Emprunt adossé à un immeuble de rapport et vente d'un seul appartement ?

Que vous dit la banque ? Le notaire ? Cela dépend de la présence de garantie ou non (hypothèque, PPD ?) et si celle-ci n’empêche rien, à vous de négocier avec la banque ou ne rien leur dire.
Il nous manque plein d’éléments pour vous répondre, le nombre d’emprunts, leur ou son objet etc.

Le terme n’est pas "promesse d’hypothèque" mais hypothèque. Vous ne pouvez en l’état vendre un lot sans lever l’hypothèque sur tout l’immeuble. Demandez au notaire la possibilité de modifier l’hypothèque pour ne la laisser que sur les lots que vous garderez et si la banque accepte ce qui devrait être négociable, selon le degré d’avancement de remboursement de l’emprunt adossé.
Le problème c’est qu’il y aura des frais pour le moindre changement sur l’hypothèque, seul le notaire pourra vous en dire davantage.
Vous avez beau être propriétaire, tant qu’il y a une garantie en faveur de la banque, vous ne pouvez faire ce que vous voulez.

Vous avez fait un emprunt pour acheter un immeuble. Donc si vous vendez une partie de cet immeuble, vous modifiez de fait les conditions de ce même contrat (notamment et comme le souligne Surin, se pose la question de la garantie).

Je vous conseillerai de tout bêtement relire votre contrat. Dans les miens, il y a la clause suivante :

"L’emprunteur s’engage pendant toute la durée du Crédit à ne pas amoindrir volontairement de quelque manière que ce soit, la valeur des biens immobiliers objets du Crédit, sans l’accord préalable et écrit de la Banque"

Vendre un lot dans l’immeuble financé par le prêt = amoindrir volontairement la valeur du bien immobilier objet du Crédit - les lots qui vous restent ont une valeur moindre que l’immeuble dans son ensemble. Il vous faut donc demander l’autorisation/négocier avec votre banque.

Dernière modification par carignan99 (01/09/2018 09h14)

Il me semble qu’il manque une caractéristique essentielle : le capital restant dû.
Ce n’est pas la même chose pour la banque si vous avez déjà remboursé une grande partie du capital ou si vous n’êtes qu’au début de votre prêt.

Bonjour à tous,

Pardon pour le délai de réponse, la freebox nous a laché

Merci pour ces échanges très intéressants. C’est bien une promesse d’hypothèque. Je n’ai pas trouvé de clauses comme celle dont parle Carignan99. Et oui il reste beaucoup de capital restant dû car l’emprunt est plutôt récent.

Pour l’instant je n’ai fait que me renseigner histoire de voir l’intérêt ou non d’un tel projet. Vos échanges m’aident donc dans ma réflexion.

En fait, dans cet immeuble, sur les trois logements acquis, deux sont loués à leur juste valeur et le troisième est très très sous évalué. J’essaye donc de voir comment faire "bouger" les choses … Ce que j’ai lu concernant la réévaluation à la hausse au renouvellement du bail : ça me parait bien compliqué ( si les locataires refusent : jugement etc ) le tout pour 1/6 d’augmentation pendant 6 ans …

Donc je creuse du côté de la reprise pour vente ou pour travaux …

La question n’est pas simple … Et les locataires qui sont en place depuis longtemps pour un loyer dérisoire ne vont pas me faciliter la tâche

D’ailleurs si vous avez des retours d’expériences je suis preneuse !

Bonne journée à vous !

La reprise pour vente, c’est râpé, vu tous les arguments en défaveur de vendre un appartement dans votre immeuble.

La reprise pour travaux n’existe pas en tant que tel ; c’est une reprise pour motif légitime et sérieux. Toute la question est de savoir si la nature et l’ampleur des travaux nécessitent vraiment le départ du locataire, ou si ça pourrait être fait en sa présence ou encore avec une solution de relogement temporaire. Cf. Le congé du bailleur pour motif légitime et sérieux : reprise pour travaux - Maître joan dray

Si vous pensez que les locataires vous contester l’augmentation de loyer, ils contesteront aussi, probablement, le congé pour motif légitime et sérieux consistant à faire des travaux.

Dites-vous bien qu’à part des travaux de fond en combles particulièrement longs, le juge risque de donner raison au locataire et de casser le congé. Si, par malchance, la décision du juge intervient une fois que vous avez fait les travaux, les locataires réintègreront un appartement refait à neuf, toujours au même loyer dérisoire ! Vous aurez tout gagné !

Ce qui fonctionne bien pour reprendre, c’est la reprise pour habiter par "le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire". A condition que cette personne y transfère sa RP de façon réelle, effective, prouvable. Ce qui est bien sûr assez contraignant !

Ce qui me semble le plus simple et le plus raisonnable, c’est la procédure pour loyer manifestement sous-évalué. Renseignez-vous bien sur la procédure (elle est différente entre zone tendue et non tendue), appliquez-là au pied de la lettre. D’ici 6 ans vous aurez un loyer un peu plus normal ; et avec un peu de chance, vos locataires partiront pour ne pas subir la hausse.

Votre expérience m’intéresse Martinvest ! Comment avez vous fait pour trouver les loyers de référence ? Je ne suis pas en zone tendue, j’en ai donc besoin de 3. J’ai bien les deux autres appartements de l’immeuble à donner en référence ainsi que d’autres logements que je possède dans le secteur mais ils ont tous été reloués il y a moins de trois ans … Je ne vois donc pas trop comment faire … Demander les services d’une agence qui pourrait me renseigner avec des logements dans le secteur ?

De votre côté, les locataires ont refusé l’augmentation, et vous êtes donc allés devant la commission de conciliation ? Cette commission demande-t-elle d’autres documents à part les loyers de référence ?

Merci d’avance et bonne journée !

Bonjour  J’avais pris certains de mes loyers et étant à l’unpi j’ai demandé à d’autres membres ayant des logements dans le même secteur.
Ils n’ont pas demandé d’autres documents que mes estimations, de toute façon ils ont une idée assez précise des loyers à pratiquer.
Ensuite nous avons débattu de l’etat du logement de ce que j’acceptais de faire comme travaux.
A chaque fois les locataires avaient peu d’arguments.  A part qu’ils étaient la depuis longtemps, que le logement n’était pas comme neuf.
A chaque fois ma technique était de laisser le locataire dire ce qui n’allait pas dans le logement et lorsque je demandais à répondre j’exposais les travaux que j’étais prêt à faire.
Le locataire n’avait plus d’arguments.

Ce recours à la commission plus des reprises pour travaux m’ont permis de rendre libre 60% de mes logements et de lancer de grands travaux.

Dernière modification par Matinvest (08/09/2018 09h40)

Merci pour vos réponses.

Matinvest : cela n’avait pas posé de problème que vous donniez certains de vos autres loyers en référence à la commission?

Tipunch : mon idée était de donner au locataire congé pour vendre, et donc le vendre vide … Quant à ne pas renouveler le bail pour travaux, comme l’ a dit Bernard2k il faut faire des énormes travaux ( ce qui ne sera pas le cas car le logement est en assez bon état )…