Alban1 : étude de cas immobilier (déficit foncier 2018 ou LMNP)

alban1 · #1

Bonjour,
J’ai acquis en Mai 2018 un ensemble de 2 maisons (Maison A avec 2 lots et Maison B avec 1 lot).
Actuellement je loue la maison B avec 1 lot en LMNP réel.
J’ai effectué de nombreux travaux (50000 euros) dans la maison A avec les 2 lots. Elle n’est pas encore louée à ce jour (06/12/2018) car les travaux vont se terminer début 2019.
J’envisage de louer la maison A de la manière suivante :
- 1 lot LMNP pour faire de la courte durée
- 1 lot en NU pour profiter à fond du déficit foncier dans le cadre du prélèvement à la source (cf article
Défiscalisation : optimisez vos déficits fonciers en 2018)

Mon TMI est de 30% (voir ma présentation)

Selon vous, est-ce possible et est-ce une bonne option ?
De quelle manière je dois répartir le montant des travaux dans ma déclaration ?

Merci pour vos retours

Mots-clés : déficit foncier, fiscalité, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

lachignolecorse · #2

Bonjour. Vous ne pouvez deduire que la quote part des travaux pour l’appartement en nu. Si les travaux sont équivalents entre les 2 lots de la maison A, vous ne devriez deduire sue 50% en foncier. Les autres 50% sont à imputer sur l’activité lmnp.

Je vous conseillerai 2 possibilités :
- passer en lmnp vos 2 lots. Vos travaux seront à amortir sur x années.
- passer en nu les 2 lots, par contre les louer avec meubles : nu avec inventaire de meubles. Vous louez en nu le temps de passer en déficit un maximum de travaux. Une fois que vous n’avez plus de déficit, vous attendez 3 ans et vous les passez en lmnp en négociant avec votre locataire le changement de bail. Au moment de passer en lmnp, vous refaites une estimation du bien qui servira de base au calcul des amortissements (bien entendu, vous ne pourrez pas deduire les frais notariés contrairement au passage en lmnp dès le départ.

Seule la comparaison chiffrée les deux simulations vous donnera la meilleure solution.

Dernière modification par lachignolecorse (06/12/2018 17h43)

alban1 · #3

Top. Je pense que je vais effectivement m’orienter vers du Full LMNP car mon objectif est de faire la location courte durée.

Seb78 · #4

@lachignolecorse

Pouvez-vous nous expliquez l’intérêt d’acheter de suite les meubles en cas de location nue? Dans le cas où ils seront dégradés, il sera impossible de se récupérer sur le dépôt de garantie car les équipements seront mis à dispositions à titre gracieux avec ce type de bail.

lachignolecorse · #5

L’avantage est que vous n’avez pas à négocier le rachat ou le remplacement des meubles lors du passage en lmnp.

Pour la location, vous visez une clientèle pour du meuble mais avec un bail nu avec meubles. Pour le locataire, ça ne change rien (sauf le preavis) . Par contre, pour le propriétaire, vous pouvez profiter du déficit foncier si cela vous arrange. C’est un calcul à faire bien entendu.

Les meubles ne sont pas à titre gracieux. Vous pouvez augmenter un peu le loyer par rapport à une location nue.

Timinel · #6

Bonjour

Quel est l’interet de faire du Deficit foncier dans un premier temps ?

Mise a part d’utiliser tout de suite votre deficit pour les revenus du travail sur les revenus 2019, je ne vois pas trop.
en LMNP vous allez lisser un peu plus l’utilisation du déficit

J’aurai tendance a regarder la " distance " a la TMI 41 et la projection a venir. Si je regarde votre présentation vous vous en approchez , je ne sais pas si les revenus sont pour le couple ou pour vous meme.

cdt

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