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Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

#1 17/09/2018 20h29

Membre (2018)
Réputation :   12  

VOTRE PROFIL

- Cadre en CDD
- 23 ans
- TMI 14%
- Revenue net environ 27k€ net (je ne sais pas encore car je viens de signer, tout juste diplômé)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables ++ : j’apprend vite, j’aime les chiffres, et parents du métier/amis dans le domaine
- Fiscales bof bof : je m’informe sur internet, je peux trouver une info mais sinon pas plus que ça
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : déjà réalisé des travaux dans une maison, pour la partie électricité je connais moins mais j’ai de la main d’oeuvre disponible
- Sociales +++
- Temps disponible ++ : je peux me libérer (soir et week end)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement T2 de 31m²
- Année de construction : 1960
- Étage : Rez de chaussée, luminosité plutot bonne car traversante des deux côtés, pas d’ascenseur
- Libre
- Syndic bénévole, seulement 3 proprios pour 6 appartements (4 appartements des étages détenues par le même propriétaire)
- Chauffage individuel électrique
- Cours pour la copro mais seulement utilisé par les deux appartements du rez de chaussée (pas mentionné pour les autres locataires)
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Études de la copropriété : Bonne entente entre les trois propriétaires. Un seul possède les 4 appartements dans les étages, un proprio au rez de chaussée d’environ 50 ans qui vit à l’année et s’occupe de la copro. AG tous les deux ans car tout se passe bien et le proprio majoritaire n’est pas sur place. Pas de travaux à prévoir (je n’ai as encore vu les pv d’AG pour l’instant).
- Décoration : passable ! Salle de bain à refaire, cuisine un rafraîchissement à prévoir. 

LOCALISATION DU BIEN

- Première couronne proche de l’hyper centre
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Futur centre d’affaire en projet pour 2022 à 800m à pied. Arrêt de tram au bout de la rue.
- Place de parking dans la rue, stationnement gratuit et rue à sens unique.

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- 64 000€ + 6 300€ de frais de notaire environ
- Loyer envisagé 470€ + 30€ de charge (simulation faite avec fausse annonce sur un site, plus de 19 mails de demande de visite ! A relativiser car nous étions en période de recherche pour les étudiants)
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les ans pour prendre le cas le plus défavorable
- Frais de gestion locative : aucun car j’habite vraiment proche

- Travaux immédiats : 5 000€ + 1 500€ de mobilier environ
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : Aucun selon le vendeur
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire)

- Taxe foncière hors TEOM : 270€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : Pas étudié, des conseils ou ordre de prix ? 
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Pas étudié, des conseils ou ordre de prix ?

- Rentabilité brute : 8%
- Rendement opérationnel brut : 6.3% (Hypothèse PNO 250€/an et frais maintenance 100/an donné au proprio sur place qui gère la copro)

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit hors assurance : 1.45%
- Durée du crédit : 18 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : 8 000€
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : Non

Attention cette proposition était juste pour simuler le taux et les conditions car je voulais savoir si on allait me prêter en CDD. Je compte faire mon prêt sur une durée plus longue pour améliorer mon cash flow (idéalement je veux une mensualité de 350e) !

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée BIC au réel LMNP. Déclaration faite par un expert comptable.

CASH FLOW

- Cash flow positif d’environ 60€ (pour un emprunt sur 25 ans, mensualité 345€)
(Calculé avec le site rendement locatif, en prenant en compte la fiscalité du LMNP au réel et les couts d’expert comptable …etc)

QUESTIONS

- Le bien est à la vente depuis un certain temps, mise en vente à 75 000€ et en trois/quatre mois descendu à 67 000€. En questionnant le propriétaire on pourrait s’entendre sur 64 000€. Ce qui m’inquiète c’est le temps qu’il est resté à la vente … je n’arrive pas à trouver de raison ! Un T2 dans ce secteur de la ville et tout les autres que j’ai visité sont aux environs de 72k€/76k€. L’hypothèse que j’ai, est que la salle de bain est à refaire car toute petite (1m sur 2m) pour toilette, lavabo et douche …
Qu’en pensez vous ?

- Que pensez vous de cette investissement ? J’ai déjà visité un petit nombre de biens, fait des calculs mais j’ai besoin d’un avis externe, j’ai peut être la tête dans le guidon et loupé un détail …

Nota : Le propriétaire a plusieurs appartements, dont trois dans la ville mais ne vend que celui la, pour garder les deux autres pour ses enfants. Le reste de ses biens sont en Espagne et Portugal. Il est pressé de vendre car a d’autres projets dans ces pays !

Merci par avance de m’avoir lu !

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel)


Boursorama, Yomoni, Linxea

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#2 17/09/2018 20h39

Membre (2013)
Réputation :   5  

Bonsoir,

Première ligne et, comme vous l’indiquez ensuite, premier problème : le CDD.
Je ne connais pas d’établissement bancaire qui prêtera sur la base d’un CDD hormis si vous avez du cash collatéral à nantir mais vous indiquez 8000€.

Quand se termine votre période d’essai ? En cadre, elle est de 4 mois et souvent renouvelable une fois.
J’imagine que si vous venez de commencer, votre employeur ne vous signera pas de promesse d’embauche pour appuyer le dossier.

Commencer par avoir un dossier bancable pourrait être la première chose à faire avant de négocier un prix.

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#3 17/09/2018 21h05

Membre (2018)
Réputation :   12  

Bonsoir.
Mer.ci pour votre réponse rapide !

Je n’ai pas trop détaillé ce point c’est vrai dans mon message.
Mon problème n’est pas tellement là car j’ai contacté mes deux banques et un courtier, ils sont tous prêt à me prêter. J’ai même été étonné de voir qu’ils me rappellent le soir même pour savoir si j’avais reçu l’offre, que ce n’est pas définitif et que je pouvais encore négocier, c’est un premier jet de simulation etc.
J’ai n’ai pas tellement un profil à risque je pense pour eux (étude et employeur).

J’ai négocié de ne pas avoir de période d’essai car j’étais en alternance pendant 1 an dans l’entreprise avant mon CDD.
Je n’ai pas de promesse d’embauche écrite mais des possibilités par la suite.


Boursorama, Yomoni, Linxea

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#4 17/09/2018 21h49

Membre (2017)
Réputation :   32  

INTJ

Bonsoir Supetar,

Rassurez-vous, j’ai moi même réussi à emprunter 36.000€ tout en étant et CDD, à l’étranger hors zone euro qui plus est. Le satané sacro-saint CDI n’est pas une condition sine qua non à l’accès au crédit.

Quant à l’assurance PNO, je paye moi même 109€ par an pour un apprartement de 54 m2. Ca vous donne un ordre d’idée.

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#5 18/09/2018 09h34

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Pour expliquer la différence de prix, ce bien a 3 défauts importants :
- rez-de-chaussée
- 1960 + chauffage électrique : si les murs n’ont pas été isolés, ça veut dire inconfort en hiver et grosses factures d’électricité. D’autre plus au RDC où on n’a pas le voisin du dessous pour vous réchauffer. En locatif, souvent ça ne rebute pas les gens au moment du choix (pourvu que l’appartement soit de bonne qualité par rapport au loyer), mais typiquement ça fait des locataires qui ne restent pas longtemps.
- petite salle d’eau, comme vous l’avez bien identifié.
Ajoutez-y les travaux de rafraîchissement nécessaires, et vous avez de très bonnes raisons pour qu’il ne se vende pas, même à un prix inférieur aux autres appartements disponibles.

Permettez-moi d’énoncer une lapalissade : le bon prix, c’est celui auquel ça se vend. S’il est toujours sur le marché, c’est donc qu’il est trop cher.

C’est difficile de se faire une idée de l’intérêt et de l’attractivité sans avoir une idée de l’emplacement. Vous indiquez première couronne, mais de quoi ? Région parisienne ?

Sur la marge de négo, affiché 67000 €, peut être négocié à 64000 € : 4,5 % de baisse, vous êtes gentil. Regardez les expériences relatées par d’autres foreumeurs pour savoir ce qu’est une vraie négo !
Pour autant, je vais énoncer encore deux lapalissades :
- la seule façon d’être sûr de l’avoir, c’est de faire une offre au prix.
- plus on fait une offre basse, plus on prend le risque de ne pas l’avoir.

Le prix à payer ne se détermine pas selon ce que le vendeur en voudrait (il peut rêver tant qu’il veut, ce n’est pas votre problème), mais selon :
- sa valeur intrinsèque évaluée par rapport au marché local
- la rentabilité que vous escomptez en tirer.

Au total, je dirais que la rentabilité n’est pas extraordinaire ; mais pour une première expérience ça peut le faire.

Dernière modification par Bernard2K (18/09/2018 09h46)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#6 18/09/2018 16h58

Membre (2018)
Réputation :   12  

Bonjour Bernard2K,

Cela me fait plaisir de voir un de vos messages sur ma file, mer.ci à vous !
Effectivement les 3 défauts sont ceux que j’avais identifié dans l’ensemble.

Bernard2K a écrit :

Permettez-moi d’énoncer une lapalissade : le bon prix, c’est celui auquel ça se vend. S’il est toujours sur le marché, c’est donc qu’il est trop cher.

Au prix négocié de 64K€ il est pile sur le prix au mètre carré dans le secteur …

Bernard2K a écrit :

C’est difficile de se faire une idée de l’intérêt et de l’attractivité sans avoir une idée de l’emplacement. Vous indiquez première couronne, mais de quoi ? Région parisienne ?

Non pas en région parisienne. Quand je dis première couronne, c’est que l’hyper centre est "entouré" de quatre grands axes, l’appartement est situé juste à l’extérieur d’un de ces axes. Environ 10 min à pieds de l’hyper centre. A 8 min de la gare à pieds, et 3 min du prochain centre des affaires.

J’ai déjà proposé 63k€, il m’a indiqué avoir une autre offre à ce prix et a décliné la mienne également.

Sa valeur intrinsèque … compliqué à évaluer. Je sais qu’il se louerait bien à cette emplacement et avec une belle déco. Mais cela veut dire que j’ai du rafraîchissement à faire ! Et surtout par rapport au marché local il est vraiment en dessous des prix pratiqués dans le même quartier …


Boursorama, Yomoni, Linxea

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#7 18/12/2018 10h17

Membre (2018)
Réputation :   12  

Bonjour,

Le projet a légèrement avancé, j’ai trouvé le bien, signé le compromis et j’ai 4 propositions de banques.
Je m’attendais à des offres classiques avec un montant, une durée et un taux mais je suis un peu plus embêté, on m’a proposé 3 montages différents.

J’aimerai avoir votre avis et de l’aides sur les questions que je me pose.

Informations du projet :
- Prêt pour une résidence principale (achat 120k€ FAI), l’appartement sera en faite mis en location pour une colocation. Je suis en CDD et on ne voulait pas me financer pour du locatif.
- Endettement avec ce projet à 23%.
- Financement à 110%
- Condition mensualité moins de 600€/mois

Banques : a écrit :

Proposition 1
montant : 132 k€
taux : 1,75%
durée : 25 ans

Proposition 2
montant : 131 k€
"Taux moyen" : 1.64% (Taux moyen ce n’est pas très explicite …)

Une ligne de : 71 k€
taux : 1,74%
durée : 25 ans

Une ligne de : 60 k€
taux : 1,28%
durée : 15 ans

Proposition 3
montant : 131 k€
taux : 1,39%
durée : 20 ans
10 ans fixe + 10 variable capé 2
La stratégie proposé est après la 1er année, de baisser les mensualités pour allonger sur 25 ans le prêt. Exonéré de IRA à partir de la 11eme année.
Solution intéressante car je commence à payer des impôts sur les loyers vers la 10eme année, donc envisager la revente après ? (Par contre mensualité plus élevé et je recherche du cash flow)

Proposition 4
montant : 131 k€
taux : 1,96%
durée : 25 ans

Je suis un peu embarrassé et surpris avec ces offres et je ne sais pas trop comment les comparer (ça bouscule bien mes croyances aussi …)

Pour les comparer j’ai regardé un peu le TAEG mais pas trop parlant…
Sinon j’ai calculé le coût total du crédit.

Coût total frais+intérêt+assurance :
Proposition 1 : 33k€ mensualité : 543€
Proposition 2 : 34k€ mensualité : 548€
Proposition 3 : 24k€ mensualité : 640€
Proposition 4 : 40k€ mensualité : 567€

- Je vais éliminer directement la proposition 4 car elle est facile à comparer à la première et elle est moins avantageuse.
- La proposition 1 semble la plus intéressante sur le coût total du crédit. Est ce que c’est correcte de comparer des prêts avec cette méthode ?
- La proposition 2 a une part d’intérêt plus faible dans le coût total mais elle est pénalisé par le prix de l’assurance des deux lignes … Est ce normal sur ce type de prêt gigogne ?
Peut être puis je changer pour une assurance moins cher par la suite et optimiser le coût du crédit ? 
- La proposition 3 ne me semble pas intéressante car mon objectif est d’obtenir du cash flow, la mensualité est trop élevé, ça ne passe pas dans mes simulations. Sauf si je peux effectivement la réduire après la première année à 527€ environ (d’après les simulations de la conseillère).

Merci par avance pour votre aide !
Bonne journée


Boursorama, Yomoni, Linxea

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#8 18/12/2018 11h08

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Prêt de 132 k€ : ce bien n’a donc rien à voir avec l’étude de cas objet du présent fil dont le bien coûtait 64 k€. Le mentionner eut aidé à la compréhension du lecteur.

Vous êtes conscient que vous avez fait une fausse déclaration aux banques et que vous pourriez en subir les conséquences. Si vous en êtes conscient, c’est bien.
 
Pour moi la proposition 3 est de loin la plus intéressante. Coût total du crédit inférieur de 10 k€ aux autres, taux très bas, durée de 20 ans ce qui est l’optimum pour du locatif. En plus l’exonération d’IRA à partir de 11 ans colle exactement à votre stratégie de revendre après 10 ans. Si vous pouvez vous le permettre, n’abaissez pas la mensualité comme ça vous désendetterez plus vite votre bien.

Un prêt démesurément long, mais cher, peut certes aboutir à un cashflow positif mais aboutit surtout à enrichir la banque.

Votre enrichissement, ce n’est pas seulement le cashflow, mais aussi le désendettement du bien. Vous envisagez une revente au bout de 10 ans. Calculez combien vous aura rapporté en net l’opération, au total, selon les différents emprunts. Ceux qui vous auront rapporté davantage en cashflow vous coûteront en revanche très cher sur le reste net après revente (compte tenu du CRD plus élevé, et des IRA).

Dernière modification par Bernard2K (18/12/2018 11h32)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#9 18/12/2018 14h16

Membre (2014)
Réputation :   87  

Supetar a écrit :

Bonjour,

Le projet a légèrement avancé, j’ai trouvé le bien, signé le compromis et j’ai 4 propositions de banques.
Je m’attendais à des offres classiques avec un montant, une durée et un taux mais je suis un peu plus embêté, on m’a proposé 3 montages différents.

J’aimerai avoir votre avis et de l’aides sur les questions que je me pose.

Informations du projet :
- Prêt pour une résidence principale (achat 120k€ FAI), l’appartement sera en faite mis en location pour une colocation. Je suis en CDD et on ne voulait pas me financer pour du locatif.
- Endettement avec ce projet à 23%.
- Financement à 110%
- Condition mensualité moins de 600€/mois

Banques : a écrit :

Proposition 1
montant : 132 k€
taux : 1,75%
durée : 25 ans

Proposition 2
montant : 131 k€
"Taux moyen" : 1.64% (Taux moyen ce n’est pas très explicite …)

Une ligne de : 71 k€
taux : 1,74%
durée : 25 ans

Une ligne de : 60 k€
taux : 1,28%
durée : 15 ans

Proposition 3
montant : 131 k€
taux : 1,39%
durée : 20 ans
10 ans fixe + 10 variable capé 2
La stratégie proposé est après la 1er année, de baisser les mensualités pour allonger sur 25 ans le prêt. Exonéré de IRA à partir de la 11eme année.
Solution intéressante car je commence à payer des impôts sur les loyers vers la 10eme année, donc envisager la revente après ? (Par contre mensualité plus élevé et je recherche du cash flow)

Proposition 4
montant : 131 k€
taux : 1,96%
durée : 25 ans

Je suis un peu embarrassé et surpris avec ces offres et je ne sais pas trop comment les comparer (ça bouscule bien mes croyances aussi …)

Pour les comparer j’ai regardé un peu le TAEG mais pas trop parlant…
Sinon j’ai calculé le coût total du crédit.

Coût total frais+intérêt+assurance :
Proposition 1 : 33k€ mensualité : 543€
Proposition 2 : 34k€ mensualité : 548€
Proposition 3 : 24k€ mensualité : 640€
Proposition 4 : 40k€ mensualité : 567€

- Je vais éliminer directement la proposition 4 car elle est facile à comparer à la première et elle est moins avantageuse.
- La proposition 1 semble la plus intéressante sur le coût total du crédit. Est ce que c’est correcte de comparer des prêts avec cette méthode ?
- La proposition 2 a une part d’intérêt plus faible dans le coût total mais elle est pénalisé par le prix de l’assurance des deux lignes … Est ce normal sur ce type de prêt gigogne ?
Peut être puis je changer pour une assurance moins cher par la suite et optimiser le coût du crédit ? 
- La proposition 3 ne me semble pas intéressante car mon objectif est d’obtenir du cash flow, la mensualité est trop élevé, ça ne passe pas dans mes simulations. Sauf si je peux effectivement la réduire après la première année à 527€ environ (d’après les simulations de la conseillère).

Merci par avance pour votre aide !
Bonne journée

Visiblement les banques ne sont pas emballées à vous prêter sur 25 ans.
A mes yeux toutes les propositions sont bancales:
En général on reste investi 8 ans et c’est donc sur cette durée qu’il faut aller chercher le meilleur taux.
D’autre part, la  perspective de payer du taux variable dans 10 ans rajoute un aléa.

A votre place je sonderais les banques sur 20 ans et referais le point

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#10 18/12/2018 19h04

Membre (2018)
Réputation :   12  

Bonjour, et mer.ci pour vos réponses à tous les deux.

Bernard2K a écrit :

Prêt de 132 k€ : ce bien n’a donc rien à voir avec l’étude de cas objet du présent fil dont le bien coûtait 64 k€. Le mentionner eut aidé à la compréhension du lecteur.

Vous êtes conscient que vous avez fait une fausse déclaration aux banques et que vous pourriez en subir les conséquences. Si vous en êtes conscient, c’est bien.

Désolé .. Effectivement le projet a changé !
J’ai trouvé un appartement qui me plait pour y vivre. Ma première intention était d’y vivre au moment de la visite et des démarches mais j’envisage aussi de m’installer avec ma copine dans son appartement …
Tant que le crédit est payé je ne pense pas que le banquier viendra s’inquiéter.

Bernard2K a écrit :

Pour moi la proposition 3 est de loin la plus intéressante. Coût total du crédit inférieur de 10 k€ aux autres, taux très bas, durée de 20 ans ce qui est l’optimum pour du locatif. En plus l’exonération d’IRA à partir de 11 ans colle exactement à votre stratégie de revendre après 10 ans. Si vous pouvez vous le permettre, n’abaissez pas la mensualité comme ça vous désendetterez plus vite votre bien.

Un prêt démesurément long, mais cher, peut certes aboutir à un cashflow positif mais aboutit surtout à enrichir la banque.

Votre enrichissement, ce n’est pas seulement le cashflow, mais aussi le désendettement du bien. Vous envisagez une revente au bout de 10 ans. Calculez combien vous aura rapporté en net l’opération, au total, selon les différents emprunts. Ceux qui vous auront rapporté davantage en cashflow vous coûteront en revanche très cher sur le reste net après revente (compte tenu du CRD plus élevé, et des IRA).

Je m’attendais pas du tout à ce que la proposition 3 soit vu comme la meilleure …
Enrichir la banque oui mais avec le loyer de mes locataires donc je ne suis pas tellement concerné non ?

J’ai fais le calcul pour comparer la proposition 2 (prêt gigogne) et la proposition 3 :

Comparaison : a écrit :

Hypothèses :
-  logement vacant 1 mois tous les 1 an
- placement du cash flow à 2%/an
- Revente du bien au prix dans 10 ans
- Non prise en compte de la fiscalité

Scénario 1 (prêt gigogne, taux moyen 1,64%, sur 25 ans)

Cash flow sur 10 ans : 13 000€
Placé à 2%/an, gain sur 10 ans : 14 600€

Capital restant au bout de 10 ans : 86 000€
IRA (6 mois d’intérêts) : 800€
Gain de la revente : 120 000 - 86 000 - 800 = 33 200€

Total de l’opération sur 10 ans (cash flow+gain revente) : 14 600+ 33 200 = 47 800€

Scénario 2 (prêt 1,39% sur 20 ans)

Cash flow sur 10 ans : 2 280€
Placé à 2%/an, gain sur 10 ans : 2 540€

Capital restant au bout de 10 ans : 72 000€
IRA (6 mois d’intérêts) : 0€
Gain de la revente : 120 000 - 72 000 - 0 = 48 000€

Total de l’opération sur 10 ans (cash flow+gain revente) : 2 540 + 48 200 = 50 540€

Que pensez vous de la validité du calcul, la démarche est bonne ?

spot a écrit :

Visiblement les banques ne sont pas emballées à vous prêter sur 25 ans.
A mes yeux toutes les propositions sont bancales:
En général on reste investi 8 ans et c’est donc sur cette durée qu’il faut aller chercher le meilleur taux.
D’autre part, la  perspective de payer du taux variable dans 10 ans rajoute un aléa.

A votre place je sonderais les banques sur 20 ans et referais le point

Pourquoi les banques ne sont pas emballées à me prêter sur 25 ans ? Comment le déterminez vous ?
Si je réduis la durée de mon prêt mes mensualités vont augmentées et donc mon cash flow diminuer … Sur 8 ans c’est impossible de sortir un CF positif.

Effectivement si je choisi la proposition avec un taux variable c’est dans l’optique de revendre le bien au bout de 11 ans.

Dernière modification par Supetar (18/12/2018 19h05)


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#11 19/12/2018 14h17

Membre (2014)
Réputation :   87  

2 banques sur 4 vous ont fait des offres structurées en deux sous offres.
Celles qui vous ont proposés 25 ans "one shot" sont plutôt sur la fourchette haute en termes de taux.
J’entends bien que vous voulez garder le bien plus longtemps mais l’expérience montre qu’on revend son bien plus tôt qu’anticipé.

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