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#1 04/09/2018 00h26

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Bonjour,

Je suis actuellement en EIRL sur l’IR avec une cloture des comptes au 31 décembre.

J’arrive à dégager un CA d’environ 150 000€ par an avec très peu de charges, ce qui fait que je suis fortement imposé sur mes revenus.

J’aimerais commencer à me créer un patrimoine en investissant d’abord dans l’immobilier, puis dans des startups.
J’ai donc d’abord envisagé la création d’une SCI, mais afin d’optimiser un peu mes revenus et mes investissements j’avais pensé créer une holding qui détiendrait plus de 95% des parts de la SCI (soumise à l’IS) et 100% des parts de ma société EIRL qu’il faudrait que je passe à l’IS.
Avec mon EIRL à l’IS je me verserais un salaire suffisant pour mes besoins et je remonterais le reste à la holding sous forme de dividendes.
De cette manière je souhaite investir via la holding sur les achats immobiliers de la SCI ainsi que sur des startups.

Ma réflexion dans ce montage est de me dire que je souhaite me créer un patrimoine via la holding et d’utiliser l’argent gagné pour le réinvestir en évitant d’être imposé personnellement dessus.
D’après les différents articles que j’ai pu lire ces dernières semaines, un tel montage me permettrait aussi d’avoir une capacité de prêt plus élevée via la holding qu’à titre personnel.

Admettons par exemple que je gagne tous les mois 12 000€. Sur ces 12 000€ je souhaite me verser 4 000€ net, disons donc pour simplifier que ça coute 8 000€ à ma société, il me reste donc 4 000€ que je peux verser en dividende tous les mois à la holding. La holding pourrait donc théoriquement et dans le meilleur des mondes faire un prêt avec une mensualité de 4 000€/mois.
En reprenant les 12 000€/mois et dans le cadre d’une EIRL à l’IR et sans la holding, je me verse directement 8 000€ après déduction des charges sociales à hauteur de 1/3 du CA. Pour souscrire à un prêt avec cette somme il ne faut pas que je dépasse 33% d’endettement, ce qui me fait des mensualités pour un prêt à environ 2 500€.
En plus de cela, dans le second cas, je serai imposé sur 8 000€, alors que dans le premier ce sera sur 4 000€.

Tout ça correspond donc à la théorie établie par rapport à mes recherches. Je me trompe peut être, et si c’est le cas, je veux bien qu’on me dise ce qui ne va pas ou ce que je n’ai pas compris.

Maintenant admettons que mon montage soit cohérent et réalisable, il me reste un souci.
Nous sommes en septembre, je suis toujours en EIRL à l’IR. J’aimerais faire mon achat immobilier l’année prochaine. J’aimerais donc passer à l’IS le plus rapidement possible, mais d’après ce que j’ai pu lire, le passage à l’IS ne peut être fait que dans les 3 premiers mois de l’exercice de l’année en cours. Je ne vais donc pouvoir passer à l’IS que l’année prochaine, à moins de transférer (je ne sais comment) mon activité actuelle dans une nouvelle société à l’IS dès le départ.
Et dans tous les cas (IS cette année ou l’année prochaine), les dividendes ne peuvent être versés qu’après un exercice entier, ce qui veut dire que je ne pourrai pas me les verser avant 2020. Ma holding ne pourra donc rien toucher avant 2020 et risque d’avoir du mal à souscrire à un prêt pour mon achat en 2019.

Ma question derrière tout ça est donc : sachant que mon activité est très stable (je suis sur des contrats longue durée avec une facturation tous les mois), est-ce qu’il existe un moyen pour remonter mensuellement des dividendes à la holding dès la première année ? Ou bien existerait-il d’autres solutions pour parvenir à faire mon achat avec la holding dès l’année prochaine en prenant en compte le potentiel de 4 000€ de remontée d’argent tous les mois ?

Je vous remercie pour votre aide !

Mots-clés : dividende, holding, sci (société civile immobilière)

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[+1]    #2 04/09/2018 01h50

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Bienvenue !

Je ne suis pas convaincu qu’il soit exact que

basher a écrit :

D’après les différents articles que j’ai pu lire ces dernières semaines, un tel montage me permettrait aussi d’avoir une capacité de prêt plus élevée via la holding qu’à titre personnel.

Avez-vous déjà échangé avec une banque à ce propos ?

Les critères pour prêter à une société ne sont pas vraiment ceux que vous supposez. Je ne pense pas que vous obtiendrez plus au début avec une ou des sociétés qu’en empruntant en direct.
La limite d’une échéance à 1/3 des revenus s’applique surtout à un particulier qui finance sa résidence principale (ou éventuellement son premier bien locatif). Et même dans ce cas, les banques regardent aussi d’autres choses : reste à vivre, surface financière globale, apport personnel, capacité d’épargne démontrée dans le passé, etc.
D’autres critère s’ajoutent et deviennent important pour des investissements locatifs ultérieurs (rentabilité de l’investissement, perspective de valorisation du bien acquis, encours total de crédits, expérience comme bailleurs, nature de garanties, ensemble de la relation bancaire entretenue avec le client, etc.).
Vous trouverez sur le forum maints investisseurs qui dépassent largement les 1/3 de revenus…

Par ailleurs, si une société transparente (ce qu’on appelle parfois "à l’IR") est détenue par une société à l’IS, alors sa comptabilité doit être faite aussi comme si elle était à l’IS (elle doit être faite pour chaque associé selon la fiscalité applicable à l’associé), et une quote-part (équivalente au % de participation détenu) sera à intégrer dans la comptabilité de la holding à l’IS.
Il n’est donc pas forcément nécessaire que votre EIRL passe "à l’IS" (ni même que la ou les SCI, dans lesquelles elle aurait une participation, soient à l’IS).
Par ailleurs :
    - je ne pense pas qu’une EIRL puisse être détenue par une personne morale.
    - une SCI doit avoir au moins 2 associés (donc pas possible que la holding la détienne à 100%).

Pour mettre en place le genre de montage que vous envisagez, même si échanger sur un forum peut permettre de dégrossir un peu, vous devriez consulter un professionnel (voire plusieurs) (du droit, de la gestion d’entreprise, fiscaliste, comptable, etc.) pour valider le montage envisagé, tous ses impacts (autant que possible), et être accompagné pour la mise en place (rédaction des statuts, enregistrement, comptabilité et suivi juridique, etc.).

Ne cherchez pas à "gagner un an" :
    - avec le PAS sur l’IR et l’année blanche, pas sur que vous gagniez quoi que ce soit;
    - vous pouvez choisir une date de clôture d’exercice différente du 31/12, pour la holding ou/et les SCI;
    - un premier exercice aura une durée plus (ou moins) longue que 12 mois (dans certaine limites). Lisez ceci.
Cherchez plutôt à disposer vraiment du bon montage, adapté à votre situation, présente et à venir, pour de nombreuses années.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#3 04/09/2018 07h11

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ESTJ

Entrepreneur et en holding moi même depuis 10 ans, je nuance votre optimisme :
La logique de prêt bancaire aux sociétés n’est pas la même que pour un particulier.
En premier, ils vont regarder vos fonds propres globaux, ebe, et charges sur tout le groupe.
Par définition, une holding ne détient que des titres, donc du vent pour eux : ils vous demanderont donc une caution personnelle ….Et donc on reviendra à votre propre capacité perso.
Pour la sci, vous pouvez faire détenir tous les titres à la holding et garder le minimum à titre perso en tant que personne physique.
A mon sens, tel que décrite, votre situation ne gagnerait elle pas a transformer simplement votre structure en EURL ?
Vous garderiez le même schéma d’investissement, les charges en moins….

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#4 04/09/2018 08h47

Membre (2018)
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Bonjour,

Tout d’abord je vous remercie pour votre réponse à tous les 2.

Je suis en effet en train de dégrossir, j’ai un rendez-vous avec mon expert comptable prochainement et je compte aussi aller voir un avocat fiscaliste.

Par rapport à la capacité de prêt de la holding j’entends en effet que je suis un peu trop optimiste, cependant, être "bloqué" à un emprunt correspondant à 1/3 de mes revenus n’est pas gênant pour moi pour mon premier achat (ma résidence principale) car son prix correspond déjà à peu prêt au montant du prêt que cela me permettrait de contracter.
Cependant, mon but est de rapidement investir dans d’autres biens sans attendre le remboursement entier de mon premier prêt.
Pensez-vous, du coup, qu’avec ma situation il me soit possible de contracter un prêt correspondant à environ 1/3 de mes revenus via la holding malgré que celle-ci n’ait pas encore touché de dividende ? Et qu’ensuite, après plus d’1 an de fonctionnement, des dividendes de versés et un bon plan d’investissement dans un autre bien, un nouveau prêt puisse m’être accordé ?

Je comptais me faire payer un loyer pour la location de ma résidence principale afin d’avoir une certaine rentabilité pour la SCI et donc la holding. Est-ce que vous pensez que c’est une bonne idée ? Que ça pourrait aider la banque à m’accepter le prêt finançant le bien ? (sachant qu’une partie de ce loyer sera payé par mon entreprise car mon bureau de travail se trouve à mon domicile).

Par rapport à la SCI, je comptais la mettre en IS car j’ai cru comprendre que c’était plus avantageux fiscalement lorsque je rembourse le prêt. Sachant que mon but n’est pas de revendre mes biens mais d’avoir à terme des revenus supplémentaires. De plus, j’aimerais aussi faire de la location de meublé (genre EHPAD) et il me semble que pour ça il faut être à l’IS ?

Je comprends que je doive passer en EURL pour que ma holding puisse en détenir les parts. Est-ce que vous savez s’il est possible de transférer une EIRL vers une EURL tout en gardant l’historique de mon CA ? (ne pas démarrer une nouvelle activité de 0).

Par rapport à votre remarque, serenitis, sur le fait que je puisse juste avoir une EURL qui me servirait de holding et d’activité principale, j’ai peur que mon objet social ne justifie pas de faire des investissements dans diverses entreprises (qui ne seront pas forcément dans l’informatique) et dans des biens immobiliers, c’est pourquoi je pensais à une autre structure (la holding), spécialisée dans ce genre d’investissements.

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[+1]    #5 04/09/2018 08h58

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basher a écrit :

j’avais pensé créer une holding qui détiendrait plus de 95% des parts de la SCI (soumise à l’IS) et 100% des parts de ma société EIRL qu’il faudrait que je passe à l’IS.

L’EIRL n’est pas une société !

Juridiquement, EIRL = M. basher en nom propre. Même si ça ressemble à une société, avec une dénomination, un patrimoine affecté à l’activité, etc., ça n’en est pas une ; c’est une variété d’entreprise individuelle en nom propre. Vu que ça n’est pas une société, il n’y a pas de parts à détenir dans une holding. La première des choses à faire pour évoluer vers une holding serait donc de transférer votre activité dans une société. Renseignez-vous, tapez par exemple dans un moteur de recherche "passer d’entreprise individuelle à société".

N’oubliez pas : on définit d’abord l’objectif, ensuite seulement les outils adaptés. Vous voyez déjà votre future EURL, votre future holding, votre future SCI. Or, je vous le dis franchement, je suis inquiet sur votre capacité à emprunter dans cette configuration où les 3 sociétés seront toutes neuves (que ce soit l’EURL, la holding ou la SCI). Si le banquier vous dit "revenez quand vous aurez 3 bilans", vous voilà bien avancé !

C’est le boulot des pros de vous prescrire les outils adaptés.

Lorsque vous rencontrerez les pros (expert-comptable, fiscaliste), annoncez-leur votre objectif de façon simple, par exemple : "je veux utiliser les bénéfices de mon activité pour investir dans l’immobilier tout en recourant à l’effet de levier du crédit. Je veux minimiser la fiscalité, bien sûr, mais il est également très important de conserver une bonne capacité d’emprunt."

Un développeur informatique aime que le client lui dise ce dont il a besoin ; il déteste en revanche quand celui-ci prétend lui dicter maladroitement les outils logiciels à utiliser et le moyen de les utiliser. Un infographiste veut bien que le client lui dise "je trouve que l’illustration serait plus percutante avec une couleur plus vive". En revanche il déteste que le client lui dise "pourquoi n’utilisez vous pas tel outil photoshop ?". Eh bien là, c’est pareil. Quand vous rencontres les pros, énoncez vos besoins, mais ne prétendez pas leur dicter pas les solutions.

Dernière modification par Bernard2K (04/09/2018 09h25)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#6 04/09/2018 08h58

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150 000€ de résultat (grosso modo vu que très peu de charges) et vous êtes toujours à l’IR ?
Mais allez vite voir votre expert-comptable et passez en EURL ! Vous devez vous faire massacrer en IR et cotisations.

Pour le passage en EURL vous perdrez l’antériorité (au yeux de la banque) mais vous pourrez toujours lui montrer les bilan de l’EIRL qui aura été apporté à l’EURL.

Pour votre capacité d’emprunt sur la holding, la banque cherchera avant sur quoi elle peut se garantir. Comme elle ne le pourra pas sur des titres d’une EURL toute nouvelle, elle le fera sur vous personnellement.

Si vous allez vite, vous pouvez tout de suite constituer l’EURL avec apport de l’EIRL, une date de clôture au 31/12/18, et verser des dividendes en 2019. Ou bien décider de clôturer au 31/03/19, ou 30/06/19.

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#7 04/09/2018 10h09

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Si je comprend bien l’idée est d’aboutir à :
- Une société opérationnelle (EURL, sarl etc.)
- Un holding qui détient la société opérationnelle + une SCI
- Une SCI à l’IS (détenue par le holding)

J’ai peut être raté quelque chose, mais pourquoi serait-ce le holding qui emprunte? Pourquoi pas la SCI directement puisque c’est elle qui gère le pan immobilier du montage ?

Par ailleurs et sauf erreur de ma part, je comprend que vous souhaitez investir rapidement, sans nécessairement attendre un premier exercice de la société opérationnelle (et le versement de dividendes qui vont avec).

Première piste, évoquée par Michmouch et GBL : jouer sur la durée du 1er exercice.

S’il s’agit d’une question de cash (par ex. pour un apport en complément d’un emprunt), vous pouvez aussi faire une convention de trésorerie entre les trois entités. Ce qui permet à la société opérationnelle d’injecter du cash dans la SCI (ou dans le holding) sans que ce soit qualifié de distribution irrégulière. C’est ce que je fait en ce moment même dans un montage similaire au vôtre (holding SC, société opérationnelle sarl et SCI ; toutes à l’IS). Je fait donc jouer la convention de trésorerie en attendant l’approbation des comptes de la SARL et la distribution de dividendes au holding.
Cela étant dit, la sarl avait déjà des bénéfices distribuables, avant la création du holding. Mais je ne pense pas que ce soit une condition nécessaire pour faire jouer une convention de trésorerie. Point évidemment à discuter/valider avec votre avocat.

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#8 04/09/2018 12h44

Membre (2012)
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MichMouch a écrit :

150 000€ de résultat (grosso modo vu que très peu de charges) et vous êtes toujours à l’IR ?
Mais allez vite voir votre expert-comptable et passez en EURL ! Vous devez vous faire massacrer en IR et cotisations.

Il est tout à fait possible de passer à l’IS sur une EIRL, il n’est donc pas obligatoire de passer en EURL.

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#9 04/09/2018 13h12

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Tout le monde avait bien compris qu’une EIRL peut passer à l’IS. Si vous avez bien lu, basher veut loger son entreprise dans une holding et l’EIRL est inadaptée car ce n’est pas une société.

Moi, ce que je vous recommande :
- posez bien toutes les caractéristiques du projet, tous vos critères.
- pensez à l’avenir : votre activité va-t-elle se développer ? Possibilité de recruter des collaborateurs, d’avoir des associés, etc ? Ou bien au contraire allez-vous rester strictement unipersonnel ?
- quel rapport avec votre compagne : tout cela (holding, société d’activité,société immobilière) reste strictement personnel, ou bien envisagez-vous d’associer votre compagne à certains aspects ? A mon sens, c’est plutôt une bonne idée de ne pas mélanger le couple et les affaires.
- allez voir rapidement les pros que vous avez envisagés, mais prenez le temps d’étudier attentivement les solutions qu’ils vous proposent.

Vous dites que ça vous presse parce que vous avez un projet immobilier. Moi je vous dis à l’inverse : prenez le temps de faire les choses comme il faut. C’est la structuration de votre activité et de vos investissement pour des années et même probablement des dizaines d’années qu’il s’agit. Vous ne vous en êtes pas occupé jusque là, ce qui ne veut pas dire qu’il faut le faire du coup dans l’urgence ; non, il serait temps de faire les choses comme il faut, pour avoir ensuite une plateforme stable et performante pour les années à venir.

J’attire votre attention sur les points suivants :
- passer en société pour votre activité est sans doute une évolution utile, mais ce n’est pas neutre. Fiscalement, c’est la cessation d’activité de votre EIRL et le transfert (par apport ou par vente) du fonds de commerce à la société nouvellement créée.
- préserver votre capacité d’emprunt est très important sous peine de ne pas pouvoir investir dans l’immobilier avant plusieurs années.
- acheter une résidence principale n’est peut-être pas le meilleur projet que vous puissiez faire. Comme il a été dit dans votre présentation, les prix sont très élevés en région parisienne. Mais aussi et surtout, loger sa RP dans une société (probablement une SCI IS), puis se la louer à soi-même, est un montage un peu casse-gueule. Risque d’abus de droit.

En résumé, structurez correctement votre activité pour limiter l’impact fiscal, tout en préservant votre capacité d’emprunt ; mettez donc ces sous de côté dans une holding peu fiscalisée ; après, vous aurez le temps de trouver de quoi les dépenser judicieusement.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#10 04/09/2018 13h13

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ESTJ

Carignan99 a poussé l’analyse plus loin et à raison dans son approche de convention de trésorerie.

Votre expert comptable saura sans doute vous conseiller beaucoup plus finement car lui dispose d’autres elements chiffres.

Sur ce projet, il vous dira sans doute estimer la capacité raisonnable de remboursement de votre structure à son loyer actuel (si vous voulez acheter vos bureaux par exemple) additionne de la moitie de l’ebe moyen des trois derniers bilans par exemple.

Au delà, cela revient à charger un peu trop la mule, ce qui peut devenir très vite dangereux au global pour votre activité en cas de baisse de chiffre.

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#11 05/09/2018 00h55

Membre (2018)
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Bonjour à tous et merci pour vos réponses !

Même si je ne répondrai pas personnellement à tout le monde (car il y a beaucoup de points et je risque d’oublier des remarques) j’entends totalement vos remarques et je prends note (notamment pour en discuter plus en détail avec mon expert comptable dans un premier temps).

La remarque de Bernard2K sur le fait d’avoir d’abord un objectif est très pertinente. C’était d’ailleurs par là que j’avais commencé, puis je me suis fait conseillé par un collègue sur ce genre de montage que je trouvais sympa, mais il n’est lui même pas expert là dedans, c’est pourquoi j’en parle ici et c’est pourquoi j’en parlerai à mon expert comptable et à un avocat fiscaliste.

Du coup, si on veut reprendre les choses bien comme il faut, mon objectif était finalement très bien résumé par Bernard2K:

Bernard2K a écrit :

je veux utiliser les bénéfices de mon activité pour investir dans l’immobilier tout en recourant à l’effet de levier du crédit. Je veux minimiser la fiscalité, bien sûr, mais il est également très important de conserver une bonne capacité d’emprunt.

Je rajouterais par rapport à ça que j’envisage d’autres pistes que l’immobilier: les startups et éventuellement la bourse après avoir trouvé le temps de me renseigner sur son fonctionnement.
A ajouter aussi que j’aimerais profiter de ce montage pour mon premier investissement qui serait ma résidence principale. Cependant je peux entendre que ce ne soit pas une bonne idée. Si cela se confirme en effet, alors j’envisagerai de faire autrement.
Enfin, mon but n’est pas d’avoir un gros patrimoine dont je ne pourrai profiter que dans 30 ans après l’avoir vendu et profité d’une plus value. Ce que je cherche c’est investir intelligemment dans des choses qui pourront me fournir un cash flow régulier pour être réinvesti ou distribué à moi-même.

Pour répondre un peu en vrac à vos remarques :

Je vais me renseigner un peu sur les conventions de trésorerie, je ne connaissais pas du tout.

Je garde l’idée de la cloture d’exercice en cours d’année.

J’aimerais intégrer ma femme dans ce montage car elle participera elle aussi aux investissements, le tout étant de trouver la bonne proportion des parts.

Mon activité devrait continuer à se développer encore un peu mais elle finira par trouver une limite. Par contre elle restera unipersonnelle.

J’avais cru lire en effet que payer un loyer sur une résidence principale en SCI était limite, je garde bien ça en tête pour en discuter avec mon expert comptable.

Le fait que ce soit la holding qui fasse l’emprunt c’était pour éviter d’avoir à apporter moi-même personnellement de l’argent pour rembourser une partie du prêt. Ca me semble plus avantageux (mais je me trompe peut être) que ce soit l’argent de la holding qui serve à ça (le prêt pouvant toutefois être contracté par la SCI, mais la holding rembourserait le reste du prêt qui n’est pas pris en charge par le loyer)

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[+1]    #12 09/09/2018 10h39

Membre (2018)
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Bonjour,

je viens de lire cette discussion, et c’est exactement le même montage que j’essaie de mettre en place.
Je suis pour ma part freelance en informatique depuis 11 ans dans la finance, je realise un CA du meme ordre de grandeur, et j’ai accumulé de la trésorerie que je souhaite utiliser pour de l’investissement locatif.

Je viens de voir un comptable/fiscaliste qui m’a proposé le montage suivant (reprenant la plupart des points mentionnés sur ce fil) :
- création d’une SASU (Holding) qui détiendrait 100% de mon EURL
- le fiscaliste me propose de passer mon EURL en SASU, surement pour remonter des dividendes plus simplement vers la holding.
- création d’une SCI détenue à 80% par la holding, les 20% étant detenus en perso par moi-même et mon épouse. Comme dit sur ce fil, la détention en perso permet surtout de rassurer les banques.

De plus,
- la Holding facturerait des "managements fees" aux filiales.
- Il y aurait en effet une convention de trésorerie, entre toutes ces entités. Ce point semble clairement indispensable pour cadrer et justifier les flux échangés, via notamment des comptes courant d’associés.
- L’endettement initial de la SCI "compenserait" le bénéfice de l’EURL, pour diminuer l’imposition globale, au moins les premieres années.
- Les associés physiques de la SCI auraient la nue propriété des biens, et la Holding l’usufruit, avec un démembrement au bout de 10-20 ans. Un demembrement réciproque entre les personnes physiques est aussi mis en place en cas de d’accident de la vie.
- Les dates d’exercice seraient calées au 31/12 de chaque année.

Votre cas est un peu different, mais je peux vous mettre en relation si vous voulez, en attendant, je vais essayer de confonter ce montage à d’autres avis, afin de me faire une idée définitive sur l’intéret du projet, et surtout de sa pertinence vis-à-vis du fisc.


Parrainages : Binck, Fortuneo, Bourse Direct, Banque Fiducial

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#13 09/09/2018 10h52

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Bonjour
Pour vous donner une autre piste de réflexion mon comptable me propose également ce type de montage ou bien de passer par un montage de type OBO ( owner buy out ) qui permet de se racheter à soi même sa société via une Holding.
Il est également possible de faire un montage intermédiaire qui consiste à apporter la moitié des titres à sa Holding et de céder (vendre) l’autre moitié à sa Holding.
Ça permet d’avoir du cash rapidement et de rééquilibrer ses actifs .
Pour votre Sci quel est l’interêt de laisser l’usufruit à votre Holding ?

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#14 09/09/2018 11h25

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L’OBO est en effet une solution efficace et élégante : gros effet de levier pour se constituer un patrimoine + jurisprudence très sécurisante. Ça a été discuté sur le forum.
En revanche, trouver une banque prête à financer un OBO peut être compliqué si l’opération ne porte que sur de petits montants (TPE valorisées à quelques 100aines de milliers d’euros max).

Dernière modification par carignan99 (09/09/2018 11h25)

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#15 09/09/2018 11h54

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Sujet intéressant !

@julien et les autres

- On est bien d’accord qu’on est obligé d’avoir un CAC dans sa holding (tant que la loi pacte n’est pas passée) ? Disons 5K pour une petite structure non ? Il y a moyen d’éviter ça ? (on en prend pour 6 ans, alors il faut espérer que la loi pacte passe rapidement)
- Quel est l’intérêt de facturer des management fees ?
- Quel est l’intérêt de créer une 3e structure plutôt que d’investir directement dans la holding ? C’est possiblement plus facile d’emprunter quand les associés sont responsables indéfiniment ? La séparation d’activité ? Avoir une structuration "propre" ?

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#16 09/09/2018 12h24

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Sur le CAC : un moyen de l’éviter est par ex. de monter le holding en SC (mais activité uniquement civile donc)

Sur l’intérêt des management fees (si holding = par ex. SASU) : au lieu de remonter des dividendes depuis la société opérationnelle, on remonte des sommes qui ne sont pas passées par la case IS. Ça peut aussi permettre de faire ’vivre’ le holding et/ou (plus problématique) d’optimiser les volets sociaux et fiscaux de l’associé (vs ses volets fiscaux/sociaux au sein de la société opérationnelle). Cela étant dit, il faut vraiment bien border la convention - les management fees sont très casse-gueules parce que soumis à une très grande insécurité juridique.

Sur l’intérêt de créer une 3ème structure : pour créer des ’cloisons’ entre les différentes activités. On peut par exemple ’couper le fil’ d’avec la SCI si on veut arrêter cette activité. On met aussi de la distance entre la société opérationnelle et la SCI (en cas de défaillance de la première, ça peut s’avérer être utile). Sur le plan patrimonial, c’est plus logique (mais pas absolument nécessaire).

julien94 a écrit :

Je viens de voir un comptable/fiscaliste qui m’a proposé le montage suivant (reprenant la plupart des points mentionnés sur ce fil) :
- création d’une SCI détenue à 80% par la holding, les 20% étant detenus en perso par moi-même et mon épouse. Comme dit sur ce fil, la détention en perso permet surtout de rassurer les banques.

Mouai - j’ai un doute à ce sujet. En cas de problèmes, la banque peut se retourner contre le holding, qui vous appartient. Donc que vous ayez 1% de la SCI ou 20% en perso, j’ai du mal à croire que ça fasse une différence pour la banque. Dans les faits, j’ai récemment pu constater que ne détenir que 1% de ma SCI en propre (et 99% par le holding) n’a pas été un frein pour la banque. Mais bon, peut être qu’il existe des configurations où c’est moins évident?

Dernière modification par carignan99 (09/09/2018 12h50)

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[+1]    #17 09/09/2018 13h09

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Si ça peut aider quelqu’un voici les tarifs que me propose mon comptable :
« Si vous souhaitez constituer la holding uniquement par voie d’apport, les honoraires seraient les suivants:
- Constitution de la Holding (1.000 euros HT) : nous nous chargerions de la rédaction des projets de statuts et du suivi des démarches.
- Apport des titres à holding (1.600 euros HT) : rédaction du traité d’apport, augmentation de capital de la holding, coordination avec le commissaire aux apports, suivi des formalités et démarches ;
-Mission du commissaire aux apports: (1.500 euros HT).
Nos honoraires ne couvrent pas les frais et débours pour les formalités (budget constaté de 700 euros HT en général).
Cependant, si vous souhaitez constituer la holding par voie de cession ,il convient de se rapprocher de notre avocat fiscaliste car cela nécessite  également de rédiger un contrat de cession des titres à la holding. »

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#18 09/09/2018 13h30

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Sur ces coûts, ça se rapproche de ce que mon avocat m’a facturé.

J’ai quelques questions :

Pourquoi y a t-il une augmentation de capital du holding à la suite de sa création? Il n’est pas possible d’apporter directement les titres au holding, qui constituent alors son capital social?

Pourquoi conseiller de se rapprocher d’un avocat fiscaliste? Plutôt un avocat spécialisé en droit des sociétés, non?

Si vous le faites cette année, avez-vous envisagé le versement d’une soulte (<10% de l’apport), pour bénéficier d’un taux d’IR plus clément cette année (effet "année blanche")?

Si pertinent/souhaité, n’oubliez pas de lui faire insérer aussi la rédaction de la convention de trésorerie.

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#19 09/09/2018 13h52

Membre (2015)
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Désolé , j’ai découvert le principe d’une Holding il y’a une semaine , je suis incapable de répondre à vos questions .
Mais je les poserai à mon expert comptable dès que j’en aurai l’occasion .
Quand à la soulte , je viens de découvrir ce mot , la franchise d’impots a l’air de poser questions ( Fiscalité de la soulte en cas d?apport de titres et report d?imposition, la double lame est passée. Par Fabien Drey, Avocat. )
Est ce bien cela dont vous parlez le fait de pouvoir percevoir 9% de l’apport de titres sans aucune imposition ?
Ou bien est ce une nouvelle niche en lien avec le passage au prélèvement à la source ?
Car je n’ai pas compris si vous m’indiquiez que cette soulte ne serai possible que si je réalisais  le montage cette année .

Dernière modification par Doc94 (09/09/2018 14h08)

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#20 09/09/2018 14h12

Membre (2018)
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Doc@94 a écrit :

Pour votre Sci quel est l’interêt de laisser l’usufruit à votre Holding ?

Cela permet de ne pas lui donner la pleine propriété, tout en justifiant sa fonction au sein de la SCI.

Fructif a écrit :

- On est bien d’accord qu’on est obligé d’avoir un CAC dans sa holding (tant que la loi pacte n’est pas passée) ? Disons 5K pour une petite structure non ? Il y a moyen d’éviter ça ? (on en prend pour 6 ans, alors il faut espérer que la loi pacte passe rapidement)
- Quel est l’intérêt de facturer des management fees ?
- Quel est l’intérêt de créer une 3e structure plutôt que d’investir directement dans la holding ? C’est possiblement plus facile d’emprunter quand les associés sont responsables indéfiniment ? La séparation d’activité ? Avoir une structuration "propre" ?

@carignan99 a répondu à ma place, et c’est vrai que les management fees sont à utiliser avec parcimonie : Management fees (5/6) : le facteur risque | Valoxy, Expert Comptable Lille
D’où la necessité d’avoir une convention de trésorerie appropriée

carignan99 a écrit :

Mouai - j’ai un doute à ce sujet. En cas de problèmes, la banque peut se retourner contre le holding, qui vous appartient. Donc que vous ayez 1% de la SCI ou 20% en perso, j’ai du mal à croire que ça fasse une différence pour la banque. Dans les faits, j’ai récemment pu constater que ne détenir que 1% de ma SCI en propre (et 99% par le holding) n’a pas été un frein pour la banque. Mais bon, peut être qu’il existe des configurations où c’est moins évident?

Je me contenterai bien de participer qu’à hauteur de 1%, c’est le fiscaliste qui m’a conseillé cette tranche de 20%, compte tenu de ses habitudes, et au vu des montants concernés.


Parrainages : Binck, Fortuneo, Bourse Direct, Banque Fiducial

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#21 09/09/2018 14h56

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carignan99 a écrit :

Sur l’intérêt des management fees (si holding = par ex. SASU) : au lieu de remonter des dividendes depuis la société opérationnelle, on remonte des sommes qui ne sont pas passées par la case IS. Ça peut aussi permettre de faire ’vivre’ le holding et/ou (plus problématique) d’optimiser les volets sociaux et fiscaux de l’associé (vs ses volets fiscaux/sociaux au sein de la société opérationnelle). Cela étant dit, il faut vraiment bien border la convention - les management fees sont très casse-gueules parce que soumis à une très grande insécurité juridique.

Donc le seul intérêt fiscal est de passer d’une imposition Is d’un taux plein à un taux réduit ?
Donc potentiellement de moins en moins intéressant avec le passage du taux plein à 25 %.

Quel sont les autres optimisations potentielles fiscales et sociales de l’associé que permettent ces management fees dans le cas de Julien94 ?
Désolé , j’ai beaucoup de questions mais ce sujet m’intéresse énormément .

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[+1]    #22 09/09/2018 15h19

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Doc94 a écrit :

Quand à la soulte , je viens de découvrir ce mot , la franchise d’impots a l’air de poser questions ( Fiscalité de la soulte en cas d?apport de titres et report d?imposition, la double lame est passée. Par Fabien Drey, Avocat. )
Est ce bien cela dont vous parlez le fait de pouvoir percevoir 9% de l’apport de titres sans aucune imposition ?
Ou bien est ce une nouvelle niche en lien avec le passage au prélèvement à la source ?
Car je n’ai pas compris si vous m’indiquiez que cette soulte ne serai possible que si je réalisais  le montage cette année .

La soulte ne pose plus question : cf. ici.
Pour être clair : désormais et dans le cadre de ce type de montage, les soultes (<10% du montant de l’apport) sont immédiatement imposées : elles ne bénéficient plus du report d’imposition (abus trop nombreux…).
Cela étant dit, les revenus exceptionnels de 2018 (par ex. la soulte) vont être imposés en 2019 au taux moyen d’imposition et pas à votre TMI habituel. Ce qui est dû au mécanisme de l’année dite blanche (discuté sur le forum). Donc une soulte versée cette année (2018) bénéficiera d’un taux de prélèvement plus clément que d’habitude.
Attention : certains auront peut être plus intérêt à prendre l’option PFU, d’autres non. C’est à voir.
Un point reste en suspens : est-ce que la soulte peut bénéficier de l’abattement pour durée de détention, comme pour l’apport de titres? Ce point n’est pas clair.

Dernière modification par carignan99 (09/09/2018 15h22)

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#23 09/09/2018 16h11

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Nous n’avons pas d’élément sur le type d’activité de votre EIRL.

Si vous n’avez pas de stock, pas d’emprunt, pas d’investissements en cours d’amortissements, et que vos prestations peuvent être endossées par un autre fournisseur (exemple : activités de consulting, informatique, etc.), la solution la moins coûteuse, la plus rapide et qui permet de démarrer d’une page blanche consiste à créer une nouvelle entreprise de toute pièce.

Il faudra en parallèle (mais pas nécessairement au préalable) fermer votre EIRL.

Dans ce schéma, nul besoin de transférer l’activité. Vous démarrez une nouvelle activité et laisser péricliter l’ancienne avant de la fermer.

Cela rapportera beaucoup moins aux avocats, experts-comptables et commissaires aux apports que vous consulterez. Mais vous pourrez directement construire votre légo juridique en vous posant les questions de long terme, sans tenir compte de l’existant.

Dernière modification par Politok (09/09/2018 16h12)


Mes portefeuilles : SCPI en usufruit, crowdlending

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#24 10/09/2018 13h17

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julien94 a écrit :

Doc@94 a écrit :

Pour votre Sci quel est l’interêt de laisser l’usufruit à votre Holding ?

Cela permet de ne pas lui donner la pleine propriété, tout en justifiant sa fonction au sein de la SCI.

La fonction sera justifiée puisque le Holding détiendra 80% de la SCI.
Ce doit être une cession temporaire d’usufruit.
Cela permet surtout que 100% du résultat soit calculé et imposé "à l’IS" (donc amortissement du bien).
A la fin de la cession d’usufruit temporaire, les époux retrouvent leur 20% de la SCI en pleine propriété et peuvent céder le bien en profitant du régime des particuliers sur ces même 20%, alors même qu’ils ont amortis le bien pendant la cession d’usufruit.

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#25 10/09/2018 14h45

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MichMouch a écrit :

julien94 a écrit :

Doc@94 a écrit :

Pour votre Sci quel est l’interêt de laisser l’usufruit à votre Holding ?

Cela permet de ne pas lui donner la pleine propriété, tout en justifiant sa fonction au sein de la SCI.

La fonction sera justifiée puisque le Holding détiendra 80% de la SCI.
Ce doit être une cession temporaire d’usufruit.
Cela permet surtout que 100% du résultat soit calculé et imposé "à l’IS" (donc amortissement du bien).
A la fin de la cession d’usufruit temporaire, les époux retrouvent leur 20% de la SCI en pleine propriété et peuvent céder le bien en profitant du régime des particuliers sur ces même 20%, alors même qu’ils ont amortis le bien pendant la cession d’usufruit.

Merci pour vos explications , c’est donc car la Sci serait en parallèle  à l’IR.
Le montage n’est il pas risqué car il a comme principal  intérêt d’éluder l’impot  .

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