Fichier Excel pour valider un cash flow positif pour un investissement immobilier

Ok pour la vacance, les travaux et la CFE.
Au niveau du bilan comptable, je ne récupère pas 2/3 ?

Je ne comprends par votre NB, vous faite référence à quelle partie du tableau ?

Le tableau mis à jour ci-dessous

Dernière modification par loneo (23/08/2018 16h01)

Hello et mercipour ton retour.
j’ai mis les Frais d’agence dans le prix du bien. Je préfère décorréler les charges de copro et la taxe foncière.

Nb : avec un tableau comme ca on se rend bien compte de la difficulté de trouver un projet avec un cashflow positif

Dernière modification par loneo (23/08/2018 17h02)

Bernard2K a écrit :

C’est pas mal. Quelques points de détail :
- l’apport n’a rien à faire dans le prix
- je ne comprends pas l’intérêt de mettre les charges de copro et la TF une première fois, puis de les mettre à nouveau dans la liste des charges.
- 25 ans est rarement accordé sur du locatif. Partez plutôt sur 20 ans, si vous trouvez du cashflow positif sur 20 ans, et qu’au final vous avez un financement à 25 ans, ça sera du bonus.
- TF très bon marché, à presque 1/10e de mois de loyer. C’est plus souvent dans les 1 mois.
- gestion locative pas chère. C’est plus souvent dans les 7 %.
- charges de copro pas chères non plus. Notez qu’il faut prendre la totalité des charges de copro, y compris celles récupérables sur le locataire.
- plutôt que "revenu locatif", écrivez "recettes locatives = loyer CC". En meublé on raisonne sur le loyer CC puisque c’est la base imposable. Ecrire cela,c’est plus clair sur le fait qu’il faut bien prendre le loyer CC. Et c’est bien parce qu’on prend le loyer CC en recettes, qu’il faut intégrer la totalité des charges de copro côté charges.
- je trouve plus logique d’exprimer les travaux d’entretien en % du prix du bien (par exemple 0,3 % du prix du bien, par an pour les menus travaux ; sachant qu’au long terme on est plutôt entre 0,5 et 1 %).
- à la place de "balance", écrivez cashflow, puisque c’est bien ce que vous calculez.
- aucune mention de fiscalité. Vous partez manifestement du principe qu’avec le LMNP au réel, avec le jeu des amortissements, il n’y a aucune imposition à payer les premières années. C’est souvent le cas, mais je trouve ça quand même un peu casse-gueule de faire un tableau qui ne mentionne même pas la fiscalité. Le jour où elle repointe le bout de son nez, ça peut surprendre. Cela dit, en meublé, en première approche, c’est pas bête de considérer "LMNP au réel avec amortissement = zéro fiscalité", pour une étude rapide des projets. Idéalement, avant de se décider vraiment (signer une offre), il faudrait faire des calculs plus approfondis et réalistes. Et surtout, n’utilisez pas le même tableau pour des revenus fonciers où là, ça serait une grosse erreur de négliger la fiscalité.

Mercipour votre longue réponse.

Pour l’apport je comptais le mettre en négatif sur le prix total du projet (voir fichier a jour ci-dessous). Est-ce que cela à du sens au niveau du rendement locatif (nb : est-ce que l’on compte l’apport dans le calcul de rentabilité) ?

Pour les charges de copro et la TF ne prétez pas attention c’est juste un moyen pour moi de les voir plus facilement.

Pour tout le reste j’ai mis à jour. Ça fait une opportunité encore plus dure à trouver Après ces ajustement, pouvez-vous vérifier que ce tableau n’est pas trop prudent ?

Je n’ai pas eu de réponse pour l’EC quelle somme mettre sur une année, en comptant les déductions d’impôts ?

Vous êtes effectivement un peu pessimiste sur plusieurs points :
- 12000 € d’aménagement, ça peut arriver qu’on doive mettre autant mais ce n’est pas sur tous les projets
- il y a peu de chances que vous ayez 3000 € de travaux à payer dans la copro dès votre achat
- charges de copro annuelles relativement élevées
- GLI + gestion par agence vous bouffent 10 % des loyers soit 1 % de rendement.
- la box internet : ce n’est pas au bailleur de payer ; et ça vous expose à certains désagréments si votre locataire en fait une utilisation illégale (s’il s’intéresse au terrorisme ou télécharge à tout va).

Vous êtes en revanche optimiste sur l’absence de prise en compte de l’expert-comptable (vous pourriez compter 500 € par an pour le premier bien et 250 € pour les suivants ; c’est à peu près l’ordre de grandeur).

Pour autant, ce que vous semblez découvrir, mais qui n’est absolument pas nouveau :
- concrètement, en général, il faut 10 % de rendement brut ou plus pour avoir un cahsflow positif en meublé (avec emprunt de la somme totale sur 20 ans) ; et même plutôt 12 à 15 % % brut en location nue (revenus fonciers).
- il n’est pas facile de trouver des biens à haut rendement.
- ça dépend beaucoup des endroits. Vous trouverez plus facilement du 10 % brut à Montauban qu’à Paris ou Lyon.

Sur ces sujets, lire :
Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ?
Immeuble de rapport : rendement supérieur à 10% brut ?
Immobilier : qu’est-ce qu’une bonne rentabilité immobilière ?
Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ?
et aussi les retours d’expérience des foreumeurs qui y arrivent comme cricri77700, ZX-6R, DDTee, Philippe30 et de nombreux autres.

Faites des recherches sur le forum, c’est une mine de connaissances et de retour d’expérience.

Dernière modification par Bernard2K (27/08/2018 19h25)

Concernant l’amortissement en LMNP, Je partirai sur quelque chose de plus réaliste (même si cela fait débat et c’est selon la ville/et son comptable).
Vous indiquez : "Amortissement max (Px-foncier 15%) sur 20 ans + meubles sur 10 ans"
J’avais pris comme note, plutôt :
Terrain (entre 15%-30%) (Paris >20%)
Gros Œuvre    35%
Façade - Etan    5%
IGT                    20%
Agencements    20%

Compte    Eléments                  Durée amort. (années)    % DAP
211000    Terrain                   0                                     0,00%
213000    Gros œuvre             55                             1,82%
213000    Facade étanchéité    25                              4,00%
213000    Installations            25                             4,00%
213000    Agencements         20                             5,00%
215400    Mobilier                  5                                     20,00%

Dernière modification par niceday (01/09/2018 17h11)

Votre calcul est bon selon ces hypothèses "je peux amortir 1/55 de 35% du bien moins la partie foncière".
Le %DAP ne reprends pas la quote part, c’est juste 1/55=1,818%.

Pour déterminer ces hypothèses d’amortissement, il y a de nombreux posts qui traitent le sujet sur le forum. Beaucoup de débats. Mais pour une simulation, je pars pour ma part avec ces données qui sont déjà bien fins.