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#1 22/12/2018 15h42

Membre (2015)
Réputation :   6  

Bonjour à tous,

Je viens d’hériter d’un bien de ma grand mère qui le louait en LMNP au régime micro BIC. J’ai un frère et une soeur, donc le bien est désormais en indivision entre nous trois.
Mon problème est que je suis d’ores et déjà propriétaire d’un bien que je loue en LMNP mais cette fois ci au régime réel. Je crois savoir d’après quelques recherches sur ce site, qu’il est impossible d’avoir deux biens sous deux régimes différents.

Le cas échéant, quelles sont selon vous mes options ?

Je n’en vois qu’une : passer l’appartement au réel pour ma quote part (1/3). Mais dans ce cas là, est-ce que mon frère et ma soeur peuvent rester en micro bic de leur côté ? L’appartement n’ayant pas été acheté, mais seulement hérité, faut-il le valoriser par un expert pour estimer la valeur à amortir ?

Je vous remercie pour votre aide et vos conseils.

Très bonnes fêtes à tous !

Mots-clés : bic, indivision, lmnp, micro, reel

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#2 22/12/2018 17h55

Membre (2015)
Réputation :   64  

Bonjour,

Votre cas sort un peu des cas classiques. D’après ce que j’en ai compris sur ce lien, vous pouvez le déclarer en réel pour votre quote-part, à condition que vos frères et sœurs aient leur propre SIRET et le déclarent pour leur quote-part respectives.
J’ai peur que cette option fasse exploser les frais de comptabilité (3 frais de comptabilité différents) et donc la rentabilité.

Une idée serait de prendre un SIRET pour l’indivision. Mais idem, un peu galère à gérer avec l’administration.

Néanmoins, je pense que la solution la + simple serait qu’un de vous 3 rachète les parts des autres ou alors que vous intégriez le bien dans une SCI à l’IS si vous souhaitez continuer à amortir le bien (gare à la PV lors de la revente).

Pour moi, le meublé en indivision, tout comme l’indivision en général c’est à éviter.Il faut un membre majoritaire pour décider. Si toutefois vous souhaitez aller dans cette voie, établissez une convention d’indivision.

Infos sur la location meublé en indivision
LMNP en indivison


Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD

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#3 22/12/2018 20h55

Membre (2015)
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Les liens donnés sont bons.

En fait, vous n’avez pas le choix : vous devez déclarer au réel en déposant une liasse fiscale au nom de l’indivision. On en trouve confirmation ici :
Les régimes d’imposition | impots.gouv.fr
"si vous détenez un logement ou un local en indivision, vous ne pouvez pas bénéficier du régime micro. Vous devez déclarer votre revenu en régime réel."
Donc, expert comptable quasi-obligatoire.

Les autres solutions :
- si vous voulez faire simple, vous pouvez chacun déclarer en revenus micro-fonciers, par exemple au motif qu’il manquerait l’un des meubles de la liste obligatoire. C’est bien moins avantageux (chacun paie IR + PS sur les loyers perçus, après un abattement de seulement 30 %), mais c’est simple.
- que l’un rachète les parts des autres.
- vendre le bien.

Notez qu’une indivision est de toute façon assez complexe à gérer, chacun devant (en théorie) participer aussi bien aux recettes qu’aux charges, à proportion de ses parts dans l’indivision ; or on n’y arrive quasiment jamais, l’un des indivisaires dépense plus parce qu’il s’occupe davantage du bien ; ce qui peut se compenser en faisant des comptes annuels, mais combien d’indivisions font des comptes précis ?

Votre cas est intéressant, car on voit que des gens peuvent être contraints de faire du LMNP au réel, avec expert-comptable et tout le tintoin, du simple fait qu’ils héritent d’un petit meublé en indivision. Si le même bien était loué nu, ils pourraient être imposés en micro-foncier sans problème, mais du simple fait que c’est en meublé, ce n’est pas possible d’être au micro-BIC. Pas de chance.

Dernière modification par Bernard2K (23/12/2018 08h07)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#4 23/12/2018 17h54

Membre (2015)
Réputation :   6  

Merci pour ces réponses.
Bernard2K, je pense que votre dernière phrase est plutôt :
"Si le même bien était loué nu, ils pourraient être imposés en micro-foncier sans problème, mais du simple fait que c’est en meublé, ce n’est pas possible d’être au micro-foncier"

N’y a-t-il pas possibilité de passer en micro foncier en profitant de la succession pour changer de régime ?

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#5 04/02/2021 22h13

Membre (2013)
Réputation :   33  

Bonjour,

Je me permets de poster sur cette file pour étudier le cas inverse : ayant des biens au réel en indivision (LMP), je songe à passer en meublé un bien que je détiens en propre (au départ prochain des locataires). Ce bien pourrait-il être au micro-fiscal (via une micro-entreprise que j’ai déjà créée pour d’autres activités, qui a donc un SIRET différent de l’entreprise déclarée pour l’indivision) ?

Contexte : optimiser ce bien détenu en propre pour les 3 prochaines années avant une vente. J’ai comparé les scenarii LMP réel, location nue, et vente directe sans attendre 3 ans. J’ai été surpris de constater que le scénario location nue l’emporte. La SSI à la revente en LMP (depuis moins de 5 ans) fait très mal ! Je précise qu’en tenant compte des droits à la retraite, le LMP repasse devant. La question posée dans ce message vise donc à savoir si un 4e scénario pourrait être intégré au comparatif.

Note annexe : Si le micro-fiscal est possible, l’option pour le versement libératoire me paraît plus avantageuse dans mon cas, même avec une TMI à 11% (calcul : 23,7% < 22% + 11%*50%).

Dernière modification par Artosis (04/02/2021 22h20)

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#6 05/02/2021 00h45

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A mon avis, vous ne pouvez pas, au niveau de votre foyer fiscal, déclarer la location meublée d’un bien au réel (que ce soit comme LMNP ou LMP), et l’autre selon le régime Micro-BIC.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#7 11/02/2021 11h44

Membre (2018)
Réputation :   15  

Bonjour,

Je suis étonné des réponses car j’ai 3 bien sur un immeuble que je loue en meublé LMNP sur le régime réel. J’ai fait de gros travaux sur l’immeuble que j’amorti.

J’ai un autre bien meublé que je procédais avant l’achat de l’immeuble. Celui-ci était en micro BIC.
Mon comptable m’a assuré que je pouvais très bien continuer en Micro BIC sur un bien et passer au réel les 3 autres.

C’est donc ce que je fais. Mon comptable s’occupe de la gestion des 3 biens au réel et je déclare le Micro BIC. Aurait-il omis quelques explications ? Je vais voir ça avec lui !

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#8 11/02/2021 22h15

Membre (2013)
Réputation :   33  

Bonjour Tam,

Tenez-nous au courant de sa réponse.

De mon côté, j’ai posé la question aux impôts. Je vous tiendrai informés de leur réponse.
@GBL : l’idée serait de renseigner à la fois 5KP et 5KI dans la 2042C.

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[+1]    #9 11/02/2021 22h48

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A mon avis, si vous renseignez à la fois 5KP et 5KI dans la 2042C, il y aura détection automatique d’une anomalie, ce qui débouchera, soit sur le rejet de votre déclaration (je vous invite à essayer, et à nous indiquer si une telle déclaration a été acceptée), soit sur une alerte pour le contrôleur qui ne manquera pas de vous demander des éclaircissements (et de vous redresser) avant le délai de prescription.

Je suis surpris que la question suscite autant de réactions, tellement il est évident qu’un cumul du régime micro (dont le but est de simplifier les choses quand les revenus concernés sont faibles) et du régime réel, pour un même type de revenu, ne peut pas être quelque-chose d’acceptable. Imaginez tous les abus (certains utiliseraient ici, à tort, le terme "optimisation") que ça pourrait permettre !


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#10 12/02/2021 07h33

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GoodbyLenine, le 11/02/2021 a écrit :

Je suis surpris que la question suscite autant de réactions, tellement il est évident qu’un cumul du régime micro (dont le but est de simplifier les choses quand les revenus concernés sont faibles) et du régime réel, pour un même type de revenu, ne peut pas être quelque-chose d’acceptable. Imaginez tous les abus (certains utiliseraient ici, à tord, le terme "optimisation") que ça pourrait permettre !

Bien sûr, vous avez raison. Par définition, toutes les locations meublées d’une même personne constituent une seule activité. "Saucissonner" la même activité en plusieurs entreprises (au sens fiscal), pour que chaque entreprise reste sous les seuils, est une fraude fiscale.

Concernant la possibilité de déclarer les deux en parallèles, je suppose qu’il n’y a pas de garde-fous. D’une manière générale, le contribuable est libre de déclarer n’importe quoi. Vous êtes même libre de déclarer zéro revenus de cette activité, et même zéro revenus tout court, si vous voulez. C’est possible. Mais ce n’est pas parce que c’est possible que c’est autorisé. C’est une fraude fiscale. C’est vous qui signez. C’est votre responsabilité.

Dernière modification par Bernard2K (12/02/2021 07h39)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#11 12/02/2021 10h15

Membre (2013)
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Bernard2K a écrit :

Par définition, toutes les locations meublées d’une même personne constituent une seule activité. "Saucissonner" la même activité en plusieurs entreprises (au sens fiscal), pour que chaque entreprise reste sous les seuils, est une fraude fiscale.

Je rappelle que, me concernant, il n’est nullement question de chercher à multiplier les entreprises pour rester sous les seuils. Il s’agit simplement de se demander comment devraient et pourraient être déclarées mes activités qui comprendraient de la location meublée de biens détenus en indivision et d’un bien détenu à 100%. En l’occurrence, je ne vois pas comment une seule entreprise pourrait recouvrir ces deux activités. Votre avis diffère-t-il ?
Peut-être vouliez-vous dire que du point de vue de la déclaration fiscale, il est nécessaire dans ce cas d’additionner les revenus imposables des deux entreprises pour renseigner la case 5KI. Et cela me paraît effectivement le plus probable. Mais j’espère me tromper et qu’il soit autorisé de remplir 5KP et 5KI. C’est pour cela que je soulève la question ici.

Je ferai le test pour la déclaration, juste pour voir s’il y a un garde-fou. Je ne laisserai pas cette version pour ma déclaration finale (cela n’aurait d’ailleurs pas de sens puisque la location du bien détenu à 100% était nue en 2020).

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#12 20/02/2021 09h06

Membre (2018)
Réputation :   15  

Après avoir longuement discuté avec mon comptable (ou plutôt son boss), il m’a (bien sûr) affirmé qu’il était impossible d’avoir des biens au régime réel et d’autres biens au micro BIC.

Évidemment, ça semble logique que pour la même activité on ne puisse pas choisir son régime fiscal selon les biens.

Autant vous dire qu’il s’est confondue en excuse pour avoir prodiguer un conseil aussi pourri…

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