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#1 09/09/2018 14h07

Membre (2018)
Réputation :   0  

Bonjour

VOTRE PROFIL

Le but n’est pas de faire du bénéfice sur un immeuble mais d’occuper une partie et que les loyers payent une partie voir la totalité des charges.

- PACSE, 28 et 28, 48000 net annuel

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble
- Année de construction : 1930
- Étage (2), , surface (369m²), ascenseur non
- RDC : Parking 8 places
- 1er : 2 T3 de 80m² libre et 88m² occupé
- 2nd : T5 de 180² Terrasse sur le toit
- Chauffage individuel gaz
- Compteurs d’eau et d’électricité  individuels. manuels
- Concierge  non
- Décoration :  moderne

LOCALISATION DU BIEN

- 59, Tourcoing
- Centre-ville

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- 290700
- Loyer déjà pratiqué 600 euros le T3 occupé et même tarif pour celui actuellement libre
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)

- Travaux immédiats rénovation T3 libre
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) 30000
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) 30000 + façade(38000)

- Taxe foncière 1950

- Rentabilité brute : 5%
- Rendement opérationnel net: 3.57%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport :21000
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance= A venir
- Durée du crédit 20 ans
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) :

RÉGIME D’EXPLOITATION à voir

- location nue (foncier réel, micro foncier)
- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC)

CASH FLOW

  -470.42€ /m calcul rendement locatif avec  Régime Réel de déficit foncier en incluant un taxe d’habitation 1300 propriétaire dans le T5.

Ma question est aujourd’hui nous avons un soucis sur la matrice cadastrale du bien, en effet nous avons 8 places de parking, 2 T3 au premier mais le T5 n’est pas référencé.
Donc il n’est pas sur la matrice cadastrale et n’existe pas pour les impôts, le but est donc de régulariser la situation.

Les façades n’ont pas été modifiées, selon vous quelles sont les démarches en plus du H2 à effectuer ? Quels sont les impacts suite à cette modification ?

En vous remerciant par avance.

Edit : je me suis loupé sur le titre DÉPARTEMENT 59

Dernière modification par Douds972 (09/09/2018 17h00)

Mots-clés : cadastre, immobilier, impôts

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#2 11/09/2018 19h22

Membre (2018)
Réputation :   0  

Bonjour,

Je me répond mais si ça peut servir :

- Dans ce cas le document H2 suffit.
- Impact sur le montant de la taxe foncière.

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#3 11/09/2018 20h26

Membre (2014)
Réputation :   13  

Pourquoi cet investissement?
un appartement qui n’est pas sur la matrice, un rendement très faible, un cashflow négatif.. j’ai loupé quelque chose?

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#4 11/09/2018 21h10

Membre (2018)
Réputation :   0  

Le rendement est faible parce que nous occupons le logement qui a le plus de valeur.

Si il était en location également il faudrait compter 1100 euros de plus par mois .

Et la nous serions à un rendement net de 7.69% et un cash flow +656/mois.

Dans mon cash flow j’inclus toutes les charges même celles qui ne sont pas liées directement à l’investissement, impôts sur le revenu, taxe habitation, eau gaz elec …

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#5 11/09/2018 21h59

Membre (2018)
Top 20 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   314  

Bonsoir,

Je redoute que cette description incomplète pose plusieurs problèmes.

Je présume que vous avez demandé la fiche d’immeuble au service de la publicité foncière.

1 - Le notaire chargé de la vente fera la même demande….et…
- soit la description dans l’acte de vente que vous aller signer coïncide avec celle de la fiche d’immeuble et vous prenez un risque important…
- soit il existe un écart et il demandera à l’ancien propriétaire des explications s’il est un tant soit peu sérieux…

Il conviendrait de connaître la description de l’immeuble lors de la précédente mutation. Les références de l’acte figurent dans la fiche d’immeuble.

2 - La dernière mise à jour générale des valeurs locatives qui servent de base au calcul de la taxe foncière a été réalisée en 1970.
- soit le deuxième étage n’existait pas à l’époque ==>  surélévation après 1970 non déclarée et vraisemblablement sans permis de construire
- soit le deuxième étage résulte de la transformation de locaux annexes (combles, grenier) non déclarée
- soit le deuxième étage n’a pas été déclaré à l’époque
- soit il existe un écart entre la description de la fiche d’immeuble et les déclarations faites en 1970 : les 3 appartements ont été pris en compte pour le calcul de la taxe foncière

Vous avancez une taxe d’habitation de 1300 euros pour l’appartement du deuxième étage : est ce une estimation ou avez vous entre les mains l’avis d’imposition ? Dans ce cas, l’appartement du 2ème étage est connu des services fiscaux.

Si c’est le cas, la taxe foncière en tient compte, les valeurs locatives retenues étant liées (valeur locative taxe foncière = 50 % de la valeur locative taxe d’habitation)

Seule la consultation de toutes les fiches H2 de l’immeuble permettrait de conclure.

3 - Si l’appartement du 2ème étage n’est pas pris en compte pour le calcul de la taxe foncière, on peut également craindre que certaines améliorations dans les 2 appartements du premier étage n’aient pas été prises en compte, que les surfaces ne soient pas exactes, ce qui pourrait entrainer une nouvelle augmentation de la taxe foncière globale si l’administration fiscale révise tout le dossier…

Situation plutôt complexe, je vous recommande de discuter du cas avec votre notaire et de surtout pas vous fier au notaire du vendeur…

Cordialement

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (12/09/2018 11h32)

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