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#1 11/11/2018 14h46

Membre (2018)
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Bonjour à tous,
Je me suis positionné sur un lot de 4 studios, en plein coeur du quartier étudiant lillois. 87 m2 en tout, le plus grand studio de 25 le plus petit de 18m2
 
Des travaux  immédiats à prévoir: les 4 studios sont à rafraîchir voire en partie à refaire pour au moins 2 salles d’eau, je change les cuisines, les sols et refait les peintures, mais surtout 4 compteurs à poser, les 4 studios étant à ce jour bancher sur un seul compteur qui fait aussi les communs de l’immeuble.
Je compte 40k€ la rénovation avec l’électricité à refaire pour pose de 4 compteurs, travaux avec un AE sauf pour l’électricité.

Je ressors en lmnp un rendement net a 5,4% avec un cash flow de 0€. Prix d’achat à 300k€.

Je vise plutôt ce type de bien car bien placé, fortes demandes étudiants, et potentiel à la revente surtout si vente à l’unité.

Je me pose les 2 questions suivantes;
Je n’ai pas encore eu de devis sur les travaux de rénovation, je n’ai pas encore mon réseau…et celui à qui je faisais confiance m’a lâché… du coût 40k€ vous paraisse une enveloppe correcte?
Côté électricité, 4 compteurs à faire ajouter, je crains que la colonne montante actuelle nécessite  une mise aux normes, mais je ne sais pas au regard de la dernière loi Élan, qui en supporterait le coût?

Si vous voyez d’autres points à éclaircir. Je suis preneur de toutes remarques et des vos avis.
Merci d’avance,
Bouquiem.

Mots-clés : collone montante, immobilier, renovation

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#2 11/11/2018 15h02

Membre (2018)
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Bonjour,

Je ne maitrise pas le marché lilois mais l’enveloppe de 300ke est le prix d’achat tout inclus (prix du lot + 40ke travaux + frais de notaire ect…)?

Car si 300ke pour 4 studio de petites surfaces ca me parait élevé. Un studio de 15 à 22m2, j’imagine que l’on doit être au détail à 60ke non, surtout si le bien est a rafraichir non?

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#3 11/11/2018 15h20

Membre (2018)
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Bonjour letuche57,
Dans ce quartier les studios sont vendus autour de 4500€ du m2.
Dans mon cas, c’est 300k€ hors frais de notaire et hors travaux, soit une enveloppe de 360k€ pour un revenus estimés de 23k€ annuel.

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#4 11/11/2018 17h49

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Bonjour.

Rentabilité insuffisante.

Pour l’ajout des compteurs, combien de lots avez vous à la matrice? Avez vous déjà fait cette opération? Avez vous contacté Enedis ?

Dernière modification par lachignolecorse (11/11/2018 17h55)


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#5 11/11/2018 18h06

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Mes remarques :
- ne pas chiffrer les travaux au pifomètre. Faire venir des artisans et obtenir des devis.
- est-ce que ces studios existent dans l’état descriptif de division de l’immeuble ? Est-ce qu’ils sont des lots au cadastre ? Sinon, vous n’achetez pas un lot de 4 studios ; vous achetez un grand appartement, divisé sauvagement en 4 studios sans être en règle sur rien…
- la création des compteurs risque d’être bien compliquée, avec Enedis qui peut refuser et/ou prendre longtemps, la copro qui peut s’opposer aux travaux sur la colonne montante, ou qui peut juste tarder à répondre (et ce retard coûte en loyers qui ne rentrent pas), etc.
- ça semble cher compte tenu des travaux et de ces incertitudes et de ces coûts.

Dernière modification par Bernard2K (11/11/2018 18h21)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#6 11/11/2018 18h43

Membre (2018)
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Les 4 lots sont bien aux cadastres mais pas dans le statut de copropriété. Je comptais ajouter aux conditions suspensives la validation par la copropriété de l’existence des 4 studios et l’acceptation des travaux sur la colonne.
J’avais une crainte sur enedis que vous me confirmez. Je n’ai jamais fait ce type d’opération et il est compliqué de les joindre par tel, vive le digital…il semble qu’il faille déposer un dossier complet pour avoir un rdv.
Je vais revoir tout ça et vous tiendrai au courant de la suite.

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#7 11/11/2018 19h01

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Ces 4 studios font partie d’un ensemble plus grand?

Si c’est un immeuble de 4 studios, nul besoin de copro.

Pour Enedis, vous devez faire monter un dossier par un électricien qui a l’habitude de gérer les relations avec Enedis car ce n’est pas Enedis qui va faire la mise en conformité de la colonne montante (Enedis viendra seulement poser les compteurs sur les gtl). Sachez aussi que vous risquez d’avoir la visite du consuel donc il faut que les installations électriques des appartements soient conformes. Vous avez probablement eu les diagnostics électriques donc vous devez avoir une première idée des travaux à réaliser. De plus, Enedis risque d’informer la mairie pour signaler la modification de la puissance installée (l’alimentation sera de 4x6kva+3kva pour les communs, probablement supérieure à celle installée actuellement).

J’attire aussi votre attention sur les loyers sur Lille. La loi élan réintroduit l’encadrement des loyers qui a été annulé il y a 2 ans sur Lille. Comme c’était le dada de la mairie de Lille, on risque d’y être à nouveau soumis.

Dernière modification par lachignolecorse (11/11/2018 19h08)


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#8 11/11/2018 19h15

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Je me rends compte que je n’avais pas donné toutes les infos, il y a bien deux autres appartements dans l’immeuble. Je ne pourrais pas faire tout ce que je veux.
Pour l’encadrement, tout à fait d’accord, Martine va tout faire pour le relancer. Dans les projections je l’avais pris en compte.

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#9 11/11/2018 19h19

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Bonjour,

1 - Le cadastre gère les plans parcellaires, et le fichier des propriétaires de chaque parcelle. Dans le cas des copropriétés, le propriétaire indiqué est le syndicat des copropriétaires.
C’est le service de la publicité foncière (ex conservation des hypothèques) qui, dans le cas des copropriétés, gère la liste des lots et celle des propriétaires successifs des lots. 

2 - La fiche d’immeuble, que vous pouvez obtenir auprès du service de la publicité foncière moyennant 12 Euros, détaille la liste des lots et donne les références du règlement de copropriété et des additifs ultérieurs. Depuis environ 15 ans, le fichier est informatisé.
Il existe également une fiche par lot qui détaille la liste des actes (cessions / mutations) le concernant.
Dans votre cas, il est probable que les 4 studios proviennent de la division d’un lot.
Dans un tel cas, le lot initial a été supprimé et remplacé par les 4 nouveaux lots. Un additif à l’état descriptif de division a du être publié.
Ces additifs ne sont généralement pas communiqués à tous les copropriétaires qui ne possèdent donc pas un règlement de copropriété à jour.
Le notaire qui établira l’acte de vente doit procéder à ces vérifications afin de s’assurer que la description donné par le vendeur du bien vendu correspond à celle figurant au fichier de la publicité foncière et à celle figurant dans le règlement de copropriété.
3 - Je vous recommande de vous rapprocher de votre notaire (pas celui du vendeur) afin de valider ces points.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (11/11/2018 19h35)

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#10 28/12/2018 12h37

Membre (2018)
Réputation :   0  

Quelques éléments sur la suite et fin de ce projet.
Après recèptions des différents devis, dont la partie electrique qui nécessitait rénovation complète pour obtention des consuels et ouverture de compteurs électriques, la rentabilité passait à 5%.
Malgré l’excellente localisation, j’ai donc abandonné le projet.

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#11 28/12/2018 13h09

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La rentabilité dans l’hyper centre de Lille est de l’ordre de 6% brut pour les studios, rarement un bon investissement (cash flow négatif).

N’hésitez pas à élargir votre périmètre de recherche aux quartiers périphériques voire à la métropole: Tourcoing, Roubaix ou autres.

Dernière modification par maxlille (28/12/2018 13h11)


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