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#1 27/07/2018 07h21

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Bonjour à tous,

Je viens d’identifier un immeuble de rapport avec selon moi un gros potentiel, mais il y a un petit hic juridique que je souhaite approfondir afin de valoriser au mieux le projet.

Il comporte physiquement 6 lots d’habitation (2 petites surfaces T1/T2 par niveau), tous en bon état et indépendants (compteur EDF, sous-compteur d’eau…) mais la matrice cadastrale de l’immeuble n’en mentionne que 4 seulement. Le propriétaire a donc laissé vacants les 2 lots les plus petits (13m2) situés au 1er étage.

L’origine du souci me semble être la suivante : lors du boom des divisions d’immeubles sur la commune concernée (Roubaix), la mairie avait pour habitude d’offrir les 3 premières places de stationnement afin de régulariser 3 lots supplémentaires. En revanche elle exigeait, et exige toujours, d’acquérir des places en pleine propriété ou en amodiation (location très longue durée par l’Etat dans un parking public) dans un rayon de 300m à vol d’oiseau de l’entrée de l’immeuble. Or les parking et garages à vendre sont inexistants dans le quartier, le premier parking public proposant des places en amodiation se trouvant à… 320m !

Sauf erreur de ma part, je me retrouve donc avec les options suivantes :
- louer ces lots en habitation (nu ou meublé), dans l’illégalité et à mes risques et périls, en attendant la prescription triennale (pour le pénal) et décennale (pour le civil)
- tenter une négociation avec le service urbanisme de la mairie pour que les parkings que j’ai la possibilité d’acquérir à 320m de l’immeuble puissent être pris en compte… après tout la mesure se fait manuellement sur Google maps, ce n’est pas une mesure de géomètre et il peut y avoir une marge d’erreur
- réaliser des travaux soit pour les intégrer aux appartements attenants (créer des duplex par exemple), soit pour fusionner les lots existants 2 à 2 et ainsi retrouver un total de 4 lots avec 100% de la surface exploitée
- exploiter les 2 lots non cadastrés mais avec un usage commercial : bureau, voire location saisonnière (avec un gros doute juridique sur ce dernier point)
- ne pas les louer du tout et les laisser libre d’occupation

D’un point de vue financier, l’immeuble aurait déjà une belle rentabilité sur 4 lots uniquement (20k€ annuels HC de loyers, sans gros travaux, pour un achat à 162k€ FAI/FDN inclus). L’option consistant à réaliser à fusionner / modifier des lots serait coûteuse et le jeu n’en vaudra pas forcément la chandelle.

Est-ce que mon analyse juridique de mes options est bien correcte ? voyez-vous d’autres options qui seraient à ma disposition ?

Mots-clés : immobilier, matrice cadastrale, urbanisme

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[+1]    #2 27/07/2018 09h10

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INTJ

Bonjour avez regardé le PLU de la commune?
C’est disponible en ligne généralement.

Dans mon cas il faut une place de parking pour chaque 50m carré/et ou appart.
Donc meme si vous fusionnez des lots c’est pas certain que cela fonctionne.

Vous devriez signer le compromis avec une clause suspensive d’obtention de l’accord de la mairie. Pour exploiter les appartements.

Ensuite rendez-vous au service d’urbanisme afin de trouver une solution. Selon les communes ils sont parfois très conciliant.
Et quand ça passe pas je demande au supérieur. Adjoint au maire ou le maire.
C’est dans leur intérêt.
Car vous créer un dynamisme sur la ville, vous payez des impôts supplémentaires, vos locataires vont consommer dans les commerces et ainsi créer/maintenir des emplois.


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#3 27/07/2018 09h18

Membre (2014)
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Je vais prendre le temps de l’étudier en effet. Cependant la fusion / redécoupage des lots n’était pas ma piste prioritaire, car le coût des travaux est difficile à amortir uniquement par une augmentation des surfaces habitables. C’est l’augmentation du nombre de lots qui fait grossir en flèche la rentabilité.

Entre temps j’ai trouvé une partie de mes réponses sur un autre post :

Bernard2K a écrit :

- le local loué doit d’abord être un logement, être à destination d’habitation. On n’a pas le droit de faire séjourner des touristes dans une cave… ou un bureau (ce que vous envisagez).

Local commercial : possibilité de location saisonnière ?

Donc quand bien même j’arrivais à faire passer une demande de création de lots à destination commerciale, cela ne suffirait pas légalement pour les exploiter en location saisonnière. Seul un usage de bureau serait possible.

Mettre une clause suspensive au compromis serait techniquement possible, mais comme toujours au risque de perdre la bonne affaire, sur un immeuble déjà très intéressant en l’état.

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[+1]    #4 27/07/2018 09h31

Membre (2014)
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JR a écrit :

Donc meme si vous fusionnez des lots c’est pas certain que cela fonctionne.

Vous pouvez le faire (A la sauvage). Vous regroupez les lots, vous informez les impôts avec un h2.

@perecastor: l’idée du bureau pourquoi pas mais un lieu de stockage serait encore plus simple.

Combien de compteurs elec avez vous?


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#5 27/07/2018 10h45

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J’ai bien 7 compteurs électrique (1 par lot créé ou à créer) et 6 décompteurs d’eau.

Après appel au service urbanisme, j’ai eu deux infos plutôt intéressantes :

- pas de déclaration préalable nécessaire auprès de l’urbanisme en cas de création de locaux commerciaux de surface < 120m2 (notamment car pas de création de place de parking nécessaire) ; uniquement une déclaration à faire auprès des impôts (j’imagine l’équivalent du H2 pour les créations de locaux habitations au sein d’un immeuble) ?

- le parking de la gare, situé à 200m à vol d’oiseau de l’immeuble, va très certainement proposer des places de parking en amodiation à son ouverture officielle en octobre-novembre. Cela permettrait de résoudre aisément mon problème, pour un coût minime (généralement 3k€ par amodiation).

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#6 27/07/2018 11h45

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Attention si vous créez des lots ou mettez à jour des h2. Cela a une incidence non négligeable sur la taxe foncière.


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#7 27/07/2018 12h12

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Oui je m’en doute. Mais cela reste des petites surfaces, dont un impact potentiel limité.
De plus le mini-business plan lié à la création de ces deux lots supplémentaires me semble très bon :

- 6k€ pour amodier deux places de stationnement
- 5k€ de travaux de rafraîchissement sur les 2 lots crées (notamment pour créer un coin SDB)
- 1k€ /an de TF supplémentaire (estimée)

+ 8k€ /an de loyers HC
+ 80k€ de PV potentielle supplémentaire à la revente (si on part du principe d’une revente à 10% de renta)

EDIT : il me semble que l’amodiataire doit également payer une rente mensuelle au propriétaire du parking public ; mais dans ce cas je mettrai en location les 2 places acquises afin que ce soit une opération blanche.

Dernière modification par perecastor (27/07/2018 12h20)

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#8 27/07/2018 14h13

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Aïe, j’ai pu me procurer le compromis signé par un précédent acquéreur potentiel (qui n’a pas obtenu son financement), qui mentionne à titre de rappel l’article suivant du code de la construction et de l’habitation, précisé par la loi ALUR :

Sont interdites les divisions d’immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation d’une superficie habitable inférieure à 14 m² et d’un volume inférieur à 33 m3.

Ce qui d’ailleurs est en contradiction avec ce que m’avait dit, à tort manifestement, le service d’urbanisme (9 m2 et 20 m2 respectivement), et me pose un souci car les surfaces sont d’environ 13m2 au sol, probablement un peu moins en loi Carrez.

Après étude, il semble que mon interlocutrice a mélangé les critères concernant les superficies et volumes minimaux pour qu’un logement soit décent, avec ceux pour qu’une division d’immeuble soit autorisée.

Du coup il me semble quand même qu’il soit possible, dans un immeuble détenu en pleine propriété (la copro étant un cas particulier), de procéder en deux temps :
- création de lots à destination de locaux commerciaux (bureaux), donc sans contrainte de superficies ou volumes minimaux
- changement de destination des lots crées, de commercial à habitation, puisqu’il n’y a pas à priori de surfaces ou volumes minimaux à respecter, outre les critères de décence habituels)

Dernière modification par perecastor (27/07/2018 14h14)

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#9 27/07/2018 15h01

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A mon avis, seul le service des impôts pourrait vous aider. Vous devriez les joindre (mail indiqué sur la taxe foncière) et posez leur la question, comment régulariser la situation en ajoutant un ou deux lots. C’est un peu à double tranchant car vous serez obligé de vous conformer à leur réponse. Il y a un grand flou sur la métropole lilloise entre le nombre de lots, le nombre de compteurs et le nombres d’appartements. On y trouve de tout, pas toujours conforme à la règle (loi?).

Pour les 14m2 indiqués par le notaire, posez lui directement la question. Je ne vois pas vraiment ce que cela vient faire dans un compromis. C’est probablement pour protéger le vendeur d’un recours de l’acheteur. Si cette mention vous gêne et fonction de la réponse du notaire, essayez de la faire supprimer ou la faire remplacer par une phrase plus neutre.

Pour un de mes appartements, J’avais aussi un souci avec une surface à 13m2. J’ai déplacé un mur pour augmenter la surface et éviter d’être requalifié en micro-surface. Attention à faire correspondre la surface du logement avec le nombre de personnes . Voir ici

Dernière modification par lachignolecorse (27/07/2018 15h17)


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#10 27/07/2018 16h03

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OK je vais étudier tout ça et poser la question aux impôts

Je profiterai d’une contre-visite demain pour voir s’il est techniquement possible de réunir les deux lots du 1er étage afin de faire un beau T2 d’environ 28m2. Malheureusement ils ne sont pas contigus. Il faudrait faire une modification de l’escalier menant au dernier étage, de droit en demi-tournant, afin de pouvoir récupérer une partie du couloir des communs pour réunir les deux lots, et modifier l’entrée dans l’appartement via une ouverture dans une cloison non porteuse. Bref pas de gros travaux, mais quand même un surcoût pour au final un loyer bien moindre (peut-être dans les 450€ HC au lieu des 2 * 350€ HC si j’avais pu louer les deux lots séparément).

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#11 27/07/2018 21h31

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Attention, un escalier ça coûte cher… J’ai 2 chantiers avec ce genre de modif,  C’est pas donné


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#12 30/07/2018 11h21

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Sur le fait que la division en lots au cadastre n’ait pas été faite, je ne suis pas trop négatif sur ce point (peut-être à tort), car AMHA :
- déjà, il n’est pas si évident que cela que l’aménagement de logements à l’intérieur d’un immeuble doive donner lieu à la création/achat de parkings. Simple aménagement intérieur ou "création" de logements ? Certains bailleurs n’ont pas hésité à le faire (diviser physiquement sans modification du cadastre), avec l’aval de professionnels… Leur position mérite d’être prise en compte, en tout cas.
- au niveau des impôts, ceux-ci acceptent bien volontiers la déclaration H2 du nombre de logements, et ne font jamais remonter, semble-t-il, d’information à l’urbanisme. Les 2 sujets sont quasiment étanches, en pratique.
- les inconvénients classiques sont : possiblement, difficulté pour créer un compteur électrique par appartement (mais les votres sont déjà équipés) ; possible pataquès en cas de vente d’un logement loué nu où l’on voudrait donner congé pour vendre au locataire (car dans ce cas, le locataire a un droit de préférence pour l’achat, problème : pas possible qu’il achète son logement car ce n’est pas un lot au cadastre) ; cet inconvénient n’existe pas en meublé puisqu’il n’y a pas de de droit de préférence pour l’achat en meublé. Et enfin, pas de possibilité de revente à la découpe sans diviser ; il faudra soit vendre l’immeuble entier, soit faire les démarches de division en lots (et l’on butera alors à nouveau sur cette histoire de parkings).

Le fait que 2 logements fassent moins de 14 m² est beaucoup plus problématique.
D’après cette source http://www.cheuvreux-notaires.fr/veille … reux_1.pdf :

[L’article L111-6-1] prohibe toute division d’immeuble ayant pour effet la création d’un local d’habitation inférieur à 14 m2 et à 33 m3, ces deux conditions étant cumulatives.
Aux termes d’une réponse ministérielle en date du 14 avril 2003, il a été précisé que cette interdiction ne s’applique qu’aux nouveaux logements à diviser et non pas aux logements déjà existants, qui
sont seulement concernés par la réglementation des 9 m2.

Ainsi, pour que louer ces logements soit légal, il faudrait pouvoir prouver, documents à l’appui, que cette division date d’avant 2000 (car cet article date de la loi SRU de 2000).

En résumé, pour moi ce sont ces logements de 13 m² qui posent problème. Seules solutions : les réunir comme vous envisagez ; ou bien les louer pour autre chose qu’un logement (bureaux, cabinet de profession libérale…).

Dernière modification par Bernard2K (30/07/2018 11h32)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#13 30/07/2018 12h54

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Bonjour Bernard2K, et merci pour le suivi.

Lors de la contre-visite samedi, j’ai pu visiter le reste des lots que je n’avais pas encore pu voir.

En fait il y a bien un local d’environ 12m2 Carrez où tout ce qui constitue des équipements d’habitation (douche, WC, cuisine) a été démonté. Celui-ci, compte tenu de la surface < 14m2, je compte plutôt l’intégrer avec celui du dessus pour créer un duplex. Je rafraîchis le niveau inférieur, en profitant de arrivées et évacuations d’eau pour créer une belle cuisine équipée. J’ouvre pour créer la trémie de l’escalier intérieur en colimaçon, afin de donner sur le niveau supérieur qui fera office de chambre. Je conserve la SDB du niveau supérieur, et je démonte la kitchenette devenue obsolète afin d’avoir plus d’espace.

Par contre l’autre local non cadastré est encore totalement aménagé en studio, en état très correct, et fait en réalité autour de 15m2 Carrez. Donc pour celui-ci pas de doute : j’attends de pouvoir acquérir une place de stationnement, et je fais la régularisation afin de le mettre en location.

Au final je me retrouverai avec 5 lots d’habitations, tous cadastrés, avec compteurs EDF et décompteurs d’eau individuels, tous avec une surface > 14m2, ce qui me laissera d’ailleurs l’opportunité de revendre à la découpe un jour si je le souhaite.

@lachignolecorse : je compte 5k€ pour la fourniture et la pose de l’escalier intérieur. Pas de surcoût pour moi concernant les reprises de placo, remise en enduit / peinture du niveau inférieur et reprise des sols du niveau supérieurs, car je devais les refaire de toute manière.

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#14 30/07/2018 13h36

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perecastor a écrit :

@lachignolecorse : je compte 5k€ pour la fourniture et la pose de l’escalier intérieur. Pas de surcoût pour moi concernant les reprises de placo, remise en enduit / peinture du niveau inférieur et reprise des sols du niveau supérieurs, car je devais les refaire de toute manière.

Ça me semble largement suffisant surtout si c’est un escalier interne à un appartement. Vous pouvez prendre une qualité inférieure comparé à la première idée de changer l’escalier principal de l’immeuble. Pour ce genre de travail, je fais moi-meme la découpe de la tremie et le renforcement du plancher supérieur. Ce n’est pas très compliqué à faire si on reprend correctement les efforts.


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#15 23/08/2018 15h05

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Compromis signé hier pour cet immeuble dont j’ai fait la description un peu plus haut.

Mes deux conditions (retour à un compromis classique plutôt qu’à un acte en main, et achat libre d’occupation) ont été acceptées sans souci par le vendeur. Cela facilitera le financement, la réalisation des travaux de rafraîchissement, et la première mise en location en meublé avec de bons locataires.

Achat : 140,000
FDN : 10,000
FDN : 12,000
Frais bancaires / courtage / cautionnement : 3,000
Travaux : 40,000 (premier devis non négocié et non optimisé, incluant la toiture)
Mobilier : 5,000
Total : 210,000€

Potentiel locatif de 25,000€ HC/an soit 12% net, et de revente autour de 250,000€
Avec en plus un nouveau stock de frais, travaux, et amortissements pour neutraliser encore quelques années supplémentaires l’imposition sous le régime LMNP.

La seule inconnue quand à ce projet sera le délais pour trouver une place de stationnement à moins de 300m à vol d’oiseau afin de pouvoir créer un lot supplémentaire. Je vois 3 options :
- trouver dans le parc privé à proximité. Rare à mon avis car beaucoup d’écoles, logements sociaux, commerces, maisons 1930… et peu de grosses copropriétés à proximité.
- attendre la fin de la construction d’un grand parking public tout proche, où des places devraient être proposées en amodiation soit immédiatement, soit dans l’année qui suit
- négocier avec l’urbanisme si une place en amodiation dans un parking public situé à 315m à vol d’oiseau peut convenir… après la distance est évaluée sur Google maps donc une marge d’erreur doit exister. A voir si je tombe sur une personne conciliante ou non

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[+1]    #16 23/08/2018 15h28

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ENTJ

Bonjour,

le problème n’est pas de tomber sur une personne conciliante ou pas ou laxiste, je vais expliquer…
En effet vous demandez à cette personne, en fait au signataire, de vous donner quelque chose qu’il ne possède pas.
Dans ce cas ce "marché" est forcément un marché de dupe.

Admettons au passage que le Contrôle de légalité ne s’exerce pas sur cet acte : en théorie tous les actes sont concernés, dans la pratique les services font ce qu’ils peuvent et AMAH de toute manière sachant qu’in fine c’est VOUS qui serez dans la mouïse, ils s’en ficheront totalement, l’Etat intervenant par définition pour protéger les biens et les personnes, rarement les intérêts du pétitionnaires.

Voilà pour le contexte en résumé ; maintenant où est le risque, puisque vous avez votre autorisation signée en main ?
=> un voisin mécontent, un acheteur qui n’a pas pu réaliser l’opération etc Bref dans les 6 années suivant l’obtention de la dite autorisation vous allez stresser.

Quelles conséquences : dans le cas présent annulation d’un acte illégal (ou retrait peu importe au final) avec remise en état sous astreinte (205 euros par jours environ actuellement sauf erreur, mais je ne me plante pas de beaucoup, à 5 euros près). Peu importe dans le cas présent.

Vous envisagez de vous retourner contre la mairie : pourquoi pas si vous êtes prêt à aller en justice et à condition que vous ayez bien déclaré la bonne distance dans votre cerfa…Notez au passage que vous mettrez dans les ennuis celui qui aura eu la faiblesse d’être "laxiste / permissif". Si vous avez mentionné "300" vous avez fait une fausse déclaration…Il vaut mieux alors ne pas aller devant le juge.

Mon conseil : faire les choses dans l’ordre et dans le respect des lois, sur ce coup c’est plus simple, plus rapide et bien moins "tordu" et synonyme d’ennuis pour tout le monde en demandant à la collectivité de faire une Modification Simplifiée du document d’urbanisme. Perso, je l’ai fait dans mon coin pour le compte de la commune, la Mairie à certes payé la publicité légale (500 euros X2), mais elle s’est "payé" en retour par l’imposition. Si vous avez en face quelqu’un de bonne volonté au point d’être "compréhensif" et de faire un acte illégal, parlez lui en, vous vous rendrez mutuellement service…wink
Edit : orthographe…

Dernière modification par Iqce (23/08/2018 17h16)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#17 16/10/2018 10h07

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Petit feedback sur ma démarche de création, par division, de lots supplémentaires dans mon futur immeuble.

En attendant la signature de l’acte authentique cette semaine, j’ai été voir le gestionnaire d’un nouveau parking public qui lui est bien situé à < 300m à vol d’oiseau de l’immeuble. Il m’a proposé deux conventions d’amodiation de 15 ans, pour un coût de 3000€ à la signature puis 22€/mois pendant toute la durée de la convention. Sachant que les places dans ce parking sont proposées autour de 45€/mois au prix public, cela devrait me permettre de les louer facilement à un prix attractif et d’en limiter le coût, même après imposition des loyers.

Compte tenu de cette info, j’ai vérifié et obtenu confirmation lors d’un RDV en mairie (services de l’urbanisme et de l’hygiène) qu’il sera bien possible de créer deux lots supplémentaires, y compris pour le lot de 12m2 Carrez. L’argument retenu est que la division a déjà eu lieu techniquement en 2008 (certes sans autorisation), et que ma DP constituera une régularisation. Ce n’est pas tant la surface de 12m2 qui aurait posé souci, que si la pièce principale (hors SDB) avait fait moins de 9m2, ce qui ne sera pas le cas. J’ai d’ors et déjà été prévenu qu’une visite de contrôle aurait lieu à l’issue des travaux pour contrôler la sécurité (rampes et rambardes d’escaliers, garde-corps…) et la salubrité (VMC en SDB et cuisine, local poubelle…) de l’ensemble de l’immeuble. Une autorisation de mise en location me sera remise.

J’ai été étonnamment surpris par le bon accueil des services de la mairie, et les ai trouvés constructifs dans leur approche. Ex : une arrivée et évacuation d’eau ne seront pas exigés pour le local poubelle existant compte tenu de la configuration des lieux, et de l’impossibilité matérielle d’en créer.

Evidemment il y aurait un impact immédiat sur la renta du projet, qui passerait de 12% à 13,5% nets, avec en plus une valorisation patrimoniale encore plus importante… espérons qu’il n’y aura pas de hic lors des démarches administratives officielles.

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