Convention Cosse dans immeuble ancien et canalisations en plomb ?

personalj · #1

Bonjour,

je suis très intéressé par un immeuble de rapport ancien dont le rendement brut est supérieur à 10%. Dans les grandes lignes voici quelques unes de ses caractéristiques

-4 lots de F3 sur 3 étages+
-travaux d’éléctricité et peinture à prévoir
-sols à raffraichir
-vieille batisse (structure entre les étage + charpente en bois)
-construit avant 1939

J’ai constaté que le diagnostic obligatoire pour la détection du plomb ne concerne pas les canalisation. En revanche, comme on le voit dans la source que je met en bas de post, le seuil de tolérance au plomb d’aujourd’hui dans la législation implique que les canalisation en plomb doivent être remplacées.
De plus, je souhaite louer le logement sous convention "Cosse" (l’aspect défiscalisant de 70% des loyers rend l’opération un cash flow positif sur au moins la durée de la convention).
Or, cette convention n’est possible que si le logement est jugé décent selon le décret n°2002-120, qui mentionne justement les canalisations : "la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;"
(voir l’article dans la source plus bas)

Mon problème est le suivant :
-le propriétaire affirme à l’agence immobilière que les canalisation ont été changées il y a 15 ans mais me parait peu sur de lui
-le propriétaire n’a pas les plans de l’immeuble.
-l’eau est coupée dans 4 des 3 appartements qui sont vides. Seul un logement est habité, je ne peux donc pas faire facilement de diagnostic via un dosage du plomb dans l’eau au dernier étage

J’ai donc peur que le propriétaire ne me dise pas la vérité, et que l’Anah me refuse mon conventionnement Cosse si des canalisation derrière des murs contiennent du plomb.

Quelqu’un a t’il des conseils sur la meilleur action à réaliser ? L’Anah est elle très regardante sur les canalisations ? Peut on faire un diagnostic des canalisation ou une détection des canalisation en plomb sans avoir acces à l’eau du robinet ?

Merci d’avance pour vos réponses

Sources :
Faut-il remplacer les canalisations en plomb?
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTe … e=20110729

Mots-clés : ancien, canalisation, conventionnement, cosse, défiscalisation, plomb

Iqce · #2

Bonjour,

Soit le propriétaire prouve ses dires soit considérez que vous n’avez pas l’info ; concernant l’ANAH, je n’ai jamais vu de contrôleur s’intéresser aux tuyaux. Ils sont rarement compétents à ce point, si cela vous intéresse j’ai du poster (?) ou je peux re poster la liste des points vérifié lors des contrôles, ils s’en tiennent à ce qui est visible, évident.
Lors des conventionnements c’est un peu pareil, vous pouvez avoir affaire à une ancienne secrétaire administrative qui va se borner à vérifier la complétude du dossier. Et déclencher un contrôle si quelque chose malgré tout lui paraît "louche".
Par contre en cas de contentieux avec dénonciation, je ne sais pas ce qui pourrait se passer.
Donc tant pour la santé (!) que pour être tranquille il vaut mieux lever ces interrogations en amont…

Dernière modification par Iqce (05/08/2018 10h40)

lachignolecorse · #3

Ce sont les canalisations d’alimentation ou d’évacuation ? Si c’est évacuation, aucun souci. Si c’est alimentation, vous avez vu ces canalisations, donc il faut les changer. Quiconque fera un contrôle de l’eau finira par trouver une concentration qui vous posera problème.

C’est un point à faire valoir lors de votre négociation, indépendamment de la convention de loyer que vous aurez ou pas.

alex44 · #4

Clairement il y a quasiment aucun controle lors d’une signature Anah Cosse.
Parfois un controle sur place, mesure des surfaces, éclairage, on jette un oeil au compteurs et prises… et basta.
Lors de mon controle, ils ont juste repéré le manque de garde corp, pour 1cm d’ecart à la législation. J’ai fait les travaux et c’est tout.

Ils sont intelligents et regarde que ce soit « décent « .

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