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#1 18/09/2018 22h22

Membre (2016)
Réputation :   47  

Après un premier investissement dans l’immobilier qui s’est transformé sans le vouloir en investissement locatif, je viens de faire une offre d’achat pour un second appartement, un T2 de 50 m2.

Voici les caractéristiques :
Construction en 2007 / 1er étage d’un bâtiment à 2 étages / TF 450 € / charges de copropriété 1000 € par an / chauffage électrique.

Les charges comprennent l’entretien, l’eau froide et le gardiennage. La résidence a été vendue sur plan a des investisseurs qui habitent hors de la région et qui ont voulu défiscaliser. Une partie d’entre-eux revendent leurs logements. Les prix des T2 étaient jusqu’à présent d’environ 35 à 40 k€. Celui qui m’intéresse est à 24 k€. Le loyer charges comprises qui peut s’appliquer est de 330 € environ charges comprises.

Il n’y a pas de travaux à prévoir.

Le logement se situe dans une commune d’environ 5000 habitants qui compte quelques entreprises qui se portent bien. Il y a peu de logements vacants qui sont récents mais beaucoup de logements sociaux anciens mals situés vacants. L’environnement de la résidence est agréable.

Voici mon raisonnement :

En empruntant sur 15 ans, j’arrive grosso modo à 150 € de mensualités de crédit. Je me dis que même si je devais pratiquer un loyer agressif, c’est à dire compris entre 250 et 300 € par mois (alors que le prix du marché est vers 330 €), ma mensualité de crédit sera toujours couverte.

Mes interrogations :
- quel type de locataire vais je trouver ?
- vos éventuels conseils pour un locataire avec un statut précaire ?
- vos avis sur l’assurance GLI
- vos remarques

Dernière modification par max52 (18/09/2018 23h04)

Mots-clés : emprunt, investissement, locataire


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[+1]    #2 19/09/2018 09h15

Membre (2018)
Réputation :   3  

Bonjour,

Quelque remarque de ma part :
- 50m2 pour un T2 c’est beaucoup et pas très optimisé. Avez-vous la possibilité de le transformer en T3?

- vous dites qu’il n’y a pas de travaux. Avez-vous pensé à la fiscalité? Comment avez-vous prévu de louer le bien (quel régime)? Car même si le prix est faible, ça serait dommage de se faire massacrer par les impôts.
En plus, pour une commune de 5000 habitants à votre place j’aimerais proposer un appartement rénové avec goût pour se démarquer de la concurrence (même si elle est faible).

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[+1]    #3 19/09/2018 11h18

Membre (2014)
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Réputation :   492  

Bonjour.

Charges de copro élevées. Vérifier les compte rendu des AG. Probablement une résidence construite par un vendeur de défiscalisation. Le prix n’est vraiment pas cher. Quel est l’état du marché immobilier aux alentours?

Pour le type de locataire, c’est à vous de le définir fonction de l’environnement économique.

Pour la GLI, ça dépend du genre de locataire que vous allez trouver et votre aptitude à gérer.

Pour la rentabilité, soyez plus précis, notamment pour le type de bail que vous allez faire (meuble ou nu).


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#4 19/09/2018 21h19

Membre (2016)
Réputation :   47  

Effectivement, il s’agit d’une résidence construite par un vendeur en défiscalisation. Les charges sont trop élevées car la copropriété compte un gardien dont l’utilité reste à prouver. Il y avait très peu de votants à la dernière AG car j’imagine que les propriétaires, comme la propriétaire qui vent l’appartement, habitent loin et cela laisse le champ libre au syndic. Les prix pratiqués dans cette commune sont plutôt bas mais d’autres appartements du même type et dans la même résidence se vendent autour de 35 k€.

S’agissant des opportunités pour trouver un locataire : il y a des entreprises, une antenne d’IUT qui compte 100 élèves et sans doute des profils plus précaires.

Je comptais faire un bail nu.

J’ai un autre appartement loué en nu à un membre de ma famille. J’ai opté pour le régime réel car je compte réinvestir progressivement dans divers travaux : électricité, cuisine, menuiseries et isolation.

Par contre, je suis confronté à un autre problème, la personne qui a visité après moi a fait une offre au prix comme moi et s’agissant d’offres concomitantes, le propriétaire aura la faculté de choisir celle qui lui convient. J’avais indiqué que je financerai l’appartement par un prêt et l’autre acquéreur potentiel aurait un financement 100 % cash. Je pense que l’issue sera négative pour moi mais peu importe, on peut poursuivre sur cette discussion.

Finkbau a écrit :

Bonjour,

Quelque remarque de ma part :
- 50m2 pour un T2 c’est beaucoup et pas très optimisé. Avez-vous la possibilité de le transformer en T3?

- vous dites qu’il n’y a pas de travaux. Avez-vous pensé à la fiscalité? Comment avez-vous prévu de louer le bien (quel régime)? Car même si le prix est faible, ça serait dommage de se faire massacrer par les impôts.
En plus, pour une commune de 5000 habitants à votre place j’aimerais proposer un appartement rénové avec goût pour se démarquer de la concurrence (même si elle est faible).

Oui c’est peu optimisé mais impossible de faire un T3. Alors pour les impôts, j’y ai pensé. Quels sont les possibilités pour limiter les impôts (en dehors de réaliser des travaux) ? Oui vous avez raison pour proposer un logement qui se démarque.

En toute transparence, voici l’annonce :

Annonce immo

Il y a d’autres annonces sur ce site ce qui permet d’avoir une idée du marché immobilier dans cette commune.


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#5 19/09/2018 21h41

Membre (2014)
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Réputation :   422  

C’est loué? Il y a vraiment une demande locative?

https://www.leboncoin.fr/locations/1445756994.htm/

Les charges de copropriété sont vraiment énormes, 3 mois de loyer…

Dernière modification par Trahcoh (19/09/2018 21h42)

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#6 19/09/2018 21h56

Membre (2016)
Réputation :   47  

Non ça n’est pas loué.

Dans mon montage financier, j’avais vu les choses ainsi :

- emprunt sur 15 ans : 150 € /mois
- charges copro : 100 € / mois
- TF : 40 € / mois
Fourchette basse du loyer : 290 € charges comprises contre 330 à 350 € aujourd’hui.

L’avantage aussi c’est l’économie pour le locataire potentiel des frais d’agence. Cela est souvent un élément bloquant.

Effectivement, j’avais vu cette annonce de location et la commerciale m’a indiqué que parfois il ne prenaient pas la peine de changer les photos. J’ai plutôt pensé que la propriétaire était indécise entre poursuivre une location ou vendre et que finalement, elle souhaite vendre car elle n’a pas trouvé de locataire.

Dernière modification par max52 (19/09/2018 22h00)


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#7 20/09/2018 04h25

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max52 a écrit :

Par contre, je suis confronté à un autre problème, la personne qui a visité après moi a fait une offre au prix comme moi et s’agissant d’offres concomitantes, le propriétaire aura la faculté de choisir celle qui lui convient. J’avais indiqué que je financerai l’appartement par un prêt et l’autre acquéreur potentiel aurait un financement 100 % cash. Je pense que l’issue sera négative pour moi mais peu importe, on peut poursuivre sur cette discussion.

Pas certain. Il suffit que l’autre acheteur ne fasse pas d’offre. Pour les conditions suspensive de prêt, indiquez vos revenus et charges (De manière succinte) pour rassurer l’acheteur et surtout dépêchez vous de faire votre offre. Le premier qui offre possède un avantage certain. Dans tous les cas, vous aurez 10 jours après la date de signature du compromis pour vous rétracter.

Dernière modification par lachignolecorse (20/09/2018 04h26)


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#8 22/09/2018 14h20

Membre (2016)
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Fin de partie : le vendeur a choisi l’offre 100 % cash ce qui était prévisible. Au passage, cela m’a permis d’apprendre des choses.

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