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#26 12/11/2018 08h40

Membre (2015)
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Je ne dois pas savoir m’y prendre car pour avoir cherché pendant un moment un local commercial pour investir, c’est
- soit emplacement de premier ordre et rentabilité moyenne
- soit emplacement pas top top et bonne rentabilité
- soit c’est vide et, en effet, ça fait peur

Et puis, je dois me poser trop de questions mais, souvent, je me dis « si c’est un si bon plan que ça et que le commerçant est si prospère, pourquoi n’achète-t-il pas les murs? »

Par contre, un immeuble avec des locaux commerciaux me semble une bonne piste… Cependant, il reste les freins de la fiscalité (ou les inconvénients de la SCI à l’is) et, accessoirement, celui du financement plus dur à obtenir…

Dernière modification par Pierrot31 (12/11/2018 08h42)


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#27 12/11/2018 09h14

Membre (2011)
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On ne peut pas tout avoir, rendement ET sécurité !

Pour un emplacement numéro 1 n’espérez pas plus de 6% à 7% de rendement. Mais c’est un rendement net d’inflation puisque le loyer est régulièrement réévalué de l’ILC. Net aussi de travaux (sauf les gros travaux art 606 mais ils sont rares et concernent souvent tout l’immeuble donc pour une boutique ou restaurant en pied d’immeuble la quote part à payer est relativement faible), taxe foncière, assurance etc. Il n’y a que les impôts (IS et/ou IR) à payer. Impôts qui peuvent être pas mal optimisé.

Après je trouve que 6% à 7% de rendement pour des locaux dont les travaux et les recherches de remplaçant sont faites par le locataire, c’est un bon rendement! En tant que propriétaire il y a juste un peu de suivi comptable à faire, c’est tout.

Dernière modification par Frankymal (12/11/2018 09h24)

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#28 12/11/2018 18h11

Membre (2012)
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Gassinvest a écrit :

Pour un emplacement numéro 1 n’espérez pas plus de 6% à 7% de rendement. Mais c’est un rendement net d’inflation puisque le loyer est régulièrement réévalué de l’ILC.

Question de néophyte et pour ma culture personnelle, pourquoi investir dans ce genre de commerce alors que des foncières cotées "premium" du genre URW ou Klépierre permettent de dégager les mêmes dividendes sans gestion ?

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#29 12/11/2018 18h17

Membre (2015)
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Tout simplement car il est compliqué de faire financer par un crédit immobilier l’achat de foncières côtées

Message édité par l’équipe de modération (12/11/2018 19h54) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent


Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD

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#30 12/11/2018 18h45

Membre (2012)
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Des avances sur AV sur 3/6/9 ans permettraient pourtant d’acheter des foncières cotées mais dans ces conditions sans déductibilité des frais liés au crédit…

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#31 14/11/2018 23h48

Membre (2015)
Top 20 Immobilier locatif
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Philippe30 a écrit :

Autre point
Je suis toujours partant pour des partenariats via des SCI IS sur des locaux commerciaux en France  où tous les associés procèdent à un apport ( environ 100 K€ )

Voila , c’est ma démarche actuelle.

Bonsoir Philippe30,

Cela est peut-être indiscret, mais, dans la pratique, pouvez-vous développer un peu ? Par exemple, sur votre dernier projet ?

Que peut espérer un investisseur en terme de retour sur investissement ? Y a-t-il un pacte d’actionnaires ? Quel est l’horizon de placement ?

Après, je pourrai comprendre que vous ne souhaitiez en parler qu’en MP avec ceux que cela intéresse. Libre à vous de répondre… ou pas.

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (14/11/2018 23h49)


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#32 20/11/2018 12h38

Membre (2011)
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Le principe est simple

On se rencontre et on discute afin de s’assurer que nous sommes associé compatible c’est l’affecto societatis.

Ensuite l’idée est le montage d’une SCI IS entre les associés , le fait d’être éloigné n’est pas un problème car  cela permet à chacun d’avoir une zone de recherche et de connaissance connue.

Si l’un trouve une annonce , il l’envoie par mail aux autres et chacun donne son avis , celui qui peux visiter va voir et ensuite la discussion est ouverte.

Chacun à le même nombre de parts et de voix , c’est la démocratie

Pour l’aspect financier , le fait d’apporter à 4 ou 5 un montant en apport compte courant de 50 K€ par exemple permet de disposer de 200 à 250 K€ d’apport.

Cela permet de partir sur des achats de 400 à 500 K€.

L’argent apporté en compte courant par les associés sera rémunéré au taux en vigueur et tous les ans il sera procéder à un remboursement progressif des CCA ou conserver pour d’autres opérations 

C’est le mode normal de fonctionnement d’une société , le regroupement de plusieurs associés permet une diversité de recherche et une capacité d’emprunt augmentée

Quand je parlais de 100 Ke d’apport , c’est en global pas sur une seule opération forcement.

L’union fait la force

En souhaitant avoir répondu au mieux à vos interrogations , le reste sera par mail


Localisation 74 Montagne , Randonnée , VTT

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#33 09/04/2020 22h30

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Bluegrass a écrit :

Question de néophyte et pour ma culture personnelle, pourquoi investir dans ce genre de commerce alors que des foncières cotées "premium" du genre URW ou Klépierre permettent de dégager les mêmes dividendes sans gestion ?

En plus de la possibilité d’utiliser le levier du crédit comme précisé par Stinky, la récente histoire boursière d’URW et autres foncières vous donne la réponse à cette question….

L’investissement immobilier en mur de commerce en direct est beaucoup moins volatil et plus "père de famille" que les foncières.

Non pas que je sois contre les foncières (surtout depuis la mi mars :-)) mais en plus de ne pas pouvoir acheter à crédit elles ne permettent pas d’avoir la même sérénité. Mais l’un n’empêche pas l’autre et l’on peut investir dans les deux.

Dernière modification par Gassinvest (09/04/2020 22h31)

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#34 10/04/2020 15h51

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Je me permets une question + retour d’expérience.

J’ai pas mal d’apparts sur Marseille. Bien rénovés, ils se louent dans la journée. (emplacement premium ou pas).

Là j’ai acheté un local vide, très bradé en prix, emplacement intermédiaire (bon quartier, mais pas sur l’artère principale). Résultat : un peu galère de trouver un bon locataire. (que des alimentations jour/nuit) / ok c’est la crise sanitaire aussi wink

Je pensais essayer la location de bureaux en co-working? Quelqu’un à testé?

merci!

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#35 15/04/2020 13h46

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Le coworking ne fonctionne que si vous avez un occupant qui joue le rôle d’animateur du site.

Celui qui réceptionne les colis, gère la copieuse, etc…sauf à ce que vous ayez vous même une activité dans les murs, il vous faudra faire un loyer largement minoré à celui qui vous rend ce service avec la difficulté de la pérennité sur la durée.

Il m’arrive de faire de la location ponctuelle d’un bureau sur une courte période dans un site où j’en ai une petite flopée : on imagine pas tous les petits tracas du quotidien avant d’y être confrontés…c’est bien pour la treso, mais cela reste pour moi du ponctuel.

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#36 07/06/2020 11h28

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Bonjour à tous,

quelques questions pour les habitués des baux commerciaux :

- loyer payable au trimestre ou au mois ?
Il me semble plus commode pour tout le monde de fonctionner au mois. La seule raison que je vois de passer au trimestre, c’est de pouvoir demander un dépôt de garantie plus important. Y aurait-il une autre raison de préférer le trimestre ?
Sur ce montant du dépôt de garantie : l’article 145-40 du code de commerce dit que la totalité des loyers, y compris le dépôt de garantie, doit être inférieur à 2 termes, sinon ils sont productifs d’intérêts.
Donc, pour un loyer payable d’avance, si on est au mois, on a un dépôt de garantie de 1 mois seulement (puisqu’on reçoit 1 mois de dépôt de garantie + 1 mois payable d’avance : on est déjà aux 2 termes de l’article 145-40). Si, au début du mois de juin par exemple, le locataire ne paie pas, le temps de le mettre en demeure, on ne va pas réussir à l’expulser avant septembre, résultat, le dépôt de garantie aura payé le mois de juin, mais les mois de juillet, août et peut-être septembre sont perdus.
Alors que, pour un loyer payable d’avance, si on est au trimestre, on a un dépôt de garantie de 1 trimestre (puisque 1 trimestre de dépôt de garantie + 1 trimestre payable d’avance : on est aux 2 termes de l’article 145-40). Si, au début du mois de juin par exemple, le locataire ne paie pas son trimestre, le temps de le mettre en demeure, on va réussir à l’expulser pas avant septembre, résultat, le dépôt de garantie aura payé le trimestre juin-juillet-août. Si on réussit à l’expulser en septembre, on n’aura presque pas de perte de loyer.

- loyer payable d’avance (terme à échoir) ou fin de période (terme échu ?)

- dépôt de garantie de combien, en pratique ? Est-ce qu’on peut dire "le loyer est payable d’avance par trimestre, plus un trimestre de dépôt de garantie, parce que c’est l’usage le plus courant". Ca suffit, comme explication ? Et si le candidat preneur réclame un paiement au mois ?

- pour éviter ce que décrit serenitis plus haut (que le bail soit cédé à un "zoulou" qui exerce une activité très différente), que faut-il faire ? Suffit-il de préciser que le local est loué pour telle activité (ou donc surtout pas pour "tout commerce") ? Ainsi, la dé-spécialisation ne sera possible que dans les cas très précis prévus par la loi (invalidité ou départ à la retraite ?)

- vous voyez autre chose d’important à ne pas oublier ?

Dernière modification par Bernard2K (07/06/2020 11h29)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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Favoris 1   [+1]    #37 07/06/2020 11h59

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Pour ma part, j’ai toujours fonctionné au mois, terme à échoir, payable au 10.

Ainsi, je relance avant le 20 si retard, moment du mois ou le locataire a généralement sa treso au plus haut afin de payer urssaf et tva.

Je demande un mois hors charge comme dépôt de garantie.

Sur le bail, il faut bien sûr bien indiquer les seules activités autorisées a l’exclusion des autres, le cas du voisin que je citais était encore pire puisque l’activité Envisagée était soumise a l’accord préalable de la copropriété (clause d’exclusivité d’activité dans la copro) sur lequel le locataire et son bailleur s’étaient assis.

Petit point pratique : j’ai supprimé sur mes 2 sites toutes les clés classiques pour installer des digicodes pilotant des gâches électriques, sous surveillance vidéo avec enregistreur. J’ai rajouté une information dans le bail et une clause bateau disant que le locataire renonçait au droit à l’image au nom de la securite du site.

Il m’est arrivé face à des locataires devenus injoignables au tel et invisibles, souvent en retard de paiement,  de bloquer leur code d’accès, pas très orthodoxe, mais diablemént efficace pour rétablir le dialogue, ainsi que l’accès au local très rapide : à l’installation, je ne me cache pas de pratiquer ainsi (oralement du moins), ce qui met les choses au clair d’emblée.

Je pense faire évoluer le système vidéo vers des produits netatmo qui apportent un plus que je trouve intéressant, stockant du matériel Pro de valeur juste à côté dans les 2 sites.

Édit // en ce qui concerne les « zoulous » que je citais, je ne vois aucune clause qui puisse protéger de ce genre d’athlètes qui ne respectent rien, même la justice a Parfois bien du mal à faire cesser les Nuisances, ne tenant aucun compte des avertissements préalables qu’ils interprètent comme de la faiblesse.

Depuis 6 mois, un petit centre commercial de quartier que j’affectionne a vu son traiteur remplacé par un kebab bien moins premium. Les commerçants voient de suite la spirale négative s’amorcer, mais tant qu’il paye son loyer au propriétaire, celui ci  fait semblant de n’y voir aucun souci, et pourtant, il dévalue lui même son emplacement…

Dernière modification par serenitis (07/06/2020 12h05)

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[+1]    #38 07/06/2020 12h28

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J’ai 3 locaux commerciaux et le loyer est payable mensuellement d’avance. En cas de problème, on est au courant tout de suite, pas besoin d’attendre 3 mois, mais jusqu’à présent, je n’ai jamais eu de problème de règlement.
Je pense que ce qui est très important est une clause de spécialisation de l’activité comme cela on reste maitre du jeu si le bail vient à être vendu.
De plus,il ne faut pas hésiter à mettre des clauses spécifiques en rapport avec le local ou l’activité. Par exemple, j’ai un local qui à l’origine était une pâtisserie / salon de thé.
Puis le locataire a voulu en faire un local pour vendre des sandwichs et des salades bio à consommer sur place (secteur de bureaux et fac avec une forte demande pour les repas de midi).
Mais j’ai des appartements au-dessus et je craignais une dérive avec des inconvénients pour les locataires ( bruit, odeurs).
Nous avons négocié le bail qui comporte le mention :
Le local doit être exclusivement réservé à l’exploitation d’un commerce de salon de thé, sandwicherie, vente de glaces … Pas d’activité liée à une licence 4 eme catégorie, pas de cuisson dans la partie magasin, fermeture avant 7 heures et après 20 heures, etc… 

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#39 09/06/2020 07h54

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J’ai donc opté pour un loyer mensuel, payé à terme à échoir, plus un dépôt de garantie d’un loyer. J’ai bien précisé que le bail serait limité à l’activité envisagée.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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[+1]    #40 09/06/2020 08h56

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De mon côté, les baux commerciaux sont comme suit: loyer et charges payables le 5 de chaque mois, et une seule activité seulement est autorisée.

En cas de problème de paiement et de rupture de dialogue, il y a une technique qui se rapproche de celle de Serenitis mais avec le système d’alarme. Je n’ai heureusement jamais eu à l’utiliser.

Il faut au préalable prévoir dans le bail une clause permettant à une société de faire la maintenance du système d’alarme quand nécessaire.

Ensuite en cas de problème, il suffit d’envoyer la société faire la maintenance en leur demandant de changer le code d’alarme.

Le locataire aura ainsi toujours accès à son local, mais s’il veut que l’alarme arrête de sonner, il sera obligé de reprendre contact avec le propriétaire.
Cela offre l’avantage de ne pas être répressible comme un changement de serrure ou code d’accès qui empêche complètement l’entrée dans le local.

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#41 09/06/2020 09h14

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ENTJ

Bonjour Capital,

Mais - excusez ma question naïve - qu’est ce qui empêche le locataire indélicat de mettre HS l’alarme (en débranchant le HP ou en débranchant le système sur batterie aux etc) ?
Ceci étant cela fonctionne aussi pour le digicode, mais du coup on doit pouvoir porter plainte avec plus de motif que pour un fil débranché ?


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#42 09/06/2020 10h06

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ESTJ

Iqce,

petit complément, le digicode pilote une gâche à émission et non à rupture : donc même en coupant l’alimentation, la porte reste fermée.

les caméras sont là pour dissuader, étant bien entendu que forcer le passage reste toujours faisable.

le digicode se pilote avec un code maitre détenu par l’administrateur, qui choisit un rang et un code : pour révoquer un utilisateur, 1 minute max suffit, idem pour le créer : jamais eu de plainte jusqu’ici, surtout pour une "petite panne électronique malencontreuse" ^^

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#43 09/06/2020 10h33

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Bonjour iqce,

Je ne sais pas ce que signifie HP, désolé.
Les systèmes d’alarmes que j’utilise sont filaires (dans le mur) et branchés sur secteur. Ils peuvent être connectés directement au même disjoncteur que la lumière de la salle principale par exemple pour éviter de simplement faire sauter ce disjoncteur

Bien entendu, quelqu’un qui veut défoncer le système, arracher le boitier et les fils du mur pourra toujours le faire.

Mais dans ce cas, le problème ne consiste plus à essayer de récupérer son loyer impayé, mais de mettre le locataire dehors le plus vite possible.

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#44 09/06/2020 17h53

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capital a écrit :

Je ne sais pas ce que signifie HP, désolé.

Haut Parleur.

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#45 13/06/2020 05h59

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Bonjour, je viens de découvrir ce fil de discution.
Pour ma part j’investi principalement sur des murs commerciaux, rendement global de ma SCI a L’IR 9%
Certains biens ont 7% de rendement brut, d’autres 13%
Bien sur, augmentation des loyers oblige (eu augmentation sensible entre 2 locataires) ce taux dépassera aisément 10% dans 2 ans. (5% environ de réévaluation des loyers dans 2 ans… indice ILC)

Comme  j’ai pu lire au dessus, pour ma part que des avantages:

Prèsque aucun travaux à ma charge
Récupération de beaucoup de charges, assurance et taxe foncière.
Pour ma part je demande que le ou les gérants soient caution solidaire en cas d’impayé des loyers.

Cerise sur le pudding? 3 mois de dépôt de garantie non productif d’intérêt, loyer trimestriels donc mais avec un accord pour échelonnement eu paiement mensuel…

A vous lire et vous suivre.

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#46 13/06/2020 10h00

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bonjour gauthier33290, concernant l’indice ILC ne pensez vous pas que la crise que l’on commence a traverser ne va pas faire baisser cet indice ?

Cela a déjà eu lieu récemment, en 2012 et 2013 si je me souviens bien, j’avais vu mon loyer baisser sur cette période.

Au plaisir d’échanger

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#47 14/06/2020 17h03

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Sauf si, comme le fait mon avocate, est stipulé que le loyer sera réévalué, uniquement à la hausse, selon l’indice….
;-)

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[+1]    #48 14/06/2020 18h38

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Bonjour,

Votre avocate est sûrement plus compétente que moi, mais c’est illégal ce genre de clause dans un bail, même commercial, et facilement contestable par le locataire, si il s’en rend compte.
Il peut même, le locataire, si il a un bon avocat, en tenant compte de la prescription quinquennale sur les loyers, annulé l’augmentation des cinq dernière année de loyer car la clause d’indexation des loyers n’est pas valable si elle est uniquement prévu à la hausse.

Une clause d’indexation qui exclut la révision du loyer commercial à la baisse est nulle | EUROJURIS

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#49 16/06/2020 16h00

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Réponse faite ;-)

Effectivement vous avez raison mais il faut que le locataire soit très bien renseigné…
Mes locaux sont des petits locaux avec petits loyers, je ne loue jamais a un groupe…

Je prends le risque, faible mais je le prends.

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