Achat en décembre avec location en janvier : date de début d'activité LMNP ?

mirax · #1

Bonjour,

Pour commencer, j’ai bien pris note qu’il y avait des sujets similaires :
Achat LMNP en fin d’année mais locataire en début d’année : quelles déclarations ?
Achat immobilier et fiscalité : avant fin d’année ou début d’année prochaine ?

Malheureusement ils contiennent des réponses contradictoires donc je souhaiterais affiner mes questions.

Situation
Je vais acquérir un bien le 18 décembre 2018 (acte de vente chez notaire).
Il y a quelques travaux à faire + ameublement donc je ne pourrais le louer qu’à partir de mi-janvier 2019 environ.
Je souhaite le louer en LMNP au BIC réel.

Questions
1) Quelle date de début d’activité choisir ?
Mon but est bien entendu de pouvoir déduire les frais d’acquisition.
Mais, dans la mesure du possible, je souhaiterais éviter les frais supplémentaires : EC pour déclaration en 2018, CFE, etc…

Certains ont l’air de dire qu’il faut que la date de début d’activité coïncide avec la date d’acquisition pour pouvoir déduire les frais d’acquisition.
A l’inverse, d’autres disent qu’il est possible d’indiquer la date de mise en location s’il y a eu des travaux avant ou si la recherche a pris du temps.

J’ai également sollicité deux EC, et ils m’ont donné d’autres réponses :
- le premier m’a dit que c’était effectivement possible de déclarer le début en 2019 mais sans rentrer dans les détails (sauf si je devenais client)
- le second a préféré rester évasif (probablement pour les mêmes raisons)
Mais les deux étaient assez chers, donc je ne pense pas donner suite : ~1000€ (hors CGA)

2) Est-ce que quelqu’un aurait acquis un bien une année N-1, commencé son activité en année N et déduit les frais d’acquisition ?
Un retour d’expérience serait le bienvenue pour valider le montage.
L’idéal serait un exemple concret de quelqu’un l’ayant fait sans risque de se faire redresser.

En vous remerciant par avance pour vos contributions.

Mots-clés : début d'activité, lmnp, location

maxlille · #2

Bonjour,

Je vais faire une réponse rapide car il y a des forumeurs bien plus expérimentés que moi ici.

Pour ma part, j’ai expressément signé le 2 janvier chez le notaire pour ne pas avoir de problème de cut-off de charges. Cela n’a pas été simple, le vendeur voulait absolument signer en décembre, mais j’ai fait trainer (un peu) grâce à mon notaire complice… (le compromis indiquait une date de signature prévisionnelle en décembre).

A mon humble avis, il faut attendre 2019 pour déclarer votre activité:

- pas la peine de se créer un exercice comptable de 15j (surtout si l’activité est nulle).
- pas la peine de payer un comptable pour un exercice de 15j
- ne rien faire précipitamment, attendez d’avoir des locataires, avec un bail meublé en bonne et due forme.

Comptablement, la problématique est la comptabilisation en charge des frais de notaire sur l’exercice n. Comme vous avez acheté un bien en année n-1, la charge devrait être imputée sur n-1.

Quand bien même vous ne pourriez le faire, il sera toujours possible d’amortir le bien sur la valeur réelle (acquisition + notaire + frais d’agence le cas échéant).

Donc in fine, vous perdriez l’opportunité de faire un exercice N très négatif (avec un déficit reportable), cependant vous auriez tout de même une charge correspondant aux frais payés, amortie sur x années.

ps: essayez de trouver un EC moins cher, le mien (Lille) me prend 550e TTC pour 2 lots.

Dernière modification par maxlille (17/12/2018 14h54)

Frenchman · #3

Il me semble que les frais d’acquisition en sont connus qu’à l’envoi du décompte définitif du notaire, ce qui prend quelques mois. Il n’est donc pas toujours possible de les prendre en compte dans l’exercice comptable de l’année n-1 si la signature a eu lieu de fin d’année n-1

Par contre les impôts pourraient contester les travaux effectués lors de l’année n-1 : présenter de préférence des factures de l’année n.

Dernière modification par Frenchman (17/12/2018 15h16)

mirax · #4

Merci pour vos retours.

Malheureusement je ne peux plus décaler la date de signature.
D’autant que j’ai déjà des livraisons et artisans prévus pour fin décembre

Concernant les travaux c’est effectivement une bonne idée, vu qu’ils se termineront en 2019 je leur demanderai une facture sur 2019 uniquement pour éviter tout problème.

maxlille a écrit :
Comptablement, la problématique est la comptabilisation en charge des frais de notaire sur l’exercice n. Comme vous avez acheté un bien en année n-1, la charge devrait être imputée sur n-1.

Quand bien même vous ne pourriez le faire, il sera toujours possible d’amortir le bien sur la valeur réelle (acquisition + notaire + frais d’agence le cas échéant).

Donc in fine, vous perdriez l’opportunité de faire un exercice N très négatif (avec un déficit reportable), cependant vous auriez tout de même une charge correspondant aux frais payés, amortie sur x années.

Votre solution m’a l’air intéressante, pouvez-vous m’en dire plus ?
De ce que je comprends au lieu de "déduire" les frais d’acquisition, j’ai la possibilité de les "amortir" sur plusieurs années ? A 100% ?
Il y a des conditions à respecter ?
Je conserve bien cette capacité d’amortissement même si le début d’activité se fait après l’achat ?

lachignolecorse · #5

Frenchman a écrit :
Il me semble que les frais d’acquisition en sont connus qu’à l’envoi du décompte définitif du notaire, ce qui prend quelques mois. Il n’est donc pas toujours possible de les prendre en compte dans l’exercice comptable de l’année n-1 si la signature a eu lieu de fin d’année n-1
.

Ça ne pose pas de souci pour un comptable. S’il n’a pas le décompte exact, il prendra en compte la valeur estimée (avec excès) et régularisera l’année suivante.

Sur le fond de la question initial, je suis gêné par votre difficulté à trouver un EC. Je vous conseille d’en trouver un rapidement car c’est lui qui va vous dire comment faire. A priori, il me semble logique de faire un exercice comptable 2018 car vous avez des factures (en plus des frais notariés).

mirax · #6

D’ailleurs comment vous faites pour trouver un EC faisant du LMNP à tarif raisonnable ? (400-600€ me paraissant raisonnable)

Pages jaunes ? Annuaire des EC ? Autre ?
Via formulaire sur leur site internet (ceux qui en ont un), email (si fournit) ou en appelant directement ?

J’ai essayé d’en contacter 5 autres mais sans succès, soit je n’ai eu personne en ligne soit on m’a jamais rappelé. Pas mieux via formulaire / email.

Bon après c’est peut-être la mauvaise période avec les clôtures de fin d’année.

Je voulais également essayé de voir avec un des leaders des EC en ligne mais pas moyen de me faire recontacter alors qu’ils annoncent "devis en 24H".

Je vais finir par croire que je suis blacklisté.

Dernière modification par mirax (18/12/2018 13h18)

lachignolecorse · #7

mirax a écrit :
Je vais finir par croire que je suis blacklisté.

C’est une possibilité. Ici il y a une charte. Qu’en pensez vous ? Avez vous remarqué votre niveau de réputation? Qu’en pensez vous? Ici , on s’en moque car c’est eventuellenent un peu d’amour propre qui se lézarde (Pour ceux qui en ont). Mais si vous pratiquez de même avec vos futurs partenaires (EC!). Ne soyez pas étonné qu’on ne vous fasse pas de cadeau.

Dernière modification par lachignolecorse (18/12/2018 13h28)

Guileb · #8

Bonjour,

J’ai parcouru le forum et appris énormément de choses sur l’investissement locatif. Cependant je suis confronté un problème urgent et je ne trouve pas de réponse, les conseillers que j’ai pu joindre lors de ma recherche de comptable me donnent des avis différents.

Nous avons acheté le 20 décembre 2018 un appartement pour le mettre en location en février 2019 (quelques travaux sont en cours).
> Le 1er comptable me conseille de créer l’activité en 2018 à la date d’achat pour que les frais d’acquisition puisse être déduit.
> Le 2ème me conseille de créer l’activé en 2019 pour ne pas payer un comptable inutilement sur 2018, d’après lui les frais d’acquisition pourront être entrés dans les frais de la comptabilité de 2019.

Les frais d’acquisition (compta + frais banque) sont d’environ 13000 euros. Le comptable serait environ à 400€.

D’après vous qu’est ce qui serait le plus judicieux ? Créer l’activité en 2018 dès l’achat ou en 2019 ?

Merci par avance pour vos conseils.. La date butoir arrive très bientôt et je ne sais vraiment pas sur quel avis m’appuyer.

Surin · #9

Au hasard, n’avez-vous rien trouvé dans ces discussions ?
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maxlille a écrit :

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Frenchman a écrit :

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mirax a écrit :

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