Investir à Montpellier ou à Lunel ?

A Montpellier, sécurité et faible rendement, à Lunel, plus fort rendement en contrepartie d’un risque plus élevé (de perte sur le capital, d’avoir des locataires plus craignos, etc). A vous de voir !

Ca dépend aussi de ce que vous avez déjà… Avec la SCI, vous avez déjà la sécurité, non ? Pourquoi pas faire des investissements un peu plus osés à titre personnel ? Par contre, si vous allez à Lunel, soyez agressif dans votre approche : recherchez les biens avant qu’ils soient mis sur le marché (cf. conseils de DDTee à ce sujet), faites des offres basses (inspirez-vous de la démarche de Cricri). Il faut vous mettre dans l’état d’esprit où vous rendez service au vendeur en le débarrassant d’un bien encombrant. S’il ne saisit pas votre offre, tant pis pour lui, passez au suivant.

Par rapport à l’idée de l’appartement pour les études des enfants : je trouve que cette idée est une aberration. Elle me hérisse le poil à chaque fois que je l’entends :
1) côté pertinence de l’investissement : c’est comme ça qu’on investit dans de l’immo "à la papa", à 3 % de rendement. Beurk.
2) côté pertinence vis à vis de l’éducation de vos enfants : ah bon, vous avez déjà décidé que vos enfants feraient des études supérieures, et dans cette ville en particulier ? Et s’ils veulent faire des études supérieures dans une spécialité qu’on ne trouve qu’à Lyon, Paris ou Limoges ? S’ils ne veulent pas faire d’études supérieures, mais veulent poursuivre leur talent et leur passion en se formant à la céramique d’art, ou à la rénovation de tableaux anciens ou devenir dessinateur de BD, formations qu’on ne trouve qu’à Sèvres, Moutiers ou Genève ?

Placez vos sous judicieusement pour que ça vous rapporte de l’argent ; avec cet argent, payez les études de vos enfants quelles qu’elles soient et où qu’elles soient ! Et laissez-les vivre, au lieu de les enfermer à l’avance dans un parcours tout tracé !

Dernière modification par Bernard2K (17/10/2018 13h30)

Bonjour,

Nous nous sommes intéressés à Lunel pour à peu près les mêmes raisons que les votres: Profiter du marché de Montpellier sans son prix et donc pour le rendement à priori très attractif .Nous avons renoncé parce que , pour nous , un bon investissement est un investissement qui attire des locataires soigneux et solvables. Lunel ne coche pas les cases. Il ne faut pas oublier que la situation de Montpellier est quand même très particulière par rapport à la faible richesse de la région environnante.

Pourquoi ne pas regarder du côté de la colocation à Montpellier?

Etant une ville étudiante par excellence, tous les investisseurs s’arrachent les studios / T1 / T2, ce qui fait que trouver une bonne affaire parmi ce type d’appartement est compliqué.

En achetant une surface plus importante vous aurez moins de concurrence d’investisseurs, pourrez négocier au mieux et in fine atteindre une rentabilité >= 10% assez facilement. Surtout que contrairement à l’idée reçue, il n’y a pas que les étudiants qui s’intéressent à la colocation. Les jeunes actifs privilégient de plus en plus de type  de logement est leur turnover est moins élevé.

Je ne suis pas originaire du coin (34)
Je ne le connais qu’à travers les médias. (Ce n’est pas bien, mais c’est le cas de 95% des gens)

Lunel, pour moi, dans mon imaginaire - peut être erroné - mais en tout cas qui commande mes choix - c’est "un nid à djihadistes" pour reprendre les expressions journalistiques.
Et se défaire d’une mauvaise réputation, ça prend des décennies…

Avez vous envie d’acheter une action très risquée Atari ou Sears - ou préférez vous un truc pépère genre Air Liquide ?

Vos calculs afin de trouver un appart à moins de 2000 euros / m2 en le refaisant à neuf pour 150 K afin d’obtenir 1500 euros de loyer me paressent juste impossible sur Montpellier. Ou alors je ne sais pas ou regarder ! Sauf si on s’attache moins à l’emplacement mais je ne cèderai pas sur ce point. Je préfère acheter à un bon emplacement à Lunel qu’un Quartier pourri à Montpellier.

Par contre, je suis tout à fait d’accord avec vous sur les loc saisonnière type Airbnb. Je gère actuellement, un petit appart à coté de chez moi depuis 3 mois, je suis moi même surpris que ça marche aussi bien. Par contre, je suis aussi surpris par le travail que ça représente. J’avais prévu le temps ménage / machine / préparation / gestion de planning… mais je n’avais pas anticipé la charge mentale que ça représente ! On pense Airbnb tout le temps, c’est épuisant et je ne souhaite pas multiplier l’expérience ou alors il ne faut pas avoir de travail salarié.

Vous donnez quelques chiffres qui, sans compléter, n’apportent pas grand chose.
En quelle année l’aviez-vous acheté et à quel prix l’avez-vous revendu ?

D’accord, en effet je comprends mieux pourquoi vous donniez le prix de revient.
C’est intéressant d’avoir ces chiffres car cela illustre bien le marché de Montpellier, vous n’avez pas gardé ce bien très longtemps et avez pu le revendre - sans plus-value certes - facilement.
C’est donc un marché très liquide comme souvent dans les grandes villes mais ici les prix sont plutôt stables depuis 2011.

Au centre ville (quartier Antigone), mon achat récent d’un appartement (85 m2 à 245k€, soit 2900€/m2) tend à confirmer la tendance à la baisse des prix ces 5-10 dernières années.

Il y a 7-8 ans mes parents voulaient acheter un appartement jumeau dans la même résidence (et avec un budget rénovation supérieur) : ils en auraient alors eu pour environ 30k€ de plus.

Cela dit, nous avons peut-être économisé autour de 10k€ sur cet achat en préemptant la mise en agence dans une situation particulière (une dame âgée quittant cet appartement pour rejoindre sa famille).

Cet achat est surtout pour permettre à mes parents (usufruit) de passer une retraite tranquille près de la mer et avec de bons services de santé, mais dans une optique d’investissement à long-terme, je suis assez confiant compte tenu de la démographie et du dynamisme de Montpellier.

Je ne connais pas cette ville mais pour ce qui s’intéresse à Montpellier, dans le "Particulier immobilier" d’octobre 2018, la ville est analysée. Quelques exemples chiffrés sur des studio et des t2 (prix vendu, prix de location, quartier) et des chiffres repères.

En diagonale, je lis que le quartier des hôpitaux et facultés offre les meilleurs rendements et que les quartiers avec une plus-value potentielles sont: au sud de la gare Saint Roch, le quartier Gambetta et au sud sur le trajet de la ligne 5 du tram…

Apres la problématique Montpellier/Lunel est, je pense, transposable à toutes les grandes métropoles Françaises (et cela vient de la mondialisation)…

Dernière modification par Pierrot31 (19/10/2018 16h24)

Je ne connais pas Montpellier mais au vu des photos disponibles sur Google, le mosson est une cité qui ressemble au Mirail à Toulouse.

Le particulier immobilier est un journal généraliste sur l’immobilier. Dans leurs études de ville, on ne parle pas de colocation, de quartiers sensibles etc etc c’est de l’immobilier « à la papa »….

La forte rentabilité, comme dit sur ce forum a maintes reprises, se crée : réseau, travaux, négociation etc etc

Dernière modification par Pierrot31 (19/10/2018 18h47)

Tam10 a écrit :

Vous dites avoir payer Cash et rechercher le cashflow positif ? J’ai du mal a saisir…

C’est simple, pas d’emprunt, la quasi totalité du loyer dans ma poche.