bernard2K · #7

En LMNP au réel, on est censé amortir les investissements, y compris les travaux : LMNP : différences entre charges et amortissement ?

Donc en fait ça n’aurait pas beaucoup de sens : faire beaucoup de travaux, payer un expert-comptable, créer des amortissements qui ne pourront pas être consommés car vous arrêterez trop tôt de louer.

Si vous vouliez déduire ces travaux en charges (plutôt que les amortir) :
1) ça n’est pas correct ; déduire une grosse quantité de charges pour créer du déficit, puis cesser la location, ça peut justifier un redressement fiscal.
2) un gros déficit en LMNP est un problème : pas déductible du revenu global ; ne peut se reporter que pour se déduire sur des revenus de même nature ; or vous n’avez pas de bien loué en LMNP au réel si je ne me m’abuse. Donc ce déficit sera perdu de toute façon.

Faire les travaux en revenus fonciers paraît plus logique. Par contre, pour la seconde tranche de travaux que vous feriez juste après avoir cessé la location, ça paraît difficile de justifier leur déduction puisque vous ne faites pas ces travaux "en vue d’acquérir ou conserver le revenu". En pratique, c’est possible de les déduire et il y a peut-être 90 % de chances que ça passe inaperçu, mais si vous vous prenez un contrôle fiscal, vous êtes bon pour un redressement. Donc si on veut faire les choses comme il faut on ne déduit pas les travaux intervenus après la dernière période de location.

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