Franz : étude de cas immobilier (local commercial agencement problématique)

franz · #1

Bonjour,

Un local commercial me titille un peu. Voilà le spécimen : situé dans une ville moyenne (50 000 hab) mais dynamique, dans le centre piétonnier, à proximité de parkings… La situation est bonne, un local de cette surface (44 m2) se loue de 800 à 900 euros. mais voilà le problème expliquant qu’il ne se vend pas depuis 2 mois et que le prix de vente est passé de 71 000 à 45 000 : il est très mal agencé.
=> Au rez-de-chaussée le local est constitué d’un espace d’accuil d’environ 13 m2, 2 pièces fermées de 10 et 6 m2 communicante. Au 1er étage on retrouve un wc et une pièce de environ 14 m2.
De plus, les toilettes à l’étage poseront le problème de l’accès aux handicapés.

Voilà mon raisonnement. Je me dis que, certes, c’est très mal aménagé, mais au prix de vente, je peux viser un loyer inférieur à la moyenne du secteur, ce qui peut rendre mon local compétitif.
Problème : qui vais-je mettre dedans? L’ancien propriétaire était tatoueur. Une profession médicale sera embêtée par les toilettes à l’étage, et l’étage tout court. Le secteur est déjà rempli de coiffeurs, esthéticiennes…Un commerçant peut utiliser l’étage comme réserve mais il y aura toujours le problème des toilettes (une solution serait d’utiliser la pièce de 6 m2). Le plus adapté serait des bureaux, mais ça restreint pas mal la demande.

Si certains d’entre vous ont l’expérience de ce genre de configuration… A qui cela peut-il correspondre? Ces toilettes à l’étage sont-ils rédhibitoires par rapport aux normes d’accès aux handicapés? (je sais qu’il y a des dérogations possibles)

Merci,

Bonnes fêtes.

Mots-clés : agencement, local commercial, normes handicapées

JR · #2

Bonjour
Il ne faut plus dire handicapé mais personne a mobilité réduite.

Pourquoi ne pas aménager un wc au rdc?.
Y a t-il une marche devant l’entrée du local.

franz · #3

Très juste.

Non, il n’y a pas de marche. Cela réduirait la surface du rdc qui n’est déjà pas très grande, mais c’est effectivement une solution que j’envisage.

J’ai déjà un local d’une surface équivalente, environ 25 m2, là il y aurait en plus une réserve à l’étage, mais 25 m2 ça reste quand même petit, hors exploitation en tant que bureau.

Bernard2K · #4

Bonjour,

Pour ma part, je raisonnerais de la façon suivante :

- l’habitude dans les locaux commerciaux est que ce soit le preneur qui fasse les aménagements nécessaires à son activité. Pour autant, une prise en charge partielle ou totale du bailleur est possible, surtout s’il considère que ça donne de la valeur au local indépendamment de l’activité exercée. C’est le genre de choses qui se discutent.
Donc, à mon humble avis, ne changez rien à la disposition. Si vous achetez ce local,passez une annonce mentionnant "possibilité de modifier l’aménagement pour l’adapter à votre activité, à discuter".

- les normes handicapés, certes on peut avoir des dérogations etc. mais vous savez que c’est une obligation. Alors autant le faire, ça donne de la valeur au local. Deux options : soit le faire d’ores et déjà ; soit le faire lorsque vous avez trouvé votre preneur ; en même temps que les travaux pour l’adapter à son activité.

Pierrot31 · #5

Bonsoir,

La mise aux normes concernant l’accessibilité d’un commerce est à la charge du bailleur.

Renseignez-vous bien sur ce sujet. C’est un sujet qui peut vite engendrer beaucoup de démarches…

L’Ad’AP, agenda d’accessibilité programmée | Ministère de la Transition écologique et solidaire

Êtes-vous en secteur ABF par exemple ?

Bien à vous,

franz · #6

Merci pour vos conseils. En me renseignant auprès d’un oncle commerçant, les toilettes ne sont pas obligatoires dans mon département, après la législation peut évoluer.
Non, il n’est pas en secteur ABF.

Quant à la surface de vente (25 m2), qu’en pensez vous ’je ne compte pas l’étage)?

Dernière modification par franz (25/12/2018 20h11)

Bernard2K · #7

Ce n’est pas tellement la question de la surface. Si la rue est très commerçante, tout se loue, même une échoppe de 6 m² !

La question est plutôt : y a-t-il des locaux commerciaux vides dans cette rue ? Y a-t-il des commerces "de seconde zone", du genre qui paient moins cher et/ou qui ne sont pas très durables, mais que les bailleurs ont dû accepter pour remplir leur local ?
Ou bien au contraire, est-ce une rue "premium" où les locaux commerciaux ne restent jamais longtemps vides ?

franz · #8

D’accord, merci pour ces conseils. Il est dans une rue à côté de l’axe principal où il y a les grandes enseignes. C’est pas un emplacement numéro 1, c’est pas isolé non plus.
Donc peut être à réfléchir.

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