Iubito : étude de cas immobilier (immeuble de rapport dans un village)

iubito · #1

Bonjour,

J’ai repéré un IDR dans un village dortoir (quelques petits commerces), à 30 minutes d’une ville importante et d’un pôle en développement potentiel, plus près de petites villes de campagne.
Dans le village, outre les commerces de proximité il y a 1 ou 2 maisons de retraite ou dans le genre.

L’IDR comporte 1 local commercial, 1 appart loué depuis longtemps, d’autres loués à l’année ou 2 ans (des jeunes qui viennent travailler à la maison de retraite notamment). Tous apparts loués.
3 sont meublés, 3 restent à faire = potentiel de 300€ de cashflow/mois en +
Peut-être un potentiel de location courte durée lorsque la voie verte passera à côté, mais pas envisagé pour l’instant.

Prix de vente : 226K
Je compte faire réduire les frais de notaire en séparant le prix du bien et des meubles récents.
Rapport brut : 2000€/mois
Charges communs : 85€/mois
Après déduction taxe foncière, frais de comptabilité (SCI à l’IS) et échéances d’emprunt, selon les paramètres de l’emprunt (petit apport, durée, taux, assurance), je peux avoire 2000€ et 4000€ de cashflow annuel. Les premières années, pas de dividendes, et on préfère garder de la tréso pour réinvestir.

Pour une SCI à l’IS, est-ce que 4000€/an est suffisant ?

Je n’ai pas encore de simulation de mon banquier donc j’ai pris un taux de 1,8 sur 20 ans + 70€ d’assurance chaque mois (ai-je prévu trop large ou pas assez?)

Merci pour vos avis éclairés

Mots-clés : cashflow, immobilier, sci (société civile immobilière)

lachignolecorse · #2

Bonjour

Pourquoi voulez vous une sci? Vous allez perdre pas mal d’avantages et avoir des frais supplémentaires.

Pour le prêt, c’est votre banquier qui va vous répondre. Vous avez au moins oublié les frais.

Pour le reste, il vous faut creuser un peu plus (offres de banque, travaux?). Sinon la rentabilité brute que vous indiquez donne un projet digne d’intérêt. A suivre…

carignan99 · #3

iubito a écrit :
Pour une SCI à l’IS, est-ce que 4000€/an est suffisant ?

Suffisant pour quoi ?
Dans votre décompte de charges (après déduction…), vous ne mentionnez pas : CRL (au moins pour ce qui n’est pas local commercial - ce dernier étant peut être à la TVA?), frais de fonctionnement bancaire, petits travaux annuels, charges de copropriété non récupérables sur les locataires.
Plus frais de création de la SCI.

iubito a écrit :
Les premières années, pas de dividendes, et on préfère garder de la tréso pour réinvestir.

Ben de toutes façons, une fois que vous compterez tous les frais + les amortissements (immeuble, terrain, meubles), il est plus que probable que votre résultat comptable soit proche de 0€, voire en déficit, non? Donc en fait pas de résultat distribuable.
Surtout en année 1, si vous passez les frais d’acquisition en charges.

iubito · #4

Pourquoi SCI :
- transmission
- investissement à 2
- mon associé est à un TMI élevé donc ne souhaite pas d’IR
- IS pour faire du meublé

Travaux :
- murs en pierres a priori nickel
- tuiles récentes
- un peu de zinguerie à faire ? (j’voue je ne sais pas trop à quoi ça correspond)
- isolation combles à prévoir, sans urgence
on va voir ça dimanche

dans mes calculs j’ai pris en compte la taxe foncière, 700euros d’assurance PNO, 1500 de création SCI, 1500 de compta annuel

donc le "est-ce ssuffisant?" est pour faire face aux petits imprévus/entretien, les frais de déplacement pour signer les baux (le commerçant est sympa et fait visiter), etc…

Avec les amortissement (85% du bien sur 20 ou 30 je sais plus, meubles sur 5 ans à détailler) les premières années résultat négatif, au bout de 4-5 ans résultat positif

Dernière modification par iubito (06/09/2018 10h27)

carignan99 · #5

1500€ compta : vous êtres (très) large.
Taux de 1,8% pour l’emprunt = ça a l’air cohérent.

Dans vos calculs, avez-vous pris en compte la totalité des charges de copro. non récupérables (hors TF), CRL, frais fonctionnement bancaire?

Mettez la main sur les charges de copropriété des 4-5 dernières années ; ça devrait déjà vous donner une bonne idée des frais sur les communs (y compris petits travaux entretien / équipements).

Pour le local commercial : qu’est ce qui est à la charge du locataire et qu’est ce qui ne l’est pas? Ça vous donnera une idée des éventuelles charges sur cette partie de l’immeuble.

Pour la gestion locative : seul vous pouvez y répondre (vous savez où vous habitez et où se situe le bien).

iubito · #6

les charges sont faibles, et pour le local commercial je connais un peu le domaine pour avoir un premier investissement dans un local
il est pas tout neuf, en place depuis 1996, mais pas question de tuer du commerce/activité de proximité.
Le loyer eest très faible, et elle rend service.
Dans le pire des cas, 2 apparrts meublés suupplémentaires compenseront le loyer du commerce si cessation d’activité et pas reloué.

Dans ma simulation je ne tiens pas compte du potentiel de 2 apparts que je pourrai meubler à l’avenir,, voire 3 si l’ancien locataire s’en va.

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