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#1 29/10/2018 10h13

Membre (2018)
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Bonjour,

Nous sommes en train d’étudier l’achat d’un immeuble de rapport. il y a des appartements loués, d’autres à rénover, une bonne renta et un bon potentiel. l’affaire paraît bonne par contre j’ai un souci par rapport à un des appartements. voici la situation:

- l’appartement nous est présenté par le propriétaire comme étant loué tout en précisant qu’il y a des travaux de rafraîchissement à prévoir.
- nous visitons tous les apparts sauf celui-ci car le locataire n’est pas là pour 15 jours. Il travaille en intérim, enfin croit savoir le propriétaire.
- je mène ma petite enquête de voisinage et personne n’a jamais vu ce locataire ni ne l’a entendu. Pas même sa voisine de palier.
- nous arrivons à finalement visiter l’appartement: ce n’est pas du rafraîchissement qui est à faire mais de véritables travaux: plaquer les murs extérieurs, le plafond, faire une salle d’eau (il n’y a pas de douche), faire une cuisine,… bref seuls les murs sont bons et la disposition des pièces est bonne.
- même sans ce loyer la renta est bonne et les travaux ne sont pas si importants. Je préfère avoir l’appartement sans locataire et avec des travaux qu’avec un locataire et une situation comme celle-ci.
- le propriétaire nous explique que le locataire a bien signé un bail. Il a deux mois de loyer gratuits en échange de faire les travaux. Rien n’a été fait
- finalement le locataire serait pas là parce qu’il est parti faire les vendanges et voudrait bien un appartement mais pas celui-ci, plutôt un des autres à rénover. Dans l’appartement dans lequel il vit il n’a même pas installé de lit, de table il n’y a rien.
Voici pour la situation actuelle.

Clairement je ne veux pas de cette situation ni de ce locataire. Je vois ça gros comme une maison l’achat de l’immeuble avec le locataire qui ne payera plus prochainement. Autant c’est un bon point cette situation pour la négociation autant pour la suite c’est inenvisageable.
Sachant que l’appartement est insalubre (pas de douches, pas de WC entre autres), est-ce que je peux me réfugier derrière la loi pour casser le bail?

Mots-clés : immeuble de rapport, insalubre, locataire

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[+1]    #2 29/10/2018 11h14

Membre (2016)
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ISTJ

Vous avez des preuves que le vendeur vous ment. S’il vous ment là dessus il vous ment peut-être sur d’autres choses, donc redoublez de vigilance.
Je demanderais copie du bail, s’il faut celui-ci n’existe pas. En cas d’offre d’achat de votre part, il faudrait à mon sens l’assortir d’une condition que le locataire éventuel de cet appartement soit parti (= ait remis son congé dans les formes), cela afin de vous protéger.
Sur l’insalubrité non cela ne vous permet pas de "casser" le bail sans avoir à reloger le locataire à vos frais. smile

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#3 29/10/2018 13h19

Membre (2014)
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Cas classique des immeubles laissés à l’abandon, souvent présentés par les agents immobiliers comme des aubaines car "on rénove petit à petit, au fur et à mesure du départ des locataires existants, et on monte progressivement en gamme l’immeuble".

Très compliqué à faire en réalité. Au lieu de faire les travaux en une fois (une seule préparation du chantier, un seul gros nettoyage à la fin, possibilité de proposer un gros chantier aux artisans et donc les meilleurs délais et tarifs, possibilité de faire financer les travaux avec l’emprunt et un court différé), on se retrouve à gérer des travaux pendant des années, sur ses fonds personnels. Et puis il suffit d’un locataire bancal pour faire fuir tous les autres, y compris les nouveaux "bons" locataires.

Après c’est une question de profil d’investisseur et de rentabilité… si vous êtes un marchand de bien expérimenté, avec une grosse trésorerie et la capacité de gérer des litiges longs (expulsions / relogement de locataires, arrêtés d’insalubrité…), et que le bien est fortement décoté, cela peut être une super affaire. De plus tout se négocie y compris un départ de locataire via une indemnité d’éviction (tout le monde à un prix, que ce soit 500 ou 5000€) et c’est tout à fait légal. Pour un investisseur moins aguerri et avec moins de ressources, je ne m’y risquerais pas.

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#4 29/10/2018 13h22

Membre (2014)
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Comme sven337, vous devriez demander au vendeur copie du bail. Vous avez raison de vous méfier de ce locataire si aucun travaux n’a été engagé.

Concernant l’insalubrité, l’absence de wc est problématique. D’ailleurs, comment peut on vivre dans un appartement sans wc? Les travaux que vous signalez coûtent bien plus cher que 2 mois de loyer.

Sur le fait de résilier le bail, il faut appliquer la loi. Vous pouvez résilier le bail pour motif serieux (pour non réalisation des travaux) mais il faut bien vérifier que le bail a été  bien rédigé sur les travaux à realiser par le locataire (nature et dates). Vous pouvez aussi prendre à votre charge les travaux.

Si vous demandez au vendeur de s’occuper de virer le locataire, vous risquez de perdre l’affaire soit parce que ce n’est pas son envie(il trouvera un acheteur nous regardant), soit il y arrive, et vous aurez plus de concurrence comme acheteur et vous perdrez tout moyen de négociation.


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#5 29/10/2018 15h08

Membre (2013)
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Ce peut être aussi un "locataire de boîte aux lettres" comme j’ai eu le cas sur deux immeubles à Caen. Lorsqu’on visitait les locataires n’etaient jamais présents et peu de meubles dans le logement.  Renseignement pris il s’agissait de très petit loyer qui permettaient à ces personnes d’avoir une adresse en France pour toucher des aides mais qui officieusement habitaient à l’étranger.

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#6 29/10/2018 21h14

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Lieve a écrit :

Sachant que l’appartement est insalubre (pas de douches, pas de WC entre autres), est-ce que je peux me réfugier derrière la loi pour casser le bail?

Non mais allô ! Un bailleur qui peut se réfugier derrière la loi ! Non, mais allô, quoi ! C’est comme une fille qui n’a pas de shampoing. mad roll  LOL kikou MDR. (Ah ah, les habitués du forum ont rarement lu cela sous ma plume, mais j’en ai marre d’être sérieux tout le temps, non mais allô !).

Par contre, locataire + "réfugier derrière la loi", ça va très bien ensemble. Du moment qu’il a un bail pour un tel logement, il peut vous faire chier et pas qu’un peu ! Il peut :
- vous coller la commission départementale/communale etc. qui constatera le logement insalubre et vous mettra en demeure de faire les travaux.
- obtenir la gratuité du loyer tant que les travaux ne sont pas faits.
- vous forcer à le loger à vos frais (louer un autre appartement à vos frais ou payer une chambre d’hôtel)
- médiatiser l’affaire (avez-vous envie de passer à la télé comme le marchand de sommeil de votre ville ?)
- si de plus, il a un enfant malade dont l’état s’est aggravé à cause de l’insalubrité du logement, vous risquez à peu près la prison ferme (même si personne n’a vu le locataire ni son enfant, il suffit qu’il ait un gamin asthmatique en garde alternée, un week-end tous les 15 jours, et que son asthme se soit aggravé suite à un WE dans l’appartement, et vous prenez grave !)

Vous n’avez pas fait une recherche sur le forum sur le mot "insalubre" ? Lisez donc ce fil et dites-vous bien que c’est encore une histoire "soft", que ça aurait pu être bien pire : Logement devenu insalubre à cause du locataire et propriétaire mis en demeure !

Et évidemment, vous n’avez aucune possibilité de le mettre dehors vu qu’il a un bail. Si vous tombez sur un chieur, c’est au moins un an de cauchemar.

L’erreur énorme du bailleur actuel est d’avoir consenti un bail sur un logement insalubre. C’est le pêché originel qui fout le bailleur et l’acheteur dans la mouise.

Je suis d’accord avec sven337 : il faut mettre en condition suspensive le fait que le bail soit résilié conformément à la loi avant d’acheter. Il faut même sans doute renoncer directement à cet immeuble, car si ce bailleur a fait ça, il a sûrement fait beaucoup d’autres choses regrettables. Les c… ça ose tout, c’est même à ça qu’on les reconnaît.

Vous ne pourrez pas résilier le bail pour non réalisation des travaux. Ces arrangements "travaux contre loyer gratuit" sont presque toujours oraux, sont en fait basés sur un troc implicite qui n’est pas reconnu par les tribunaux… Et cette histoire ne tient pas debout de toute façon, car les travaux représentent bien plus que 2 mois de loyer.

lachignolecorse a écrit :

Si vous demandez au vendeur de s’occuper de virer le locataire, vous risquez de perdre l’affaire soit parce que ce n’est pas son envie(il trouvera un acheteur nous regardant), soit il y arrive, et vous aurez plus de concurrence comme acheteur et vous perdrez tout moyen de négociation.

Est-ce bien gênant d’avoir plus de concurrence et de perdre tout moyen de négociation ? Ne faut-il pas éviter cet immeuble de toute façon ? En termes de risques juridico-médiatiques, il vaut mieux loger des migrants syriens au premier et des prostituées sans papier au 2e, que de louer un appartement INSALUBRE ! J’exagère à peine.

Dernière modification par Bernard2K (29/10/2018 21h37)


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[+1]    #7 30/10/2018 04h51

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Bernard2K a écrit :

Est-ce bien gênant d’avoir plus de concurrence et de perdre tout moyen de négociation ? Ne faut-il pas éviter cet immeuble de toute façon ? En termes de risques juridico-médiatiques, il vaut mieux loger des migrants syriens au premier et des prostituées sans papier au 2e, que de louer un appartement INSALUBRE ! J’exagère à peine.

Bien sûr que vous exagérez ! Vous juger l’état d’un appartement à partir d’une description succinte d’un forumeur sans expérience. Nous avons posé des questions, attendons les réponses.

Inutile de noircir le tableau avec des scénarios improbables. J’ai vu des bâtiments avec arrêté d’insalubrité parce qu’il manquait quelques balustres sur un escalier.

Restons pragmatiques et sérieux : est-il possible de remettre en état l’appartement  par le futur proprietaire comme je l’ai indiqué aussi. Il manque wc (Ça me semble étrange pour un appartement)? Ajoutez en un ! Ça coûte combien etc … idem pour le reste.

Il ne faut pas tourner les talons d’un investissement à chaque fois qu’il y a un problème compliqué à gérer.. bien au contraire, trouver des solutions et les mettre en application permet d’apprendre, d’avancer et de faire des affaires.

J’ai beaucoup investi en secteur tendu, jamais je n’aurai eu d’immeuble si je m’étais arrêté à ce genre de détail. Sur mon secteur, les biens en  vente sont à rentabilité brute 6/7% maxi. Donc si vous voulez avoir vos 10% net, il faut prendre des risques et vous positionner sur des biens où le panel d’acheteur est restreint.

Si vous ne vous sentez pas capable de chercher des solutions, mieux vaut se tourner vers les scpi.

Dernière modification par lachignolecorse (30/10/2018 04h59)


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#8 30/10/2018 07h54

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lachignolecorse : vous avez bien raison. Il faut trouver des solutions aux problèmes, et la meilleure solution pour un logement insalubre, c’est encore de faire des travaux pour qu’il redevienne salubre !

La solution, ce n’est pas de virer le locataire en se "réfugiant derrière la loi" comme lieve semblait penser. D’où ma réponse où j’ai grossi le trait.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#9 30/10/2018 07h58

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ENTJ

Je suis entièrement d’accord avec vous , et justement, c’est ce genre d’immeuble qui me dit que je vais faire une bonne affaire , beaucoup d’argument pour la négociation, beaucoup se mette des bâtons dans les roues et on se retrouve seul a négocié ou très peu sur ce genre de produit.

Ne pas oublié qu’il faut bien connaître son marché et avoir de l’expérience.
Si c’est pour un premier achat , cela peut tourner au désastre… faut avoir un plan précis et être bien entouré.

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#10 30/10/2018 08h07

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Bien d’accord. Il ne suffit pas de dire qu’il faut trouver des solutions mais surtout les mettre en oeuvre. Par expérience, un petit problème non traité deviendra un gros problème un jour. Donc il faut être réfléchi ET actif. Donc dans le cas de lieve, faut commencer par lire le bail locatif, et après… on verra.

Si le propriétaire vend dans ces conditions, c’est qu’il veut se débarrasser du bien et pas dans le but d’optimiser sa plus-value, sinon il aurait réglé le problème avant la mise en vente (problème qu’il s’est créé lui-meme).

Dernière modification par lachignolecorse (30/10/2018 08h07)


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#11 31/10/2018 08h57

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sven337 a écrit :

Je demanderais copie du bail, s’il faut celui-ci n’existe pas. En cas d’offre d’achat de votre part, il faudrait à mon sens l’assortir d’une condition que le locataire éventuel de cet appartement soit parti (= ait remis son congé dans les formes), cela afin de vous protéger.

Il est prévu qu’il me donne les baux demain. Pour la clause sur le compromis c’est une bonne idée, je la ferai rajouter.

perecastor a écrit :

Cas classique des immeubles laissés à l’abandon, souvent présentés par les agents immobiliers comme des aubaines car "on rénove petit à petit, au fur et à mesure du départ des locataires existants, et on monte progressivement en gamme l’immeuble".

Il n’y a pas d’agents immobiliers et l’immeuble n’est pas laissé à l’abandon non plus. Je ne crois pas avoir dit cela, on parle d’un logement sur 6.

Bernard2K a écrit :

lachignolecorse : vous avez bien raison. Il faut trouver des solutions aux problèmes, et la meilleure solution pour un logement insalubre, c’est encore de faire des travaux pour qu’il redevienne salubre !

La solution, ce n’est pas de virer le locataire en se "réfugiant derrière la loi" comme lieve semblait penser. D’où ma réponse où j’ai grossi le trait.

Je me suis peut être mal exprimé. Je compte bien rénover l’appartement mais j’aimerais que ce locataire "fantôme" n’y soit plus. Personne ne l’a vu ni entendu, il n’est jamais là, il doit faire des travaux qui ne sont pas faits, il veut finalement un des autres appartements,…
Il n’a jamais été question de mettre dehors le locataire et de ne pas faire de travaux

cricri77700 a écrit :

c’est ce genre d’immeuble qui me dit que je vais faire une bonne affaire , beaucoup d’argument pour la négociation, beaucoup se mette des bâtons dans les roues et on se retrouve seul a négocié ou très peu sur ce genre de produit.

On est bien d’accord!

Lieve a écrit :

Autant c’est un bon point cette situation pour la négociation autant pour la suite c’est inenvisageable.

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#12 31/10/2018 09h22

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Lieve a écrit :

Je me suis peut être mal exprimé. Je compte bien rénover l’appartement mais j’aimerais que ce locataire "fantôme" n’y soit plus.

je vous rassure, vous vous étiez bien exprimé et j’avais très bien compris. Vous espérez que le problème disparaisse par enchantement, avec la loi de votre côté.

C’est bien pour cela que je vous expliquais que ce n’est pas possible. Le problème ne disparaîtra pas par enchantement et la loi n’est PAS de votre côté.

Dès lors qu’il a un bail, c’est très compliqué.
La version officielle :
- vous ne pouvez pas rompre le bail parce qu’il n’a pas fait les travaux tels que convenus à l’oral (ou même à l’écrit), ou parce que le logement est insalubre. Ça, c’est râpé, comme je vous l’avais dûment expliqué.
- vous pouvez faire reconnaître qu’il n’est jamais là, pour rompre le bail. Il y a toute une procédure à suivre : Départ à la cloche de bois : comment reprendre possession du logement ? | De Particulier à Particulier - PAP Problème : il risque de revenir habiter après ses vendanges, et toute la procédure sera caduque.
- S’il revient mais que, comme il est probable, il ne paie pas les loyers, c’est l’expulsion classique pour impayés de loyer… 1 à 2 ans de démarches, 3 à 5 k€ de frais.
- à tout moment, il peut vous coller une procédure pour logement insalubre, qu’il habite sur place ou non, comme je l’ai déjà dûment expliqué.

Après il y a les versions non officielles : s’il est là ou joignable : avant tout, lui expliquer gentiment qu’il n’a rien à faire là et lui demander s’il veut bien aller voir ailleurs.
S’il n’est pas là : changer les serrures et espérer qu’il ne revienne jamais.
S’il revient : appliquer la carotte et le bâton (l’intimider/lui proposer une somme d’argent pour qu’il disparaisse)… Ces méthodes sont illégales, aléatoires et peuvent vous conduire au tribunal (en tant qu’accusé, faut-il le préciser).
Tout est question de savoir à quel point ce locataire a envie de disparaître… ou à l’inverse a envie de s’incruster, avec l’appui de la loi. Attention, ce n’est pas parce qu’un locataire a l’air fantôme, voire marginal, qu’il ne sait pas trouver les appuis nécessaires pour vous faire chier. Certains bailleurs l’ont cru et s’en sont mordu les doigts.
A vos risques et périls…

Dernière modification par Bernard2K (31/10/2018 09h31)


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#13 31/10/2018 09h46

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Lieve a écrit :

Je me suis peut être mal exprimé. Je compte bien rénover l’appartement mais j’aimerais que ce locataire "fantôme" n’y soit plus. Personne ne l’a vu ni entendu, il n’est jamais là, il doit faire des travaux qui ne sont pas faits,

Vous devriez préciser les choses. Depuis combien de temps loue-t-il le bien? Si c’est plus de 2 mois, paie-t-il son loyer? Le loyer pratiqué est-il en accord avec le marché ?

Apparemment il fait les vendanges tardives…

Je ne vois pas pourquoi vous voulez vous séparer d’un locataire qui paie son loyer si c’est le cas. Vous pouvez très bien faire des travaux même s’il habite les lieux. C’est juste une question de dialogue avec lui. Il faut faire attention à la durée des travaux mais si c’est pour ajouter un wc et refaire le minimum, ça ne dure pas des semaines.

Autre remarque : un locataire absent qui paie son loyer est un bon locataire.


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