Acheter à crédit 70 k€ de SCPI : Novapierre Allemagne, Pierval Santé…

ganon551 · #1

Bonsoir,

Ayant envie de profiter de l’effet de levier du crédit, je me suis mis en tête dernièrement d’acheter des parts de SCPI à crédit.

Ce choix découle de plusieurs chose. Déjà je suis agriculteur, avec de gros emprunts sur l’exploitation, et d’autres à venir. Dans le cadre agricole, on a souvent tendance à confondre les emprunts pros et perso, ce qui est logique puisqu’après tout le remboursement des emprunts dépendra de la santé financière de l’exploitation.

Agriculteur donc, je ne souhaite pas emprunter de trop gros montants, d’autant que j’aurais un autre emprunt à faire un jour pour rénovation de ma RP (100k€ je dirais à la louche).

Autre point, je n’ai que très très peu de temps, dû à mes activités professionnelles et à un mandat en cours en tant qu’adjoint. Mes parents ont quelques maisons / appartements en location et je sais que la gestion en direct peut-être un casse tête, je n’ai pas le coeur à ça.

Donc le choix le plus rationnel semblait être un achat de SCPI, pour un montant je pense de 70k€, de quoi démarrer dans l’investissement immobilier.

J’ai donc contacté un CGP pour discuter de ça, et voici ce qu’il me propose comme SCPI :

Novapierre Allemagne
Eurovalys
Interpierre
Epargne pierre
Epargne foncière
Immorente
PFO2
PFO
Pierval santé

Dans ce choix là, je pensais partir sur un mix de Novapierre Allemagne, epargne pierre et pierval santé. Qu’en pensez-vous ?

Il me proposerait un emprunt à 2.90% au crédit foncier (je sais que le taux est élevé) sur 20 ans.

Concernant ma situation, j’ai un TMI de 14% pour des revenus nets mensuels de 2250€, je suis logé à titre gratuit dans une maison dont je possède la nue propriété. J’ai aussi la NP d’autres maisons autour.

Je précise que j’ai été voir ma banque "historique" (crédit agricole du languedoc), ils me proposent un emprunt pour une seule SCPI à capital fixe, unidelta. Nous n’avons pas parlé de taux, mais ils ne voient aucun problème à financer sur 20 ans, seulement une seule SCPI me semble manquer de diversification (forcément).

Si vous avez des conseils, je suis preneur
Merci pour vos éclaircissements.

Mots-clés : cgp, emprunt, immorente, scpi, unidelta

Tagnael · #2

Bonjour,

Je suis aussi un novice de l’investissement, et depuis 6 mois que j’ai découvert de forum je l’arpente assiduement.

Je viens moi même de réaliser un investissement en SCPI, et j’ai lu de nombreux post à ce sujet.

Je vous conseille vivement de lire ceux de Roudoudou et de Malolechat.

Vis à vis de votre montage financier, si vous ajoutez :
- 2,9% de taux
- les frais : CTO qui détiendra les SCPI, le crédit logement, et les éventuel frais d’autres comptes que la banque pourrait demander (+lettre d’info annuel) - le tout facile 100-150 euros/an
- l’assurance du prêt - très individuel
- votre taux d’imposition : à 14% c’est envisageable, au delà bof !
…

malheureusement il ne reste pas grand chose à la fin !

Sur les choix, mon avis est très médiocre, je dirai :
- Immorente pour la sécurité
- Novapierre Allemagne
- Epargne Pierre : jeune SCPI, très bon rendement
- Pierval Santé : la santé, c’est plutot "sécure"

Cordialement

Dernière modification par Tagnael (10/08/2018 20h26)

ganon551 · #3

Bonsoir et merci pour votre réponse.

Il est vrai que l’emprunt serait à un taux assez important. Je précise que le CGP n’a pas encore fait les démarches ça n’est qu’un taux "supposé". Toutefois il me dit que n’étant pas en pleine propriété de ma RP (même si j’ai la NP) la banque considère que je suis locataire et me colle le taux qui va avec.

Le CGP m’avais fait un tableau présentant le projet pour 50k€ (au début j’étais parti sur ça) et l’enrichissement à terme (incluant les impôts) de 39.600€. Pour un effort d’épargne (pour le projet 50k) de 80 à 90€ mensuel.

Après peut-être que Unidelta est aussi une bonne SCPI et que je peux rester dans ma banque historique et négocier un taux meilleur (nous avons tous les comptes et emprunts pro chez eux).

GoodbyLenine · #4

De ce que je comprends de votre profil (jeune -26 ans-, vigneron en train de reprendre une entreprise, sans beaucoup de temps libre, non stabilisé au niveau personnel, avec un petit salaire, une petite épargne de précaution et une petite capacité d’épargne, souhaitant commencer à construire un patrimoine), ce n’est pas vraiment un investissement en SCPI avec un emprunt maximal sur 20 ans qui est adapté (même si c’est pas mal dans l’air du temps) ! L’investissement dans un bien immobilier en direct pour le louer n’est pas plus adapté (et gourmand en temps).

A votre place :
- je conserverais la majeure partie de ma capacité d’emprunt pour d’autres projets (financer un jour une RP, ou investir dans l’entreprise)
- j’investirais mon épargne dans des actifs plus facilement mobilisables (typiquement un bon contrat d’assurance-vie) et pas dans des SCPI qu’il ne faudra pas revendre avant 10 ans au moins pour ne pas y laisser des plumes.
À la limite, si vous voulez vraiment goûter aux SCPI, investissez une somme bien plus modeste (25 k€ par exemple) sur Unidelta avec un emprunt à un bon taux (<2%) de votre banque, avec comme objectif principal de vous former (et dans 2-3 ans, après quelques déclarations fiscales, vous aviserez), sans vous attacher un boulet financier aux pieds.

ganon551 · #5

Bonjour,

Merci pour votre réponse.
Je devrais mettre à jour ma présentation qui date un peu.

J’ai maintenant 28 ans, je suis associé exploitant et installé jeune agriculteur.

Concernant la rp je l’ai déjà en nue propriété, il est vrai que je devrais faire un emprunt un jour pour la rénover entièrement mais en attendant j’ai une maison où vivre et qui ne me coûte rien.

En plus de mon salaire j’ai un site Web qui me rapporte maintenant entre 350 et 400e par mois.

J’ai une capacité d’épargne mensuelle de 1500e que je répartis entre PEL crowdfunding et PEA.

Mon patrimoine financier est de l’ordre de 45k€ sur livrets et PEA.

Ma situation est donc assez stable et je ne compte pas bouger avant 40 ans ! (sauf si les vignes bougent ce qui est rare ).

Par ailleurs je vais ouvrir une AV mes placements liberté avec de l’etf, 3000e pour prendre date.

La seule chose qui m’attire dans les scpi et l’immobilier c’est la possibilité d’utiliser l’emprunt comme levier.

La retraite en agriculture n’étant pas folle je voulais commencer à améliorer mon patrimoine personnel (l’exploitation est la pour être transmise dans l’idéal).

Pour les déclarations fiscales c’est notre comptable qui s’en charge, pour tous les associés.

Peut-être qu’unidelta serait plus approprié pour rester dans ma banque, j’avais contacté un cgp surtout pour diversifier.

Merci encore pour votre temps.

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