Dashwood : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble et revente du garage)

Dashwood · #1

Bonjour les investisseurs heureux,

Voilà j’ai des vues sur un immeuble de rapport qui est composé comme suite :
- Un garage au RDC + jardin
- Un T3 au 1er étage
- Un 3T au 2ème étage
- Des combles à aménager.
Il y a 3 compteurs électriques (communs + les deux T3 et deux chaudières gaz pour les T3.
Pas de copropriété.

J’ai la possibilité de revendre le garage directement après l’achat.
Cela m’intéresse fortement mais j’ai plusieurs doutes sur la faisabilité de cette opération car le jardin est accessible que par le garage et les compteurs électriques et les chaudières sont installées et visibles dans le garage.

J’aimerais avoir vos retours d’expérience et vos conseils sur les points suivants :

1/ Comment je pourrais accéder au jardin, compteurs et chaudières si le garage est vendu?
Est-ce qu’il faut prévoir un droit de passage dans la copropriété?
Ne serait-il pas plus judicieux de vendre le jardin avec le garage étant donné que j’en aurais pas l’utilité? est-ce possible?

2/ Le garage était alimenté en eau et en électricité via les compteurs des parties communes.
Faudra-t-il installer des nouveaux compteurs d’eau et d’électricité pour le garage?
Ou simplement installer des décompteurs?
Ou prévoir une facturation des charges dans la copropriété?

D’avance merci pour votre aide

Mots-clés : achat, immobilier, vente

Pierrot31 · #2

"les compteurs électriques sont installées et visibles dans le garage"

Pour moi, qui dit division dit mise en copropriété et donc chacun doit avoir son compteur chez lui (normes NFC 14-100) + un pour les communs dans les communs justement. 4 compteurs : 1 garage + 2 T3 + 1 pour les communs. Or vous en avez 3. Il faut faire passer Enedis et réaliser vous même une colonne montante : pas infaisable mais long, coûteux et il faut faire pas mal de papiers Enedis…. Cela vaut-il la peine, juste pour revendre un garage?

Si vous faites du locatif, l’intérêt d’un jardin est limité : c’est de l’entretien, des coûts et cela attire les locataires avec animaux. Cela valorisera-t-il vos loyers et/ou rendra (vraiment) plus attractif vos appartements? Il faudrait évaluer la situation in situ mais le vendre ne me semble pas forcément une mauvaise chose….

L’eau, c’est pas un problème : vous avez le droit de la revendre à vos locataires mais pas l’électricité (sauf meublé avec forfait de charges incluant l’électricité).

Canyonneur75 · #3

Bonsoir,

1 - Le fait de vendre le garage va vous faire rentrer dans le cadre de la loi de 1965 sur la copropriété.

Cela va induire un coût, lié à l’établissement d’un plan de l’immeuble par un géomètre, d’un état descriptif de division (EDD) afin de définir les lots et les tantièmes de copropriété, et d’un règlement de copropriété. L’EDD et le RC devront être publiés au fichier de la publicité foncière via un acte notarié. Cela va induire des coûts que j’estime à 3000 / 4000 Euros…

Le fonctionnement de la copropriété entrainer des coûts supplémentaires si vous faites appel à un syndic professionnel.

Par ailleurs, dans le cadre des assemblées générales des copropriétaires, un copropriétaire ne peut détenir plus de tantièmes que les autres copropriétaires. En pratique, en présence de 2 copropriétaires, quel que soit le nombre de tantièmes de copropriété détenus par chacun d’eux, les décisions ne peuvent être prises qu’à l’unanimité. Vous n’aurez pas la totale liberté que le statut de propriétaire unique vous offre.

2 - Vous avez plusieurs possibilités en ce qui concerne le jardin :
- attribuer la jouissance exclusive du jardin au propriétaire du garage. Dans ce cas, le sol est toujours une partie commune.
- séparer la parcelle en deux (l’immeuble et le jardin) et vendre la parcelle en même temps que le garage. Dans ce cas, vous perdez tout droit sur le jardin.
- garder le jardin partie commune avec droit d’accès - la solution me semble être une contrainte pour le propriétaire du garage

3 - Le fait d’avoir un équipement propriété d’un autre copropriétaire dans un lot, même si vous arrivez à border juridiquement cette organisation, me semble pas être une idée pertinente :
- dévalorisation du garage
- pb d’assurance et de partage de responsabilité en cas d’incident
- problème d’accès en cas d’absence du propriétaire
- pb d’alimentation électrique (à ma connaissance la revente d’électricité n’est pas autorisée) - 3 compteurs nécessaires au RDC - 1 pour le garage - 1 pour les chaudières - 1 pour les parties communes du RDC (si il y a un espace commun)

Je pense que le gain lié à la vente du garage est faible au regard du coût et des contraintes associées sauf si vous pouvez restructurer le RDC de façon à avoir un garage, un local chaufferie et un accès au jardin indépendants.

N’est il pas plus pertinent d’aménager un peu pour créer une buanderie, des zones de stockage pour les 2/3 appartements avec accès au jardin pour les 2/3 locataires afin d’augmenter le rendement ?

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (06/12/2018 22h15)

Pierrot31 · #4

Quel est le prix total du bien et le prix de cession envisagé du garage avec ou sans jardin ?

Et, comme souligné par canyonneur, un des intérêts des IDR est d’être seul maître à bord… Pourquoi cela vous intéresse-il fortement de revendre le garage ?

Dernière modification par Pierrot31 (06/12/2018 22h26)

Dashwood · #5

Bonjour,
Le bien est a 179000 fai négociable de 10000 / 20000.
Le garage peut se vendre 17000.
Je voudrait faire du meublé en colocation étudiant sur les t3 de 55m2 +un studio dans les comble 30m2 (travaux 30000).
Loyer mensuel 1550 au plus bas.
La vente du garage permettrait de financer les meubles et d’avoir une réserve d’argent pour les imprévus. Cela me paraissait être un investissement viable et rentable.

Merci pour vos réponses cela m’indique que c’est un investissement complexe et que je ne suis pas prêt pour y faire face.

Je vais trouver plus simple comme investissement en lmnp.

Pierrot31 · #6

Bien entendu, des T3 en colocation se prêtent au lmnp et affichent une rentabilité intéressante. Mais, dans la durée, des studios ou 2P permettent de faire du meublé de manière plus sereine…

Bien à vous,

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