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Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

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#1 25/07/2014 18h56

Membre (2014)
Réputation :   4  

Bonjour a tous ,

tout d’ abord je ne sais pas si ma question se trouve au bon endroit, mais elle est un peut particulière et je ne sais où la placer.

Je suis actuellement propriétaire d’un commerce et j’ai pour projet de changer de région d’ici un an et par la même changer de secteur d’activité et faire de l ’immobilier ( achat-revente et achat/rénovation par mes soins/location ).

La fiscalité sur la plus value en cas de vente de mon fdc étant rédhibitoire nous avons parlé avec mon comptable de la création d ’ une holding d’ apport-cession avec du coups une fiscalité nulle. Cependant je dois réinvestir l’argent de cette vente dans une " activité économique" et la en est ma question : pensez vous qu’il soit possible de faire de l’immobilier considéré comme " activité économique " par le fisc ?

merci d’avance.

cdt

Mots-clés : apport cession, holding, immobilier

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#2 25/07/2014 19h16

Membre (2010)
Réputation :   124  

Bonjour hugome,

La gestion d’un patrimoine immobilier n’est pas une "activité économique" (…) donc à priori, vous ne pouvez pas faire cela.

Néanmoins si vous faites de la construction, et que vous avez des salariés, cela ressemble déjà davantage à une société "opérationnelle". Mais je pense aussi qu’il faudrait que vous revendiez ensuite le bien construit (ou réhabilité) à un tiers. Si vous l’exploitez, votre activité n’est pas que de la construction.

Sinon il y a peut être une autre possibilité pour vous : apporter les parts de votre commerce à votre holding et ne pas vendre ces parts avant 3 années pleines. Vous serez ensuite libre d’utiliser les fonds dans la holding comme vous le souhaitez.

N’oubliez pas que mettre en place tout ceci va générer des frais non négligeables.

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#3 04/04/2018 09h46

Membre (2018)
Réputation :   1  

Bonjour,

Je vais vendre en toute logique 2 de mes commerces d’une première activité dans quelques mois. Mon but ensuite est de réinvestir dans mon autre entreprise dans un autre secteur d’activité mais aussi de placer en bourse et de faire de l’investissement locatif.

Pour éviter de trop passer par la case impôt, j’ai pensé créer une holding mais j’ai besoin d’aide d’un avocat fiscaliste pour savoir si je dois créer en dessous une foncière, une SCI… Dois-je investir à titre personnel ou créer des entreprises pour l’immobilier et la bourse ? Bien sûr vos conseils sont les bienvenus.

Je suis dans le 77 et j’aimerai savoir si vous avez quelqu’un en particulier à me conseiller dans le département ou même plus largement dans la région ?

Merci.

Stéphane.

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#4 04/04/2018 10h46

Membre (2016)
Réputation :   11  

Bonjour,

Vous pouvez aussi contacter la branche "banque privée" de votre banque, qui dispose comptables/notaires/fiscalistes etc…  L’avantage étant qu’ils peuvent vous proposer un crédit pour vos investissements immobiliers (actifs et passifs ex: SCPI).

La holding est particulièrement adaptée à votre cas, car non seulement vous détenez d’autres sociétés, mais vous les vendez.

L’avantage d’investir en bourse et immo au sein de la holding est de pouvoir capitaliser plus facilement, et réguler à quelle vitesse vous en sortirez l’argent, je vois un peu cela comme une caisse de retraite individuelle. À titre personnel je n’en créerai une que lorsque mes enveloppes fiscales PEA/AV seront blindées - le PFU a quand même rendu le montage un peu moins attrayant.

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#5 04/04/2018 10h55

Membre (2017)
Réputation :   53  

Bonjour,

On n’a que trop peu d’infos pour donner des conseils pertinents.

Comment détenez vous les commerces que vous vendez ? En nom propre ? est-ce une cession de fonds de commerce ou de parts sociales ? La forme juridique de votre société ?

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#6 04/04/2018 11h23

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Réputation :   2804  

Il manque aussi dans votre question l’ordre de grandeur des montants en jeu : la situation ne sera pas la même si vous disposez (après vos ventes) de 200 k€ ou de 2 M€ par exemple.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#7 04/04/2018 22h19

Membre (2018)
Réputation :   1  

Merci tout d’abord pour toutes vos réponses.

Je pense que la vente avant impôt va me permettre d’obtenir 250.000-300.000€ et je vend les fonds de commerce car 2 magasins vendus séparément dans une même société sous la forme d’une SAS.

Je suppose qu’il n’est pas gênant de signer les compromis avant la constitution de la holding mais que celle-ci doit être créé avant la vente définitive, n’est-ce pas ?

Je pensais réinvestir environ 50.000-75.000€ dans mon autre commerce (uniquement sur Internet celui-ci) et le reste en bourse et immobilier mais plutôt à travers un montage d’autres structures pour éviter de passer par la case impôt et investir à titre personnel ; Qu’en pensez-vous ?

Pour l’immobilier, j’ai cru comprendre qu’il était intéressant de créer une foncière avec une ou plusieurs SCI en dessous mais je ne sais pas trop techniquement pourquoi il est préférable de faire ainsi plutôt que de faire directement depuis la foncière ou SCI seul ?

Pour la bourse, puis-je investir directement depuis la holding ou dois-je créer une SCP ?

Je cherche à défiscaliser un maximum pour du long terme et travailler à partir de ces sociétés pour lever plus d’emprunt au niveau des banques. Pour répondre à une interrogation, mon capital n’est pas de 2M€ mais ma structure doit tenir le coup pour cette somme.

Sans certitude, je me demande aussi si il ne serait pas utile de mettre sous cette holding ma société de eCommerce ou cela doit rester séparer ? Avec ma femme, nous avons démarré de zéro et nous nous demandons aussi si il ne faudrait pas profiter de cela pour faire une séparation de biens.

Comme vous le constater, cela beaucoup de questions.

Je suis un peu perdu d’où mon intérêt d’aller voir un avocat fiscaliste mais vous serez déjà d’une grande pour me donner les grandes lignes.

Stéphane.

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#8 08/04/2018 14h03

Membre (2018)
Réputation :   1  

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#9 08/04/2018 14h30

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Réputation :   2804  

Je suppose que l’absence de réponse est du au fait que :
   - votre description de la situation actuelle,  comme de ce que vous allez faire, est imcomplète,  voire peu claire (il faut un peu jouer aux devinettes pour la completer);
    - les montants en jeu semblent modestes pour créer l’usine à gaz que vous semblez envisager;
    - vous semblez un peu "perdu" sur les impacts des montages que vous envisagez, et ça ne doit pas tenter grand monde d’expliquer ceci  (qui a bien souvent déjà été discute sur le forum) en detail;
    - vos questions sont trop "ouvertes" (on pourrait écrire un gros livre pour les traiter);
    - peu de membre peuvent s’identifier à la situation que vous décrivez.

Essayez déjà de remédier à la première remarque (les conseillers de votre banque vous y aideront, mais ce sera à vous de faire l’effort pour être clair et tout expliciter), et  vous aurez sans doute plus de retours.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#10 08/04/2018 16h22

Membre (2017)
Réputation :   77  

Soit vous pouvez attendre plus de 3 ans avant la vente des fonds de commerce et ça peut être éventuellement  intéressant d’apporter les titres de votre SAS à un holding.

Soit vous voulez vendre rapidement et dans ce cas il est seulement possible d’espérer un report d’imposition sous réserve de réinvestir au moins 50% du produit de la cession des titres de la SAS dans le financement d’activités économiques (non patrimoniales, exit la bourse et l’immo). Comme vous n’envisagez de  ne réinjecter que 50-75K dans votre e-commerce, il faudrait calibrer l’apport partiel de titres pour une valeur de 100-150K. En plus vous avez la problématique de 2 fonds de commerce au sein d’1 seule société qui n’arrange pas les choses car seule la cession des titres permet le report d’imposition.

Au total l’"optimisation fiscale" risque de vous coûter plus cher en ingénierie fiscale et comptable que le bénéfice attendu (qui n’est qu’un report d’imposition).

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#11 30/08/2018 22h27

Membre (2015)
Réputation :   8  

Bonjour,

Peut être que quelqu’un peux m’aider , j’ai avec un associé une Sas qui nous rapporte à deux à peu près 150000 euros par ans.
Nous aimerions plutôt que de sortir des dividendes , réinvestir les bénéfices dans l’immobilier via la création de 2 holdings distinctes.
Cela nous permettrai de choisir chacun ses investissements et également de sortir chacun , ce qu’il souhaite comme dividende directement via sa holding perso.
Le comptable nous propose la création de holding soit par voie d’apport , soit par voie de cession ou bien de combiner les deux.
Avant d’en discuter avec lui , j’aimerai comprendre un minimum mais pour l’instant malgré quelques recherches je ne trouve aucune explication claire .
Quel montage recommanderiez vous ?
Merci pour vos retours

Dernière modification par Doc94 (30/08/2018 22h28)

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