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#1 14/05/2017 19h34

Membre (2017)
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Bonjour,

Brève présentation à mon sujet : Nous avons un projet d’investissement immobilier avec 4 autres amis.
Il s’agit pour nous tous d’un premier investissement dans l’immobilier et nous nous posions quelques questions. Je n’ai pas encore de chiffres concrets à vous fournir mais nous ciblons en priorité Rennes et Lille.

Budget d’investissement : 250K

A propos du financement :
Est il possible d’avoir un emprunt commun pour les 5 investisseurs ? Est ce selon vous ideal de faire un prêt commun ou est il préférable de négocier chacun de son coté son propre prêt à 110% ?
Quels sont les conseils que vous pouvez nous donner ?

A propos du statut :
Nous souhaiterions avoir chacun le statut de LMNP afin de défiscaliser au maximum.
J’ai vu qu’il était possible d’investir dans une LMNP en indivision avec chacun sa LMNP avec le pourcentage de sa part du bien. Avez vous davantage d’information à ce sujet ?

Merci de votre aide.

Mots-clés : achat, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmp (loueur en meublé professionnel), sci (société civile immobilière)

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#2 14/05/2017 20h07

Membre (2013)
Réputation :   69  

Bonjour,

une indivision à 5 vous expose à un vrai casse tête en cas de conflit.
Pourquoi ne pas vous orientez vers une SCI?
- C’est la SCI qui emprunte, et les 5 associés seront garant.
- Vous répartissez les parts plus facilement
- vous pouvez prévoir la sortie du montage d’un des amis.
- si l’un des amis décéde, vous vous retrouverez en indivision avec des gens que vous ne connaissez pas.

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[+1]    #3 15/05/2017 09h55

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Pas de SCI si vous souhaitez bénéficier des avantages du LMNP. Par contre une SNC est possible (avec d’autres caractéristiques).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#4 06/08/2018 22h20

Membre (2018)
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Je comprends parfaitement les points que vous exposés. Et ils me semblent justifiés dans le cas d’une indivision à 5 personnes. Mais qu’en est-il d’une indivision à 2 personnes ? Je suis dans le même cas avec un ami.
Logiquement, plusieurs sujets du forum recommandent la SCI. Mais nous avons un peu peur des impôts sur la plus-value en cas de revente du bien en SCI.
Je vous avoue que j’ai beaucoup de mal à considérer les réels risques du statut LMNP en indivision entre deux amis en considérant que nous nous accordons sur une date approximative de revente au moment de l’achat du bien (ex :à 10 ans).


Voici ma présentation

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#5 07/10/2019 17h29

Membre (2015)
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Je me pose la même question que les posts précédents, pour un projet je souhaite faire l’acquisition d’un petit immeuble d’un montant faible (< 200k) avec deux autres personnes (un couple).
L’idée serait de partir sur une indivision à 3, pour 1/3 chacun et de choisir le statut de LMNP.

Un immatriculation Poi au nom de l’indivision, une liasse, déclaration sur 1/3 de mon coté.

Je comprends bien que je vais être minoritaire et que donc des décisions pourront être prises sans mon accord (notamment choix du locataire et éventuellement la vente).

Le problème d’un montage par SCI serait la perte du principal avantage du LMNP. A l’IR, fiscalité confiscatoire en ce qui me concerne (TMI très élevé) avec un cash flow négatif. A l’IS, fiscalité très élevée à la sortie. Dans les deux cas (IR/IS), montage plus complexe et frais plus élevés pour une "petite" acquisition.

Pour créer 60k de patrimoine:

SCI IR => cash-flow négatif de 60 EUR minimum par mois sur 25 ans
LMNP => cash-flow = 0 et régime de faveur en cas de cession de l’immeuble
SCI IS => cash-flow 0 également mais imposition à la vente sur la valeur nette comptable.

ps: je ne peux faire l’acquisition seul de l’immeuble, mon taux d’endettement étant trop élevé.

Dernière modification par maxlille (07/10/2019 17h32)


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#6 07/10/2019 22h43

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Pour investir à plusieurs dans un bien à louer meublé, outre l’indivision (qui suppose que chacun finance sa part, avec son cash ou en faisant un emprunt à son nom), vous pouvez utiliser la SNC (qui sera fiscalement transparente à l’IR, donc bénéficiera de la fiscalité LMNP comme l’indivision), avec d’autres inconvénients/avantages que l’indivision (en particulier : la SNC pourra contracter un emprunt unique pour financer l’investissement, même si la banque exigera sans doute des garanties de tous les associés).

SCI (IR ou IS) ont beaucoup d’inconvénients pour faire de la location meublée.


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#7 27/10/2020 22h28

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Bonjour à tous,

Ma question est dans le titre en gros. Je suis en train de regarder pour investir avec 2 amis dans un immeuble et on se pose la question du montage le plus adapté.
Pour ma part j’ai déjà un immeuble en SCI IS avec un cousin et 2 petits appartements en LMNP à mon nom.

Dans le cas de l’investissement avec mes amis et étant donné que nous visons un Cash flow positif, la solution la plus simple serait sûrement de partir sur une nouvelle SCI à l’IS mais j’aimerais cette fois éviter d’avoir cette forte imposition sur la plus value à la revente d’où l’idée de viser de la LMNP. Cela s’adapte en plus plutôt bien car on recherche des plateaux à découper en petits appartements.

J’ai lu pas mal d’explications à droite et à gauche et d’après ce que je comprends il y a en gros 2 régimes possibles (SNC et indivision) dont j’ai cependant du mal à dégager les avantages et les défauts.

Indivision :
- à priori les coûts liés à l’expert comptable et l’adhésion au CGA ne peuvent pas donner lieu à une réduction d’impôt car c’est une personne morale et non physique. Quelqu’un peut confirmer cela?
- difficultés de procédure si j’en crois certains témoignages car les impôts sont un peu perdus avec ce statut
- Quid du cas ou l’un des indivisaires souhaite revendre? Dans ce cas il ne revendrait que sa "part" de l’immeuble? Il me parait difficile de trouver un acheteur autre que les indivisaires associés dans ce cas
- Chaque associé doit obtenir son emprunt personnel ou un emprunt global est possible?
- D’autres avantages ou défauts?

SNC transparente à l’IR :
- imposition identique à une détention par une personne physique?
- Quid des coûts de l’expert comptable et de l’adhésion à un CGA? Réduction d’impôt possible ou non?
- Quid du cas où un des associés veut revendre ses parts? Comment cela se passe-t-il?
- Mon banquier m’a indiqué ne jamais avoir accordé de crédit à une SNC en LMNP. J’ai bien l’impression que cela peut être un frein pour l’obtention d’un crédit surtout en ce moment où les banques sont beaucoup plus regardantes. QU’en pensez-vous?
- Y a-t-il des frais supplémentaires à considérer, liés à ce type de société?
- D’autres avantages ou défauts?

Autre question qui n’a rien à voir mais dans un des immeubles que nous avions visité il y’avait un commerce au RDC avec un bail commercial en cours. Dans ce cas comment est géré ce bail? J’imagine qu’il ne peut pas être intégré et bénéficier du statut LMNP?

Merci

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[+1]    #8 27/10/2020 22h54

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Bonsoir,

j’ai juste deux points sur vos réflexions sur la SNC.

- Si votre banquier sait prêter à une société (SCI, SARL peu importe…) il saura prêter à une SNC. Ne l’embrouillez pas en lui expliquant que sa transparence à l’IR vous permet de bénéficier du régime LMNP si ce n’est pas nécessaire
- Dans les inconvénients celui qui m’a fait écarter la SNC est l’assujetissement des associés au RSI, avec une cotisation forfaitaire minimum (de l’odre de 1000€/an si je me souviens bien, mais vérifiez)

Bien à vous,

Dr. Minimal


Bonjour, je suis Dr. Minimal, et je blogue mes progrès vers l'indépendance financière en Français et en Anglais.

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#9 27/10/2020 23h35

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Votre message m’inspire les commentaires suivants (déjà exposés dans des messages antérieurs pour les points 1 et 2) :

1 - Une indivision n’est pas une personne morale, car une indivision est dépourvue de la personnalité juridique comme l’a rappelé la cour de cassation (Chambre civile 2, 9 juin 2011, 10-19.241). Tous les actes, sous peine de nullité, doivent être passés par les indivisaires, éventuellement représentés par l’un d’entre eux ou un tiers.

2 - Tout indivisaire (en l’absence de convention ou à l’issue d’une convention à durée déterminée) peut exiger de sortir de l’indivision et forcer la vente (article 815 du code civil créé par la loi du 19 avril 1803 !) et les indivisaires bénéficient d’un droit de préemption (article 815-14 du code civil). La durée maximale d’une convention est de 5 ans.

3 - Un actionnaire d’une SNC peut uniquement vendre ses parts et les statuts peuvent imposer une clause d’agrément du nouvel associé (une SNC est une société de personnes et l’intuitu personae règne…)

4 - Votre remarque concernant l’administration fiscale et l’indivision m’étonne car c’est une situation extrêmement courante entre héritiers (en particulier entre les enfants et le conjoint survivant) et les concubins.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (28/10/2020 11h43)

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#10 28/10/2020 00h37

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Canyonneur75 a écrit :

1 - Une indivision n’est pas une personne morale, car une indivision est dépourvue de la personnalité juridique comme l’a rappelé la cour de cassation (Chambre civile 2, 9 juin 2011, 10-19.241). Tous les actes, sous peine de nullité, doivent être passés par les indivisaires, éventuellement représenté par l’un d’entre eux ou un tiers.

Donc selon vous cela se comporte exactement comme si une personne physique faisait la LMNP et dans ce cas les frais liés au CGA et à un expert comptable peuvent donner lieu à une réduction d’impôts?

Canyonneur75 a écrit :

4 - Votre remarque concernant l’administration fiscale et l’indivision m’étonne car c’est une situation extrêmement courante entre héritiers (en particulier entre les enfants et le conjoint survivant) et les concubins.

C’est le sentiment que j’ai eu en parcourant des forums. En tout cas sur la partie de la déclaration de la LMNP. Apparemment il n’y a même pas de case indivision dans le CERFA et il faut l’ajouter à la main.

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Favoris 1   [+2]    #11 28/10/2020 11h15

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Ochini : ne faites pas dire à Cannyonneur ce qu’il n’a pas dit. Prenez en compte l’indépendance du droit fiscal. Ce n’est pas parce qu’une indivision n’est pas une société, que les Impôts n’assimilent pas une indivision à une société de personnes, fiscalement.

Par exemple, quand vous êtes LMNP en nom propre, vous êtes imposé en BIC, donc imposé comme un commerçant. Pourtant, vous n’êtes pas commerçant. C’est la fameuse indépendance du droit fiscal.

Par ailleurs, il y a une autre solution : la SCI d’attribution. En gros, ça aboutit à ce que, à l’issue de l’achat et des travaux, chacun possède en nom propre quelques appartements dans l’immeuble, constituant ainsi une copropriété. Ainsi, celui qui veut revendre, il vend un appartement normal dans une copropriété normale.

C’est très différent d’une indivision, où chacun a des parts dans l’indivision et non pas des parts dans l’immeuble (c’est à dire qu’on ne possède pas une fraction identifiable de l’immeuble) ; et différent d’une SCI normale où chacun a des parts dans la société mais ne possède pas non plus une fraction identifiable de l’immeuble.

Vous redoutez déjà la volonté de sortie de vos associés. Au moins, avec une SCI d’attribution, la sortie est possible et fait même partie de la vie normale de l’immeuble.

Vous redoutez aussi l’imposition sur la PV à la revente, en cas de SCI IS. Là, quand vous revendez :
- déjà, vous vendez à la découpe (puisque c’est découpé depuis longtemps), ce qui maximise le prix de vente. Vendre des parts d’indivision ou de SCI se vend avec un grosse décote ; et même si vous étiez d’accord pour vendre l’immeuble entier, ça se vend toujours moins cher que des appartements à la découpe.
- vous êtes chacun imposé à la PV du particulier, avec abattement pour durée de détention. La PV prise en compte diminue donc avec le temps qui passe, alors que dans une SCI IS, elle augmente !

Dernière modification par Bernard2K (28/10/2020 11h26)


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#12 03/02/2022 00h04

Membre (2022)
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Bonsoir,

Je souhaite connaître votre avis ou éventuellement des témoignages sur un projet commun ave un ami (proche).

Nous sommes tous les deux âgés de bientôt 25 ans, en situation stable, CDI. Nous avons de part nos connaissances mais aussi nos expériences professionnelles la possibilité d’avoir un réseau d’artisans assez important dans quasiment tous les domaines.

Nous sommes sur une région où l’immobilier est assez cher et notre capacité d’emprunt ne pouvant dépasser les 35 % réglementaire, il est quasi mission impossible de trouver un bien, chacun de notre côté qui nous convient (en tant que RP).

L’objectif que nous nous sommes fixés et un achat à deux afin de réaliser des travaux de rénovation dans un bien puis de pouvoir le revendre et générer ainsi une plus value, qui pourrait nous permettre, malgré l’imposition applicable de rentrer de la trésorerie pour un futur achat de RP.

Mes questions sont les suivantes :

-Peut-on réaliser ce type d’opération sans pour autant se déclarer en tant que marchand de bien ?

-Avez nous une chance d’être suivi par une banque sans prévoir d’apport, et en indiquant que nous sommes dans une optique d’achat revente, sachant que cela pourrait largement passer au niveau de l’endettement ?

-Devrait on adopter un statut juridique particulier ?

Merci à vous pour votre aide ou vos témoignages,

Cordialement

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#13 03/02/2022 07h16

Membre (2021)
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INTJ

Le but c’est de faire ça une seule fois ou bien de réinvestir plus tard en commun dans l’immobilier locatif ?

il n’y a que deux solutions : l’indivision et la société, la société est bien plus carrée et vous permettra d’acheter d’autres biens et de faire de l’optimisation fiscale, mais représente un coût en temps et en frais divers

Dernière modification par Sisyphe01 (03/02/2022 07h16)

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[+1]    #14 03/02/2022 08h20

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Bonjour,

marchand de biens = plusieurs achats-reventes. Pour la détermination du "plusieurs", le pluriel commence à deux.

Si vous faites un premier achat-revente d’un bien qui n’est pas votre résidence principale, le notaire va considérer que vous avez acheté puis revendu une résidence secondaire. OK. Le problème, c’est que vous y aurez pris goût et serez tenté de recommencer, et là, ça fait de vous un marchand de biens. Et, si vos recommencez, cette première opération serait potentiellement requalifiable en marchand de biens, avec redressement fiscal à la clé.

Il y a une alternative. Vous recherchez tout deux, fondamentalement, à acheter votre première résidence principale ! Faites donc ! Achetez en indivision un bien qui peut convenir à tous deux comme résidence principale, et établissez-y tous deux votre résidence principale. Par contre, ne choisissez pas ce bien comme on choisit habituellement une RP ; choisissez-le sur le principal critère : plus-value à la revente. L’achat-revente de la RP est une excellente niche fiscale.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#15 03/02/2022 10h26

Membre (2018)
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Bernard2K a écrit :

Bonjour,

Il y a une alternative. Vous recherchez tout deux, fondamentalement, à acheter votre première résidence principale ! Faites donc ! Achetez en indivision un bien qui peut convenir à tous deux comme résidence principale, et établissez-y tous deux votre résidence principale. Par contre, ne choisissez pas ce bien comme on choisit habituellement une RP ; choisissez-le sur le principal critère : plus-value à la revente. L’achat-revente de la RP est une excellente niche fiscale.

Bonjour Bernard2K
Mer.ci pour le partage de l’idée, je mettais penché sur cette solution l’année dernière.
N’y-a-t il pas de risque d’être requalifié quand même en marchand de biens à la suite ?
C’est étrange d’acheter en indivision une RP avec un ami … ou même avec un frère.
J’avais eu cette idée l’année dernière, plusieurs personnes m’avaient déconseillé ce montage quand je cherchais le financement.


Boursorama, Yomoni, Linxea

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[+1]    #16 03/02/2022 11h03

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Bien sûr qu’on peut acheter sa RP à deux sans être ni marié, ni pacsé, ni lien de sang. Des gens font cela tous les jours. Vous aurez peut-être besoin d’un peu plus de force de conviction.

Accessoirement, ça peut aider l’obtention du prêt.

PS : ces sujets ont déjà été abondamment traités sur le forum. Faites une recherche et lisez les résultats, vous apprendrez plein de choses.

Dernière modification par Bernard2K (04/02/2022 11h30)


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