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#1 28/12/2018 20h26

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Bonjour

Les fêtes de fin d’année sont l’occasion d’interrogations familiales, et je me retrouve à mettre le nez dans un dossier de crédit immobilier familial, et d’essayer de trouver la meilleure option.

Je trouve le dossier très peu clair, et les conditions consenties me semblent peu favorables, mais j’ignore quels étaient les standards à l’époque.

Je me livre donc à quelques réflexions, et l’avis des membres éclairés m’intéresse énormément.

(Inutile de me dire de me rapprocher de ma banque, c’est ce que je compte faire, mais je veux en savoir plus avant de chatouiller l’hydre bancaire)

LE MONTAGE

Crédit contracté en 2005.
- Un PTZ sur 17 ans (204m) de 25 k€
- Un prêt "classique" amortissable sur 20 ans, d’un montant de 130k€, le taux variable étant calculé comme la somme de l’Euribor (moyenne mensuelle ou annuelle, le texte est abscons) plus 1,74 (partie fixe).

Avec la baisse des taux, et le maintien des mensualités constantes, on est sur un gain de 14 mois de remboursements à ce jour, et le taux appliqué en 2017-18 s’est établi à 1,36 % (pas de chiffres communiqués sur l’année en cours, tout est rétrospectif dans un unique document annuel laconique et expéditif…)

Les emprunteurs disposent aujourd’hui de 20 000 euros, qu’ils souhaitent utiliser pour rembourser au plus vite.
D’après mes calculs (c’est dingue de ne pas avoir de tableau d’amortissement!), il reste 50 700 euros de capital restant dû sur le prêt principal et 13 888 euros sur le PTZ.

QUESTIONS

PTZ=Piège?


Le PTZ sur 17 ans de 25 k€, remboursement de 12 500€ sur 15 ans et de 12 500 euros sur 2 ans. Celà signifie d’après le tableau d’amortissement du PTZ que l’échéance va passer de quelques 75€/mois à  522 €/mois pendant 24 mois. Sachant que le crédit principal restera lui à des conditions équivalentes. Je trouve cette situation aberrante, comment la banque peut elle proposer un montage qui conduit à une telle augmentation du crédit, survenant APRES l’âge de départ en retraite des emprunteurs?

Taux du secteur privé long terme fin de mois


Ce taux est nécessaire pour calculer l’éventuel taux fixe pour lequel on peut opter. Il est censé être publié par la caisse des dépôts, mais je ne parviens pas à trouver de manière certaine sur leur site.

Quelqu’un comprend quelque chose à ce site, et sait où trouver ce taux?

Remboursement anticipé pour réduire la durée du crédit


Le but de mes proches est de rembourser leur crédit le plus vite pour profiter de la retraite plus sereinement. Mais le contrat stipule que le remboursement anticipé ne peut aboutir à une réduction du crédit, je suppose donc que c’est une baisse de la valeur de  mensualité qui nous attend. Quels arguments utiliser pour "négocier" le maintien du niveau de remboursement et raccourcir ainsi la durée du prêt?


Modalités de calcul des échéances après remboursement anticipé


L’un des nombreux points sur lesquels le contrat ne parait pas très clair. Je restitue la phrase telle qu’elle:

Conditions générales a écrit :

Le remboursement partiel par anticipation aura pour effet de réduire proportionnellement, en tenant compte du remboursement effectué par rapport au capital initial, le montant de l’échéance pour la durée restant à courir sur la période de douze mois en cours.
A la date de révision annuelle la règle générale de révision éventuelle de l’échéance sera appliquée (en tenant compte du capital restant dû, du taux, de la durée résiduelle, et du plafonnement de la majoration éventuelle).

QUel charabia. Je comprends que pour l’année suivante la nouvelle échéance sera recalculée en fonction du capital restant dû (et de l’ajustement du taux variable), mais je ne comprends pas ce que ca implique pour les mois restant dans la période de douze  mois en cours. On ne recalcule pas directement l’échéance? Elle est maintenue identique? Diminuée immédiatement?

Chatouiller la banque sur le thème du calcul des intérêts en année lombarde


En m’intéressant au contrat, je relis des articles sur les vieux contrats de crédits calculant les échéances en année lombard (360 jours versus 365 en année civile), ce qui semble être le cas de ce prêt, qui permet en justice de condamner la banque à offrir au client emprunteur le taux légal interbancaire de l’année du crédit. Je veux bien, mais il était à l’époque (2005) de 2,05%, alors qu’aujourd’hui nous avons bien moins. Dans ce cas, y a t’il intérêt à chatouiller le banquier sur cette irrégularité dans son contrat?

A moins que le taux de 2,05% soit appliqué rétrospectivement sur les années écoulées, auquel cas remboursement des intérêts excédentaires perçus?

OPTIONS ENVISAGÉES et ouvertes si vous en voyez d’autres !

L’objectif recherché est la réduction de la durée du crédit. Et le lièvre que je crois avoir levé du second pallier du PTZ est inenvisageable, hors de question pour mes proches de monter à 1377 euros/mois.


Rembourser 20k€ sur le crédit principal.


L’option la plus "logique" à priori. Voyons voir.

20 000 euros remboursés sur 50 700 euros restant dûs, restera 30 700 euros.
IL faudra payer 6 mois d’intérêt sur le capital restant dû soit (20 000 * 1,36% *6/12)= 136€ de frais bancaires.

Si on ne peut pas réduire la durée du prêt, alors la mensualité sera diminuée à 490,19€/mois (au taux de 1,36%), si je considère que l’échéance est adaptée immédiatement, cf interrogations plus haut.

Cette solution ne permet pas de rembourser plus vite, mais elle diminue fortement le poids de la dette et absorbe en partie le choc du second pallier du PTZ…

Rembourser le PTZ

Remboursement anticipé du PTZ. C’est simple à calculer, mais c’est illogique vu qu’on n’économise pas d’intérêts. Ca reste un plan B en dernier recours car ca permet d’éviter le second pallier de remboursement du PTZ.
Une autre solution, tout aussi illogique d’un point de vue financier, est d’utiliser ces 20k€ de cash pour rembourser les mensualités (12500€ sur deux ans).

Ces deux solutions ne me plaisent pas car elles sont sous optimales financièrement, mais elles permettent d’assurer que mes proches ne seront pas en danger en dernier recours.

Opter pour l’option à taux fixe


En 2019, les temps seront vraisemblablement à la stagnation ou à la hausse des taux, certainement pas à la baisse. L’option (irrévocable) permettant de passer à taux fixe, me semble fort judicieuse.

Le top serait de combiner remboursement anticipé de capital et passage à taux fixe, mais la banque va me détester.

Toutefois, la lecture du contrat me laisse perplexe, on ne fige pas le taux actuel (1,36%) mais un taux correspondant au taux du secteur privé long terme de fin de mois additionné de la composante fixe, soit 1,74%
Je me doute, même si je n’arrive pas à le trouver, que ce taux du secteur privé est supérieur à zéro, et donc j’aboutirai à un taux forcément supérieur à 1,74 et donc nettement supérieur aux 1,36 actuels?

Autrement dit cette option pour un taux fixe n’est aujourd’hui pas intéressante, et on va rester dépendant des fluctuations de l’Euribor pour la durée totale du crédit… joie.

Opter pour la modulation des échéances


Le contrat prévoit la possibilité , sous réserve d’accord du prêteur, de majorer les échéances du crédit. Je me dis que c’est peut être la solution pour raccourcir la durée du crédit en gardant une échéance à peu près constante malgré le remboursement anticipé mais:

1/ Il faut que le prêteur accepte, et ce n’est pas son intérêt de raccourcir la durée d’emprunt
2/ Cette modulation n’est valable que 12 mois, il faut renouveler la démarche de demande chaque année (ce qui  permettrait de faire passer la pilule des 2 ans de remboursement du PTZ)
3/La hausse de l’échéance est limitée à 40% de l’échéance contractuelle, la puissance de cette solution est donc limitée.

Bref, voici les différents points sur lesquels je réfléchis. Vos réflexions et suggestions sont plus que bienvenues, pour me corriger ou m’aider à progresser sur ce dossier.

Mots-clés : crédit amortissable, remboursement anticipé, taux, variable


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[+1]    #2 28/12/2018 22h22

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A votre place, je placerait les 20 000€ disponibles  sur le fond euros d’un bon contrat d’assurance-vie, sans frais de versement, si possible un contrat déjà ouvert depuis 8 ans ou presque, avec l’idée de faire des retraits partiels au besoin pour rembourser une partie des échéances à venir des prêts immobiliers. Le rendement net du fond euros devrait rester supérieur jau taux des prêts (donc on est gagnant par rapport a un remboursement anticipé de 20 000€), et ca évite de se casser la tête sur les conditions de remboursement anticipé et leurs impacts.

Ça ne dispense pas forcément d’essayer de mieux comprendre les conditions des prêts.

En ce qui concerne l’année lombard, ne croyez pas tout ce que vous avez pu lire : de nombreux emprunteurs ont fait confiance à des cabinets qui étaient certains de faire condamner les banques prêteuses. Hélas, les juges leur ont donné raison beaucoup moins souvent qu’espéré… (Vous trouverez même sur le net l’histoire du cabinet qui avait souscrit une assurance, pour couvrir les frais engagés dans les cas (supposés rares…) "improbables" qui serait rejetés par les juges, et dont l’assureur à résilié le contrat quand les sinistres se son multipliés, et qui a attaqué son assurance en justice, et qui a aussi fait faillite).

Il est aussi probable que les taux restent encore un bon moment très faible, et je doute qu’opter pour le taux fixe soit un bon choix (même si ça peut se calculer).
Vous parlez de l’Euribor comme d’un taux unique… or il y en a plusieurs : euribor 1 mois, euribor 3 mois, euribor 12 mois, etc. Duquel sagit-il ?


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#3 28/12/2018 22h29

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Toujours intéressant de vous lire GBL.

Toutefois ce n’est pas adapté ici.

Les gens dont je parle sont très modestes. Alors une AV de plus de 8 ans ou des démarches complexes comme des rachats sont improbables.

D’ailleurs cette solution, judicieuse du point de vue financier pur, ne répondra pas à la problématique des échéances explosives pour les 2 ans de remboursement du PTZ.

Vous parlez de l’Euribor comme d’un taux unique… or il y en a plusieurs : euribor 1 mois, euribor 3 mois, euribor 12 mois, etc. Duquel sagit-il ?

Comme écrit plus haut il est mentionné dans le contrat l’euribor mensuel OU l’euribor annuel selon les cas. Je n’ai pas pu déterminer lequel est le bon. Je vous ai dit que ce texte de CG est d’une complexité suspecte…

Dernière modification par MisterVix (28/12/2018 22h32)


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#4 28/12/2018 22h33

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Pour le PTZ, même placer les 20 000€ sur livret A pour y piocher pour rembourser les échéances devenues grosses serait gagnant : mieux vaut 0.75% que 0.00% (taux du PTZ).

…. sauf si le coût de l’assurance est prohibitif.


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#5 29/12/2018 14h30

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Pour le PTZ, même placer les 20 000€ sur livret A pour y piocher pour rembourser les échéances devenues grosses serait gagnant : mieux vaut 0.75% que 0.00% (taux du PTZ).

Je leur ai même mis sur un LEP, 1,25% pour 15000€ (2 livrets).

Mais bon j’aurais préféré un remboursement…


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#6 16/06/2019 17h20

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Bonjour

Je me permets de remonter ce sujet, car je suis toujours aussi perplexe, si quelqu’un qui n’avait pas vu ce sujet peut m’apporter des lumières…

En outre mes tentatives de communiquer avec la banque se sont avérées vaines. Impossible d’avoir un rendez vous, encore moins une réponse écrite, on ne peut que parler avec des "conseillers" téléphoniques. En outre ils ne veulent (logiquement) pas me parler puisque je ne suis pas le clien.


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#7 17/06/2019 08h41

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Vous voulez faire un remboursement anticipé et vous vous inquiétez des grosses échéances à venir du PTZ. La logique la plus élémentaire dit qu’il ne faut pas faire de remboursement anticipé, en vue de faire face à ces grosses échéances.

A mon avis, la solution préconisée par GBL est la meilleure : placer en AV fonds euros, puis faire des rachats partiels quand il faudra faire face aux grosses échéances du PTZ. Ca ne nécessite pas que l’AV ait 8 ans révolus : même après les prélèvements fiscaux, la rentabilité de l’AV reste intéressante.

Vous dites : "gens très modestes, ils ne comprendront pas". Ca pose la question de votre relation de confiance avec ces gens. J’ai fait signer des AV fonds euros à mes parents, je leur ai dit "c’est comme un livret, le capital est garanti", ils n’ont pas forcément bien compris mais ils ont signé en bas. Du moment que tous les enfants sont d’accord, les parents nous font confiance.

Cela dit, livrets à 1,25 % c’est bien aussi, car l’AV fonds euros, tous frais déduits, ne rapporte pas forcément plus.

L’année lombarde, comme dit GBL, ne pas aller sur ce terrain où l’on a rien à gagner et tout à perdre.

Le taux, c’est simple, vu que le futur taux fixe serait probablement supérieur au taux variable, et que ce n’est pas vraiment un taux fixe, eh bien il ne faut rien changer. Des gens qui ont signé un prêt en 2005 et qui paient 1,36 % aujourd’hui, il n’y en a pas beaucoup, alors félicitez vos proches d’avoir pris une option aussi avantageuse et ne touchez à rien.

Pour la banque, je n’imagine pas une banque avec agences "normales" qui refuse de recevoir ses clients en RDV. J’ai déjà accompagné plusieurs fois des proches chez le banquier, et celui-ci n’y a jamais vu d’inconvénient. Il sait bien que les gens modestes ou âgés ont parfois besoin de l’accompagnement de quelqu’un qui comprend mieux, et pourvu que ce soient bien les titulaires qui signent en bas, ça n’a jamais posé de problème.

Cela dit, comme je préconise de ne toucher à rien, le RDV n’est pas nécessaire. Au total, il n’y a juste rien à faire, si ce n’est placer l’épargne sur un bon placement d’attente. Les LEP sont corrects comme placement d’attente, donc il n’y a vraiment rien à faire.

Dernière modification par Bernard2K (17/06/2019 08h42)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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