Sylvin (49) : étude de cas immobilier (mixer location nue et LMNP dans un même achat)

Sylvin · #1

Bonjour,
Je réitère ma question posée lors de ma présentation.
Nous avons signé le compromis pour l’achat de 7 lots :
Tout plein pieds (avec cour et place de parking au milieu) et loués.
- 4 t3 de 75m2
- un studio de 20m2
- 2 t2 de 30m2 dont 1 libre depuis juillet.

Loyers 2800€ environ.

Achat 24200€
Agence 8000€
Emprunt globale environ 27200€ avec frais de notaire.

Rendement intéressant, pas de travaux à prévoir, bonne négociation du prix.

Seul hic, une des toitures est en ardoise amiantée en bon état.

Tmi 14%

Nous sommes mariés et avons déjà une sci pour notre local pro et souhaitons séparer ces investissements.

Comme un des 2 t2 est libre (necessite un coût de fraîcheur, peinture, sol, 1 fenêtre de sdb, payé par les vendeurs) serait-il intéressant fiscalement de le louer en meublé pour mixer nu et meublé ?

Cordialement
Sylvin

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sci (société civile immobilière)

lachignolecorse · #2

Quel type de sci voulez vous constituer? Pour du nu, une sci ir est suffisante. Par contre, si vous incluez du meuble (recettes >10% du total), vous devrez passer à une sci is. Si c’est pour un seul (petit) appartement, ça ne doit pas valoir le coup. Avez vous fait une simulation ?

Sylvin · #3

Nous voulions faire simple sci à l’ir n’ayant pas de gros travaux à faire.
Sinon acheter en nom propre ?
Comment faire les simulations ?

Sylvin

lachignolecorse · #4

Je ne vois pas la relation entre sci et gros travaux. Mais peut etre est ce juste votre formulation…

Acheter en nom propre vous fait economiser l’expert comptable en comparaison avec une sci. Vous avez déjà une sci, vous connaissez les frais induits par ce choix. Par contre, en nom propre, vous perdez la facilite de transmettre le bien à vos descendants qu’offre la sci.

Pour les simulations, une feuille blanche est pas mal. Mettez les surcoûts (ec, cfe pour le meublé…) et les gains (amortissements pour le meublé) pour chaque solution.

Vu que l’immeuble est constitué de "gros" appartements, le passage en meublé ne me semble pas opportun (a vous de confirmer fonction de la clientèle que vous visez).

Bernard2K · #5

Pour faire ce que vous dites dans le titre "mixer location nue et LMNP", il vous faut forcément :
- soit être en nom propre
- soit dans une structure transparente fiscalement, qui va permettre à ses associés d’être imposé à l’IR même avec de la location meublée, à savoir SARL de famille ou SNC.

En effet, dans une SCI :
- IR, vous ne pourrez pas dépasser 10 % du chiffre d’affaires issu de la location meublée
- IS : la SCI est imposée selon les règles spécifiques de l’IS, donc on oublie tout ce qui est "revenus fonciers", "BIC" ou "LMNP" qui sont spécifiques à l’imposition des personnes physiques.

Donc, SCI et LMNP sont incompatibles.

Sylvin · #6

En faisant des recherches sur le forum, le sujet du mix a été abordé ici avec des exemples chiffrés : Location vide et meublée dans un même immeuble de rapport ?

Cordialement
Sylvin

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