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#1 28/11/2018 11h06

Membre (2016)
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Bonjour,

Je ne sais pas trop ou mettre ce sujet merci de déplacer si je ne suis pas dans la bonne catégorie.

Voila ma problématique, je possède une SCI familiale avec mes sœurs dont le crédit arrive a échéance dans 4 petites années. Le projet étant qu’une fois le crédit arrivé a terme nous voulions exploiter le terrain en arrière de la résidence pour la création de nouveaux logement et déduire ainsi les frais de cette opération.

La parcelle de ce terrain constructible est difficilement accessible en l’état actuel alors je me suis rapprocher de mon voisin pour grignoter une bande passante de 80cm / 1m pour pouvoir avoir une allée carrossable. Mon voisin dans ce projet étant la Mairie.

Après avoir échanger par mail et téléphone le conseiller de mairie a positionner un rendez-vous avec moi étant le gérant principal. Pour me signaler un refus a ma demande.

Le PLU de la commune a changer et de ce fait tout les arrières jardin sont ciblé pour une construction de logement social que la mairie ne supportera pas mais demande qu’un prometteur ou particulier privé ce charge de cette opération.

De ce fait la mairie me demande clairement si le projet m’intéresse me faisant miroiter tout les avantages possible dans ce genre de montage.

La SCI possédant deux parcelles (les plus grandes qui plus est)dans l’axe de ce projet, la mairie me demande de sondé le voisinage au alentours 4 parcelles a convaincre la 5 eme appartenant a la mairie et serait si accord de tout les propriétaires céder sans soucis.

Le gros point noire est que si je n’obtient pas les accords des autres propriétaires mon terrain constructible se verrait refuser une demande de permis de construire comme a mes voisins puisqu’il faut établir un projet unique. En d’autre terme je perd la possibilité de construire a l’arrière de ma résidence si je ne rachète pas les parcelles voisines puisque la mairie s’opposera a tout projet qui ne soit pas établit dans le sens du PLU.

Je suis jeune et la structure de ma SCI est familiale je genre d’opération ce montre être l’Everest pour nous.

Je ne sais pas encore si le jeu en vaut la chandelle et l’intérêt de ce genre de projet. J’aimerai établir un tableau de rentabilité avant d’aller sonner aux porter expliquant la nature du projet et le pourquoi d’un éventuelle rachat.

Je me demande même si en fonction de ce projet si la vente de mes parcelles a un prometteur aguerrit ne serait pas plutôt la meilleur solution.

Je cherche aussi a savoir quelles sont réellement les avantages de devenir un bailleur social privé, si il y a vraiment une rentabilité intéressante suite aux avantages fiscaux et bancaires a ce genre de montage.

Étant vraiment perdu je vous remercie pour chaque retour et reste a votre disposition pour détailler si besoin cette opération.

P.S : Zone IDF , zone tendu, hyper centre d’une ville en pleine croissance 8000 habitants, possibilité de création de 8/10 logements avec parking étendu de la zone des parcelles 2500 m. 

La mairie quand a elle procède sur une parcelle voisine a ce projet a la création d’un parking public pour la gare.

Mots-clés : avantages type projet, changement, plu mairie

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#2 28/11/2018 11h56

Membre (2015)
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ENTJ

Bonjour,

De ce que je comprends à vous lire, la mairie impose une typologie de logements par le biais d’une "OAP" : en clair vous et les autres propriétaires devaient faire +/- (on est en terme juridique sur une notion de "compatibilité") ce qui est prévu dans le PLU.
Donc avant tout : voir sur le règlement graphique (le plan) et dans le cahier des OAP de quoi il retourne.

Ensuite vous pouvez vous substituer à l’opérateur public à condition donc de faire cette OAP ; si personne avec ce que vous avez décrit ne peut vous faire un calcul de rentabilité, il faut que vous reteniez que oui, vous pouvez optimiser l’OAP en votre faveur, car la Mairie sera sensible au fait de n’avoir rien à gérer (trouver le bailleur social par ex). Quitte au final à adapter le PLU par le biais éventuel d’une procédure de Modification cf Code de l’Urbanisme (pour en savoir plus d’ailleurs, il faut bis repetitas apprécier la portée de l’OAP, cad la précision des objectifs recherchés par la mairie, le détail des dessins etc).

Je vous confirme que c’est très complexe à réaliser, coûteux, etc Surtout à 5 avec un Permis d’Aménager à suivre…A vous de faire vos calculs de rentabilité…

Orientation d’aménagement et de programmation ? Wikipédia


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#3 28/11/2018 12h28

Membre (2016)
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Merci pour votre retour.

Je me demande vers qui me tourner pour établir l’ébauche d’un telle projet ?

Je peux bien sur définir les loyers sociaux en vigueur sur la commune selon la typologie des logements, pour dresser un tableau je peux éventuellement regarder les crédits classiques pour sortir une rentabilité qui serait biaisé car déconnecté des avantages de ce type de projet.

Je suis perdu, que dois-je demander en mairie ? Par ou commencer ? Je suis a des années lumières de projet si vaste.

La mairie de manière oral me dit que ce que demande l’architecte est très loin d’être farfelue des normes de constructions très sobre et classique qui n’engendrait pas de très gros coût architectural. Ils sont bien sur comme vous le signaler très intéresser que quelqu’un ce substitut a eux pour ce projet étant donner qu’ils ont entamer bon nombres de projet sur la commune.

Je peux rencontrer un architecte, un prometteur, retourner en mairie pour obtenir plus d’informations, sondé les propriétaires voisins ?

Je ne sais par ou commencer pour démêler cette ébauche de projet. Si une âme charitable pouvait me dire comment lui procéderai devant ce genre de chantier.

Merci.

Dernière modification par Saika (28/11/2018 12h29)

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#4 28/11/2018 13h00

Membre (2015)
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A votre place, j’en discuterai avec mes voisins. Ensuite, si tout le monde est d’accord, j’irai voir un promoteur local pour voir et j’essayerai de vendre le terrain.

Une construction ex nihilo en suivant les recommandations de tiers, et, en plus, sur des terrains appartement à 4 personnes différentes (plus la mairie): ça fait beaucoup de tracas et d’argent amha….

Notez que si vous ne faites rien et que votre zone est intéressante, il est probable que vous soyez démarché directement par un promoteur…

Bien à vous,


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#5 28/11/2018 13h29

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Bonjour,

Moi je vous suggèrerais également de ne rien faire. Vous êtes perdu, cela ressemble effectivement à l’Everest pour une finalité que vous ignorez. A mon avis, attendez plutôt qu’un promoteur se fasse connaître puis fasse lui-même le boulot de démarchage des voisins. Votre terrain ne se dépréciera jamais, au contraire, et il trouvera très certainement preneur entre aujourd’hui et dans quelques années.

Voyez aussi les projets de la nouvelle mandature qui sera installée après les prochaines élections municipales, qui ne sont plus très loin.


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#6 28/11/2018 14h13

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ENTJ

Bonjour,

Dans la vraie vie, vous pouvez voir un promoteur.
Mais il ne vous dira que ce que vous avez envie d’entendre et vous engagera sur des délais énormes.

Et c’est ce qui me dérange le plus dans votre histoire, qui n’est pas crédible de la part de la Mairie avec autant de propriétaires : il est très peu probable que le Permis soit accordé sur leur mandat. Encore une fois il faudrait voir l’OAP, son impact sur la commune et la mettre en perspective des prochaines élections avec le programme de ces élus une fois qu’il sera connu.

Bref, qui voir :

- un autre Iqce local (je ne suis pas en IdF et ne cherche pas de travail !)
- un vrai bon notaire compétent honnête (ils sont souvent liés aux promoteurs…)


Le mieux est de vous faire une idée en multipliant les rdv avec les uns et les autres et d’en parler ici peut être.

Edit : excusez moi Emma, mais ce que vous écrivez est totalement faux et relève de la croyance populaire désormais : voyez les articles fondateurs du Code de l’Urbanisme issu des lois Grenelle et d’Alur pour expliquer à tous les gens qui ont vu leurs terrains déclassés ou frappés de servitudes, Emplacement Réservé etc que vous allez les rétablir dans leurs anciens droits. Sous couvert d’utilité publique tout est possible.

Code de l’urbanisme | Legifrance

Et :

Code de l’urbanisme | Legifrance

Dernière modification par Iqce (28/11/2018 14h18)


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#7 28/11/2018 15h12

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Très bien je prend note de tout ce que j’ai pu lire.

Si d’autre personne on été démarcher parfois par des prometteurs privés j’aimerai avoir des témoignages ou même si certains on établit des OAP en ce substituant a la mairie.

Mon rdz en mairie a eu lieu il n’a pas tout a fait 48 h je n’ai pas les idées claires.

Je vais regarder si il ne me serait pas plus intéressant de racheter la maison mitoyenne a ma résidence qui a aussi un fond de jardin concerner par ce projet. Cela me permettrait de réinvestir a la fin du crédit et d’augmenter mon parc immobilier tout en restant éventuellement dans les clous si un jour je voulais vendre ou réaliser un tel projet.

Il y a aussi un autre aspect que je n’avais pas évoquer c’est que la parcelle que la mairie détient et qui pourrait être céder me permettrait de déplacer l’entrée de ma résidence et ainsi de pouvoir réaliser des travaux d’agrandissement qui pourrait se révéler très avantageux.

Je vais essayer de me rapprocher d’un avocat fiscaliste que mon beau frère connait bien ainsi que d’un notaire comme suggérer par Iqce.

Je me demande encore si d’avoir un parc immobilier mixte une partie non social et social peut optimiser l’imposition de l’ensemble je sais que je suis bien trop approximatif dans mes demandes je vous prie de m’en excuser.

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#8 28/11/2018 15h44

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Juste une idée: vous pouvez aussi décider avec vos soeurs au sein de la SCI de mettre en vente le tout comme çà vous n’avez plus à gérer le dossier + vous pouvez essayer de valoriser le terrain en prenant en compte le fait qu’un promoteur le rachètera un jour.

Vous n’en tirerez pas autant que si vous deveniez promoteur vous-même mais c’est un métier à part entière il me semble et vu ce que vous décrivez le projet ne sortira pas de terre avant plusieurs années à mon avis.

Dernière modification par tikou (28/11/2018 15h46)

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#9 30/11/2018 09h40

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Bonjour,

Tikou le but premier est de garder et développer cette SCI ou dans créer d’autres.

Si vraiment la situation ne me semblait plus favorable a contre coeur je me séparait de cette structure.

J’ai commencer a creuser un peu le sujet, étant complètement novice j’ai chercher sur internet les différents OAP sur la commune comme Iqce il me semble me l’avait suggérer.

Puis c’est a ce moment que l’evidence me saute aux yeux, j’ai évoquer plus haut que la mairie procédait a la création d’un parking public. Mais pour ce faire ils devront sans doute exproprier un particulier a moins que le terrain ne leurs appartient déjà je vais me rapprocher du propriétaire pour savoir exactement.

Il y a deux OAP limitrophes dans ce zonage, OAP 1 que j’ai décris a l’ouverture du sujet et OAP 2 que l’adjoint au maire m’a evoquer de manière très furtif. Je sais que les deux operations ne sont pas liées et peuvent être gérer de manière totalement indépendante.

OAP 2 : Possibilité creations de 12 logements sociaux, un seul propriétaire concerné puisqu’il n’y a qu’une parcelle. Qui plus est cette OAP est entouré d’un batiment de marie d’un futur parking et il me semble de batiments agricoles soit peut de chance de ne pas obtenir un PC. La parcelle est plus adapter a recevoir un immeuble collectif, le seul point negatif est l’amenagement d’une voie verte largeur min 4 mètres entre les deux OAP.

J’avais le focus uniquement sur la perte de mon terrain constructible, le frein au développement de ma SCI et j’étais prêt a aller sonder 4 voisins avec leurs réticences a me céder un morceau de parcelle la complexité a monter un projet social sans leur accord en somme une grosse problématique.

Si il y a un coup a jouer c’est évident que ce serait sur l’OAP 2, je réfléchis a me positionner sur cette parcelle je vais demain me ballader sur place serrer des pognes toujours le meilleur moyen d’obtenir des infos.

P.s : Je suis sur tablette désolé pour la mise en forme et autre fautes.

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#10 30/11/2018 10h01

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Je n’ai pas bien compris votre plan de bataille: vous voulez acheter une parcelle et faire 12 logements ou bien faire 12 logements sur votre parcelle?


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#11 30/11/2018 10h19

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Désolé si je n’es pas été clair.

OAP 1 possédant 2 parcelles dessus mais étant enbriqué entre 4 parcelles privées  est ingérable en l’état actuelle.

OAP 2 seulement une parcelle concerner pourquoi pas racheter celle-ci dans soit le but d’y faire construire ces 12 logements soit de vendre a un prometteur.

Un embryon de réflexion en attendant d’avoir d’autres éléments plus concret.

Je vais retourner en mairie voir le propriétaire et rencontrer un avocat fiscaliste.

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#12 30/11/2018 13h51

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@Saika mon point n’était pas de fermer la sci, mais de faire en sorte que la sci vende le bien avec la parcelle puis de redéployer le capital sur d’autres projets. Sur la constructibilité de votre terrain, tout dépend du temps dont vous disposez, du capital dont vous disposez si vous devez racheter d’autres parcelles pour les combiner et de votre appétence pour la partie administrative du dossier.

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#13 30/11/2018 14h49

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Saika,

L’idée d’acheter la parcelle de l’OAP2 est bonne si vous vous concertez avec la Mairie ; mais il y aura toujours le risque du changement de majorité avant d’avoir eu votre arrêté de PC et d’être exproprié. Ce qui même au prix d’achat serait forcément pénalisant (frais d’études et immobilisation de K).

A creuser : si la zone est tendue, la Mairie va trouver sans soucis un bailleur social qui fera l’aménageur sous son égide, avec des financements publics de surcroît (donc dur de le concurrencer). Pour verrouiller et rassurer la Mairie il faudrait vous engager sur des montants de loyers sociaux…

Dernière modification par Iqce (30/11/2018 14h49)


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#14 30/11/2018 15h21

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Merci de vos retours,

Oui pour le moment et avant les futurs élections je pense qu’il vaut mieux ce montrer patient et ne rien entreprendre.

Iqce oui je pense que l’engagement des futurs loyers sociaux pourrait être un atout. Mais le manque de maitrise par rapport a des mastodonts pourrait les effrayer malgré que j’ai bonne presse vu les logements rénovés  et dossiers accepter ainsi que les loyers qu’on pratique.

J’ai souvent accepter des dossiers que la mairie m’envoyait faute de place et d’une certaine urgence.

Une question l’achat de la parcelle pour l’OAP 2 serait plus intéressante via un credit PLS avec les futurs logements ou de bloquer celui-ci en sci avec un crédit classique et ne demander qu’un PLS pour la construction?

Tikou désolé je pensais que vous me disiez de vendre le "tout" soit l’ensemble. Oui cela peut être une solution diviser et vendre l’arrière pour dégager des fonds et partir sur des projets plus simples que je connai bien mieux.

Des que j’ai des éléments nouveaux ou questions je reviendrai vers vous, merci en tout cas.

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