Investissement locatif à l'étranger…

Bonjour Faure475,

"Fort Bonifacio", c’est très sympa, c’est grand, c’est propre et agréable et j’y aurai investi avec plaisir. Peut-être dans le futur, je me suis pour l’instant concentré sur le quartier où j’habite.

Concernant la fameuse limite des 50 ans, je vous remercie de poser la question car il faut faire attention aux approximations, il y a deux éléments à prendre en considération qui chacun parle des fameux 50 ans:

- Un "condominium" est une copropriété qui prend la forme d’une "corporation" aux Philippines et est créée pour 50 ans. Les "share-holders" peuvent renouveler les statuts à la fin des 50 ans, principe similaire pour les sociétés en France.

Et

- La loi qui ferait qu’un copropriétaire serait dépossédé de son bien, il s’agit du "Republic Act 4726 or The Condominium Act of the Philippines which was mandated on June 18, 1966".

Elle existe mais il faut 3 conditions pour qu’elle soit applicable:

- Un "Condominium" de plus de 50 ans.
- Obsolète et "uneconomical", comprenez inhabitable.
- 51% des copropriétaires qui ne souhaitent pas faire de travaux de réparation, de rénovation, d’amélioration ou de modernisation.

Cette loi avait été écrite à l’époque pour éviter que des immeubles anciens et en mauvais état ne "trust" des emplacements "Prime". Les nouveaux matériaux et les techniques de constructions ayant beaucoup évolués, il y a désormais un projet de loi pour la supprimer.

Le changement des mentalités fait aussi son travail. Ma précédente acquisition l’a été dans un immeuble de 10 ans d’age avec une récente modernisation des ascenseurs et une rénovation complète des façades. Je dirai que si les propriétaires prennent soin régulièrement de leur bâtiment, je ne vois aucune menace concernant cette loi

Dernière modification par Mestra (01/01/2018 14h57)

Comme promis, je reviens vers vous pour un 1er bilan du "1 bedroom" en Airbnb à Makati, Metro Manila.

Après un démarrage sur les chapeaux de roue en février, une augmentation du nombre de commentaires positifs et un allongement progressif de la durée des séjours, je suis très satisfait de ce "Quarter".

Revenus: Février : PHP100K - Mars : PHP100K - Avril : PHP130K
Charges mensuelles : PHP22K

Pour rappel, l’investissement est de PHP12M pour la partie immobilière et PHP0,8M de frais et mobilier, soit PHP12,8M d’investissement total.

Le détail du financement est dans un post précédent.

J’attends encore un peu pour faire les premiers calculs de rendement brut, net, sur fonds propres… Je serai ravi de pouvoir approcher les PHP150K maintenant que la réputation est solide et le calendrier bien rodé.

D’autre part, j’ai appris que ma banque HSBC n’autorise désormais plus les prêts aux "Foreigners", c’est donc terminé la possibilité d’acquérir de l’immobilier aux Philippines à crédit sans être résident, HSBC était la seule à le permettre.

La grande nouvelle, c’est que je vais me marier à la fin de l’année et je vais, par conséquent, devenir résident Philippin. HSBC va pouvoir continuer à m’accompagner dans mes projets, en devise étrangère ou locale.

Également, les conditions de crédit vont s’assouplir puisque le financement pourra monter à 80%. Refaire de "l’equity" sur les prêts en cours sera à l’étude.

Après le bouclage d’une opération d’OBO en France, j’aurai pour objectif d’augmenter significativement mon patrimoine à Manille.

A suivre

Dernière modification par Mestra (30/04/2018 22h00)

Après plus d’un an sans nouvelle (eh oui, le temps de l’immobilier est un temps long). Voici une mise à jour de mes aventures sans frontières.

Dans le message précédent, j’indiquais que je souhaitais augmenter le patrimoine en achetant 1 nouvel appartement dans chacun des immeubles déjà en portefeuille.

Eh bien, le projet s’est déroulé avec modification et voici les détails :

1 - Pour commencer, j’ai fait une nouvelle opération d’OBO sur Paris sur un deuxième appartement avec la même banque et sur le même principe. Financement sur 20 ans (taux fixe 1,2% + ass). Avec ce cash, je suis donc maintenant re-prêt

2 - Acquisition en avril dernier dans l’immeuble "Parkplace" d’un appartement semblable en tout point au précédent (+ travaux de rénovation).



Coût de PHP 5 000 000 + PHP 500 000 (travaux, ameublement et frais divers). Mise sur le marché moins d’un mois après l’acquisition. Financement sur fonds propres.

Le vendeur était pressé, j’ai rencontré son représentant (neveu) lors de la réunion annuelle des copropriétaires. Le vendeur est basé en Californie, c’était son pied à terre lorsqu’il venait à Manille 1 à 2 fois par an. L’appartement est resté dans son jus depuis sa construction il y a 11 ans.

La transaction a été facile, son neveu travaille dans une banque locale et lui et son oncle ont été très accommodants une fois que nous sommes tombés d’accord sur le prix. C’est le genre de transaction propre que j’adore .

3 - Nouvelle acquisition, pas dans le bel immeuble "Milano", mais plutôt au vert. A l’écart des tours, dans la petite ville touristique de Tagaytay.

Après nous être mariés dans cette ville et avoir cherché des maisons à louer pour loger nos familles le temps des festivités, nous avons alors compris le potentiel pour un investissement en "short-term" à cet emplacement.

A 1H30 de route de la capitale, on est sur un plateau en altitude, il fait en moyenne 6-8° de moins que la grande ville, c’est tout le temps ventilé et la vue donne sur un lac magnifique avec un volcan à son centre. C’est un peu le "Deauville" de Manille, les gens aiment y passer le WE, au frais et au vert. Il y a beaucoup de restaurants, des activités et récemment, plusieurs compétitions des SEA GAMES s’y sont tenues. On a donc décidé de s’y installer.



Le concept est simple : transformer une grande maison en "Entertainment House" pouvant accueillir une famille nombreuse, un groupe d’amis ou même les salariés d’une petite entreprise. L’objectif est de répondre à la demande pour les "Wedding", les "Birthday Party", les "Family Gathering" ou les "Team building".

Résultats : une grande maison neuve, adaptée avec 15 vrais couchages, une grande table à manger, un barbecue, une karaoke-room, un espace pour les enfants, un espace "Videogame" et un accès à la piscine du "Clubhouse".



La transaction fut difficile, je vous passe les détails mais le vendeur a cherché à prendre avantage. Heureusement, pas né de la dernière pluie, on a réussi à s’en sortir. Quelques travaux d’ajustements et frais imprévus plus tard, le projet était mis sur le marché en toute fin septembre.

Coût : PHP 13 000 000 + PHP 2 000 000 (travaux, ameublement, frais divers…)

Financement sur fonds propres (60%) et à l’aide d’un prêt familial d’urgence (40%) remboursable dans 1 an .

Les biens sont loués et les revenus ont augmenté de façon exponentiel.



J’écrirai un nouveau message en janvier lorsque je ferai le bilan avec plus de détails sur les rendements (bruts, nets), les projets de refinancements, les frais de gestion, etc…

D’ici là, bonnes fêtes à tous et portez-vous bien… Moi, j’ai de nouveau le rhume, comme à la même époque il y a 2 ans. Tout peut arriver aux Philippines .

Dernière modification par Mestra (20/12/2019 03h30)

J’ai apprécié vos précédents retours et votre message du 19/12, je trouve celui d’hier particulièrement malvenu et inutile.
Vous ressortez des phrases de leur contexte (un taux de remplissage supposé à Paris or là vous le comparez aux Philippines et des rentabilités sur lesquelles on ne peut pas se prononcer).
On vous a expliqué pourquoi vos projections étaient biaisées, inutile d’y revenir.

La question intéressante est de savoir si vous arrivez à plus de 10% de rentabilité nette sur le premier bien par exemple et je vous le souhaite pour les autres, cela suffit à rendre ces opérations attrayantes.
Avec votre enthousiasme et votre implication, je n’en doute pas et ce que l’on vous a reproché était une certaine façon d’embellir des pourcentages en les caricaturant inutilement, ce qui occulte finalement que la réalité - même en deçà - reste excellente.
Je vous réitère donc mes félicitations et suivrai avec intérêt et bienveillance vos prochains messages ici.