Procédure judiciaire non connue à la signature du compromis : que faire ?

Bernard2k,

Je n’envisage pas sérieusement de tout annuler. En fait, je suis un peu psychorigide : j’aime prendre des décisions en prenant en compte toutes les options possibles.

Sur le cas d’espèce, vous ne répondez pas à la question posée … mais préférez plutôt poser la bonne question, par laquelle il eu fallut que je commence, i.e. à combien le risque s’élève t-il?
Vous avez raison : sans doute quelques centaines d’Euros pour moi (140/èmes), ce qui est en effet négligeable par rapport aux gains espérés (des locaux adaptés, à un juste prix).

Quand je disais que j’hésitais à fuir cette copro, je pensai comme vous le mentionnez aux relations bien pourries qui semblent y exister. N’ayant jamais eu à réellement gérer de l’immobilier en copro, j’ai sans doute sur réagit. Une fois dit qu’on peut simplement payer ses appels sans y consacrer ne serait-ce qu’une heure par an, ça relativise.

Bref, je vais faire comme vous le sous-entendez. Me calmer, passer à l’option 1 (continuer tranquillement le process) et passer à autre chose.

Mais comme je suis un peu obsessionnel, je serai curieux de savoir si, sur le principe, apprendre qu’il existe une procédure judiciaire après la signature d’un compromis est susceptible de permettre une remise en cause de ce même compromis. Si quelqu’un a la réponse…

Dernière modification par carignan99 (05/06/2018 22h38)

Bonjour Carignan,

En général vous avez les yeux "bien ouverts" mais à tout hasard autant poser une question évidente.
En effet si le soucis du consentement est désormais cerné, à vous lire ce quui m’interpelle bien plus dans le cadre d’une vente ce sont les causes de l’effondrement potentiel du plancher, et ce au point de mettre à terme (?) en péril l’immeuble.

Quand une Mairie donne un "ordre de réparer" c’est qu’il y a baleine sous cailloux.
Et que les copropriétaires ne réagissent qu’en refusant de payer pose également question (ambiance comme évoqué par Bernard, ou "faillite" etc) puisque l’on devine un risque sur les personnes.

Dernière modification par Iqce (06/06/2018 08h23)

Le plancher d’un immeuble, fut-il au sein d’un même lot ou de plusieurs d’un même copropriétaire, fait partie de la copropriété. Il est donc normal que la mise en conformité soit à la charge des copropriétaires de tout l’immeuble.
Maintenant il faudrait savoir pourquoi les autres ne veulent pas payer. Le duplex a-t-il été aménagé sans autorisation ? Peut-être par un ancien copropriétaire, ce qui expliquerait que le nouveau assigne sans ménagement, sûr de son droit.
Toujours est-il qu’il a pris ses responsabilités en réalisant les travaux de son initiative, sans accord de la copropriété. Peut-être que cela lui retombera dessus s’ils ne sont pas conformes ou si personne ne les lui rembourse. Toujours est-il qu’il a réparé son problème de structure et donc celui de tout l’immeuble, à vérifier.

Il vous faudrait l’historique de ce lot et son propriétaire a certainement des informations à vous donner.
Pour le reste ce genre d’histoires empoisonne la vie des copropriétés, leur coûte de l’argent, fait perdre du temps à tout le monde et la justice, quand elle tranche, prend souvent des demi-décisions qui font que les frais engagés en huissiers experts avocats et autres ne sont jamais récupérés.

De là à abandonner l’achat, pour moi si les travaux sont bien faits il n’y a aucune raison de vous inquiéter. Qu’il y ait des c.. dans cette copropriété la classe dans la normalité d’une copro…

Ce qu’il faudrait savoir, c’est si le risque d’effondrement vient de travaux faits en dépit du bon sens dans le duplex spécifiquement (couper des poutres porteuses, supprimer des murs porteurs), ou si l’immeuble en lui-même a une faiblesse structurelle.

Vous avez raison de vouloir savoir pourquoi les copropriétaires ne veulent pas payer. Si ce sont les travaux du duplex qui sont fautifs, cela peut renvoyer à de longues expertises qui pourraient conduire à laisser les travaux à la charge de celui qui a réalisé les travaux fautifs initiaux.

En y réfléchissant un peu plus, je me demande si votre première réaction n’était pas la bonne…

xazh a écrit :

Sur le vice de consentement, si j’ai bien compris, vous aviez connaissance de ce problème de travaux. Ce que vous ne saviez pas, c’est qu’une procédure était enclenchée. Le vice dépend alors du fait que le vendeur savait et a pertinement omis de vous signaler cette procédure, ce qui ne semble pas être le cas.

Le dol peut-être, mais pas l’erreur, qui ne résulte pas d’un mensonge ou d’une réticence. Le vendeur ne sait pas une chose, de ce fait il n’en n’informe pas l’acquéreur, mais cette chose existe bel et bien et elle aurait pu pousser l’acquéreur à ne pas s’engager. C’est aussi un vice de consentement. La chose, en l’occurrence, c’est l’action en justice. Après, est-ce que c’est suffisant, c’est à voir.

xazh a écrit :

Sur les travaux … dans le cas général, Surin a raison. Cependant, la procédure normale est de notifier les copropriétaires du problème et de l’urgence des réparations pour, a minima, se donner le droit de réaliser ces travaux urgents puis les imputer à la copropriété. Ici, il semble que le copropriétaire ait passer outre (c’est l’impression que me donne les différents posts, il faudrait creuser), ce qui peut aussi se retourner contre lui. Il y a des démarches impératives à respecter pour forcer une décision, et passer outre peut avoir des conséquences.

Carignan99 a écrit :

En amont de la signature, j’ai été informé d’un problème dans l’immeuble. L’un des propriétaires a un plancher qui menace de s’effondrer, dans son duplex. La Mairie lui a intimé l’ordre de le réparer, pour des raisons de sécurité et d’intégrité structurelle de l’immeuble. Ce copropriétaire a fait établir un devis, rejeté par l’AG des copropriétaires. Puis un second, également rejeté. Il a ensuite décidé de faire les travaux sans l’aval de la copropriété, pour un total de 20 k€. Il a ensuite demandé que chaque copropriétaire règle sa part, en proportion de ses tantièmes. A cette fin, le syndic a transmis un appel de fonds aux copropriétaires, fin avril (toujours sans décision d’AG).

Le copropriétaire, vu comme c’est présenté, n’avait peut-être plus la possibilité d’attendre pour réaliser ces travaux. Après, la prise en charge par la copro, c’est un autre sujet.

Ce qui serait intéressant de savoir c’est le pourquoi du rejet en AG:
- devis trop cher ?
- contestation du caractère de partie commune de ce plancher ?
- faute du copropriétaire ?

Et surtout, l’assurance de la copro a-t-elle été sollicitée et qu’en ressort-il ?

Dernière modification par pierrejacques11 (06/06/2018 13h28)

Il y a un truc gênant, quand même, c’est le fait que justement, une résolution, inscrite certainement à la demande du copropriétaire concerné, a été rejetée par deux fois. C’est la voie amiable qui a échoué, dans cette affaire. Dès lors, en tant qu’acquéreur, vous pouviez quand même vous douter qu’en cas d’échec de la voie amiable, on s’oriente souvent vers la voie contentieuse.

pierrejacques11 a écrit :

Il y a un truc gênant, quand même, c’est le fait que justement, une résolution, inscrite certainement à la demande du copropriétaire concerné, a été rejetée par deux fois. C’est la voie amiable qui a échoué, dans cette affaire. Dès lors, en tant qu’acquéreur, vous pouviez quand même vous douter qu’en cas d’échec de la voie amiable, on s’oriente souvent vers la voie contentieuse.

Sur le fond et avec du recul, vous avez peut être raison.

Dans le feu de l’action, ce que je savais : sur les PV d’AG, des devis qui ont été rejetés (peut être trop chers?) + un appel de fonds a été émis par le syndic (que mon vendeur a réglé) + mon notaire m’a indiqué avant que je signe le compromis que, d’après lui, arrêté de péril en lien avec du structurel = les copro doivent payer. De là, ma foi en l’espèce humaine a sans doute pris le dessus.

Si j’avais eu vent de cette assignation ça ne m’aurai pas fait reculer mais j’aurai simplement mis ça dans la balance quand j’ai négocié le prix avec le vendeur, avec les autres défauts du bien (peu nombreux). Pas par avarice ni pour ’profiter’ mais simplement par pragmatisme : j’aime savoir ce que j’achète. J’achetai un bien + une probabilité de voie judiciaire (que je sous-estimai). Je n’achetai pas un bien + une procédure judiciaire en cours.

Si cette assignation était arrivée après la signature, je n’aurai rien fait et aurait assumé. Mais là, on me met devant le fait accompli - c’est gonflant.

Ce que je tire de tout ça (avec humilité) et à la lecture des posts : j’aurai du gratter plus cette histoire de rejet de devis en AG (pourquoi? quels risques contentieux?) et mettre ça en avant lors de la négo. J’y penserai le coup prochain

xazh a écrit :

La question n’est pas la réalisation effective des travaux, mais le fait qu’il puisse passer outre une décision d’AG tout en exigeant la prise en charge. Et là, c’est une question de respect des démarches.
…
Il y a tout de même eu 2 devis refusés … dans 2 AGs ? (a priori oui, si le second devis a été réalisé après le refus du premier), ce qui ne plaide pas vraiment en direction d’une véritable urgence.

Sur le premier point, je vais laisser l’avocat qui sera désigné régler cette affaire : démarches dans les clous? Duplex déclaré et/ou fait dans les règles etc.
Sur le second, j’ai bien peur que ce soit plus émotionnel que rationnel. J’ai appelé un des copro + le syndic. On est clairement dans une situation épidermique, du genre : ’m’en fiche, je veut pas payer, c’est dans son appart, pas le mien’.
pfff.

xazh a écrit :

A partir de là, plaider l’erreur consisterait à dire "non non, je ne savais pas qu’une procédure en recouvrement de créance nous pendait au nez" … de la part d’un chef d’entreprise … A mon sens, cela disqualifie l’erreur manifeste : carignan avait les éléments pour savoir que cela pouvait se produire à terme (cf les délais de prescription en matière de créance)

Bon j’assume tout mais à nuancer tout de même. De mon coté, je considérai que la créance était payée (mon vendeur a réglé sa quote-part). Ce que j’ai zappé (en tant que non professionnel de l’immobilier) c’est qu’on est dans une copro et que la créance est ’solidaire’.
Et si j’ai bien compris, pour qu’il y ai erreur, il faut que ça touche à un élément essentiel du contrat. J’ai un peu regardé et ce n’est apparemment pas le cas (on ne parle pas de montants énormes, j’achète des bureaux et c’est bien convertible en bureaux etc.). Mais je peut me tromper.

Dernière modification par carignan99 (06/06/2018 16h07)

Bien, le notaire m’a donc fournit des petits bouts d’information (c’est un peu comme lui arracher des dents…) : d’après lui, le vendeur aurait du fournir cette information (i.e. existence d’une assignation du syndic devant le TGI) dans le cadre de la loi ALUR. Je n’ai pas trouvé trace de ça dans ALUR mais peut être n’ai-je pas assez bien cherché.

J’ai décidé de procéder en deux étapes :

1. J’ai demandé au vendeur d’écrire à l’avocat du copropriétaire pas content (qui assigne le syndic) pour lui expliquer qu’il a payé sa quote-part des travaux et que donc il souhaiterait être déchargé des frais de procédure et des frais de condamnation au titre de l’article 700 (qui en principe ne manqueront pas d’intervenir). Et par extension, de me décharger aussi, en tant qu’acheteur. Lettre partie il y a quelques jours.

2. L’étape ci-dessus ne mange pas de pain. Si ça marche pas, je demanderai au vendeur de bien vouloir accepter qu’on séquestre à l’acte une partie du prix de vente (sans doute 1 ou 1.5k€). Pour couvrir les frais de procédure + éventuelles condamnations. Ou, s’il préfère, qu’on baisse le prix de vente d’autant.

Et je vais maintenant me concentrer sur l’essentiel : trouver une banque qui accepte de me prêter et une assurance qui accepte d’assurer le prêt.

J’ai fait comme annoncé dans mon dernier post : le vendeur m’a versé 1000€.

La procédure est toujours en cours - absolument rien n’a bougé depuis 2018. Le syndic a changé. Il est encore plus incompétent que l’autre. A la dernière AG, il m’a demandé des nouvelles de la procédure…sachant que je n’en ai pas la moindre idée puisque c’est lui qui (en principe) gère ça.

Le copropriétaire qui a assigné la copropriété pour qu’on paye son plancher nous fait des misères - il y aurait des fuites chez lui et il a fait faire des travaux sur le toit sans en informer le syndic…il veut maintenant que la copro le rembourse.

Bref un monde de fou.

Plusieurs points positifs néanmoins. J’ai maintenant des bureaux parfaits pour mon activité, à 20 mètres de chez moi (ce qui m’économise 1h00 de bagnole par jour et me permet d’aller chercher mes enfants à l’école), logés dans une SCI où tout se déroule tranquillement, avec un CF (très) légèrement positif et une rentabilité pour l’instant en ligne avec les prévisions (dans les 6% avant IS).

En conclusion : une copro. folle furieuse mais un investissement immobilier qui me satisfait pleinement. Tout pris en compte, la vie est belle et j’en deviendrais presque philosophe

Si le TGI décide un jour de juger cette affaire, je ferais un petit retour ici, soyez en sûr.

Dernière modification par carignan99 (12/02/2020 17h44)