Bre : étude de cas immobilier (maison de 3 niveaux)

Bre · #1

VOTRE PROFIL

- en concubinage, 37ans, tmi 30% revenus : fluctuants : environ 2000€/mois d’autoentrepreneur en achat revente d’objets, 650€ de location touristique d’un appartement sans crédit, 150€ de cashflow d’un second meublé

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : bonnes
- Fiscales : moyennes
- Artisanales : moyennes plutôt bricoleur mais sans plus
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : 4 jours par semaine

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : maison de 3 niveaux avec terrain et garage d’environ 80m² au sol avec possibilité d’etage
- Année de construction 1950
- vide, bonne luminosité bon quartier
- Chauffage au gaz de ville

LOCALISATION DU BIEN

- drôme
- quartier commercant, parking a 50m
- la ville est plutôt dynamique et n’a pas de gros problème de chomage
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? je ne sais pas, si oui un peu mais pas beaucoup

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire 185 000
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé 3 x 550=1650
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)

- Travaux immédiats : créer 3 cuisines et salles de bains, refaire les revêtements sols et murs
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. rien

- Taxe foncière hors TEOM 1300
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 40
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire 9.34%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats 8,2%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport 10000
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance 1.5
- Durée du crédit 20
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) 15000

Bonsoir,

voici un projet où j’aimerai vos avis:

une voisine à mes parents est décédée et sa maison nous a été proposée, on est les seuls sur le coup à ce jour.
140m² sur 3 niveaux, on se projette facilement pour 3 T2, les évacuations etc s’y pretent tout à fait.
puis un jardin d’environ 200m² et au fond un garage d’environ 80m² avec possibilité d’un étage.

J’aurai aimé vos points de vue sur les possibilités, qu’est ce que vous feriez, et pourquoi?

*on envisageait de l’acheter avec ma compagne tous les 2 afin que le cashflow nous servent pour les voyages communs etc, on louerait soit meublé soit meublé et nu, problème : étant autoentrepreneur je ne peux faire une SCI et en être majoritaire, je ne saurai donc pas trop quoi faire..

sinon de l’acheter seul et :
* revendre le garage pour environ 35 000€ pour gagner en rentabilité

* réaménager le garage pour en faire soit 1 soit 2 appartements (je pense 50 000€ de travaux)
Merci!

Mots-clés : autoentrepreneur, immobilier, sci

lachignolecorse · #2

difficile de vous conseiller. A votre place, je fais un tableau en fonction des scénarios (achat/rénovation ou achat/revente). et calculer le gain dans une simulation sur 20 ans (par exemple comparer les scénaris pour le garage : 1 je rénove et je loue, 2 je vends et je place).

Pour l’achat seul ou en commun, c’est aussi un choix à faire à deux. je préconiserai l’indivision plutôt que la sci vu votre âge.

Dernière modification par lachignolecorse (09/09/2018 20h34)

creusois · #3

Effectivement,le choix entre achat seul ou à deux est une décision à prendre ensemble après avoir étudié toutes les possibilités.

Est-ce que le prêt envisagé auprès de votre banque est prévu pour vous seul ou avec deux emprunteurs ?

Dans votre présentation,vous n’avez pas chiffré les travaux pour la division de la maison : cuisines,salles de bains,sols,murs mais également compteurs d’électricité séparés (voir avec EDF le coût),voire reprise de l’électricité complète,car elle n’est peut-être pas aux normes pour la location,surtout pour faire 3 appartements alors qu’il n’y avait qu’une personne.

Est-ce que la commune vous oblige à proposer des places de parkings en cas de division de la maiso, ce qui serait envisageable avec votre garage,mais rend sa transformation impossible ?

Bonne réflexion sur ce projet intéressant.

Bre · #4

creusois a écrit :
Effectivement,le choix entre achat seul ou à deux est une décision à prendre ensemble après avoir étudié toutes les possibilités.

Est-ce que le prêt envisagé auprès de votre banque est prévu pour vous seul ou avec deux emprunteurs ?

Dans votre présentation,vous n’avez pas chiffré les travaux pour la division de la maison : cuisines,salles de bains,sols,murs mais également compteurs d’électricité séparés (voir avec EDF le coût),voire reprise de l’électricité complète,car elle n’est peut-être pas aux normes pour la location,surtout pour faire 3 appartements alors qu’il n’y avait qu’une personne.

Est-ce que la commune vous oblige à proposer des places de parkings en cas de division de la maiso, ce qui serait envisageable avec votre garage,mais rend sa transformation impossible ?

Bonne réflexion sur ce projet intéressant.

Pour le prêt ma banque me suit seul, à deux je ne sais pas (ma compagne a moins de revenus que moi c’est le hic)
Pour les travaux pour la maison je suis parti sur environ 40000
La commune ne demande pas de parking (et en même temps il doit y avoir quelque chose comme 400 places gratuites dans les 100m.. ce qui est un des points qui fait que ce projet m’attire ..mais ma recherche de rentra me freine)

Stinky · #5

Quand je vois vos précédentes acquisitions, je trouve votre rentabilité brute à environ 8.5% quand on ajoute les travaux 1650*12/(185000 + 40000 + 3000 de frais de garantie + dossier) un peu limite au vu du projet.
Votre cash-flow sera vraiment faible

Reste le potentiel de transformation du garage en habitation pour doper la renta mais c’est du gros boulot, surtout si il faut amener l’électricité, l’eau et toutes les évacuations. Si vous arrivez à tenir votre budget de 50k€ de travaux et que vous rentrez 700-800€ HC supplémentaires, alors là je dis foncez puisque vous dépasserez les 10% brute avec un bien relativement sympa si vous restez dans les rénovations que vous nous avez partagées.

Bre · #6

Et oui je sais bien que je suis en dessous de mes rentabilités habituelles et futures (j’ai 1 projet pour le mois prochain à 11% environ suivant le cout final des travaux).
ce qui est bien ici c’est que je sais que la base est clean, que le quartier est bon, avec pleins de parking à dispo, les commodités aussi, les appartements traversants avec un coté rue et un coté jardin, mes parents à 20m en cas de problème ou de gestion d’entrée sortie si je ne suis pas dispo, pas de gestion de copro avec les frais et les voisins qui vont avec et surtout une gestion centralisée, plus besoin de courir à droite et à gauche pour préparer les apparts..

Je sais que tout tient dans l’aménagement du garage, j’aimerai réussir à faire rentrer 2 T2 mais ça va être tendu je pense.. si j’y arrive je vais monter à 13 ou 14% et forcément là c’est tout bénéf..

C’est compliqué quand on "aime bien" on est moins objectif c’est pourquoi je vous demande vos avis.

sissi · #7

Il y a pas mal de + dans ce projet je trouve…
et le garage vous pouvez le faire dans un 2eme temps car c’est le gros morceau mais avec beaucoup de potentiel.

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