Romain60600 : étude de cas immobilier (acheter un studio sans emprunter)

Acheter de l’immobilier locatif sans emprunter me semble un mauvais choix, encore plus avec les taux actuels.

Pour votre projet, en plus du prix du bien (du studio), il est nécessaire d’évaluer le loyer qui pourrait en être tiré, et le montant des charges non récupérables sur le locataire (qui sont en gros une partie des charges de copropriété, plus la taxe foncière).

Vous devriez explorer le forum, comprendre pourquoi il est souvent recommandé d’investir dans des biens avec un "cash flow postif" (et ce que ça signifie), et bien analyser le marché locatif là où vous envisagez d’acheter, avant de tirer des plans sur la comète.  Je vous suggère de commencer par explorer Nouveau venu : par où commencer ? , puis Immobilier locatif (discussions générales) - Devenir rentier et Immobilier locatif (études de cas) - Devenir rentier .

+1 pour le levier de l’emprunt.
Et cela permet réduire l’impact fiscal et le possible changement de TMI.
Mais peut-être avez-vous des arguments pour ne pas emprunter (principe de vie) ?

Documentez vous sur ce que l’on appelle l’effet de levier: par exemple sur ce forum (barre de recherche en haut à droite)

Bien à vous,

Comme le dit Pierrot31 renseignez-vous sur l’effet de levier.
Faites des simulations avec et sans emprunt. N’oubliez pas le fait de placer l’argent non utilisé sur un support type fond euro (pour la sécurité et la possibilité de récupérer les fonds assez rapidement).
Juste une première idée de la simulation :
- emprunt 15 ans de la somme avec un taux d’intérêt de 1% +0.15% pour l’assurance
- Placement de la somme non utilisé sur un fond euro type exclusif de Boursorama (2.10% net de frais de gestion en 2017).
Un premier calcul vous montre que vous pourriez gagner presque 1% sur cette somme. Le gain est d’autant plus important que les intérêts sont déductibles des revenus fonciers en réel.
Mais bien sûr des simulations détaillés vous permettront de comprendre les rouages de l’investissement immobilier avec effet de leviers (impôts, amortissement, charges…). Sinon un CGP ou autres professionnels pourront vous aiguiller à ce sujet.
D’autant plus si par la suite vous voulez continuer sur cette voie.

EDIT : Asmfan13 a été plus rapide

Dernière modification par skarnik (26/11/2018 09h48)

Toujours clair et concret Philippe ; mais avec un emprunt de 66 KE à 1% sur 15 ans (sans assurance vu le profil) il me semble que le loyer couvre juste l’emprunt : Romain doit donc vérifier si la déduction des intérêts couvre de surcroît les frais annexes (charges de copro, taxes, assurances, vacances etc ) n’est ce pas ?

skarnik a écrit :

Par contre nous n’avons pas de données sur les loyers pratiqués.

Et c’est bien le problème. A l’heure actuelle, on dirait que Romain cherche un moyen de dépenser son argent (son épargne semble lui brûler les doigts), et non pas un moyen d’en gagner. Je sais que je suis un peu provoc en disant cela, alors je vais provoquer jusqu’au bout. Voici une approche qui pourrait être celle de Romain :

On trouve des studios rénovés à 50000 €, mais quand je les visite, c’est pas beau et/ou emplacement pourri. Par contre j’en ai trouvé un à 65000 €, nettement mieux. J’ai fait une offre à 63000 € qui a été acceptée, je suis super content d’avoir réussi ma négociation.
Avec les frais de notaire, ça me coûte 69000 €.
Meubles, étagères, petit coup de peinture dans le couloir, etc. : j’en ai eu pour 2000 € de plus. 71000 €.

Comme il ne faut pas emprunter, j’ai raclé toute mon épargne (60000 €) et j’ai emprunté 11000 € à mes parents (c’est pas la banque, donc ça va).

J’ai réussi à louer 300 € CC, c’est le tarif dans le quartier. Au moins, ça s’est loué très vite, preuve que mon studio est l’un des meilleurs proposés à la location, d’ailleurs la locataire était trop contente et on a signé le bail très vite. En imposition, j’ai déclaré en micro-BIC, 50 % d’abattement c’est royal, à comparer des 30 % de la location nue, et puis il n’y a rien à calculer, rien à déduire, c’est pratique.

Manque de pot, l’étudiante très sérieuse à qui j’avais loué part en stage fin avril, j’ai donc réussi à louer 7 mois cette année. C’est fou, en 7 mois elle a réussi à faire quelques dégâts. J’ai voulu les retenir sur sa caution, mais là elle m’a dit que c’était la vétusté normale, que son oncle était avocat et qu’elle me traînerait au tribunal si je lui retenais le moindre centime, alors j’ai rendu la caution. Je ferai les réparations moi-même, ça ne coûte pas cher et c’est formateur.

Au total, entre les charges, les frais, et l’imposition, et la vacance locative, ça ne rapporte pas grand chose, mais au moins, le résultat est positif chaque mois, puisque je n’ai pas la banque à rembourser. Heureusement que je n’ai pas emprunté sinon j’aurais un cashflow négatif, et le cahsflow négatif c’est mal,comme ils expliquaient sur le forum. Par contre, je ne sais toujours pas calculer une rentabilité brute ou nette, je ne sais pas ce que c’est ce truc donc ils parlaient tout le temps sur le forum, mais j’en ai pas besoin puisque j’ai un cashflow positif puisque je n’ai pas emprunté.

Petit jeu : êtes-vous capable de repérer tous les biais et erreurs contenus dans cette approche ? Etes-vous capable de les corriger pour devenir un investisseur avisé plutôt qu’un acheteur d’immobilier ?

Dernière modification par Bernard2K (26/11/2018 11h02)

Merci pour vos réponses,

Correction : "je souhaite gagner de l’argent rapidement avec mon épargne et me constituer un complément de salaire" .
Pour des biens équivalents dans le quartier la location est d’environ 360 € - 380€/mois - Celui que j’ai vu était rénové. Dans des immeubles comme celui ci (environ 6 locataires) les charges de copro s’élèvent à 600 € par an. Enfin, en me remémorant mon passé d’étudiant qui n’est pas loin, j’estime à minimum 2 voir 3 mois maxi les vacances locatives.

Cas n°1 => Le fait d’emprunter me fait penser que, au mieux, je fait une opération blanche en couvrant mon emprunt et pendant ce temps je ne gagne pas d’argent.

Cas n°2 => Le fait d’acheter sans emprunt me fait dire que je peux (ADMETTONS) valoriser mon épargne à peut être 5% brut au lieu d’avoir plusieurs malheureux livret à 0.75%. Mais comme vous dites, quid de l’effet levier et assassinat par le FISC

Dans les deux cas dans 15 ans j’ai un appartement à 50 000€ … Mais dans le premier cas je n’ai pas gagné d’argent pendant 15 ans

C’est encore un peu schématique mais c’est comme ça que je l’imagine.

Au plaisir d’en discuter

Dernière modification par romain60600 (26/11/2018 11h22)

Dans les deux cas dans 15 ans j’ai un appartement à 50 000€ … Mais dans le premier cas je n’ai pas gagné d’argent pendant 15 ans

Non justement dans le cas du crédit et placement fond euro vous avez un appart à 50 K€ + 1 AV avec 50K€ de prime initiale et les intérêts composés.

Vous pouvez aussi affecter cette somme à un portefeuille de rendement de dividendes aristocratiques avec 5% de rdt brut / an (et en ce moment certains aristocrates sont justement moins cher qu’il y a quelques mois). Mais bon je dérive du sujet.

Il faut absolument que vous mettez à plat votre projet avec et sans crédit.
Dans le cas d’une location nue. Vous payerez dès la première année des impôts sur les 70% des revenus locatif (dans le cas de l’abattement forfaitaire).
Être au réel me paraît délicat vus que vous achetez cash.
Et cela ne prend pas en compte les dépenses pour remises en location frais de réparation etc…
En location meublé, soit abattement forfaitaire de 50% et donc 50% imposable, soit au réel mais cela signifie comptabilité, amortissement etc.

Dans le cas d’un crédit, il y a de forte chance que vous passiez au réel dans les deux cas (location nue ou meublé) ou vous pourrez déduire quasiment toutes les dépenses pour ce logement, intérêt d’emprunt, TF etc…
Résultat presque pas d’impôts suivant le régime choisi.

Dans le cas 1 vous allez gagner des miettes voir quasiment tout redonner aux impôts.
Dans le cas 2, vous allez peut-être gagner des miettes ou dépenser de l’argent mais vous conserver vôtre épargne pour autre chose.

@Romain
J’ai mis 15 ans pour aller vite dans le retour mais la meilleure durée est 18 ans avec option de passer à 20 ans comme cela on gagne avec le taux et on diminue sa mensualité.

Si vous attendez 4 ou 5 ans pour disposer de 60 Ke … dans combien d’années pourrez vous acheter les 10 studios ( exemple pris au dessus ) que j’ai cité … 50 ans …

En gardant votre cash , vous rassurez la banque et même vous pouvez faire un apport puisque cela vous démange d’utiliser vos fonds , faites un apport de 20 %
Cela augmentera votre satisfaction d’avoir une petite rente mensuelle et cela vous permettra d’appréhender la location avec ses joies et ses peines.

L’immobilier c’est l’effet de levier , j’achète sans rien , je cherche de bonnes rentabilités et même sous emprunt je suis rentier.
Au terme des emprunts , je revend l’immobilier payé et je rachète avec apports dans des SCI.
Voila le schéma idéal. 

Chacun est libre d’aller jusqu’où il veux et s’arrêter après quelques achats ou passer du coté obscur de la bourse avec les SCPI et foncières cotées mais cela nécessite de disposer de fonds.

A la différence de l’immobilier ou même sans votre trésorerie de 60 Ke , vous pourriez acheter sous emprunt avec la garantie de votre salaire et de votre bonne gestion.

Là encore mieux vous avez des réserves alors conservez les comme garantie en cas de soucis et ça rassure la banque , ensuite foncez sur un premier achat , laissez passer le temps de la gestion puis ensuite vous verrez les bienfaits de l’effet de levier

Regardez les profils de certains dans l’immobilier et vous verrez qu’ils ont pris de l’envergure sans peut être même disposer de 60 Ke , juste avec le salaire pour rassurer et des bonnes rentabilités.

Au début on commence petit et on est content d’un studio puis ensuite on en reprend d’autres , j’ai dû aller à 9 ou 10 studios de mémoire et j’en ai revendu à ce jour 6 sans avoir fait aucun apport donc imaginez l’effet de levier …
Depuis j’ai changé de braquet

Le fait de faire un emprunt fait gagner sur deux plans :

D’abord vous aurez deux studios au lieu d’un et donc deux loyers, ce qui repartira le risque.

De 2 le taux d’intérêt que vous allez payer à la banque ridiculement bas voir inférieur à l’inflation. En gros vous gagnez de l’argent gratuitement sur de l’argent gratuit.

La seule question qui se pose est la durée du prêt il ne faut pas hésiter à le faire assez long si c’est rentable même si un prêt court coûte moins intérêt.
Mais dans votre cas il semblerait que vous voulez dégager une rente rapidement donc un prêt sur une longue période peut être envisageable voir intéressant pour avoir des mensualités basses.