Investir seul quand on est en couple, quelle capacité d'emprunt ?

Jerhau · #1

Bonjour à tous,

Petite question que je me pose depuis quelque temps, je pensais avoir la réponse, mais certaines discussions que j’ai eu ce week-end m’ont mis le doute donc je voulais la soumettre à vos avis.

Et donc, je suis en couple, pacsé, 2 enfants, le régime du pacs est celui de la séparation des biens.
Nous avons acheté il y a peu, ensembles, notre résidence principale en indivision (à 50/50) dont j’assume 60% du crédit (en raison de la répartition de nos revenus, il s’agit ici d’un accord oral entre moi et mon épouse, rien n’a été écrit à ce sujet).

Je souhaite investir pour me créer un patrimoine (et devenir rentier dans 10 ans), et pour des raisons personnelles, j’aimerais que ce patrimoine me soit propre pour me sécuriser une hypothétique séparation (exit la SCI avec madame donc).

Quand j’irais voir la banque, pour calculer le sacro-saint taux d’endettement, est-ce qu’ils prendront en compte 50% du crédit de la RP (comme j’ai toujours cru), ou est-ce qu’il y a un risque qu’on me sorte un truc du genre "vous êtes solidaires des besoins du foyer" et donc 100% du crédit de la RP (voire le cas farfelu du conseiller qui calculerait un ratio de revenus et compterait 60%) ?

Car ça change tout, à 50% du crédit mon taux d’endettement me permet d’investir, mais à 100% du crédit pour avoir une chance je dois soit endre ma RP soit trouver un rendement à 30% pour faire baisser l’endettement….

EDIT : toutes mes excuses à tous les lecteurs pour l’ignoble faute d’orthographe dans le titre, mais je ne peux pas le modifier malheureusement :’(

Dernière modification par Jerhau (17/09/2018 14h07)

Mots-clés : credit, endettement couple, locatif

skarnik · #2

Bonjour,
Cela dépend de votre courtier ou banquier.
Je sais que le mien divise en 2 les dettes du ménage quand je veux emprunter en nom propre.

Sandtia · #3

Je viens d’obtenir des accords de prêts pour mes deux prochains investissements achetés en mon nom propre.
Je ne suis ni mariée, ni pacsée, mais nous vivons en concubinage.

Ma banquière CE a tenu compte des revenus total du couple pour monter mon dossier et de tous mes crédits (maison + 1er investissement).
M. n’a qu’un seul crédit conso mais elle ne l’a pas mentionné dans la fiche de demande de prêt.

Je ne sais pas si c’est ainsi dans les autres banques mais vous avez un début de réponse.

Hunsvestisseur · #4

Bonjour,

Je pense que étant donné que vous êtes pacsés, séparation de biens ou pas, il s’agit de votre RP et vous êtes donc solidaires tous les deux des dettes de votre ménage. D’autant plus ici vis-à-vis de la banque qui a fait le crédit sur votre RP, si vous êtes co-emprunteurs vous êtes tous les deux solidaires.

Le problème se pose souvent également pour un loyer, où le loyer mensuel n’est pas forcément coupé en 2 dans les charges mais on peut l’expliquer ensuite pour motiver la demande de crédit (comme quoi vous êtes bien 2 à payer le loyer).

Après cela dépendra de l’application que chaque banque fait des règles sur le taux d’endettement.

Aussi il faut le voir plutôt dans ce sens:
Si le nouvel investissement que vous comptez faire n’est pas pour les besoins de la vie courante de votre couple, alors votre partenaire de pacs ne sera pas solidaire de cette dette. Mais vous vous êtes bien solidaire du paiement des charges de votre RP comme l’est votre partenaire.

Mais, on peut quand même lire sur le site du service-public.fr:

www.service-public.fr a écrit :
Toutefois, cette solidarité entre partenaires ne joue pas pour les dépenses manifestement excessives.

Elle est aussi exclue, en l’absence de consentement des 2 partenaires :

pour un achat à crédit,
ou pour un emprunt sauf exceptions (somme modeste nécessaire à la vie courante du couple ou, en cas de pluralité d’emprunts, sommes raisonnables par rapport au train de vie du ménage).
En dehors des besoins de la vie courante, chaque partenaire reste responsable des dettes personnelles qu’il a contractées avant ou pendant le Pacs.

Herrecir40 · #5

Pour moi dont la situation est similaire à la vôtre, la banque prend en compte mes revenus et seulement 50% de ma résidence principale car en indivision à 50/50.
Néanmoins le banquier m’a demandé les fiches de salaire de ma conjointe pour appuyer/ rassurer le dossier si nécessaire.
Apparemment chaque banque fonctionne un peu différemment.

Monceau · #6

Ayant vécu la même situation mon avis est plutot tranchée - c’est la prise en compte de 100% car le prêt est solidaire. En effet, si votre conjoint ne paie pas sa part, la banque vous demandera la totalité du paiement. Donc vous etes officiallement endettés de 100% de prêt pour votre RP.

Les deux banques que j’ai consulté m’ont sorti lors du rdv "mais non c’est 50/50" et après avoir creusé auprès le service compentent c’était confirmé que que la prise à 100% sera faite. Donc faites attention si "50/50" promis par le conseiller va tenir la route lors du dépots du dossier.

Jerhau · #7

J’aime pas trop vos réponses dans le sens où si je devais assumer seul le prêt de la RP, je serais endetté à 38%, et on monte à 52% si je compte mon premier (mauvais) investissement d’il y a quelques années (ancienne RP, -170€ de cashflow)…

Donc ça veut dire que si je veux me faire financer par une banque, il va falloir montrer un dossier vraiment hyper carré.

Heureusement qu’il y a moult lectures et conseils à ce sujet sur ce forum, j’aime bien le bleu, heureusement, je crois que je vais passer (encore) un paquet d’heures à vous lire….

Sandtia · #8

Pourquoi ne vendez-vous pas ce 1er investissement lourd de charges, qui plombe vos futurs investissements ?

En le conservant vous perdez 170€/mois, et vous avez un dossier moins solide pour la banque car votre taux d’endettement reste élevé.

Est ce que le montant de la vente couvre le montant du crédit restant dû ? Si oui cela limiterai la casse, et vous pourrais envisager plus sereinement un investissement plus rentable.

Vendre vous permettra de passer à autre chose.

Dernière modification par Sandtia (17/09/2018 17h14)

Gratouille · #9

Une autre idée serait quand même d’acheter en couple, ce qui rassure tout de même la banque et ses cautionnaires et vous permettra d’emprunter donc à meilleur taux.
Pour résoudre votre besoin d’etre seul à bord, vous ne laissez qu’un faible % à votre conjointe.

Timinel · #10

Sandtia a écrit :
Pourquoi ne vendez-vous pas ce 1er investissement lourd de charges, qui plombe vos futurs investissements ?

Car la vente serait a perte …

cependant le point mérite etude, il faut bien couper sa perte a un moment, vous n’avez pas d’obligation dessus ( fiscal notamment ) donc une certaine liberté de limite la casse eventuellement a un changement de locataire.

Question annexe : avec les taux bas, un prix un peu plus faible , est ce que ce serait un mauvais investissement pour quelqu’un ( qui ne cherche pas 10%) ?

@Gratouille,
Encore faut il que la compagne en aie envie (ca peut etre plus facile de convaincre le banquier )
et potentiellement un problème pour plus tard qui s’accumulerait au fait que deja il y a un certain déséquilibre non officiel dans les remboursements.

Cdt

Dernière modification par Timinel (18/09/2018 09h14)

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Sandtia a écrit :

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