Bre : étude de cas immobilier (appartement T2)

Bre · #51

3 semaines après mon mail auprès du président de la copropriété pour l’inviter à me contacter afin d’échanger sur les travaux que j’aimerai effectuer dans l’appartement je n’ai toujours aucune réponse..

Je ne sais pas trop si je signe et je fais comme bon me semble vu son silence ou non..

Canyonneur75 · #52

Bonjour,

Visiblement, la tentative soft n’a pas abouti… mais vous ne pourrez pas faire valoir cette absence de réponse en cas de poursuites par la suite..

Il me semble que 3 possibilités s’offrent à vous :
- renoncer à l’achat de ce bien
- acheter et aménager comme bon vous semble en encourant tous les risques déjà évoqués (demande de remise en état de la copro, difficultés pour vendre…)
- acheter, louer l’appartement et tenter d’obtenir gain de cause… la démarche soft ayant échoué, vous pouvez contacter officiellement contacter votre interlocuteur en sa qualité de syndic par LRAR.

Vous pouvez vous appuyer sur 2 points :
- l’autre propriétaire qui est dans la même situation que vous et qui doit avoir les mêmes préoccupations que vous
- un syndic bénévole doit être copropriétaire… il est donc possible de contester la nomination du syndic …

Canyonneur

Bre · #53

Il est copropriétaire malheureusement..

une fois propriétaire est-ce qu’une LRAR qui reste sans réponse vaut acceptation?

Idem pour une LRAR avec demande de mise à l’ordre du jour de ma demande lors de la prochaine AG annuelle (même si il n’y en a pas une tous les ans?) ?

Bre · #54

Les news:

le président du syndic m’a appelé, il n’est finalement pas si désagréable mais très diplomate..

visiblement la vendeuse a déjà demandé plusieurs fois à acquérir la fameuse pièce lors des AG pour 1€ symbolique ce qui lui a été refusé chaque fois. J’ai essayé de comprendre surtout le pourquoi, et en gros cela embêterait les autres copropriétaires qu’elle ait un avantage financier (plus de m²) que eux n’auront pas.. Je peux comprendre cette mentalité de la part de certains mais de la majorité des copropriétaires je trouve cela bizarre..

Pour lui cette pièce "n’existe pas" sauf qu’elle existe bien! En tout cas il ne m’a pas dit qu’elle appartenait à la copro juste qu’elle n’ait à personne.. Il a commencé à me dire "oui mais l’appartement ne fait que 40m²" ce à quoi je lui ai dis "mais dans le règlement de copropriété il n’est stipulé aucune superficie, que ce soit le bâtiment dans son intégralité, l’appartement, la pièce rien! en 40ans aucune superficie n’est stipulée."
Si dans mon acte notarial il est indiqué que la pièce est à moi, la copropriété peut-elle revenir dessus?

Canyonneur75 · #55

Bonsoir,
1-Si un notaire reçoit un acte par lequel une partie commune est vendue comme partie privative, sa responsabilité est engagée mais cela ne vous rend pas propriétaire pour autant…vos recours sont vers le notaire ou l’annulation de la vente….
2 - vous avez déclaré que votre notaire avait étudié attentivement le règlement de copropriété et l’EDD pour établir la description du lot..

3 - Le notaire vous a t’il communiqué les éléments à partir desquels il a forgé son opinion?
4 - Comment la propriétaire peut elle vendre la pièce tout en ayant vainement essayé de l’acheter? Si il y a des traces officielles de son offre d’achat le dol est démontré…
5- le syndic souhaite le statut quo et c’est assez compréhensible

Cannyonneur

Pierrot31 · #56

Pour compléter la réponse de Canyonneur75…

"si la vendeuse a déjà demandé plusieurs fois à acquérir la fameuse pièce lors des AG pour 1€ symbolique ce qui lui a été refusé chaque fois. ", c’est que cette pièce n’apparaît pas dans son titre de propriété. A partir de là, je vois mal comment le notaire peut inclure cette pièce dans l’acte.

Bre · #57

Les dires comme quoi elle souhaitait l’acquérir pour 1€ sont des propos du président donc rien de bien vérifiable..
Pour la notaire, elle a fait le strict minimum c’est moi qui en lisant règlement de copropriété et motif lui ai démontré qu’elle etait logiquement dans le lot, elle a très bien pu faire partie du lot, un jour l’appartement est en vente, le diagnostique est mal fait le vendeur s’en fiche et la pièce sort du lot..

Aujourd’hui personne ne peut prouver que la pièce est une partie commune et techniquement elle n’en est pas une car le seul accès est une porte à l’intérieur de l’appartement en question (comme une chambre)

Pour le statu quo ils sont bien brave mais sur une toiture de 180m2 si 50% des locaux qu’elle protège n’appartiennent à personne alors quid de qui paie pour des travaux à ce niveau?

Pierrot31 · #58

Les travaux de toiture seront payés par l’ensemble des copropriétaires au prorata des tantièmes et peu importe à qui appartiennent les locaux que la toiture protège: la toiture est une partie commune (même les copropriétaires du rdc paieront).

Par contre, si cette pièce a fait partie du lot à un moment, en remontant les titres de propriété successifs, le notaire en retrouvera la trace…

Dernière modification par Pierrot31 (18/10/2018 22h13)

Canyonneur75 · #59

Bonsoir
Les parties communes sont généralement décrites dans les règlements de copropriété comme celles qui ne sont pas affectées à l’usage d’un copropriétaire déterminé.
Donc il faut démonter que la pièce n’est pas ~~privative~~ commune…

Par ailleurs, le fait qu’il faille passer par un palier n’est pas probant ….on peut avancer que la première porte a été indûment mise en place et que le palier est aussi une partie commune…

Par ailleurs, l’offre d’achat a t’elle été débattue en AG?

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (19/10/2018 12h29)

Bre · #60

tout ce qui se trouve dans le reglement est :
construction du batiment a vocation de garage
modificatif
une partie devient des bureaux (l’étage)
modificatif
l’étage est divisé en 2 T2

Pour le caractère commun de la pièce, je ne vois vraiment pas comment ils pourraient le prouver, tout comme le fait que la porte d’entrée a pu être avancée (ce qui serait alors aussi le cas de l’appartement sur le même palier)

fin de l’histoire, aucune partie commune, aucune superficie, aucun mot sur cette pièce

L’offre d’achat débattue en AG? La mienne d’offre? non

Dernière modification par Bre (18/10/2018 22h55)

Pierrot31 · #61

Que voulez-vous dire par « fin de l’histoire »? Vous achetez et cette pièce vous appartient ?

Bre · #62

Je veux dire par là que c’est tout ce qu’il y a à retirer des différents documents, vous me dites attention à ceci ou à cela alors je vous résume la situation pour que vous compreniez que dans les documents je ne vois aucune preuve que la pièce est commune. Donc en l’absence de preuve d’appartenance commune, une pièce étant dans un appartement est pour moi une partie de l’appartement, ne penseriez-vous pas pareil?

sissi · #63

Meme si je pense pareil … le syndic et les coproprios non - helas
Ca pourrait devenir une guerre … et je ne sais pas si vous êtes prêt a ca - perso j’y reflechirais …

Bre · #64

Je pars du principe qu’on a rien sans rien.
quelqu’un qui ne cherche pas ne trouvera pas de bonne affaire
plus c’est "compliqué" (travaux +++, gros immeuble a rehabiliter plus il y a à gagner)

petite guerre oui, moi avec un document notarial, eux avec rien..
j’ai 2 autres projets en vue qui n’ont rien à voir (3 appartements dans un plateau et construction de 4/8 logements) j’y réfléchis de loin..

Pierrot31 · #65

Quand bien même cette pièce, qui ne semble pas être sur le titre de propriété de la vendeuse, serait à vous.. cela va être difficile de faire accepter à la copropriété, une division en 2 lots…

Vous pensez pas que certains copropriétaires vont tiquer?

J’ai du manquer quelque chose: de quelle « document notarial » parlez-vous ?

Bre · #66

tiquer.. oui mais si j’amène une démonstration qu’ils auront pour le cout moins de charges et pas d’inconvénient ca peut se faire.. peut-être à l’usure ^^

document notarial : le compris et l’acte authentique stipulant que je possède la pièce
Aujourd’hui avec mes arguments la notaire m’a validé la possession de la pièce

Canyonneur75 · #67

Bonjour,

En l’absence de toute indication dans les documents (règlement de copropriété, EDD) , tout élément de la copropriété est présumé commun.

C’est à vous de démontrer qu’un élément est privatif, pas à la copropriété de démontrer qu’il est commun (mon message - 59 - n’était pas clair).

Il vous revient de démontrer que le lot englobe le palier et la pièce et que le lot ne commence pas à la seconde porte qui dessert l’appartement.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (19/10/2018 12h36)

Bre · #68

Effectivement je n’avais pas compris cela

Cependant qu’est ce que j’ai à prouver si c’est stipulé dans le compromis?

Pierrot31 · #69

La copropriété ne saurait être engagé par un document que vous signez avec une vendeuse même devant notaire.

Voir message 55 de Canyonneur75 à ce sujet.

Vous pourrez tordre le truc dans tous les sens, il n’est pas établi que :
- cette pièce appartienne à la vendeuse et donc qu’elle puisse vous la vendre
- que vous puissiez faire une division de lot

Sans l’accord de la copropriété (de mémoire, une soixantaine de co-propriétaires dans votre cas), vous ne pouvez rien (à minima pour la division en 2 lots). l’AG est souveraine.

Après, on tourne en rond car cela ne peut pas exister "une pièce qui appartient à personne"… En plus du règlement de copropriété, Il faut vous procurer l’EDD (état descriptif de division) avec:
- Mesure et établissement des plans (plan de masse + plan des intérieurs)
- Identification des parties communes et privatives
- Description des lots
- Calcul des quote-part des parties communes

Cependant, vous avez écrit "la vendeuse a déjà demandé plusieurs fois à acquérir la fameuse pièce lors des AG pour 1€ symbolique ce qui lui a été refusé chaque fois. ". Je vous ferait remarquer que, de manière générale, on cherche à acheter quelque chose que l’on ne possède pas…

Dernière modification par Pierrot31 (19/10/2018 15h50)

Bernard2K · #70

Bre : vous tournez en rond car vous ne voulez pas comprendre. Pourtant les explications vous ont déjà été données.

C’est pourtant assez simple :

- on ne peut vendre que ce qui est à soi.

- si la vendeuse et/ou le notaire mettent cette pièce annexe dans l’acte, alors que la vendeuse n’en est pas propriétaire, ils se mettent en tort vis à vis de vous (puisqu’ils vous vendent un truc qui n’est pas elle), mais ça n’est absolument pas opposable à la copro. Réfléchissez un peu ! Si je vous vends la voiture de mon cousin, vous pourrez m’attaquer en me disant que je vous ai vendu un truc qui n’était pas à moi. Mais vous ne pourrez pas dire à mon cousin que sa voiture est désormais à vous ! Je n’avais pas le pouvoir d’aliéner la voiture de mon cousin, donc vous ne possédez que du vent !

- Des documents établissent ce qui appartient à la vendeuse. Le reste appartient à quelqu’un d’autre ou bien est une partie commune. Il faut lire ces documents, ou les faire lire à des personnes compétentes (notaire, avocat spécialisé…) jusqu’à ce que ça soit clair, sans doute possible ("quand il y a un doute, c’est qu’il n’y a pas de doute").
Notez au passage qu’il existe la notion de d’usage privatif d’une partie commune ; cet usage doit être inscrit dans le réglement de copro ; s’il est attaché à la personne du copropriétaire, le droit disparaît en cas de vente ; s’il est attaché au lot, on peut vendre le droit avec le lot. Mais la question ne se pose même pas : vous n’avez pas fait mention d’un tel droit d’usage inscrit dans le règlement de copro, donc la vendeuse n’a même pas ce droit d’usage.

- vous dites que le règlement de copro ne dit rien d’autre que : "l’étage est divisé en 2 T2", sans notion de surface ni rien. Mais c’est quand même précis puisque "T2". Si le T2 à vendre incluait la pièce annexe, ça serait un T3. Donc, à mon sens, ce qui se dégage du document, c’est que le propriétaire du T2 n’est pas propriétaire de la pièce annexe.

- si le syndic bénévole ou président du conseil syndical vous dit que la vendeuse a voulu acquérir la pièce, c’est bien qu’elle était consciente que ce n’était pas à elle. Pourquoi est-ce qu’il vous mentirait à ce sujet ? Ce que vous appelez un emmerdeur, moi il me semble que c’est juste quelqu’un qui veut faire respecter la légalité, à savoir qu’un copropriétaire n’a pas à s’attribuer la propriété de parties communes, et encore moins à prétendre la revendre !

AMHA, de toutes les informations parcellaires que vous avez données ici, ce qui se dégage c’est que la pièce annexe ne fait pas partie de l’appartement, que la vendeuse n’en est pas propriétaire, et que vous ne le serez pas non plus après l’achat de l’appartement.

Il semblerait, pour autant, que le propriétaire du T2 avait la jouissance de cette pièce. Ca veut dire qu’il y avait une tolérance sur l’usage privatif de cette partie commune ; mais que cet usage, n’étant pas inscrit dans le règlement de copropriété, et n’étant donc qu’une simple tolérance, n’a pas de fondement en droit, et n’est donc pas cessible.

Bref, il ne faut pas avancer sur cet achat tant que vous n’avez pas clarifié totalement la situation avec l’aide de personnes compétentes. Caveat emptor.

Dernière modification par Bernard2K (19/10/2018 17h17)

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