Acheter sa résidence principale via une SCI pour une mise en location ultérieure ?

Thib · #1

Bonjour à tous,

Inscrit depuis quelques années je suis peu actif mais un lecteur assidu.
J’ai pas mal écumé le forum à la recherche de réponses à mes questions ci-dessous, en vain… n’hésitez pas à me rediriger si nécessaire.

Je suis déjà investi dans l’immo locatif avec un appartement loué en nu et un second en cours d’acquisition que je mettrai en LMNP. Je cherche à poursuivre dans le locatif pour me constituer un patrimoine et compléter mes revenus d’’ici quelques années.

Je suis actuellement locataire de ma RP avec ma compagne. Ça ne me pose aucun soucis mais je me dis qu’au vu des taux d’intérêts actuels il pourrait être intéressant de franchir le pas.

En réalité je ne me vois pas tout de suite acquérir la "maison de mes rêves" mais un appartement comme celui que j’occupe actuellement (T3 65 m² centre-ville) conviendrait très bien pour quelques années et mon mode de vie actuel.

Concernant le montage, j’ai une problématique fiscale pas très originale qui m’incite à ne plus investir dans le locatif en nom propre. Mon TMI actuel est de 30 % et se rapproche doucement de la tranche supérieure.

J’ai lu et compris que l’investissement dans sa RP via une SCI apportait souvent plus d’inconvénients que d’avantages. Dans mon cas, je réfléchis au montage suivant :

- Acquisition en SCI IR avec apport faible, la SCI emprunte pour financer le bien
- Répartition à 50/50 des parts avec ma compagne
- Apports en CCA pour rembourser le crédit pendant la durée d’occupation du bien
- D’ici 3 ou 4 années, nous quittons ce bien pour une maison, nous mettons l’appartement en location et j’applique l’option "IS" pour limiter l’impact fiscal

Dans ce cas, quand démarrerait l’amortissement du bien ? Est-ce légal ? Est-ce viable selon vous ?

Merci d’avance !

Thibault

Mots-clés : amortissement, is (impôt sur les sociétés), location, résidence principale, sci

Doc94 · #2

Désolé je ne peux répondre à vos questions .
Mais pourquoi tout simplement ne pas transformer votre résidence principale en Lmnp à votre départ ?
Ça vous évitera de payer une fortune à la revente de celle-ci.

Gog · #3

Pas d’amortissement comptable possible si la SCI est à l’IR.

FastHand · #4

Bonjour,

Le principal effet sera d’etre imposé sur la plue value de votre appartements,c’est à dire sa valeur d’achat moins les 3-4 années d’amortissements.

L’option pour l’assujettissement des SCI à l’impôt sur les sociétés

Il vaut mieux acheter sa RP decotee avec travaux et la revendre quelques années plus tard dans imposition.

Thib · #5

> Gog, l’amortissement comptable s’appliquerait dans la deuxième phase du projet puisque je transforme la SCI IR en SCI à l’IS

> Doc94, un meublé sur un T3 de 65/70 m²… j’ai quelques doutes sur ma capacité à y placer des locataires. Je complète en précisant que je vis dans une ville "bourgeoise" d’environ 50 000 habitants en province.

> FastHand, j’ai bien intégré l’imposition sur la plus-value avec la valeur comptable du bien. Principal point noir de la SCI à l’IS quand on y intègre les amortissements. Malgré tout je préfère payer beaucoup d’impôts à la sortie quand j’ai une rentrée de cash que sur la durée à une période où j’ai besoin de cash.

Timinel · #6

Bonjour

Vous connaissez le forum , donc inutile de repasser sur la " sous optimalite " de la location d’une RP. (interet d’emprunt reduit, achat non orienté " investissement " mais "usage").

je pense que vous avez raison sur une vision " long terme " lors d’un achat immobilier. Mais il ne me semble pas nécessaire de sceller aujourd’hui la route du bien.

A mon avis, vous pourriez simplement acheter en indivision , et si la location se concretise vous apportez le bien a une SCI au moment opportun.

cdt

GoodbyLenine · #7

Qu’est-ce qui justifie financièrement de passer de "locataire d’un T3 65m²" à "propriétaire d’un T3 similaire pendant quelques années" ? Le ratio prix d’achat / loyer est-il si élevé (c’est un des paramètres importants pour choisir de rester locataire ou d’acheter…) ?

Une alternative à envisager ne serait-elle pas de rester locataire (avec toute la flexibilité qui va avec, et en s’évitant un déménagement) et d’investir en achetant à crédit un autre bien locatif, choisi de manière à optimiser son rendement locatif à long terme après fiscalité (par exemple un bien plus petit, nécessitant éventuellement des travaux, et plus facilement louable meublé, et permettant de dégager un cashflow positif avec un emprunt long) ?

Thib · #8

La valeur du bien que j’occupe est d’environ 170 K€, pour un loyer mensuel de 870 €.
Ce qui ferait une rentabilité d’environ 5 % avec 2 500 € de charges annuelles (TF + charges copro).

L’alternative que vous évoquez est celle pour laquelle j’ai optée avec ma seconde acquisition en cours (T2 45 m² qui sera en LMNP). Malgré tout je commence à sentir les banques "frileuses" sur de nouveaux investissements, car je ne possède pas ma RP… plutôt par conformisme qu’à cause de mon taux d’endettement d’ailleurs. Mes 2 appartements dégage(ro)nt un cash flow positif.

FastHand · #9

Thib,

Votre question porte sur l’absence date de démarrage des amortissements, et sur la faisabilité.
Je vous réponds que le passage de SCI IR à IS est comptabilisé comme une cessation d’activité, c’est à dire que vous ferez un chèque à la création de la SCI et à la vente de l’appartement.
Comme le souligne Timinel, mieux vaut acheter en nom propre, boucler le financement comme cela, et ensuite créer la SCI.

Bernard2K · #10

Thib a écrit :
La valeur du bien que j’occupe est d’environ 170 K€, pour un loyer mensuel de 870 €.

Vous auriez dû commencer par là, car c’est le plus important. Ca fait du 6 % de rentabilité brute. Or, rembourser un emprunt sur 20 ans, avec les intérêts et l’assurance, c’est 6 à 6,5 %. A partir de là, un tel projet n’est jamais à cashflow positif, et tous les stratagèmes évoqués par vous ne pallieront jamais ce manque de rentabilité initiale.

L’achat d’une RP puis mise en location a presque toujours une faible rentabilité. Pour sa RP, on choisit presque toujours un beau bien, coup de coeur, bien placé, bien agencé etc. et ça coûte cher. A l’inverse, pour un bien locatif, on va chercher à maximiser la rentabilité donc on va sélectionner un bien avec décote pourvu qu’il reste louable. Est-ce que vous (et votre femme…) êtes prêts à vivre pendant 4 ou 5 ans dans un bien décoté, "louable" mais pas "coup de coeur" ?

D’autre part, acheter/revendre une RP sur 4-5 ans n’est pas généralement pas rentable pour cause de frottement des frais (frais de notaire, frais d’agence, frais de dossier, déménagement, meubles, etc.). La seule façon d’être rentable est d’acheter une RP fortement décotée pour cause de travaux, et de faire ces travaux à moindre coût. Notez que, quand on quitte cette RP, on a alors intérêt à la vendre et pas à la louer, pour profiter de l’exonération d’imposition sur la PV de la RP.
La PV réalisée sera tout de même amputée de tout ce frottement.
Certes, vous ne prévoyez pas l’achat/revente en tant que tel, mais ça s’en rapproche par certains aspects, et c’est donc quelque chose qu’il faut garder en tête.

On sait qu’on atteint des fortes rentabilités sur des biens fortement décotés (immeubles avec travaux), de petites surfaces louées en LMNP au réel, et des colocations. Votre T3 de 65 m² ne fait pas partie des projets les plus rentables, d’où la faible rentabilité qui lui collera à la peau.

Du coup, est-ce vraiment la peine de développer les autres sujets, alors qu’en fait, il ne faut pas faire ce projet, à cause de ce manque intrinsèque de rentabilité ? Je développe un peu quand même pour mémoire :
Si on se dit que l’objectif initial est d’avoir une RP et l’objectif final est d’avoir un appartement locatif en SCI IS 4 à 5 ans plus tard, il y a les solutions suivantes :
- achat dès le début en SCI IS. Pourquoi pas ? Le plus "carré", pour y habiter soi-même, est de payer une location au prix du marché à la SCI IS. Pour limiter le risque d’abus fiscal, il faut que la finalité de location à des tiers soit apparente dès le début dans des documents écrits (le faire apparaître par exemple dans le projet présenté à la banque).
- achat en SCI IR, passage à l’IS au moment de la location. Comme le dit Fasthand, le passage à l’IS est fiscalement une cessation d’activité, mais vu que la SCI IR n’a pas constaté d’amortissement, la PV devrait être faible voire nulle. Je ne vois pas bien d’inconvénient à cette solution, si ce n’est là aussi le risque d’abus fiscal à habiter dans le bien de sa SCI.
- achat en nom propre, apport à une SCI IS au moment de la location. C’est simple et carré, mais les frais de mutation vers une SCI IS sont élevés (5 % de mémoire).

En première analyse, je pense que l’achat directement par la SCI IS serait peut-être la moins pire solution.

Mais au total, je pense qu’il ne faut pas le faire. Il faut vous féliciter d’être locataire d’un appartement à faible rentabilité, et concentrer vos investissements sur du locatif à forte rentabilité.

Dernière modification par Bernard2K (21/08/2018 10h39)

PavelK · #11

Je suis dans une situation assez particulière mais peut être comparable.
Je suis à mon compte avec une EURL et j’ai créé une filiale foncière qu’est EURL également. Je déménage souvent et le principe est toujours le même : ma EURL achète avec un prêt professionnel, je deviens locataires et je loue après mon départ. En parallèle je fais d’autres acquisitions avec cette EURL foncière. Ma maison de rêve sera certainement acheté avec EURL également.
Il faut faire gaffe et louer à soi-même au prix du marché sinon cela peut être considéré comme un avantage en nature.
L’avantage que tous les frais passent au nom de la société qu’est backé par la EURL mère avec laquelle je facture mes clients et qui a du cash. +, et c’est important, toutes les reformes de Macron ne me concernent pas.
L’inconvénient que du à l’amortissement comptable en cas de revente je risque de payer cher la plus-value (si 100% amorti alors je payerai sur 100% du prix de vente). Mais, hors imprévu, je ne veux pas revendre.

Mon conseil si vous êtes en France et comptez à développer un patrimoine immobilier important (> 2 millions) il vaut mieux de penser à la solution avec la personne morale. Je le fais même pour mon compte de Bourse, qui appartient à la EURL également. Les règles de jeu (impôts) changent bien moins souvent il bien plus simples. Et surtout je suis BEAUCOUP plus tranquille !

Thib · #12

Effectivement la personne morale sera pour moi un véhicule nécessaire à mes futurs investissements.

Je prends bonne note de vos conseils concernant ma RP et vous en remercie. Je crois être convaincu par vos arguments, même s’il est toujours psychologiquement difficile d’accepter de sortir des loyers tous les mois :-)

PavelK · #13

Personne morale coute plus cher en frais, mais la protection et tranquillité qu’elle apporte sont précieux. Si vous voulez faire de vos investissements un business, comme c’est le cas pour moi, la personne morale et une solution logique est naturelle.
Avec ce montage j’ai un luxe de ne pas m’intéresser aux lois qui changent tout les ans en France. Cette solution est « scalable » par exemple ma femme veut se mettre à son compte et a besoin d’un atelier. Alors j’achèterai certainement les murs avec la société foncière et sa structure qu’elle va créer pour son activité payera un loyer (déductible pour elle).

Attention au piège ou j’ai tombé. Si vous avez au moins un immeuble alors vous devrez payer la CRL sur l’ensemble du CA. C’est une erreur grave que j’ai fait et désormais j’ai l’intérêt de n’acheter que des immeubles.

Dernière modification par PavelK (23/08/2018 07h31)

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