Calcul du rendement locatif selon les régimes fiscaux : ficher excel

Babi · #1

Bonjour à tous et à toutes,

Suite à mon premier post et aux remarques dures (mais pertinentes et justifiées) de Bernard2K, je me suis mis au boulot!

Je reviens donc avec un outil de calcul de rendement pour un bien locatif suivant certains régimes fiscaux.
Etant en cours d’apprentissage, il est fort possible que ce document contiennents des erreurs. C’est pour cela que j’ai protégé les feuilles (si ça fonctionne) afin d’empêcher quelqu’un de tomber dessus par hasard et de le prendre pour un outil mâture alors qu’il ne l’est pas.

----- OBJECTIFS -----

- Faire le point sur ma compréhension des investissements locatifs
- Vérifier que ce document propose un système de calcul complet et juste grâce à vos connaissances et expériences

----- PRESENTATION -----

Mon outil se divise en 4 feuilles :

- Informations relatives à l’acquisition du bien
- Le rendement du bien suivant le régime fiscal choisi
- La synthèse des régimes fiscaux et ce qu’ils impliquent
- Les calculs et données relatifs à l’IR

---> TELECHARGEABLE ICI : Gestion_Locative_19082018_secure.xlsx - Google Drive

---> Si le fichier ne s’ouvre pas correctement, essayez > Clic Droit > Ouvrir avec > Excel

--> APERCU

----- PREMIERES IMPRESSIONS -----

L’outil fait ressortir que le LMNP en régime réel simplifié est un outil de défiscalisation puissant puisqu’il permet d’abaisser l’IR.

Le Cosse Ancien (loué abordable), n’apparaît pas comme un outil de défiscalisation puissant mais permet, en location vide, d’éliminer l’impôt sur les revenus locatifs. Le bien doit être en dehors des grands centre urbains et mis en intermédiation locative.

Les autres régimes fiscaux affichent un rendement plus bas et ne présente pas de grands intérêts dans mon cas.

-----

J’attend vos retours et j’espère avoir travaillé de manière crédible et appliquée!

Babi,

Dernière modification par Babi (20/08/2018 10h09)

Mots-clés : excel, fiscalité, imposition, outil, rendement

BHLImmo · #2

Bonjour,

Sympa ton fichier, par contre je ne vois pas de légende sur les taux ?

BI

Timinel · #3

LMNP en régime réel simplifié est un outil de défiscalisation puissant puisqu’il permet d’abaisser l’IR.

il me semble ( mais si je me trompe je vous mets tout de suite 2 points ) que c’est la seule chose ( en simplifiant ) que le LMNP ne permet pas et que permet la location Nue avec un deficit foncier la premiere année.

ou peut etre une reformulation.
le LMNP reel est un outil puissant pour reduire l’impact fiscal des loyers percus.

cdt

Babi · #4

BHLImmo a écrit :
Bonjour,

Sympa ton fichier, par contre je ne vois pas de légende sur les taux ?

BI

Salut, alors je n’ai pas vraiment compris votre question

Timinel a écrit :
il me semble ( mais si je me trompe je vous mets tout de suite 2 points ) que c’est la seule chose ( en simplifiant ) que le LMNP ne permet pas et que permet la location Nue avec un deficit foncier la premiere année.

ou peut etre une reformulation.
le LMNP reel est un outil puissant pour reduire l’impact fiscal des loyers percus.

Alors oui, la formulation est certainement plus juste. D’ailleurs, je pense que mon calcul sur les deficit BIC est faux (régime BIC au réel simplifié).
Je viens de faire une relecture, et il n’est pas possible de déduire de charges (quelle que soit leur nature) des revenus globaux.
De ce fait, en LMNP (si je comprend bien), on ne peut avoir que du déficit BIC reportable sur 10 ans et aucune charge n’est déductible du revenu global. (?)
Ca prend toute son importance et le "bofip" n’est pas très clair (ou du moins je ne trouve pas l’information!).

Merci de vos retours en tout cas

afloman · #5

Bonsoir,

Voici ce qu’énonce clairement le bofip sur les déficits tirés de la location meublée non professionnelle:

"Le 1°ter du I de l’article 156 du CGI prévoit que les déficits du foyer fiscal provenant de l’activité de location meublée exercée à titre non professionnel ne peuvent s’imputer sur le revenu global.

Remarque : cette règle s’applique également si l’immeuble est inscrit à l’actif d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, cf. DB 4 F 1113, n°73 et 74.

Ces déficits non professionnels s’imputent exclusivement sur les revenus provenant d’une telle activité au cours de celles des dix années suivantes pendant lesquelles l’activité n’est pas exercée à titre professionnel.

Ainsi, un déficit subi au cours d’une année où l’activité a été exercée à titre non-professionnel est uniquement imputable sur des bénéfices générés par une activité de location meublée exercée à titre non-professionnel."

Babi · #6

Merci pour les précisions. Du coup un correctif important doit être apporté :

Donc en définitive, le LMNP permet au mieux de ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs. Aucun déficit sur le revenu global n’étant possible.
De fait, le régime loué abordable en intermédiation locative semble plus "secure" (abattement de 85%) puisqu’on parvient au même résultat sur 6 ou 9 ans (en fonction du conventionnement choisi) et sans avoir de frais comptables et de frais initials d’achat de meubles.

Dernière modification par Babi (21/08/2018 09h26)

Trahcoh · #7

En LMNP ancien les loyers ne sont pas plafonnés, contrairement à l’intermédiation locative sauf erreur de ma part.

Babi · #8

Tout à fait! Mais ayant acheté mon immeuble de rapport dans le Lot, les plafonds de loyers sont juste énormes et ne posent aucun soucis de ce point de vue là.

En location niveau intermédiaire, les plafonds de loyer sont aux alentours de 650€ pour un appartement louable à 450/500€ grand maximum. Il y a donc de la marge dans ce département.

Mais en effet, le plafonnement des loyers peut être un frein.

Bernard2K · #9

C’est du joli Excel, avec l’utilisation de fonctions et de fonctionnalités que je connaissais pas. Bravo là-dessus. Avec le revers de la médaille : j’ai OpenOffice à la maison, et des fonctions ne sont pas reconnues, donc j’ai pas mal de cases avec "NOM ?" au lieu d’avoir un résultat.

C’est du joli excel, oui, mais c’est bourré d’erreurs et d’imprécisions !

Liste non exhaustive :

Onglet investissement locatif :
Frais de notaire : trop bas. C’est en général 8 à 8,5 % du prix acheteur.
"Frais d’agent immobilier" et "frais d’agence" si ce n’est pas deux fois la même chose, alors il faut expliciter !
Valur du mobilier : expression ambigüe : ça peut être la valeur du mobilier prise en compte dans l’acte de vente ; ou ça peut être les frais d’achat de meubles en vue d’une location meublée. Ce sont deux choses différentes. Il faut expliciter.
Dans les charges, pourquoi comptez-vous "assurance habitation" ? Elle n’est pas à la charge du bailleur et n’est pas déductible. Il n’y a que 3 types d’assurances qui peuvent être à charge du bailleur : celle de l’emprunt, la PNO et la GLI.
Distinguez les charges de copro en deux lignes "charges copro récupérables locataire" et "charges copro restant à charge du bailleur"
Sur la ligne comptable, ajoutez : si LMNP au réel
Ajoutez une ligne CFE avec la même mention.
Loyer mensuel : ajoutez "HC"
Revenu "net" : c’es étrange car, dans le troisième onglet, vous déduisez 10 % de ce revenu, pour le cas du micro-foncier, mais pas dans les autres régimes ni dans le quatrième onglet. Soit vous comptez le revenu avant la déduction de 10 %, soit après, mais là vous appliquez 2 choses différentes ! De plus, ces 10 % ne sont que pour les salaires, alors que le foyer peut avoir d’autres revenus (par exemple BNC) ; et enfin, même sur les salaires, on peut avoir opté pour les frais réels.
Préférez une expression explicite qui évitera les erreurs, comme : "Autres revenus nets imposables du foyer, toutes déductions et/ou frais réels déjà déduits".

Onglet rendement : pour la ligne "rendement net", préférez l’expression "rendement net de charges". En effet, "net", au sens propre, devrait signifier "net de tout". Quand on distingue "net" et "net net", c’est un peu un abus de langage. La seule façon d’être précis est de distinguer "net de charges" et "net de charges et d"imposition".

Onglet taux marginal d’imposition : vos tranches et vos taux ne sont pas du tout à jour. La tranche 5,5 % a été supprimée depuis belle lurette et les limites de tranches ont évolué.

Pas "Régime réel (location vide)" mais "Revenus fonciers au régime réel" (et c’est de la location nue et pas vide ; vide, ça veut dire non occupé, donc dès que c’est loué ce n’est plus vide).

Charges de ce régime réel :
- frais de dossier non déductibles (sauf cas particulier des frais liés à un dossier hypothécaire)
- On retrouve l’assurance du bien, qui n’est pas à charge du bailleur et n’a rien à faire là, ça devrait être l’assurance PNO à la place.
- vous déduisez toutes les charges de copro, or seules les charges restant à charge du bailleur sont déductibles, d’où l’intérêt de scinder ces charges en deux lignes au premier onglet.
- Au premier onglet, vous aviez prévu des charges, comme la GLI, qui ne se trouvent pas dans ce troisième onglet alors qu’elles sont déductibles.

Micro-BIC :
- erreur sur le seuil : c’était 32000 € auparavant, relevé à 70000 € désormais. Vous confondez avec le seuil de 23000 € qui, lorsque 2 autres conditions sont également remplies, fait passer en LMP.
- Vous ne prévoyez pas le cas du meublé de tourisme qui permet d’avoir 71 % d’abattement en micro-BIC.

BIC réel :
Je ne suis pas rentré dans les détails car j’ai plein de lignes non calculées pour la raison expliquée au début ; néanmoins j’ai l’impression que vous comptez les travaux deux fois (une fois en charges, une fois en amortissement).

Très grosses limites de l’outil :
- c’est basé sur 1 seule part fiscale. Calculateur réservé aux célibataires sans enfants !
- on ne peut pas prendre en compte l’effet d’autres biens immobiliers (par exemple, l’immeuble A, déjà acquis, a des revenus fonciers positifs, et l’immeuble B, qu’on acquiert, va créer du déficit foncier partiellement consommé par l’immeuble A avant de venir s’imputer sur le revenu global). Calculateur réservé au primo-investisseur !
- le calcul est effectuée sur l’année 1 uniquement. Or, il y a un paquet de choses qui changent dans le temps : décroissance des intérêts d’emprunt, charges initiales non récurrentes qui disparaissent (frais de dossier, travaux initiaux…)… Pour avoir une vraie vue d’ensemble de l’évolution de la rentabilité et du cashflow, il est indispensable de faire un tableau sur 30 ans.

Une limite moins grave mais qui limite fortement l’intérêt pour le débutant : presque toutes les valeurs sont à entrer manuellement. Un débutant peut mettre les cases à zéro en oubliant plein de charges et s’illusionner sur une super rentabilité ; il n’y a aucun garde-fous à ce sujet.
Il faudrait soit un mode auto (par exemple qui mette les frais de notaire à 8 %), soit un mode semi-auto (met les frais à 8 % d’office mais on peut "forcer" la case et y rentrer une valeur manuellement) ; soit, au minimum, avoir une case à côté qui indique le % habituel de cette ligne (écrire à côté, par exemple : "frais de notaire : 8 à 8,5 % habituellement").
Il me semble aussi que vous mettez surtout en avant l’IR total, mais pour savoir si cet investissement est pertinent, c’est surtout l’IR supplémentaire apporté par cet investissement qui est important.

Au total, c’est inutilisable par le pékin moyen, puisque réservé au primo-investisseur célibataire sans enfant, puisque ça ne donne que l’année 1 ce qui est trompeur, et puisqu’il y a de nombreuses imprécisions et erreurs de calcul. Exercice pédagogique pour vous, sans doute, mais absolument pas utilisable comme outil d’aide à la décision pour l’investisseur immobilier.

A part ça, je viens d’y passer une grosse heure, j’ai un début de mal de crâne, et je m’interroge franchement sur l’intérêt de tout cela (votre post, ma réponse et le temps que j’y ai passé, ma présence sur ce forum, le sens de la vie…). J’ai besoin de prendre l’air…

Dernière modification par Bernard2K (21/08/2018 13h29)

Babi · #10

Merci Bernard2K pour ce retour.

Comme vous le dites, c’est dans un premier temps un exercice pour moi pour passer du niveau 0 au niveau 1! Il y a encore du travail. J’espère qu’une fois finalisé, il pourra servir au plus grand nombre.

Je vais me pencher sérieusement sur tout ce que vous m’avais dit, comprendre ce que je n’ai pas (ou mal) compris, corriger l’outil et j’éditerai ce message avec mes modifications et mes questions.

Un grand merci à nouveau,

Babi,

P.S : En effet, OpenOffice n’embarque pas l’intégralité des fonctionnalités Excel. L’ouvrir avec GoogleSheet doit pouvoir amener ces fonctionnalités manquante (au moins pour la consultation).

alfredimmo · #11

Bonsoir,

Babi, avez-vous mis à jour votre fichier excel suite au très complet retour de Bernard2K ?

Je tente de faire de même (cf. mon fichier excel), et même si je pense comprendre la théorie de la partie fiscale, je lutte pour la mise en œuvre pratique.
Du coup, voir et analyser des propositions de mise en forme est d’une grande aide

dams32 · #12

Bonjour à tous,

Comme vous le verrez sûrement, je me suis inscrit il y a peu de temps sur le forum, même si je le lis depuis quelques mois déjà ! Pour le moment je n’ai fait qu’un seul investissement immobilier en région parisienne en loi Pinel pour réduire mon imposition. J’aimerais poursuivre mes investissements, certainement en LMNP pour le prochain projet, peut-être même une colocation en région parisienne, proche des universités au sud de Paris.

Je suis d’ailleurs en recherche active d’un bien, et pour les comparer je calculais jusqu’ici systématiquement les rendements brut et net théoriques, et ceci pour chaque type de régime fiscal. Cela pouvait vite devenir long et rébarbatif !

Comme je bosse dans l’informatique et que j’aime bien manipuler les chiffres, j’ai commencé à mettre en place un outil pour automatiser ce genre de calculs. Je l’utilisais d’abord pour mon usage perso pour corriger les premières erreurs, mais j’ai décidé de le rendre publique, histoire de le faire évoluer dans le bon sens, dénicher plus facilement les erreurs restantes que les utilisateurs pourront trouver, et je pense qu’il y a encore plein de possibilités d’amélioration.

Le gros avantage que je vois, c’est la possibilité de pouvoir visualiser instantanément les rendements, les graphiques et les chiffres à chaque modification d’un paramètre d’entrée de la simulation. Cela permet d’explorer très rapidement différents scénarii possibles et d’identifier les solutions optimales en terme de financement, d’apport ou même de régime fiscal.

Voici le lien vers la page en question:

Simulateur immobilier locatif

J’ai récemment ajouté la possibilité de partager les résultats d’une simulation avec d’autres, juste en publiant un lien à la manière d’un partage de vidéo YouTube.

Par exemple, pour mon projet d’investissement dans une colocation en région parisienne, je pense avoir trouvé un bien intéressant : une maison de 130m² avec 5 chambres au prix de 370K€, voici le résultat pour un scénario en LMNP:

Simulation Colocation

Et la personne qui ouvre ce lien peut venir modifier les paramètres si elle veut tester d’autres alternatives, sauvegarder localement le résultat dans son navigateur (localStorage pour le moment, pour ceux qui connaissent) ou même ré-exporter la simulation pour la partager à nouveau !

A terme, si l’outil devient suffisamment complet, on pourrait même imaginer que les personnes qui publient leur étude de cas sur le forum publient aussi un lien vers leur simulation.

Je suis bien évidemment ouvert à toutes les propositions d’amélioration !
Je tiens aussi à préciser que la page est totalement publique, gratuite et dépourvue de publicité ! Je propose uniquement un lien pour faire un don, pour ceux qui trouvent que le projet leur est utile ou leur apporte un gain de temps bien sûr !

J’attends vos retours.
Damien

niceday · #13

Très bonne initiative.
Quelques remarques rapides :
- Je mettrais plutôt le nombre de pièces que les dénomination T1, T2…
- Je mettrais des proposition de montant par défaut pour aider l’utilisateur lorsque cela est possible : Frais de notaire, Apport=Frais de notaire ; Charges récupérables 70% du total…
- le curseur des années de crédit est dur à manipuler
- Assurance Loyers impayés : env. 4%
- Gestion locative : env. 7%
- Meubles : Amortissement 7 ans?
- option location vide ou meublé au forfaitaire (non réel)
- hypothèse de vacance
- Hypothèse d’amortissement par composante, qu’avez-vous utilisé ? (exemple: Terrain 20% pas d’amortissement; Gros oeuvre 40% 50ans ; Façade étanchéité 5% 20ans …)

On a du mal à voir si les calculs sont bons car c’est les formules sont dans votre code.

Edit : ~~On dirait que l’impot n’est pas calculé à partir de l’année 7 alors qu’il n’y a plus assez de charges pour effacer les bénéfices.~~
Simulateur immobilier

Edit2: ça doit être bon, il s’agit des charges accumulées s’appliquant sur les années suivantes

Dernière modification par niceday (24/03/2019 10h29)

dams32 · #14

Merci pour ces retours !

Je vais effectivement proposer des valeurs par défaut, c’est une bonne idée.

Je vais également ajouter des vérifications sur les champs du formulaire pour éviter que les données en entrée soient incohérentes (valeur négative, frais de notaire plus élevés que le montant du bien, champ non numérique etc…). C’est d’ailleurs ce qui a posé problème dans le lien que vous avez partagé au-dessus. Le champ correspondant aux travaux devait être invalide lorsque vous avez exporté la simulation. Je le reposte ici :

Simulation niceday

Pour améliorer la compréhension des résultats, je mettrai le détail de certains calculs.

J’ajouterai aussi la possibilité de modifier certains paramètres non visibles pour le moment, comme l’augmentation du prix des loyers, des charges, et le choix de la répartition de l’amortissement pour chaque composante.

dams32 · #15

Il y a du nouveau sur la page !

J’ai donc ajouté des régimes fiscaux (micro foncier, lmnp micro bic), et certains paramètres comme la vacance locative, l’assurance loyers impayés et les frais d’agence. Et quelques améliorations dans l’interface.

Exemple d’investissement

A suivre, de nouveaux graphes pour comparer les différents régimes (lorsque cela a du sens), et comparer l’investissement avec un placement financier sur la même durée.

dams32 · #16

Petite mise à jour:

- ajout d’un graphique regroupant les rendements par année, pour chaque régime. Cela permet d’avoir une vue rapide des rendements de son projet et choisir le régime optimal.

- ajout d’un graphique comparant la plus-value issue du projet immobilier avec revente au bout de la nième année avec un placement type assurance vie sur la même durée.

Dez67 · #17

J’aime bien votre outil pour donner une première idée rapide sur l’intérêt ou non du LMNP et de la comparaison avec un placement en AV.

Serait-il possible d’ajouter une option "pas de prêt"?

J’ai un logement en location nu qui est déjà payé, donc plus de prêt en cours. Mon locataire a donné son préavis et je dois me décider est-ce que je continue en nu, ou je le passe en LMNP ou je le vends.

dams32 · #18

Bonjour Dez67,

c’est une bonne idée, j’ajouterai cette possibilité dans la prochaine mise à jour.

En attendant, pour annuler le montant du prêt dans l’outil, vous pouvez mettre :
- 0€ de travaux
- 0€ de frais de notaire
- 0€ de mobilier
- un apport égal au prix du bien

Si tout s’est bien passé, tout devrait être à 0€ dans le tableau d’amortissement du prêt.

Timinel · #19

Bonjour
Merci pour le partage, l’outil est sympa dans l’utilisation, et rapide.

quelques remarques apres avoir navigué un peu dessus.

1) il manque le TMI 41 ( et mes celui pour non résident si vous voulez etendre )
vous pourriez mettre le taux IS sans trop d’effort

2) pour la vacance ce n’est pas assez fin il me semble ( 1M par an c’est beaucoup)

3) pour le LMNP: voir les hypothes d’amortissement et de base amortissable ( qui peut etre different du prix d’achat + travaux +° meuble )

globalement je vous suggere de laisser davantage la main sur les parametres ( tant que ce n’est pas compliqué a gerer pour vous ). a trop guider l’utilisateur vous :
empecher de rentrer tous les cas particuliers de l’immo ( et a développer cela devient un vrai boulot )
prenez une part de responsabilité si le calcul est faux ou different de l’esperer.

Bravo en tout cas
Timinel

dams32 · #20

Petit update, avec ajout de nouvelles tranches marginales et un choix plus fin de la vacance locative.

darkvadehors · #21

Bonjour,

Très bon outil .Juste quelques remarques à chaud .
On ne ne sait pas quelle est la base retenue pour les amortissements ( à défaut de pouvoir y toucher ).
Dommage que la lecture directe du cash flow n’apparaisse pas.
J’aime beaucoup le look et l’actualisation en direct , on visualise vraiment bien l’impact du paramètre changé.L’échelle de vacances locatives me parait bonne .
Il serait bien d’ajouter le cout de la comptabilité externe .
Révons unpeu , ce qui serait vraiment cool serait de pouvoir appliquer 2 scenario (cote à cote ) à un même bien et en même temps pour comparer directement 2 hypothèses genre colocation 4 chambres ou chambres avec un montant de travaux différent .

Dicci · #22

Merci pour le partage. L’outil est intéressant et facile d’utilisation.

Je rejoins l’avis de Darkvadehors pour les frais de comptabilité. J’ajouterais également la CFE dans le cadre du régime LMNP. Au pire, englober tout ça dans une case autres frais annuels.

C’est dommage que nous n’ayons aucune vision des amortissements. Un graphique "revenus imposables" avec un détail Loyers de l’année / charges de l’année / amortissements de l’année pourrait être intéressant. Je viens de voir le tableau "comptes annuels" qui me répond à ce besoin.

Une dernière remarque, dans le choix du régime fiscal choisi, le terme "simplifié" par opposition à "réel" ne se prête pas trop au LMNP puisqu’on parle plutôt de Micro BIC ou Réel simplifié.

Dernière modification par Dicci (18/04/2019 14h32)

Trahcoh · #23

Merci pour cet outils intéressant.

Le Cash flow et le rendement annoncé au début sont ceux de la première année, ce n’est pas précisé, et cela masque l’effet de ciseau de l’emprunt pour un débutant, visible uniquement sur le graphique et le tableau

La comparaison avec le rendement d’une SCI à l’IS serait pertinent également.

drosx · #24

Bravo Damien pour cet outil de simulation.

Je vais m’y pencher avec la simulation attendue de mon expert comptable histoire de comparer et vous ferez un retour :-)

xwoessem · #25

Super outil, très bien construit! vraiment utile pour se construire une idée en peu de temps.

J’ai juste une question car il y a une partie que je n’arrive pas bien à saisir sur le calcul des charges.

J’ai pris un exemple au hasard sur lequel je travaille actuellement --> Test

Je vois qu’en LMNP si je déclare au réel ou en simplifié, il y a une différence sur les charges calculées (charges plus basses en simplifié qu’en réel)
Quelqu’un saurait m’expliquer le pourquoi?

Je remarque qu’en passant en Foncier (au lieu de LMNP), le montant des charges descend encore plus bas.
Je supposais qu’il y a une hypothèse sur le remplacement du mobilier mais par contre changer al valeur du mobilier n’a aucun impact sur la partie charge …
Est ce que quelqu’un peut m’expliquer?

Je pense qu’il me manque quelque notions/variables en tête pour saisir tout le calcul, j’espère que quelqu’un pourra m’apporter ses lumières

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#3 19/08/2018 21h16

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