PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

#1 22/06/2018 18h09

Membre (2018)
Réputation :   1  

Je suis un peu embêté car je me retrouve dans un situation illégale.
Ayant décidé de louer un appartement en colocation avec des baux séparés pour une question pratique, je découvre après coup que les chambres doivent faire minimum 14m2. Malheureusement les colocataires sont déja en place et ont demandé des aides à la CAF. Chacun ayant son bail, je leur avait dit (sur le conseil d’un ami qui faisait ça) de ne pas cocher la case colocation.
Aujourd’hui j’aimerais revenir sur ce dernier point et leur faire cocher la case colocation. Mais les aides seront probablement moins élevées et je me demande même si ils ne vont pas me demander de rembourser le trop perçu. Avez-vous déja connu ce problème?
D’autre part jai peur qu’il me disent aussi que me chambres doivent faire 14m2, pensez-vous que je prenne un risque à ce niveau aussi? Est ce que la CAF se soucie de ce point?

Merci pour votre aide

Dernière modification par Groquik (22/06/2018 18h10)

Mots-clés : apl, bail, baux, caf, colocation, séparé, unique

Hors ligne Hors ligne

 

#2 22/06/2018 20h38

Membre (2016)
Top 20 Entreprendre
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   264  

ISTJ

Y a-t-il une trace que c’est vous qui leur avez dit de ne pas cocher la case colocation ? Dans tous les cas c’est eux qui ont signé donc c’est eux qui sont responsables de la fausse déclaration. Sur ce point là je ne pense pas qu’il faille s’inquiéter. Évidemment si c’est vous qui touchez directement l’AL la CAF risque de vous demander le trop perçu, mais cela ne change rien au fait que le locataire devra vous payer ses loyers et donc que ça sera à lui de compenser. (Ce qu’il ne fera pas, mais vous avez voulu jouer avec le feu, il est normal que vous vous exposiez à vous brûler.)
Je ne vois pas le rapport avec la question des 14m² qui est un tout autre problème. De mémoire, ce qui intéresse la CAF c’est que le logement répond aux critères de décence, ce dont vous avez dû attester. Si vous avez fait une fausse déclaration à ce moment là effectivement cela représente un risque
.
L’autre souci des 14m² concerne bien sûr votre relation avec les locataires puisqu’ils peuvent prétendre (de pas vraiment bonne foi) que le bail qui vous lie n’est pas légal puisque vous leur devez 14m² chacun. Cela dit ils ont accepté le logement qu’ils ont visité donc, dans l’hypothèse où vous n’avez pas de conflit avec eux à l’avenir, il n’y a pas de raison de s’inquiéter outre mesure, et tenter de "régulariser" la situation sur ce point ne servirait qu’à leur mettre la puce à l’oreille.

Hors ligne Hors ligne

 

#3 23/06/2018 11h17

Membre (2016)
Réputation :   65  

Dans la mesure où vous avez décidé d’investir massivement en colocation (cf votre présentation) je pense que vous avez tout intérêt à prendre cette situation très au sérieux. Et à faire le nécessaire, au plus vite, pour respecter la loi.
Si vous êtes inscrit sur ce forum depuis plusieurs mois vous auriez dû (mais peut être l’avez vous fait) taper le mot "colocation" dans la recherche et vous auriez vu, en quelques secondes, que les 14m2 sont obligatoires pour le bail individuel. De plus, nul n’est censé ignorer la loi. Il vous faut maintenant assumer la situation et chercher la meilleure solution pour vous mettre dans les rails, en limitant la casse au maximum.

Du point de vue de la CAF, vous aurez effectivement à rembourser le trop perçu. La CAF pourrait également suspendre le versement des APL le temps de mettre au clair cette affaire. Rien d’insurmontable, mais cela risque de créer du désagrément. D’autant que vous risquez d’avoir le plus grand mal à vous faire rembourser par vos locataires.

Personnellement, je m’inquiéterai plus de la future réaction de vos locataires. Lors de le leurs relations avec la CAF, ils seront à n’en pas douter mis au courant de l’obligation des 14m2. Et il ne faudra que quelques secondes sur le net pour vérifier qu’une chambre en bail individuel doit mesurer 14m2, et ce qu’ils seraient en droit de faire pour obtenir réparation…

Peut être pouvez réfléchir à une solution pour faire de nouveaux baux collectifs cette fois-ci, pour normaliser la situation ?
Est ce sur votre dernier bien que la situation est survenue ? les Baux sont récents ?

Dernière modification par dalki (23/06/2018 11h33)


Parrainage Hello Bank (80 euros) et Bourse Direct (50 euros).

Hors ligne Hors ligne

 

#4 23/06/2018 11h50

Membre (2018)
Réputation :   1  

Merci pour votre réponse.
En effet je vais essayer de régler la situation concernant dans un premier temps les APL. Car je continue a penser que le bail unique est une contrainte pénible autant pour les locataires que pour moi.

Pour répondre à votre question, dans le dernier appart que j’ai mis en location, je leur ai demandé de cocher la case colocation. Suite à quoi j’ai reçu une demande de la caf de préciser la taille de chaque partie privative, la part de chaque partie commune, les loyers de chaque chambre etc… D’où mon inquiétude sur leur relation avec avec la loi des 14m2. J’ai renvoyé cette lettre il y a 3/4 jours, je ne connais donc pas encore leur réponse, mais je vous tiendrais au courant.

Si ils ne me posent pas de problème avec la taille des chambres, je continuerais en baux séparés car mes locataires préfèrent aussi cette solution.

Pour info un ami qui faisait la même chose (ne pas cocher la case colocation) a reçu un coup de téléphone de la caf lui posant des questions à ce sujet, en effet un locataire s’était trompé et avait quand même coché la case colocation). Il a expliqué qu’il pensait être de bonne foi car en baux séparés. Ce à quoi la personne a répondu uniquement qu’il fallait à partir de ce jour cocher la case colocation.

Dernière modification par Groquik (23/06/2018 11h53)

Hors ligne Hors ligne

 

#5 23/06/2018 13h17

Membre (2016)
Réputation :   65  

C’est contraignant, certes, mais c’est obligatoire. La loi l’impose. J’estime personnellement que cette règle de 14m2 est mauvaise. Qu’elle est contre-productive. Mais c’est la loi.

Je pense qu’il est dangereux dans se lancer dans des investissements alors que le modèle repose sur quelque chose qui est border line. Personnellement je m’y refuse. Les sommes en jeu sont conséquentes et peuvent vous mettre en péril personnellement.

Après chacun agit en conscience et se doit d’estimer les risques.

Dans votre cas vous avez fait le choix, en conscience, de ne pas respecter la loi et d’en assumer les conséquences le cas échant.

Dernière modification par dalki (23/06/2018 13h23)


Parrainage Hello Bank (80 euros) et Bourse Direct (50 euros).

Hors ligne Hors ligne

 

#6 23/06/2018 13h30

Membre (2018)
Réputation :   1  

Je suis conscient du risque que je prends en effet. D’ailleurs je suis en train de me renseigner pour les options de signature dématerialisées via internet. Savez-vous s’il existe des solutions adaptées à la colocation? Et idéalement pour moi sans clause solidaires. En effet si la signature peut se faire à distance sans devoir réunir les 4 colocs alors le problème du bail unique peut être résolu.

Dernière modification par Groquik (23/06/2018 13h31)

Hors ligne Hors ligne

 

#7 23/06/2018 16h19

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   130  

Il faudra vraiment nous tenir au courant du retour de la CAF suite à votre demande.

C’est un vrai fouillis ces histoires de surface. En tout cas je n’ai pas pu faire de lien juridique clair et mécanique entre le non respect de l’article L 111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation et la coupure de l’allocation logement.

L’article 8-1 de la loi 89 est fort sévère pour les baux séparés, on le sait :

- d’une part il conditionne la régularité des baux multiples en colocation à une condition de surface minimale privative de 14 m2 (par renvoi vers l’article 111-6-1 CCH qui interdit une mise à disposition de locaux d’une surface inférieure à 14 m2 et d’un volume inférieur à 33 m2). Je rappelle d’ailleurs que "sont punies d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 75 000 euros les personnes qui mettent en vente, en location ou à la disposition d’autrui des locaux destinés à l’habitation et provenant d’une division réalisée en méconnaissance des interdictions définies au présent article";

- d’autre part il impose le respect pour toutes les colocations des normes de peuplement par référence à l’article 831-3 du Code de la sécurité sociale. Or cet article nous intéresse vivement ici puisque c’est lui qui subordonne expressément le versement de l’allocation logement au respect des conditions de peuplement définies "par voie réglementaire", à savoir que, comme l’indique l’article R 831-13-1 CSS, "pour une personne seule, le logement doit être d’une superficie habitable d’au moins 9 mètres carrés et, pour deux personnes d’au moins 16 mètres carrés, augmentée de 9 mètres carrés par personne en plus".

A cela il faut ajouter que pour respecter les conditions de décence, "le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes" (article 4 du décret de n°2002-120 du 30 janvier 2002). Cette règle doit être impérativement respectée puisque l’allocation logement est également clairement conditionnée au respect des conditions de décence des logements (article 831-3 CSS qui renvoie à l’article 6 de la loi de 89 qui renvoie lui-même au décret cité).

Pour corser le tout, l’article 8-1 de la loi de 89 dispose enfin qu’un "décret en Conseil d’Etat adapte aux logements loués en colocation les caractéristiques applicables aux conditions de décence", mais je crois qu’il n’est jamais paru.

Pour conclure je ne serais pas étonné que les CAF, sauf si elles ont reçu des directives claires et centralisées à ce sujet, n’appliquent pas de manière harmonisée la violation de la règle du 111-6-1 CCH qui n’est expressément définie ni comme une règle de peuplement ni comme une règle de décence ce qui théoriquement pourrait conduire à ne pas générer une coupure automatique de l’allocation.

Hors ligne Hors ligne

 

#8 02/07/2018 10h55

Membre (2015)
Réputation :   19  

Hello,

Je vous copie la réponse d’@alpha2 qu’il a fait à mon sujet sur la notion de baux séparé et allocation logement (cf Acheter une résidence principale et monter une collocation dans celle-ci ?)

alpha2 a écrit :

Plus précisément, un colocataire étudiant qui avait droit à des allocations logement a reçu un courrier de la CAF, après avoir fait sa demande, l’alertant que le logement était en "surpeuplement", que sa situation était signalée au préfet, et indiquant que les allocations lui seraient quand même versées à titre dérogatoire pendant deux ans.

Pour ma part, j’ai reçu exactement le même courrier quelques mois plus tôt (j’étais alors en toute fin d’études), pour le même logement. A l’époque, j’avais pensé m’être trompé dans ma déclaration à la CAF sur les superficies, mais le fait que cela se soit reproduit me fait penser que c’est peut-être lié à la superficie des pièces privatives. D’ailleurs, la déclaration à la CAF sépare bien la surface privative de la surface commune, ce qui laisse peu de place au doute.

J’ai ressorti le courrier type reçu de la CAF :

"ALLOCATION LOGEMENT - SURPEUPLEMENT

Monsieur,

Votre logement ne répond pas aux conditions de superficie exigées pour le versement de votre aide au logement.
Nous signalons votre situation au Préfet afin qu’il puisse désigner un organisme chargé de vous proposer un logement adapté à votre situation familiale.
Cependant, l’aide au logement vous sera versée à titre dérogatoire".

Bien sûr, je n’ai pas eu de nouvelles du Préfet depuis (et je n’en attends pas). Je n’ai finalement jamais touché d’APL pour ce logement, ma situation ayant changé très vite (salarié). Par contre, cela n’empêche pas le versement d’APL à l’étudiant.

Dernière modification par blacked (03/07/2018 09h22)

Hors ligne Hors ligne

 

#9 05/09/2018 10h42

Membre (2018)
Réputation :   1  

Hors ligne Hors ligne

 

#10 05/09/2018 11h17

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3297  

L’analyse juridique de l’article que vous mettez en lien est toute pourrie !

Le décret d’application n’est jamais paru (car il supprimerai totalement les colocations en France)

Ils parlent sans doute de "Un décret en Conseil d’Etat adapte aux logements loués en colocation les caractéristiques applicables aux conditions de décence." qui est écrit dans l’article 8-1 de la loi de 1989.

Effectivement, le décret n’est jamais paru. Donc, en l’absence de dispositions spécifiques, les conditions de décence sont les mêmes que pour tous les logements.

Mais surtout, la non-parution de ce décret n’empêche pas le début du II de l’article 8-1 de s’appliquer : "lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement tenue au respect des articles L. 111-6-1 et L. 111-6-1-1 du code de la construction et de l’habitation."

Il reste donc pleinement illégal de proposer des baux individuels de moins de 14 m².

un amendement avait été voté à la majorité à l’Assemblée Nationale pour supprimer cette disposition de la loi ALUR (il a été annulé pour vice de forme mais devrait revoir le jour prochainement)

Raisonnement de type "Si ma tante en avait, on l’appellerait mon oncle !"

Une loi qui n’est pas adoptée définitivement et publiée au JO, elle peut être passé aussi près d’être votée que possible, elle ne s’applique pas, point final. Des loi "presque passées" et "c’est sûr certain c’est pour bientôt", il y en a tout le temps, dans tous les domaines !

Les gens cités dans cet article se comportent exactement comme le dealer qui dirait "plusieurs hommes politiques français de premier plan ont proposé de dépénaliser le cannabis, et c’est déjà fait dans plusieurs pays européens, donc je considère que c’est presque voté, donc ce que je fais est parfaitement légal ; d’ailleurs si c’était illégal, on ne trouverait plus de cannabis en France, or on en trouve à tous les coins de rue, donc c’est légal !".

Cette société qui promeut la colocation à baux multiples fait prendre un sacré risque aux gens qui passent par eux : "Sont punies d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 75 000 euros les personnes qui mettent en vente, en location ou à la disposition d’autrui des locaux destinés à l’habitation et provenant d’une division réalisée en méconnaissance des interdictions définies au présent article." (toujours l’article L. 111-6-1 du CCH)

Alors oui, presque tout le monde semble fermer les yeux, et il semble y avoir très peu de cas portés devant le juge. N’empêche que si un colocataire mauvais coucheur vous fout au tribunal sur ce sujet (surface insuffisante selon l’article 8-1 de la loi de 1989 qui renvoie à l’article L. 111-6-1 du CCH), le juge sera bien obligé d’appliquer la loi. Il vous condamnera peut-être seulement à une peine légère, mais il est quasiment obligé de vous condamner, parce que son boulot est d’appliquer la loi et la loi dit que c’est interdit.

Accessoirement, même l’analyse juridique présentée par le gouvernement, dans l’amendement proposé, est fausse ! Il prétend que seules les colocations à baux multiples ont un traitement plus sévère (14 m² minimum) que les autres baux locatifs (9 m² minimum). En fait, cet argument est faux. On ne peut mettre en location un appartement compris entre 9 et 14 m² que si la division qui l’a crée date d’avant 2000. Mettre en location un appartement issu d’une division post-2000 est illégal et tombe sous le coup du même article L. 111-6-1 du CCH. Discuté ici : Perecastor [69] : étude de cas immobilier (valoriser un immeuble avec des lots non cadastrés ?)

Il y a tellement de lois dans tous les sens que même le gouvernement s’y perd ! yikes

Dans l’article cité, outre l’analyse juridique pourrie, je n’ai pas vu le moindre élément de réponse sur le sujet du fil, à savoir la position de la CAF ! Si ça m’ a échappé, n’hésitez pas à me le pointer du doigt !

Dernière modification par Bernard2K (05/09/2018 11h27)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.


Pied de page des forums