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#1 27/09/2018 10h21

Membre (2018)
Réputation :   2  

Bonjour à vous,

Hier, pour parfaire ma culture immobilière, j’ai visité un immeuble dont un locataire ne paye pas son loyer.
Je n’ai jamais eu l’intention d’investir dans cet immeuble, car je n’ai ni l’expérience ni les épaules suffisantes pour me lancer dans ce genre de projet, mais du coup je me pose la question.

Est-ce que ça ne pourrait pas être une opportunité géniale pour un investisseur confirmé ?

Car voici le bien :
- Hypercentre d’une ville moyenne (30.000 habitants), à 200m de la gare.
- Petit commercre historique au rez de chaussée, celui-là ne partira jamais, et paye presque le crédit à lui seul.
- 2 appartements de type T2 au dessus, loués pour des tarifs dérisoires, donc grosses augmentations à prévoir au changement de locataire.
- 100.000€ net vendeur, pour un loyer potentiel de l’ordre de 1200€ à terme, soit un rendement (hors travaux) supérieur à 13%.

Sauf que !

Le locataire du premier, en place depuis moins d’un an, a déjà 4 mois d’impayés de loyer.
Et après visite de son appartement, on se doute qu’il sera un problème car les meubles et la cuisine sont délabrés, les murs et sols sont sales et il y a une fuite non traitée sur son robinet de cuisine ayant entrainé un dégât des eaux visible jusqu’au rdc des parties communes…

Il faudra donc :
- agir vite sur le dégât des eaux
- tenter de raisonner le locataire ou carrément le faire sortir (2 ans ?)
- Refaire à neuf son appartement à la sortie, et refaire les parties communes délaissées depuis 10 ans (avec l’assurance dégâts des eaux ?)

Du coup comme je disais, ce n’est pas pour moi, mais cela signifie aussi qu’il y aura très peu de concurrence, ce qui veut dire un prix très probablement très négociable, et donc une potentielle super affaire une fois le problème de locataire résolu.

Alors ? Cas d’école du bon plan pour investisseur testostéroné ou cas typique du mauvais investissement qui deviendra une catastrophe quoi qu’on y fasse ?

Mots-clés : impayé, locataire, loyer


"Ce qui est beau ce n'est pas le résultat, c'est l'effort qui a été fourni pour l'obtenir".

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#2 27/09/2018 10h47

Membre (2017)
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En général il y a mauvais investissement quand celui ci est mal préparé.

Ici plusieurs points:
- le locataire qui ne paie pas et que vous voulez virer. Il faut un motif. Si vous achetez en l’état, le non-paiement sera un motif, mais ce sera long et compliqué. Faites vos prévisions en considérant ce loyer comme perdu pour pas mal de mois et également les frais de procédure. Si c’est toujours rentable pourquoi pas, acheter et se lancer dans une procédure d’expulsion?
Autre motif, donner congé pour vente. Est-il possible de négocier avec le vendeur qu’il donne congé à son locataire pour la vente et d’acheter une fois qu’il sera parti?

- Les travaux : Il faut les chiffrer il n’y a pas de mystère. Pour faire jouer l’assurance je ne suis pas expert mais j’ai des doutes quand au fait que le dégâts des eaux sera survenu avant que vous souscriviez m’enfin bon peut être… Dans tous les cas des travaux ca se chiffre et vous serez si ca passe dans vos critères de rentabilité.

Tout ca sans oublier les fondamentaux d’un investissement immobilier.

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#3 27/09/2018 10h52

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Achetez des problèmes que l’on sait résoudre est, en effet, une bonne piste… le tout est de savoir résoudre de manière pérenne le problème qui fait fuir tout le monde (et d’avoir les épaules solides pour pouvoir faire le dos rond suffisamment longtemps)…

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (27/09/2018 10h52)


"Money is a tool to buy Time"

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#4 27/09/2018 11h16

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ESTJ

"Je préfère louper une bonne affaire, qu’en faire une mauvaise"

ce que vous économiserez en cash sur la vente, vous l’utiliserez en frais ( justice, huissier, travaux….)

(et pourtant je suis pro-immo, mais sélectif)

Dernière modification par Ricou (27/09/2018 11h19)


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#5 27/09/2018 11h36

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ENTJ

Je vois une bonne opportunité pour négocier +++.
Dans mes calculs , je ne prend pas en compte ce logement comme s’il n’existait pas… comme ça c’est tout bénef malgré les impayés et la remise en état qui en plus procure un déficit foncier/amortissement ( en fonction de la fiscalité ) par la suite…

Et du coup je serai donc gourmand sur la rentabilité… qui je le rappel doit se calculé en prenant en compte la totalité des travaux avec un loyer adapté post travaux…
Le fait de faire ce genre de calcul fait qu’on propose des bien remis à neuf , qu’on est moins embêté et qu’on réduit la part d’imprevu car tout est fait…

Après si sa passe c’est bien sinon tant pis cela fait une expérience.

Dernière modification par cricri77700 (27/09/2018 11h36)

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#6 27/09/2018 18h44

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D’accord avec ce qui a déjà été dit, c’est une opportunité à condition de savoir s’en dépatouiller et d’avoir les épaules solides (à tous points de vue : financièrement mais aussi moralement, car virer un locataire qui s’incruste est pesant).

Opportunité à nuancer car il y a souvent d’autres investisseurs avisés sur le coup, ce qui limite la possibilité de négociation. Même un immeuble à problème ne garantit pas d’être seul en lice, et donc de pouvoir faire son prix. Ca n’empêche pas d’essayer, mais si l’on fait une offre très basse, il faut savoir qu’on peut se faire souffler la bonne affaire par un autre "gros malin".


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#7 27/09/2018 20h26

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Il faut prendre en compte que c’est une ville moyenne de 30 000 habitants… donc moins de concurrence..
Il faut faire une offre très basse , bloqué le bien , signer le compromis et en parallèle faire venir artisan ect pour finaliser le projet.
Il faut également faire traîner la signature du compromis pour avoir un peu plus de temps… que le bien ne soit plus en vente.

Si c’est rentable on fonce , sinon il y a la condition de rétractation post signature.

Être réactif, c’est pas uniquement que une proposition , c’est un ensemble.
Un immeuble à problème se traite avec une offre très basse…
Et il faut mettre l’énergie par la suite pour bien tout ficeler : artisan , banque , connaissance du marché locatif , optimisation , confiance en sois … en général c’est à ce moment qu’il y a moins de monde…

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#8 27/09/2018 20h39

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J’ai vu une fois une vidéo d’Olivier Seban qui disait avoir payé un locataire pour qu’il parte.
En gros il achetait un bien 60 au lieu de 100 et proposait 20 au locataire pour qu’il parte.
Il avait dû s’assurer discrètement que le locataire accepterait le deal ou en tous cas ne pourrait pas le refuser.
J’avais trouvé l’idée originale.
L’idée est bien sûr la même que ce qui a déjà été dit : provisionner une perte quasi certaine en la déduisant largement du prix de vente.

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#9 27/09/2018 21h11

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ENTJ

Question valeur… je ne vais pas payer une personne qui me la met à l’envers ( étant nouveau propriétaire ) pour qu’il parte alors qu’il doit de l’argent… je vais plutôt bien le pourrir et le traîner en justice …

Mais l’idée peut être bonne pour d’autre… Question valeur et personnalité…

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#10 27/09/2018 21h19

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ENTP

Franc23 a écrit :

J’ai vu une fois une vidéo d’Olivier Seban qui disait avoir payé un locataire pour qu’il parte.
En gros il achetait un bien 60 au lieu de 100 et proposait 20 au locataire pour qu’il parte.
Il avait dû s’assurer discrètement que le locataire accepterait le deal ou en tous cas ne pourrait pas le refuser.
J’avais trouvé l’idée originale.
L’idée est bien sûr la même que ce qui a déjà été dit : provisionner une perte quasi certaine en la déduisant largement du prix de vente.

Rien de très original la dedans.

Le problème est comment formaliser le deal. C’est quasi impossible.

Il y a deux problèmes avec les locataires indélicats : Le loyer bien sûr, mais ça encore… et surtout les dégradation/nuisances. Un locataire peut laisser une ardoise de 5000 ou 10000€  mais peu aussi laisser 30000€ de dégâts derrière lui.

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[+2]    #11 27/09/2018 21h33

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@cricri : Attention, pas de délai de rétractation avec un compromis de vente portant sur un immeuble à destination commerciale ou mixte (comme ici).

@AleaJactaEst : il est justement possible de formaliser la transaction avec le locataire via acte notarié (indemnité d’éviction). Mais aucune assurance que le locataire accepte l’accord transactionnel proposé. Je pense quand même que la majorité des mauvais payeurs, et en particulier les plus « opportunistes » (à l’inverse des personnes honnêtes ayant une difficulté financière temporaire) accepteront volontiers de partir contre quelques milliers d’euros, la somme s’ajoutant à l’effacement des impayés sera considérée comme une aubaine.

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[+1]    #12 27/09/2018 23h26

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ENTJ

Ah oui … j’avais lu trop vite il y a effectivement un local commercial.
De plus pour le crédit, la garantie crédit logement ou un autre cautionnement bancaire ne serait pas possible également car il y a un local commercial…

Sinon pour mon argumentation, c’est l’idée générale que je retiens dans ce type de bien…  cela m’est arrivé 2 ou 3 fois mais offre refusé.. Après on accepte seulement 1 offre sur 20 ou 30 me concernant smile

Dernière modification par cricri77700 (27/09/2018 23h28)

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#13 28/09/2018 09h06

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Je complète mon post précédent concernant l’accord transactionnel qu’il est possible de négocier avec son locataire, avec la source :

Un bailleur peut-il négocier le départ de son locataire? - Capital.fr

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