Louer sa résidence principale qui ne se vend pas… mais grosses conséquences fiscales !

Effectivement, je prends pour calculer le rendement le montant initial d’achat et non un prix de vente "du marché" car cela est plus pénalisant (dans mon cas). Cela améliorerait le rendement d’environ 0,2 % donc rien de significatif.

Pendant 3 ans j’ai utilisé la 2ème place de parking ainsi que la cave. Maintenant je peux les mettre en location.
Donc pas d’achat ou de frais supplémentaires. 

Certes le rendement est à peine mieux qu’un Livret A mais j’attends la mise en oeuvre des projets de la ville dans les 5 prochaines années pour voir comment va évoluer le marché (Clinique Privée et la Tangentielle Ouest juste à côté de mon bien). C’est à ce moment là que j’envisagerai de le vendre ou non.

Et dans mes calculs (rendement et cash flow) je ne prends pas en compte l’amortissement du bien, est-ce une erreur?

Je commence à peine à m’informer sur les SCPI, il me faudra surement autant de temps que j’ai mis pour comprendre la fiscalité de la location au régime réel.

Dernière modification par Seb78 (22/11/2017 10h33)

Vous pouvez parler directement ça ne me pose pas de problème.
À savoir qu’à l’époque où nous avions acheté, cela était simplement un projet de vie. Je n’avais pas toute l’expérience que j’ai aujourd’hui à savoir:

Les copropriétaires résidents payent les avantages fiscaux des propriétaires bailleurs!

Le commercial nous avait dit que la majorité des biens étaient achetés pour y résider……. Naïf que j’étais mais honnêtement même si j’avais su, je n’aurai pas compris l’importance de cette information.

Malheureusement, je n’ai aucune personne de mon entourage pour m’orienter sur ce genre de projet immo.

Cela dit, je suis dans une ville d’Idf dont la demande (locative) est plus élevée que l’offre avec des projets de développement de la ville plus qu’intéressants.

Donc étant donné que je n’ai pas le couteau sous la gorge, je me dis autant attendre quelques années pour voir l’état du marché. Je suis plus à 5 ou 6 ans près malgré le faible rendement.

Un mauvais investissement hier pourra peut-être devenir un investissement moyen demain.
Est-ce que j’ai tort……?! Je verrai bien.

Dernière modification par Seb78 (22/11/2017 11h17)

Je connais ce genre de situation où la personne ne "veut pas brader son bien" donc on garde ce boulet financier et on attend une hypothétique hausse des prix pour enfin vendre l’appartement vendu à prix sur-gonflé par un habile commercial.

Il vaut mieux vendre et "acter" une perte de 30ke que de continuer à s’enfoncer, ça s’appelle un "stop loss".

Disons que parfois il vaut mieux perdre 30ke d’un coup que de continuer à perdre du temps, de l’énergie et perdre 5ke par an.
Le prix du neuf est parfois tellement sur-évalué ( surtout pour de la défiscalisation ) qu’il est impossible de revendre sans perte même des années après.

Bonjour

je ne vais pas rajouter une ligne sur ce qui a ete dit, un mauvais achat de résidence principale a extremement peu de chance de devenir un bon investissement locatif…  Vous etes en train de choisir de perdre de l’argent pendant 5 ans ( placement sous optimal ) pour eventuellement en perdre moins dans une revente a 5 ans ( et je vous souhaite d’en gagner et de payer la PV dessus )

Cependant , j’ai vu que votre pret a ete rallongé et que vous comptiez ajouter a votre bien d’autres immobilisations pour un petit gain de rentabilité.

1) j’espere que vous avez bien negocié l’absence de frais en cas de remboursement anticipé:
      - vous prévoyez de revoir la situation dans 4 5 ans … il faut que ce pret ne vous ralentisse pas un peu plus dans la décision et donc le solder a moindre frais
       - lorsque les  interets d’emprunts équivalents au premier pret seront épuisés  vous ne pourrez pas deduire les nouveaux . ( vous ne pouvez pas déduire plus d’interet que l’echeancier du pret initial ).
Vous allez donc payer des " impots " sur la fraction des interets pour le pret rallonger.

il conviendra peut etre de solder ce pret plus vite au cas ou vous voulez garder le bien .. finalement

2) Si vous croyez au quartier, pourquoi ne pas vendre et achter au bon prix ( et avec le bon montage) un bien autour ? vous restez sur le marché avec un placement réfléchi et satisfaisant au lieu de voir cela comme un boulet.

Cdt

Pour information, voici ce que l’administration fiscale m’a répondu suite à la question suivante:

"Quels sont les frais liés à ce rachat qui pourront être déductibles lors de ma prochaine déclaration en 2018 pou 2017?

1- Les intérêts d’emprunt (11 mois ancien prêt et 1 mois nouveau prêt)
2- Les intérêts de l’assurance de couverture de prêt (11 mois ancien prêt et 1 mois nouveau prêt)
3- Les frais de l’organisme de cautionnement ou d’hypothèque
4- Les frais de dossier
5- Les frais de courtage
6- Les frais de notaire"

Réponse:

Dans le cas d’un rachat de crédit immobilier, seuls les intérêts d’emprunt et les assurances de couverture de ce prêt sont déductibles de vos revenus fonciers.

Malheureusement c’est très clair !

Merci pour votre intervention mais j’ai trouvé la réponse très claire de l’administration fiscale malgré mes termes. J’ai partagé cette information car je ne l’ai pas trouvé aussi explicité sur le forum.

Les demandes se suivent et se rassemblent. Question fréquente, faites une recherche. Exemple récent : Redrum [44] : étude de cas immobilier (transformation de sa RP en immobilier locatif)

Sur le financement, SCI ou non, le banquier regarde vos ressources et votre endettement. La SCI ne change pas grand chose.

MDr : je voulais bien sûr écrire que les demandes se ressemblent… Mais maintenant que les fils sont fusionnés, il est exact qu’elles se rassemblent aussi !