Acheter un local commercial pour le transformer en coworking et coliving ?

fstn · #1

Bonjour,

J’ai passé 1 an à voyager en utilisant des espaces de coliving coworking coliving ?

Je souhaite investir dans l’immobilier à Montpellier et j’aimerais me lancer en créant un espace de coliving.

Est-il possible d’acheter une surface de bureau ou un local commercial et l’exploiter en coliving coworking ? La rentabilité brut de se genre d’opération paraît très élevée. Est-ce que certains ont testé ?

Merci

Mots-clés : coliving, commercial, coworking

doubletrouble · #2

D’un point de vue légal, il est probablement préférable pour vous border d’acheter un des nombreux immeubles composés d’un local commercial et d’un appartement au dessus. Surtout qu’en France, ce type d’immeuble est souvent nettement moins cher qu’un immeuble d’habitation pure de la même superficie (je pense que les gens raisonnent "Oh non, il va falloir convertir le RdC en appartement" au lieu de "Cool, je peux louer le RdC a un voisin calme qui part à 18h et n’est pas là le week-end pour me payer mon appartement juste au dessus"). C’est ce que j’ai fait en rentrant en France.

Dans votre cas, vous pourriez vivre au dessus avec des colocataires, et créer une société qui louerait votre local commercial pour une activité de coworking au RdC.

Dernière modification par doubletrouble (13/08/2018 12h29)

Bernard2K · #3

En France, un bâtiment a une destination, tel que habitation, commerce, etc.

Faire de l’habitation dans un local commercial risque de poser quelques problèmes. Il vaut mieux faire comme dit double trouble, chercher un bâtiment qui est déjà d’usage mixte habitation/commerce ou bureaux.

Notez aussi que dans les grandes villes (Paris, bientôt d’autres), changer la destination de commercial à habitation permet de vendre la "commercialité" du local, pour quelqu’un qui veut faire du meublé touristique et a besoin de faire sa "compensation". Donc, en achetant un grand local commercial et en en convertissant officiellement une partie en habitation, vous pourriez éventuellement avoir un gain sous forme de la vente de la commercialité.

Sinon, j’ai du mal à voir la différence entre le coliving et la colocation.

fstn · #4

LE coliving est plutôt vu comme du coworking avec une chambre, du coup je ne pense pas que ça soit perçu comme de l’habitation. Contrairement à la colocation il n’y a pas de domiciliation et pas d’APL.

Elise444 · #5

Bonjour,
je pense que ca peut faire débat. Le coliving est aussi une facon d’habiter en tout inclus dans un appartement en colocation ou on n’a plus que ses valises a poser. Cf des sociétés comme chez nestor ou la casa qui proposent meme d’arriver et que le compte netflix soit actif par exemple.
Elise

fstn · #6

Bonjour,

Exactement, par principe j’ai donc l’impression qu’il s’agit d’une activité commerciale, non?

pierrejacques11 · #7

Bernard2K a écrit :
Sinon, j’ai du mal à voir la différence entre le coliving et la colocation.

Si je prends l’exemple de Colonies, à mon avis, le mode de gestion des espaces communs et le fait que ce ne sont pas des chambres mais des studios fait que l’on se rapproche plutôt des résidences-services. Par contre, je ne sais pas comment ils comptent échapper à la loi de 89 (comment faire des baux de très courte durée pour des étudiants par exemple ?).

Spécial immobilier : coliving, la coloc 3.0 - Le Point

Elise444 · #8

fstn a écrit :
Bonjour,

Exactement, par principe j’ai donc l’impression qu’il s’agit d’une activité commerciale, non?

Oui je suis d’accord

Dernière modification par Elise444 (14/08/2018 14h05)

Bernard2K · #9

En fait, il faudrait que vous définissiez mieux ce que vous voulez faire, pour voir dans quelles cases ça tombe.

En résumé :
- location meublée saisonnière : location de courte durée à des personnes n’y élisant pas domicile. Ca veut dire que ces personnes ont une résidence principale ailleurs. On est alors sur un bail "code civil" très peu encadré.
- location meublée à l’année : encadré par la loi de 1989, vous devez faire un bail de 9 mois minimum pour les étudiants (non renouvelable), et 1 an minimum pour les autres (tacitement renouvelable et vous ne pouvez pas vous opposer au renouvellement).
Notez que ces deux premières catégories sont imposées en BIC LMNP (si l’immeuble vous appartient en nom propre)
- hébergement para-hôtelier : vous offrez au moins 3 des 4 services suivants : petit-déjeuner, ménage, linge, réception(même électronique).
Là vous basculez en BIC professionnel (si c’est vous qui exploitez en direct), et assujettissement à la TVA. L’assujettissement est souvent vécu comme un avantage car on récupère la TVA, quand on a beaucoup de travaux, ainsi que sur les coûts de prestations et fournisseurs. Avantageux ou non, l’assujetissement est d’office, on n’a pas le choix.
- hébergement hôtelier : comme son nom l’indique.

Donc, quels services voulez-vous offrir ? Vous ciblez quelle type de clientèle ? Pour quelle durée de séjour ?

Ce qui va être difficile, c’est que vous ne pouvez guère vous opposer à ce qu’une personne qui se sente bien chez vous en fasse sa résidence principale. Il met tous ses papiers à cette adresse, et c’est sa résidence principale. Il peut alors vous réclamer un bail meublé à l’année selon la loi de 1989.
Même si la personne vous certifie, à l’arrivée, avoir une autre résidence principale, rien ne l’empêchera de déplacer sa résidence principale dans le coliving s’il le souhaite ou s’il y est contraint par les circonstances de la vie (sa RP officielle était chez une copine qui le jette dehors, ou chez ses parents qui déménagent…).

Côté location saisonnière et parahôtelière, attention à l’encadrement croissant dans les grandes villes qui frise parfois l’impossibilité de le faire légalement (Paris…). Vous comptez faire votre projet dans quelle ville ?

Vous noterez que les conséquences fiscales peuvent être importantes. Et encore, je n’ai traité que les cas où vous êtes propriétaire en nom propre et où vous gérez en direct l’hébergement. Il est aussi parfois utile de séparer la propriété (SCI par exemple) et l’exploitation (SARL par exemple).

Il vous faut donc affiner votre projet en vérifiant bien toutes les implications.

Dernière modification par Bernard2K (14/08/2018 23h06)

fstn · #10

Je souhaite réaliser cette opération sur Montpellier. La cible visée est entre 25 et 35 ans digital nomade. Je pense que la durée du séjour sera entre 1 et 3 mois avec un maximum de 6 mois.

stifou14 · #11

Hello ftsn,

Ayant déjà réalisé 3 opérations je vais essayer de vous éclairer.

Il y a déjà une différence fondamentale entre ’habiter’ et ’dormir’ :
habiter = loi de juillet 89 = Résidence principale = +8 mois
dormir = -8 mois ou égale

Du coup vous pouvez soit prendre :
- un local d’habitation - faire des baux de location meublée à usage mixte
- un local commercial - faire un contrat d’abonnement (espace de coworking + repos)
- un local mixte - faire un contrat d’abonnement en mentionnant en annexe les espaces d’habitations

Dans tous les cas, le local commercial ou mixte est beaucoup plus approprié pour une activité de coliving.
Aussi attention à la TVA et aux normes ERP, j’en parlerai dans mes prochains essais sur le coliving

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