Achat d'un appartement avec un locataire : comment évaluer sa solvabilité ?

ArnoLeclaire a écrit :

J’ai exigé d’avoir ses documents avant la signature du compromis mais elle évoque la confidentialité…

L’excuse me semble bidon à ce stade de la négociation. Demandez à les consulter (pas nécessaire de les avoir à ce stade).

ArnoLeclaire a écrit :

Le diagnostiqueur n’a pas été en mesure d’établir une estimation des consommations car les factures ne sont pas disponibles le logement ne possède pas de chauffage fixe

De quand date le diagnostic ? S’il à été fait à une période où il n’y avait pas de locataire, c’est normal. Si c’est récent, c’est qu’on n’a pas fourni au diagnostiqueur les factures de consommation.  Quand à estimer les performances énergétiques, je ne n’y risquerai pas. L’appartement est-il tout électrique?

Bonjour,

Pour le locataire, n’avez vous pas moyen de mener votre petite enquête à partir de son nom? De manière générale, plus un locataire est jeune et plus on en sait sur lui grâce aux réseaux sociaux.

Pour le DPE, pour les raisons que vous a donné lachignolecorse, c’est fréquent de ne pas avoir de lettre dans l’ancien. Si vous voulez vraiment connaître la lettre de consommation: demandez au locataire ses dernières factures d’électricité et rapprochez vous d’un diagnostiqueur. Avec la surface + les factures, il vous donnera votre lettre. Ce qui au passage montre la limite du diagnostic dans l’ancien. Peu de gens s’en soucient mais dans l’ancien ce qui importe est l’inertle thermique plus que l’isolation.

Bien à vous,

Si l’appartement est tout Elec et n’a pas été rénové récemment (moins de 15 ans environ d’un point de vue énergetique), vous serez bien au dessus d’un indice D.

@Arnoleclaire :
- comme lachignolecorse, je demanderais à les consulter au moins, quitte à ne pas les recevoir. La solvabilité du locataire est un point important du choix, dites à l’AI que s’il ne comprend pas cela, il peut se garder sa confidentialité et son appartement et s’en faire des papillotes !

- le DPE, c’est très peu précis, donc connaître la lettre ne vous apportera pas grand chose. Demandez les impressions subjectives du locataire, demandez-lui à combien il se chauffe, tapotez les murs, et vous en saurez plus que ce que dit le DPE.

@Mettero : vous dites de grosses âneries, du point de vue de la physique. Votre exposé est bourré d’approximations.

L’isolation d’une paroi (un mur par exemple) est représentée par une grandeur physique, sa "résistance thermique". C’est exactement la même qu’il s’agisse de lutter contre le chaud ou de lutter contre le froid ! Telle résistance thermique, tel delta T, telle puissance de déperdition (en Watts/°/m²), c’est mathématique, peu importe que ça soit dans le sens du chaud ou du froid. Le même isolant peut servir aussi bien aux maisons et aux chambres froides !

Pour autant, on s’est rendu compte qu’assurer le confort d’été est différent d’assurer le confort d’hiver. En thermique du bâtiment, on raisonnait classiquement sur des transferts de chaleur statiques. Par exemple 0°C dehors, 20°C dedans, c’est un delta T de 20°, la paroi a telle résistance thermique donc on a telle de déperdition. Pour le confort d’été on est obligé de prendre en compte des notions de dynamique (c’est à dire de raisonner sur les variations dans le temps). Par exemple 40°C dehors, 20°C dedans, au bout de combien de temps va-t-on ressentir une chaleur excessive ?

Si l’on a dû prendre en compte de nouveaux paramètres pour le confort d’été, et raisonner en dynamique, c’est pour les raisons suivantes :
- plus grand delta T entre la nuit et le jour : en hiver, il va faire couramment, par exemple -15°C la nuit, -5°c la journée, seulement 10°C d’écart. Les phénomènes dynamiques jour/nuit ne sont pas très importants. En été, entre la nuit à 20°C et des tuiles en plein soleil à peut-être 60°C, c’est 40°C d’écart. On ne peut plus négliger les phénomènes dynamiques.
- en hiver, s’il fait plus froid on chauffe plus. En été, on cherche, pour l’habitation, à se passer de clim. S’il fait plus chaud… on ne peut rien faire. Il faut donc absolument limiter l’évolution de la température en été.
Du coup, pour le confort d’été, on va effectivement s’intéresser, en plus d’une très bonne résistance thermique, au déphasage, c’est à dire le temps qu’il faut pour que le front de chaleur traverse l’isolant. Ca dépend notamment de son Effusivité thermique , termes que l’on n’utilisait pas du tout en thermique classique (donc statique).

Ce n’est donc pas du tout que l’isolation ne fonctionne que contre le froid ; c’est juste que pour assurer le confort d’été, il faut prendre en compte les phénomènes dynamiques. En plus de la résistance thermique (qui reste pertinente, qui reste la base à assurer), il faut prendre en compte des variables physiques (déphasage, effusivité, etc.) qu’on ne prenait pas en compte pour le confort d’hiver.

Pour l’inertie thermique, c’est tout simplement la capacité à stocker la chaleur. Non pas "à échanger", certes ils l’échangent, mais tous les matériaux échangent de la chaleur avec leur environnement. La spécificité des matériaux inertes, c’est de stocker beaucoup de chaleur (ou de froid) par unité de masse ou de volume.
Les matériaux inertes sont souvent lourds (pierre, terre, béton), mais ce n’est pas strictement proportionnel à la masse. L’eau, notamment, a une inertie particulièrement élevée par rapport à sa masse.

Là où on est d’accord, c’est que Pierrot31 se trompe quand il écrit  : "dans l’ancien ce qui importe est l’inertle thermique plus que l’isolation."
L’inertie thermique sans isolation, ça conduit à des consommation de chauffage énormes. Mettez du chauffage électrique dans une maison traditionnelle (murs en pierre) sans aucune isolation, ça sera confortable si vous chauffez assez mais au prix d’une consommation délirante ; les locataires ne font pas ça, ils chauffent (relativement) peu et sont donc dans l’inconfort.

Quand on interroge des habitants de maisons anciennes, avec inertie thermique mais sans isolation, ça donne :

(si chauffage électrique) :
"on met des pulls"
"on a du 14/15/16 constant, ça varie peu"
"les murs sont froids"
"parfois, l’eau ruisselle sur les murs"
" oui, il y a des moisissures dans les coins. Aussi sur les fenêtres, d’ailleurs elles gonflent et certaines sont complètement bloquées" (ce point est encore bien pire s’il y a, en complément, un poêle à pétrole moderne sans évacuation)

(si chauffage au bois) :
"on met des pulls (mais moins   )"
" on a du 17-18°c constant, ça varie peu, sauf si on fait une grosse flambée"
"au total, on a pas vraiment froid, on s’habitue"
"on consomme pas mal de bois, 8 stères par an (par exemple)"
" on a du rajouter un radiateur électrique dans les pièces froides (chambre au nord, salle de bains), mais ça suffit pas, il y a de la condensation dans ces pièces".

Bref, l’inertie thermique sans isolation n’est pas une bonne solution, surtout avec du chauffage électrique.

Dernière modification par Bernard2K (23/10/2018 10h56)

Pour ceux qui s’intéresse à l’isolation du bâti ancien, je recommande cet ouvrage:

Amazon.fr - L’isolation bio de la maison ancienne - Patrick Le Goarnig - Livres

De manière générale, la collection "cahiers pratiques" chez Eyrolles est très bien faite. Ce sont des livres qui expliquent la pratique en plus de l’aspect théorique. Certains auteurs de cette collection sont des pointures qui interviennent régulièrement sur le forum de systeme D.

Peut être carigna99 mais j’ai expérimenté l’achat d’un appartement avec locataire, qui payait sans pb depuis 3 ans… et qui a bout de 4 mois après l’achat n’a plus payé…. Donc je valide la démarche

@Mettero
Rétrospectivement, qu’auriez vous pu ou du faire pour éviter cette déconvenue?

Pierrot31 a écrit :

@Mettero
Rétrospectivement, qu’auriez vous pu ou du faire pour éviter cette déconvenue?

Vérifier la solvabilité du locataire . Mais on rentre dans l’indiscrétion. Impensable en France

Bulletin salaire
3 relevés bancaires

Ou sinon détective privé 😎

Dernière modification par Mettero (23/10/2018 18h05)