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#1 07/12/2018 22h45

Membre (2013)
Réputation :   5  

Bonjour,

J’ai bien quelques notions concernant la SCI mais ne me sens pas assez compétent pour l’adapter à ma situation. J’en fais donc appel aux lumières de personnes avisées du forum.

La situation:
Mes parents (retraités, TMI à 14%) souhaitent faire un investissement locatif pour environ 200k€ avec pas ou peu de travaux.
Ils ont également une maison de vacances en location saisonnière.
Pas besoin de prêt bancaire: Paiement comptant (suite à la vente d’un bien).
Ils visent de préférence une grande maison avec 2 logements séparés.
Ne veulent pas entendre parler de copropriété.
Ça s’oriente bien vers de la location nue.
Nous avons repérés un petit immeuble avec 3 grands appartements loués (nue) dont le vendeur est une SCI.

De mon coté, j’ai 2 petits studio en LMNP qui s’autofinancent avec CF de 150€.

Mes interrogations:
Vu la situation, la création d’une SCI (familiale ou pas) serait-elle judicieuse (succession, fiscalité)?
En particulier, pour acheter un bien détenu par une SCI, est-il plus intéressant d’avoir aussi une SCI?

Merci d’avance

Mots-clés : fiscalité, gestion de patrimoine, imposition, sci

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[+1]    #2 08/12/2018 00h44

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A mon avis :
   - Il pourrait y avoir un intérêt à créer une SCI pour cette acquisition (ça va dépendre d’autres aspects de la situation de vos parents, comme du montant total du patrimoine des parents et sa répartition, de leurs intentions en terme de succession, de leur besoin de percevoir ou pas les revenus de cet investissement, de l’existence de frères et soeurs de PerrierCitron), mais ce n’est pas évident, et il y aurait aussi des inconvénients/coûts/complications à le faire.
   - Le fait qu’un bien soit détenu par une SCI ne change rien dans l’intérêt ou pas d’acheter le bien avec une SCI qu’on créerait. (Si la SCI qui possède le bien ne possède que ce bien, et est à l’IS, et qu’on a certains objectifs, il peut y avoir un intérêt à acheter la SCI au lieu de l’immeuble, en négociant un discount très conséquent car il y aura bien plus d’impôts à payer lors de la cession de l’immeuble, et en prenant certaines précautions pour s’assurer que la SCI n’a pas de passif minoré ou caché).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #3 08/12/2018 08h46

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Je renchéris sur ce qu’écrit GBL :
- l’intérêt de faire une SCI dépend essentiellement du sujet "transmission", et il est donc impossible de répondre sans connaître le patrimoine des parents, la composition familiale et la volonté des parents. Ce serait plutôt à eux de se renseigner car c’est à eux de décider, in fine. Comme dit souvent GBL : ne faites une SCI que si vous en avez bien identifié tous les avantages et inconvénients, et que les avantages dépassent les inconvénients ! Au sujet des avantages et inconvénients d’une SCI, les informations ne manquent pas : direction Google, et au travail !

- aucun rapport entre le fait que ça soit actuellement détenu par une SCI, et qui achète. Réciproquement, si vos parents  sont décidés à créer une SCI pour une raison X, que cette SCI achète un bien à une SCI ou à un quidam, ça ne change absolument rien.

- vous êtes bien sûr conscient que vos parents auraient meilleur intérêt à acheter une maison/immeuble divisible en petits logements loués meublés LMNP au réel, qu’à diviser en grands logements loués nus ? Après, on peut comprendre qu’ils veuillent rester dans le connu et le stable (en meublé ça change plus souvent, parait-il). Pourtant, ils doivent déjà avoir du BIC avec la location saisonnière, donc ils doivent connaître le principe ; mais sans doute sont-ils en micro ? Bref, là aussi, c’est leur volonté qui prime ! S’ils préfèrent payer des impôts…

- je suis plus négatif que GBL sur le fait d’acheter directement la SCI. Les SCI sont très souvent mal gérées (qui fait bien une AG par an, des comptes bien propres, etc ? Une faible minorité de gens sérieux, organisés et non procrastineurs). Acheter la SCI, c’est prendre un risque considérable issu de son passé et de cette gestion possiblement défaillante.

Dernière modification par Bernard2K (08/12/2018 08h54)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#4 08/12/2018 19h00

Membre (2013)
Réputation :   5  

GoodbyLenine a écrit :

A mon avis :
   - Il pourrait y avoir un intérêt à créer une SCI pour cette acquisition (ça va dépendre d’autres aspects de la situation de vos parents, comme du montant total du patrimoine des parents et sa répartition, de leurs intentions en terme de succession, de leur besoin de percevoir ou pas les revenus de cet investissement, de l’existence de frères et soeurs de PerrierCitron), mais ce n’est pas évident, et il y aurait aussi des inconvénients/coûts/complications à le faire.

Merci d’avoir pris le temps de me répondre!
Pour le montant total du patrimoine, on est assez loin du seuil pour l’IFI (si c’était le critère sous-jacent ?) avec une répartition presque exclusivement en immobilier. L’objectif est bien de percevoir des revenus. En terme de succession, nous sommes 2.

GoodbyLenine a écrit :

A mon avis :
   - Le fait qu’un bien soit détenu par une SCI ne change rien dans l’intérêt ou pas d’acheter le bien avec une SCI qu’on créerait. (Si la SCI qui possède le bien ne possède que ce bien, et est à l’IS, et qu’on a certains objectifs, il peut y avoir un intérêt à acheter la SCI au lieu de l’immeuble, en négociant un discount très conséquent car il y aura bien plus d’impôts à payer lors de la cession de l’immeuble, et en prenant certaines précautions pour s’assurer que la SCI n’a pas de passif minoré ou caché).

Ok, ça répond parfaitement à mes interrogations sur l’opportunité de créer une SCI spécialement pour profiter d’un avantage supposé, dont vous niez l’existence.
C’est bon de connaitre cette hypothèse de rachat de la SCI même si sa mise en pratique est assez peu probable.

Bernard2K a écrit :

Je renchéris sur ce qu’écrit GBL :
- l’intérêt de faire une SCI dépend essentiellement du sujet "transmission", et il est donc impossible de répondre sans connaître le patrimoine des parents, la composition familiale et la volonté des parents. Ce serait plutôt à eux de se renseigner car c’est à eux de décider, in fine. Comme dit souvent GBL : ne faites une SCI que si vous en avez bien identifié tous les avantages et inconvénients, et que les avantages dépassent les inconvénients ! Au sujet des avantages et inconvénients d’une SCI, les informations ne manquent pas : direction Google, et au travail !

Je vous remercie également pour votre réponse.
Je suis d’accord qu’en théorie, c’est plutôt une démarche de leur ressort…
J’ai commencé un peu le travail (sur Google) et j’ai compris certains éléments:
* pratique voire indispensable pour acheter à plusieurs et ventiler les parts selon le patrimoine de chacun
* protéger l’immobilier d’une entreprise et avoir le meilleur locataire possible: soi-même
* souplesse pour acheter /revendre des parts
* avantage pour la succession: si un héritier n’est pas intéressé par le bien, on lui rachète ses parts
Pour la succession, on peut faire don de part à intervalle de quelques années, et réduire ou éviter les impôts relatifs à la succession. C’est bien ça ?
J’ai lu aussi qu’il y a vait une histoire de démembrement (séparation des droits de propriété et d’usufruit) mais je vais devoir relire le sujet calmement.
* au niveau fiscal: j’ai compris qu’il y avait le choix entre IR et IS
Dans quel cas, par exemple, y trouve-t-on un intérêt ?

Dans les inconvénients, j’ai noté:
* cout de création (rédaction des actes, annonces légales etc…): à faire une seule fois, donc ca va
* lourdeur de gestion: comptabilité à tenir, AG à faire
* autres ?

Bernard2K a écrit :

Je renchéris sur ce qu’écrit GBL :
- aucun rapport entre le fait que ça soit actuellement détenu par une SCI, et qui achète. Réciproquement, si vos parents  sont décidés à créer une SCI pour une raison X, que cette SCI achète un bien à une SCI ou à un quidam, ça ne change absolument rien.

Très bien, ça confirme la réponse de GBL

Bernard2K a écrit :

Je renchéris sur ce qu’écrit GBL :
- vous êtes bien sûr conscient que vos parents auraient meilleur intérêt à acheter une maison/immeuble divisible en petits logements loués meublés LMNP au réel, qu’à diviser en grands logements loués nus ? Après, on peut comprendre qu’ils veuillent rester dans le connu et le stable (en meublé ça change plus souvent, parait-il). Pourtant, ils doivent déjà avoir du BIC avec la location saisonnière, donc ils doivent connaître le principe ; mais sans doute sont-ils en micro ? Bref, là aussi, c’est leur volonté qui prime ! S’ils préfèrent payer des impôts…

Oui j’en suis conscient! Et vous avez bien deviné leur motivation (réduire le turn-over des locataires et la gestion)
Existe-t-il cependant des "astuces" pour limiter leur imposition ?

Bernard2K a écrit :

Je renchéris sur ce qu’écrit GBL :
- je suis plus négatif que GBL sur le fait d’acheter directement la SCI. Les SCI sont très souvent mal gérées (qui fait bien une AG par an, des comptes bien propres, etc ? Une faible minorité de gens sérieux, organisés et non procrastineurs). Acheter la SCI, c’est prendre un risque considérable issu de son passé et de cette gestion possiblement défaillante.

C’est noté

Dernière modification par PerrierCitron (08/12/2018 19h36)

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#5 09/12/2018 09h13

Membre (2018)
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Bonjour,

Votre cas me semble mélanger plusieurs problématiques, je vais essayer de les distinguer.

1 - Le choix du placement.

Vos parents souhaitent un complément de revenu. Avez vous fait une simulation du rendement attendu de l’achat de votre immeuble de rapport ? Si c’est inférieur à 4% avant IR, il vaut mieux voir ailleurs (SCPI par exemple pour rester dans l’immobilier par exemple). Par ailleurs, les revenus liés à cet achat vont ils faire basculer vos parents dans la tranche à 30% ? Dans ce cas la fraction de revenu foncier au dessus de 54000 euros sera imposée à 47,2 % (IR + 17,2 % de prélèvements sociaux).

Par ailleurs, si vos parents ont moins de 70 ans, l’AV permet de transmettre en limitant fortement les droits de succession…

2 - Fiscalité revenus : mode de détention

La détention en direct et via une SCI à l’IR donnent des résultats identiques : la SCI est transparente et les revenus sont imposés à l’IR

La détention via une SCI à l’IS permet d’amortir le bien mais donne donne lieu à une taxation à l’IS (15 % jusqu’à environ 38000 euros de bénéfice) puis imposition des dividendes versés à 30 %. Bien attendu, on peut moduler les dividendes en fonction du revenu souhaité et conserver une partie du bénéfice dans la SCI.

3 - SCI - apport de biens loués sous le régime LMNP

Il me semble (mais je ne suis pas certain du tout) que vous envisagez d’apporter vos studios dans le cadre d’une SCI familiale. Si c’est le cas :

Il n’est pas possible de louer en meublé dans le cadre d’une SCI à IR. Par ailleurs, apporter des biens loués en LMNP à une SCI à l’IS induit une taxation plus forte des plus-values à la revente (en pratique et en simplifiant quelque peu, les amortissements pour un bien détenu dans une SCI à l’IS sont déduits du prix d’achat pour la détermination du prix d’achat).

Par ailleurs,  l’apport de vos biens pose un problème de répartition des revenus : lors de l’apport, des parts de la SCI vous seront attribués en fonction de la valeur des biens apportés, et part la suite vous vous verrez attribuer des dividendes liés à votre nombre de parts et pas au revenus des biens que vous avez apportés…

4 - Transmission : mode de détention

Les possibilités de donation (en pleine propriété - en nu-propriété) existent aussi bien pour des biens détenus en direct que pour des parts de SCI.

La SCI permet d’éviter l’indivision mais la volonté de sortie d’un des actionnaire peut également poser des problèmes en particulier si les autres actionnaires ne souhaitent pas / n’ont pas les moyens de reprendre les parts (surtout en cas de répartition 50/50 des parts).

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (09/12/2018 09h16)

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