Acheter un grand terrain, construire deux maisons et revente ?

Bonjour,

Oui je connais et ce à plusieurs titre.
En tant que Géomètre, vous devez vous souvenir que diviser risque de vous obliger à faire un PA (permis d’aménager) ; si vous n’avez aucun réseau en commun (accès inclus bien entendu) : pas de soucis.
Cependant il me semble potentiellement préférable aujourd’hui de faire 2 PC au lieu d’un seul ; vous devez faire le calcul suivant la TA en vigueur sur la commune (et le zonage) et voir en fonction des abattements.
(NB : par le passé on ne faisait pas ainsi, on bâtissait au maxi du COS (qui n’existe plus), on divisait en distinguant le bâti du nu, et on re bâtissait sur le nu une nouvelle habitation avec le COS ainsi dégagé : imparable).

Je vous confirme - pour être un peu dans la partie - que depuis 2011 et 2014 le Code de L’Urbanisme à renforcé l’idée de préserver le foncier en densifiant (lisez les 1er articles si besoin cf légifrance).
Aucune taille mini de terrain n’est édictée toutefois, mais l’obligation de réviser les documents anciens trop permissifs joint au contrôle des services de l’Etat (DDI) fait que si vous pouvez bâtir dense et préserver du reliquat (maisons mitoyennes par les garages par ex) vous vous réservez d’éventuelles possibilités d’agrandissement car ce genre de CES risque d’être revu à la hausse.

Je me permet de relancer le sujet (J’espère que ce n’est pas prohibé)

J’ai avancé dans mes recherche mais j’ai un flou sur le sujet de la revente. Après quelque confession d’un constructeur j’ai remarquer qu’il pourrais être intéressant de faire construire pour revendre.

Si je fait 2 maison neuve et que je les revend desuite en fin de construction il y à de très forte de chance de sortir une plus-value.

Cependant peux t’on me considérer marchand de bien ? j’achète un terrain je bâti deux maison et je les revend individuellement. EN effet il y à notion de faire un bénéfice, mais je n’essaye pas de fuir l’imposition sur la plus value (Ses maisons ne seront jamais mes résidence principale).

Y’a t’il donc un risque de me faire re-qualifier ?

Merci à vous

PassMoiLeSel a écrit :

Bonjour,

- Pour un terrain de 1200 m² avec un COS de 0.15 je peux construire 160m² de surface au sol. Du coup Et il possible de construire deux maisons (2 fois 80m² par exemple)

- J’ai lu qu’il était mieux de diviser après la construction, pourquoi pas avant ?

- Et-il possible de se faire financer par une banque ce genre d’opération de "promotion" ?

- Quel fiscalité pour un particulier avec la revente des deux maison et l’hypothèse d’une plus value ?

- Certain d’entre vous pratique ou on pratiquer ce genre de projet ?

- Faut-il passer par une SCI de construction ? Ou une société de type SAS, SASU, SARL ?

Je vous remercie,
Valentin

Je vous conseille de ne pas diviser avant. Avec un seul PC, vous aurez moins de contrainte notamment les distances aux limites de propriété mais aussi les ouvertures sur certaines facades. Egalement le raccordement aux eaux usées. Si 2 PC = 2 raccordements avec travaux domaine public, 1 PC = 2 raccordement avec un regard en limite et une seule intervention en DP

Avez vous étudier la possibilité de conserver ces biens en location ? (voir LMNP)

Quelques points à prendre en compte sur de la construction mais vous connaissez probablement (taxe raccordement EU, taxe aménagement, rétention EP (cuve, tranchee drainante, etc))

Et-il intéressant d’utiliser le dispositif Pinel pendant 6 ans par exemple et de vendre ensuite ? (Le plafonnement des loyer fait chuter ma rentabilité par rapport au prix "Classique" du marché

Y’a t’il une vrai demande de petite maison meublé ? La cible étant plutôt de je famille j’ai du mal à croire que des maison meublé soit idéal (Dans ce cas la rentabilité explose)

Ou alors construire pour revendre ? En achetant du foncier en "Gros" je deviens compétitif par rapport au offre "clés en mains" des constructeur traditionnel. Mais dans ce cas il faut songer à devenir marchand de bien et sa semble être un enfer.

Quand à la location nu "Classique" en nom propre c’est peine perdu, je n’est rien à déduire si ce n’est les intérêts d’emprunt et se genre de chose. Et les impôts me matraque tout simplement.

Etes vous dans une zone PINEL ? Si c’est le cas, en complément de votre loyer, vous avez un gain de 2% du cout total par an /9ans. Pas sur que ce soit plus rentable de loué en classique, a voir…Pinel permet de proposer un bien en dessous le prix du marché (donc facilement loué) et vous avez le credit d’impot qui compense. L’inconvénient que j’y vois est le plafond de revenu des locataires

Autre solution le meublé sans restriction au niveau loyer : Regardez bien le contenu du meublé (loi ALUR) : on ne parle pas de meublé saisonnier. Vous devez fournir une cuisine complète (cela justifie un loyer un peu plus élevé). Les luminaires = spot dans la majorité des pièces (donc pas d’intervention locataire). Rangement = prevoir quelques placards aménagés. Peinture finalisée (vous pouvez livrer mur et plafond en blanc mat). Reste uniquement à financer un peu de mobilier et ustensiles de cuisine… Les locataires apprécient un logement avec le minimum de travaux et facile a emménager. a vous de voir…

Dernière modification par geek (28/12/2018 16h01)

Bonjour,

Je rebondis sur le sujet avec un contexte quasi-similaire.

Mon frère et moi souhaitons acheter un terrain (700m² , 300k€) , 400m² pour lui et 300m² pour moi et y construire 3 logements pour les louer par la suite. Nous nous trouvons par ailleurs dans une zone éligible loi PINEL et compte tenu des travaux, nous pourrions cumuler le dispositif PINEL + déficit foncier.

Coût total de la construction après devis : 337 500€ (1 350€ / m² x 250 m²)

La superficie totale de construction sera de 250m²  sur ma parcelle de 400m² répartie ainsi :

- logement 1 :  130m²  ; loyer prévisionnel HC : 16 200€/ an
- logement 2 : 70 m² ; loyer prévisionnel HC : 9 600€/ an
- logement 3 : 50 m² ; loyer prévisionnel HC : 8 400€/ an

La parcelle de son terrain (300 m²) sera revendue à terme.

Mes interrogations :

1) quelle est la structure juridique la plus adaptée à ce type d’opérations ?
sachant que  :

- le PINEL n’est possible qu’à hauteur de 300 000€ (j’ai déjà un bien PINEL valorisé 150 000€) et non via SCI IS

- les biens ont une revalorisation potentielle de 1.5%/an à 2%/an

- ma TMI est de 30%

2) est-il envisageable de faire un mix entre LMNP (2 biens) et un autre bien en PINEL déficit foncier en direct ?

Dernière modification par peakykarl (24/07/2020 12h03)

Bonjour

Je ne vais rentrer dans tous le detail ( je n’ai pas fait de construction ni de pinel ) mais je ne comprends pas quelques points :

1) vous faites une construction ou il y a une rehabilitation ? Dans le premier cas je ne vois pas comment vous faites pour etre dans le " deficit foncier"

2) la limite du pinel est de 300k par an, par foyer fiscal.  Pourquoi vous ne faites pas les operations chacun de votre coté ( a priori c’est decide vous avez un découpage du terrain ) ?  pour rester dans les 2 opes par an, vous decalez la derniere livraison.

3) vous pourriez etre dans une SCI IR ( sinon on ne fait pas de Pinel ca n’aurait pas de sens)  le Pinel ne s’applique pas a la SCI mais a vos feuilles d’imposition directement donc pas de soucis ( e soucis viendra si vous passez en meuble)

cdt

Dernière modification par Timinel (24/07/2020 12h02)

Bonjour peakykarl

j’ai mis à jour le contexte, il s’agit de diviser le terrain en 2 et de construire sur ma parcelle de 400m².
Nécessairement, on va séparer le terrain en 2 acquéreurs dès le départ, je donnais juste tous les éléments.
Tout est ok concernant la faisabilité du projet : PLU…

concernant les travaux, et le cumul déficit foncier et PINEL, on le voit surtout dans le cas de réhabilitation et je m’interroge sur le fait de pouvoir être éligible dans mon cas, étant une construction.

Avec 2 acquéreurs dès le départ, c’est plus simple et cela vous permet d’accéder au LMNP
Pour revenir au PINEL, vous cumulez les factures de construction et cela représente votre credit d’impot PINEL. Lors de la première déclaration, le cumul assurance prêt+intérêt d’emprunt +hypothèque + frais dossier +PNO correspondra à votre déficit foncier (après déduction des loyers). Vous pourrez également déduire des travaux d’amélioration (cuisine, dressing, etc) mais comme je vous le disais, cela va générer un déficit foncier de courte durée et vous serez rapidement positif sous 2 à 3 ans.
Vous avez aussi la possibilité de faire du LMNP en meublé. Dans ce cas, la calcul est différent puisqu’on amortit les travaux de construction, rapprochez vous d’un comptable pour obtenir une simulation.

A la place de votre frère, j’étudierai la possibilité de construire un logement en même temps que vos constructions.