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#701 13/08/2018 10h47

Membre (2018)
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Le prélèvement à la source, si c’est ce à quoi vous faites référence en évoquant le "paiement à la source", ne remet pas en cause les dispositions précédentes.

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#702 13/08/2018 10h59

Membre (2018)
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Oui "prélèvement", pardon.

Il y a pas mal d’articles sur l’impact du prélèvement à la source et donc de l’année blanche sur la prise en compte des travaux en 2018 et 2019. Il est parfois recommandé de ne réaliser les travaux qu’en 2020. Mais j’ai l’impression que cela ne concerne que les revenus fonciers et non BIC, sans en être totalement certain.

Donc des choses vont changer…mais peut-être pas pour le LMNP et le LMP. C’est là ma question.

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#703 17/08/2018 11h38

Membre (2018)
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Bonjour à tous,

Je me permet de citer le message de Sonia qui date de 2015 car je souhaite acquérir un bien sur la commune du Cap d’Agde et je suis dans la même situation qu’elle, sauf pour l’aspect fiscal car je suis comptable et établi la déclaration des plusieurs LMNP.

Un projet immobilier est en train de voir le jour sur un terrain inoccupé du Cap et je pense que ce projet va donner de la valeur aux appartements des environs qui ont en moyenne une quarantaine d’années.

Si certains pouvaient me donner leurs avis et conseils, je suis preneur.

Merci par avance à ceux qui prendront le temps de me répondre.

" Bonjour à tous,

J’ai le projet d’acheter un studio au Cap d’Agde dans le but de le louer de manière saisonnière.
Les prix de locations sont d’environ de 450 euros à la semaine en saison (juillet/août) et 300 euros la semaines en hors saison (mai/juin/septembre). Je pourrai donc rembourser mon prêt en louant seulement ces 5 mois. Le reste de l’année sera "du plus". Connaissez-vous des sites ou des endroits où je peux me renseigner sur les taux d’occupations des locations saisonnière dans cette région?
Quelle stratégie de communication puis-je mettre en place pour que les annonces de location de ce logement soit le plus "visible" possible?

Je ne suis pas sur la région donc j’ai en vu d’embaucher quelqu’un pour gérer la remise des clef et l’état des lieux de l’appartement. Savez-vous par quel biais je peux embaucher cette personne et lui faire un contrat de travail pour je soit "couverte" en cas de problème et que je puisse la déclarer (CESU, autres)?

Au niveau fiscal je me suis un peu renseigner. Ce que j’ai compris c’est qu’il y avais un abattement fiscal de 50% sur les revenus de ce logement. Ai-je bien compris? De plus j’ai contacté certains propriétaires qui m’ont assurés ne pas payer la taxe d’habitation puisque ce n’étais pas leur logement principal et qu’il le louait à la saison. J’avoue ne pas être au clair avec cette question, avez vous des réponses à m’apporter?

Ce projet me parait intéressant et cela quelques mois que je me penche sur la question. Seulement, je suis assez jeune et je n’ai pas d’expérience dans l’immobilier. Je voudrais donc savoir si mon projet est viable et s’il y a des choses auxquels je devrais absolument penser avant de me lancer la dedans.

Je suis preneuse de tous vos conseils et avis. La critique constructive est aussi la bienvenue!

Merci d’avance de vos réponses,
Sonia "

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#704 17/08/2018 15h38

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Je ne comprends pas votre projet. C’est le projet de jeanmi42 ou de Sonia? Prenez au moins la peine de vous présenter et de présenter votre projet si vous voulez des avis svp.

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#705 17/08/2018 16h56

Membre (2018)
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Bonjour,

Je suis comptable, je consulte régulièrement le forum et m’y suis inscrit il y a quelques semaines. Je possède un appartement sur Saint-Etienne que je loue meublé. Ayant fini de rembourser le crédit sur mon 1er appartement mis en location, je souhaiterai investir à nouveau. Je m’interroge sur la possibilité d’investir sur le cap d’Agde afin de louer en meublé principalement de juin à Septembre. Merci.

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#706 17/08/2018 18h11

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Quelques remarques :
- votre présentation est à faire ici, comme vous vous y êtes engagé (point 8 de la charte) : Info - Forums des investisseurs heureux
- votre projet est manifestement un projet d’investissement immobilier, le plus simple serait de le décrire dans une étude de cas ici : Immobilier locatif (études de cas) - Devenir rentier
- vous êtes comptable, établissant la compta de plusieurs LMNP, mais vous demandez confirmation du taux d’abattement sur les revenus LMNP ? Etonnant.
- vous prenez comme pseudo "jean-mi" mais vous voulez être "couverte". Homme ou femme ?
- en plus au Cap d’Agde, la tradition est plutôt d’être dé-couvert(e). wink


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#707 12/11/2018 21h48

Membre (2018)
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Bonsoir,

J’ai une question d’ordre pratique, j’ai fait ma déclaration P0i, tout s’est bien déroulé. J’ai maintenant bien un numéro SIREN.
J’ai donc lancé la procédure pour créer mon espace sur le site des impôts (catégorie "espace pro").
Cependant il est question d’un envoi par courrier au siège sociale de l’entreprise pour la réception d’un code pour activer son espace en ligne …
Or le siège social est (comme beaucoup de monde) l’appartement en location meublé qui est bien évidemment pas à mon nom au niveau de la boite aux lettres mais au nom du locataire.

Les différents courriers reçus me sont bien parvenus jusqu’à présent à mon adresse personnelle (adresse que j’avais indiquée dans la partie "Déclaration relative à la personne" du P0i)

J’imagine que je ne dois pas être le seul dans ce cas…  Quel serait la solution ? Transfert de siège ? Attendre encore un peu, le courrier arriverait à mon domicile personnel et non mon adresse d’exploitation ?

Merci pour votre aide.

Dernière modification par Letuche57 (12/11/2018 22h10)

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#708 12/11/2018 22h46

Membre (2012)
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Bonjour,

Appelez les impôts, ils peuvent vous envoyer en électronique le courrier qu’ils ont déjà fait partir.

Vous pouvez aussi demander à ce que la correspondance soit à une autre adresse, par exemple votre habitation.


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#709 12/11/2018 23h04

Membre (2018)
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Du coup j’appelle qui le SIP ou service impot pro ?
Celui du département / ville du bien loué ou de ma RP ?
merci

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#710 13/11/2018 09h40

Membre (2013)
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Letuche57 a écrit :

Bonsoir,

J’ai une question d’ordre pratique, j’ai fait ma déclaration P0i, tout s’est bien déroulé. J’ai maintenant bien un numéro SIREN.
J’ai donc lancé la procédure pour créer mon espace sur le site des impôts (catégorie "espace pro").
Cependant il est question d’un envoi par courrier au siège sociale de l’entreprise pour la réception d’un code pour activer son espace en ligne …
Or le siège social est (comme beaucoup de monde) l’appartement en location meublé qui est bien évidemment pas à mon nom au niveau de la boite aux lettres mais au nom du locataire.

Les différents courriers reçus me sont bien parvenus jusqu’à présent à mon adresse personnelle (adresse que j’avais indiquée dans la partie "Déclaration relative à la personne" du P0i)

J’imagine que je ne dois pas être le seul dans ce cas…  Quel serait la solution ? Transfert de siège ? Attendre encore un peu, le courrier arriverait à mon domicile personnel et non mon adresse d’exploitation ?

Merci pour votre aide.

Vous exploitez une entreprise individuelle, pas une société… et dès lors vous n’avez pas de siège social.
Dans votre P0i, aviez-vous précisé l’adresse à laquelle vous souhaitiez que vos courriers soient expédiés (dans le cadre 12) ?

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#711 13/11/2018 11h35

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J’ai vérifié, il est indiqué "déclaré en case numéro 2" qui correspond a mon adresse personnelle.
Je vais attendre encore un peu, je n’ai fait le processus que début de semaine dernière.

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#712 18/11/2018 21h38

Membre (2012)
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Letuche57 a écrit :

Du coup j’appelle qui le SIP ou service impot pro ?
Celui du département / ville du bien loué ou de ma RP ?
merci

Si vous n’avez toujours rien reçu, appelez le SIE de la ville du bien loué.


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#713 18/11/2018 21h59

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Bonsoir !

Letuche57 a écrit :

Bonsoir,
J’ai une question d’ordre pratique, j’ai fait ma déclaration P0i, tout s’est bien déroulé. J’ai maintenant bien un numéro SIREN.
J’ai donc lancé la procédure pour créer mon espace sur le site des impôts (catégorie "espace pro").
Cependant il est question d’un envoi par courrier au siège sociale de l’entreprise pour la réception d’un code pour activer son espace en ligne …
Or le siège social est (comme beaucoup de monde) l’appartement en location meublé qui est bien évidemment pas à mon nom au niveau de la boite aux lettres mais au nom du locataire.

Les différents courriers reçus me sont bien parvenus jusqu’à présent à mon adresse personnelle (adresse que j’avais indiquée dans la partie "Déclaration relative à la personne" du P0i)

J’imagine que je ne dois pas être le seul dans ce cas…  Quel serait la solution ? Transfert de siège ? Attendre encore un peu, le courrier arriverait à mon domicile personnel et non mon adresse d’exploitation ?

Merci pour votre aide.

Bien qu’il s’agisse d’une activité domestique, le LMNP est géré par le "Service de la Fiscalité des Entreprises" (et soumise au C.F.E. = Cotisation Foncière des Entreprises). Du coup, sur Internet, il faut passer par un accès professionnel, différent de l’accès personnel.
Les services des impôts ne savent pas faire la différence entre "Siège Social" et "Adresse". C’est le cas pour le LMNP, mais aussi pour les travailleurs indépendants, les commerçants, etc.
Au pire, vous pouvez, par téléphone, vérifier et éventuellement faire modifier, l’adresse de correspondance.

Autre cas tordu les impôts utilisent l’adresse cadastrale du bien, qui (dans mon cas) n’est pas la même (rue) que l’adresse postale (aucune porte, aucun accès, à l’adresse cadastrale). Là encore, la notion d’adresse de correspondance a permis de contourner le problème.


M07

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#714 11/12/2018 23h02

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ENTJ

Bonjour.

Je suis en train d’approfondir le régime des PV suite à un doute sur la partie de la vente de meuble dans le cadre d’une vente LMNP.

Mon notaire me stipule que la vente des meubles est soumis au PV professionnelle.
Je me demande si elle confond avec le LMP.

Par exemple vente 273000 euros et 7000 euros de meuble.

Les 7000 euros doivent être déclaré en PV professionnel d’après ma notaire alors que le reste de la PV ect en PV des particulier car LMNP.

Je ne comprends pas comment on peut être à la fois en PV privé et professionnel que ça soit comptable ou fiscal.

Le bofip dit :
270

Les plus-values réalisées lors de la cession de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l’objet d’une location directe ou indirecte par les personnes ne remplissant pas les conditions pour être qualifiées de loueurs professionnels sont soumises aux règles prévues à l’article 150 U du CGI et à l’article 150 VH du CGI pour les plus-values privées. Elles ne relèvent donc pas du régime des plus-values professionnelles.

J’ai loupé quelques chose ?

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#715 12/12/2018 00h00

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Bonsoir cricri77000.

Selon le livre Les nouvelles règles de la location meublée pour augmenter son patrimoine et réduire ses impôts :

Maître Jean-Louis Le Boulc’h a écrit :

Le régime de taxation des plus-values des particuliers ne porte que sur la vente des locaux d’habitation. […] La cession des autres éléments de l’actif immobilisé, tels que les agencements et équipements à caractère mobilier, relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux, selon la distinction traditionnelle court terme / moyen terme, étant précisé que la plus-value est toujours imposant à court terme à concurrence des amortissements déduits pour l’assiette de l’impôt.

Votre notaire est donc dans le vrai.

Dernière modification par contraryo (12/12/2018 00h00)

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#716 12/12/2018 11h07

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Ma notaire m’a envoyé ceci :

Code général des impôts - Article 150 UA | Legifrance

Cela doit être mon côté non littéraire j’ai du mal à cerner le truc..

Dernière modification par cricri77700 (12/12/2018 11h32)

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#717 12/12/2018 17h16

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Maintenant ma notaire me répond ça :

"Si vous êtes loueur meublé non professionnel, pour l’immeuble c’est la PVI des particuliers qui s’applique ( ce qui a été fait ) et pour les meubles meublant vous bénéficiez de l’exonération art 150 UA CGI"

Elle me dit qu’elle croyais que j’étais LMP super la notaire qui me suis depuis mes débuts.

Mais d’après votre dernier message elle se trompe ?

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[+1]    #718 13/12/2018 00h20

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Bon, j’ai relu quelques données à ce sujet car j’avais simplement repris le livre déjà lu sur le LMNP.

En relisant l’article 150 UA du Code Général des Impôts et en lisant un site sur l’actualité du droit, on peut lire cela :

Pas d’obligation, non plus, de transmission à l’administration fiscale du nombre et du montant total brut des transactions lorsque « les plus-values réalisées lors de la cession à titre onéreux de biens meubles ou de droits relatifs à ces biens » n’excèdent pas 5 000 euros (CGI, art. 150 UA). Étant précisé que les meubles meublants, les appareils ménagers et les automobiles ne sont pas soumis à cet impôt et ce, quel que soit leur prix de cession. Dès lors, il n’est pas nécessaire d’informer l’administration fiscale à leur sujet.

En parallèle, voici aussi une définition exacte du législateur concernant les meubles meublants.

Et selon ce lien, il semblerait que les "éléments de cuisine dès lors qu’ils sont scellés au mur" soient considérés comme d’"immeuble par incorporation."

In fine, d’après ce que je comprends et de ce qu’en dit votre notaire, vous semblez effectivement être dans le cas d’une exonération. Il serait bien qu’une personne plus compétente en droit ou ayant l’expérience de plus-value en LMNP vienne confirmer nos réflexions.

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#719 13/12/2018 06h10

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ENTJ

En effet , les notaires + expert comptable sont perdu à ce sujet … il est vrai que le statut LMNP est assez compliqué à comprendre.

Pour la vente également de mon parc immobilier , j’ai déjà payer l’impôt sur la PV des particuliers mais j’ai des amortissements déjà déduis ect.. et bien sûr je ne vais pas payer de PV professionnelle la dessus…

Niveau comptable , il faut le sortir sur le compte 108 pas d’autre choix.

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#720 13/12/2018 08h28

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Suite à plusieurs ventes de biens meublés dont assujetti au LMNP avec amortissement , mon comptable à procéder en inscrivant le montant de la vente en produit exceptionnel et le montant de la valeur net comptable en charges.

Ce qui permet de faire ressortir un produit exceptionnel imposable sauf si le déficit acquis en revenu BIC est suffisant pour annuler ce produit.

Ce fût mon cas  surtout que j’ai procédé à des reventes progressive en ayant des achats à coté avec des travaux.

Dans votre cas cricri , ça risquer de pincer un peu


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#721 13/12/2018 08h40

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ENTJ

Hello Phillipe.

En LMNP nous sommes sur la PV des particuliers donc après avoir payer la PV, le reste est net sans imposition supplémentaire sur la partie immobilier. ( on ne déduit pas les amortissements passés sur le prix de revient Et la PV est calculé sous le régime des particuliers ) les meubles vendu sont différent ? Si oui pourquoi ? Se n’est pas logique.

Pour la partie mobilier , l’article 150 UA du Code Général des Impôts montre qu’on peux être exonéré mais j’ai du mal à l’interpréter correctement comme ma notaire ainsi que un expert comptable… et avec tout ça, je souhaite faire les choses honnêtement.

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#722 13/12/2018 10h06

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Deux choses

- Au niveau du notaire Il y a la plus value des particuliers qui s’applique sur les biens détenues en nom   
   propre hors SCI IS

-  Au niveau du comptable , si les biens sont loués sous le régime BIC et qu’ils ont été amorti
    comptablement , il y aura une régularisation comptable produit-charges exceptionnelles apr le 
    comptable comme décrites au dessus.

Au bout de 5 ans de détention il est possible déduire au niveau notarial pour le calcul d’une éventuelle plus value , un montant forfaitaire de 15 % pour travaux si ils n’ont pas déjà été pris en compte dans les impôts ce n’est surement pas ton cas…

Plus values immobilière : Déduction, exonération et calcul plus value

Les dépenses de travaux :
Le prix d’acquisition peut être majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration dès lors qu’elles ont été supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise sous réserve de présentation des justificatifs. Il faut de plus qu’elles n’aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (CGI, art. 150 VB II, 4°).

Lorsque le vendeur a construit ou fait construire le logement, la plus-value imposable est déterminée en distinguant la fraction de plus-value afférente au terrain et celle afférente à la construction. Le prix d’acquisition de la construction est égal au coût des travaux de construction, qui comprend notamment les frais d’architecte et les factures des entrepreneurs. Lorsque les travaux ne sont pas réalisés par une entreprise, leur coût s’entend du prix d’achat des matériaux utilisés et, le cas échéant, du coût de la main-d’œuvre employée, à l’exclusion du travail personnel du contribuable.

Dans tous les cas, les travaux de rénovation, entretien et réparation ne sont pas déductibles dans le calcul de la plus-value.

À défaut de pouvoir produire des justificatif ou si cela est plus favorable, le vendeur peut déduire au titre des travaux un forfait de 15 % de la valeur d’acquisition s’il est propriétaire depuis plus de 5 ans.


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#723 13/12/2018 10h30

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Philippe30 a écrit :

Suite à plusieurs ventes de biens meublés dont assujetti au LMNP avec amortissement , mon comptable à procéder en inscrivant le montant de la vente en produit exceptionnel et le montant de la valeur net comptable en charges.

Ce qui permet de faire ressortir un produit exceptionnel imposable sauf si le déficit acquis en revenu BIC est suffisant pour annuler ce produit.

Ce fût mon cas  surtout que j’ai procédé à des reventes progressive en ayant des achats à coté avec des travaux.

Dans votre cas cricri , ça risquer de pincer un peu

C’est faux pour du LMNP.
Il faut simplement sortir le bien immobilier de l’actif par le 108. Aucun impact sur la fiscalité. Le notaire applique le régime des particuliers.

A la limite le comptabiliser pourquoi pas mais alors il faudrait le déduire sur la liasse puisque non imposable mais c’est inutile et embrouillerait pas mal de monde.

Vous avez payé IR + prélèvements sociaux sur votre PV comptable ?

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#724 13/12/2018 11h27

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Oui le compte 108 , cela confirme mes recherches.

Que pensez-vous des meubles ventilés lors d’une vente en LMNP ?

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[+1]    #725 13/12/2018 12h12

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http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3788-PGP a écrit :

2. Biens exonérés
80
Les exonérations applicables aux plus-values immobilières ne sont pas applicables aux plus-values réalisées lors de la cession d’un bien meuble, sous réserve de la précision apportée au III-F § 320 du BOI-RFPI-PVI-10-40-10 relative aux péniches ou bateaux à usage d’habitation principale.
En revanche, trois exonérations spécifiques sont applicables.
a. Meubles meublants, appareils ménagers et automobiles
90
Les meubles meublants, les appareils ménagers et les automobiles sont expressément exonérés (CGI, art. 150 UA, II-1°). Toutefois, l’exonération ne s’applique pas à ces biens lorsqu’ils constituent des objets d’art, de collection ou d’antiquité pour lesquels l’option prévue à l’article 150 VL du CGI a été exercée.

Pour moi, vous êtes exonéré.

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